プロジェクト2888分のＸ

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NYは過去最大の下げの次は過去3番目の上げ幅だったようです。乱高下もいいところです。日銀短観の大企業製造業景況感が5年ぶりにマイナスとなったようですが、今まではプラスだったのかという感じで、ちょっとピンと来ませんね。もうだいぶ昔から不況って感じですが、四半期前まではまだプラス圏にいたわけですね。まあ、こんなことは織り込み済みなんでしょうが、昨日のNYにつられて、本日は東京も上昇です。

さて、本日はレジ指数の記録です。株式の個々の銘柄では、TOPIXや日経平均の動向と全く異なる動きをすることもあるのは当然です。株式の場合には、大型、中型、小型とか、業種別とかいろいろなサブインデックスもあるわけで、日経平均には負けているが同業種の中ではましな方だとか、いろいろと参照できます。しかしながら、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出しています。定義、注意事項などは、一周年の時のネタを参照願います。

本日は、9月のレジREIT指数の記録です。8月分はこちら。

日付レジREIT指数東証REIT指数
2008.9.1 941.10 1,263.21
2008.9.2 909.13 1,217.11
2008.9.3 900.39 1,201.77

2008.9.5 849.05 1,114.04
2008.9.8 892.02 1,196.40
2008.9.9 896.03 1,205.83
2008.9.10 902.43 1,200.24
2008.9.11 926.02 1,226.62
2008.9.12 951.15 1,266.25
2008.9.16 907.44 1,177.84
2008.9.17 944.52 1,210.21
2008.9.18 931.42 1,169.42
2008.9.19 949.78 1,223.56
2008.9.22 945.29 1,237.59

2008.9.25 918.58 1,195.70
2008.9.26 922.16 1,189.50
2008.9.29 914.25 1,176.05
2008.9.30 892.90 1,131.67

現在の対象銘柄（14種）

8962 日本レジデンシャル
8963 東京グロースリート
8965 ニューシティレジデンス
8969 プロスペクトレジデンシャル
8970 ジャパンシングルレジデンス
8973 ジョイントリート
8975 ＦＣレジデンシャル
8978 アドバンスレジデンス
8980 エルシーピー
8984 ビライフ
8986 リプラスレジデンシャル
3226 日本アコモデーションファンド
3240 野村不動産レジデンシャル

除数

428,582,021円（→9/4）
445,003,170円（9/4→）

最近、レジデンス系は新規上場も、増資も非常に苦しい状態ですから、全く除数の変更が無い月が多いのですが、8月末にリプラスレジの第三者割当増資が行われましたので、その分の変更が9月初旬にありました。その親のリプラスも破産。まあ、いつまでも「リプラス」が入っている名前でいるわけにも行かないでしょうから、そのうち名称も変更されるんじゃなかろうかと思われます。森ブラザーズの第三者割当はありましたが、レジデンス系ではないため、今月も今のところ除数変更の予定はありません。

過去2ヶ月のレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。

レジREIT指数2008.9

9/5に両指数とも最安値をつけていますが、9月はめまぐるしくいろいろなことがあったため、この日が何だったのかもはや覚えていません。で、自分自身のブログをひもとくと、どうやら（当時としては）きつい円高だったようですね。でも、その後、リーマン破綻などで、為替相場もむちゃくちゃ乱高下していましたので、為替のグラフを見てみても、9/5がきついかどうかもはや分からなくなってしまいました。それほど、9月はヒドかったということでしょう。

最近のJ-REITはJREなど上位銘柄が不調でして、よって、レジREIT指数との差が少しずつ狭まってきているように見えます。比較的底堅い動きになっているレジデンス系ですが、その中でも2極化してきているような感じです。まず、アドレジやアコモはレジデンス系にとどまらず、全銘柄眺めてみても、ここのところ相対的に強いです。まあ、強いと言っても、上がっているということでもなく、下がっていない程度のことですが。また、野村レジやプレミアなども堅調です。逆に、不調の銘柄はNCR、シングルレジ、FCレジといったところでしょうか。NCRはファイナンスと池袋取得、シングルレジはリーマン破綻、FCは売却益で塗り固められた今期がもうすぐ終わりそうという、いずれも、将来不安を抱えています。また、TOBが来週で終了するリプラスレジもそれ以降不調の仲間になることでしょう。アドレジやアコモのような親がしっかりしているレジデンス系が堅調だと言うことは、今後、不況下で、空室率の増加、資産評価額の下落に見舞われるであろうオフィス系銘柄から、比較的ディフェンシブなレジデンス系に資金がシフトしてきているのかもしれません。しかし、レジデンス系といっても、闇雲ではなく、銘柄は選ばれているということでしょうか。

それにしても、大和にハシゴをはずされたパシは痛い。本日も親は当然ストップ安ですが、日レジ、日コマともに売り込まれていますね。まあ、仮に親がお亡くなりになって、しばらくスポンサーが決まらない異常事態になったとしても、案外その方が安心かもね。無理矢理な高値つかみやバカ増資させられるよりは。ただ、信用低下による金利上昇とかリファイナンスリスクなどはありますから、やはりしっかりとした親についていた方がいいんですけどね。

本日の東証REIT指数＝1,154.27、レジREIT指数（独自算出）＝896.32、単純平均利回り＝8.13％、加重平均利回り＝6.25％。

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