2008/10/10
カテゴリ： J-REIT
すごいねえ。NCRの倒産はJ-REIT界初ということもあって、J-REIT市場に原爆級の衝撃を与えていますね。東証REIT指数の日中足を見ると、朝方は5分おきに階段状に。これって、どんどん気配値を切り下げていったってことですね。全然寄らずに。まあ、見ていなかったので、状況は分かりかねますが、結局最後まで寄らず、ストップ安気配のままになっている銘柄もいっぱい。
まあ、こんなことは片隅のニュースぐらいの感じで、NYの方でも下げ止まらず、8,500ドル台まで下落。そして、日経は一時千円以上下落。先物は取引一時停止ですか。さらに、日本でもついに生保が破綻。まあ、保険会社は運用しますから、株安、外貨安に耐えきれなくなったんでしょう。こんな時は債券かと思ったら、長期利回りも上昇の投げ売り。債券先物の取引も一時停止みたいですね。ゲンナマしか信用できないのか？
で、ちょっと解せないのは、銀行がJ-REITに対して貸し渋る実態ですね。私は金融関係者でもなんでもないのでホントに分からないんですが、J-REITってのは基本的には賃料収入ですから、キャッシュフローはものすごく安定してます。不動産を転がしてなんぼというような不動産屋とはわけが違います。特にNCRはレジデンスですから、ある日大口テナントが抜けて、稼働率が極端に低くなるというリスクも相当少ないはずです。安定的に90％以上の稼働率は稼げるんじゃないでしょうか。
おまけに、J-REITは自己資本比率も最低でも40％（いや、産業ファンドはもうチョイ下か）程度あり、ちょっと損失をこうむると債務超過になっちゃうようなそこら辺のヤワな銘柄ともわけが違います。だいたい、ベールに隠された含み損があったとしても、具体的な損失をこうむることもそんなにありません。今のところは売却損が出るときくらいですかね。それも、つい先日のNCRまでは、仮に売却損が出ても、売却益と相殺してきたわけで、具体的に分配金にマイナスの影響を与えた売却損はなかったように記憶しています。借入金の利払いに劣後する分配金にすら影響を与えたことがなかったわけで、金利を取りっぱぐれる心配はほとんど皆無のように思いますけどね。
NCRのオリジネータが三井不動産だったらどうだったでしょう。アコモはいまやNCRより高LTV銘柄ですが、なんなくリファイナンスを繰り返しています。よって、器がNCRだったとしても何の問題も起こらなかったかもしれないし、売却損を出してまで物件を売らなくても良かったかもしれない。場合によっては、池袋の資金も調達できたかもしれません。親が違うのは分かりますが、それがなんぼのものかと、ちょっと疑問ですね。収入の源泉たる賃貸人たちは別にアコモが優良で、NCRはヤクザばかりというわけでもないでしょうし。
こう考えると、NCRは増資がほぼ前提となる池袋の取得を、ジョイントやクリードのヘタレ増資でJ-REITへの信頼が失われたヒドイタイミングで発表し、結局その重荷に耐えきれなくなって、自壊したというまさに自業自得の最たるものですが、この金融危機のおりに、火に油を注ぐようなマネをしている金融機関にも相応の責任があるように思えますがいかがでしょうか。まあ、完全な個人的意見ですし、結局はCBREのあの池袋のディールがあまりにヒドイので最早貸せないということでしょうが、これから先、J-REIT価格が超低空飛行することで、J-REIT側はますます資金調達が困難になるでしょう。不動産の最後の買い手が目詰まりすれば、不動産業全体もますます疲弊します。ひいては、不動産価格の下落も後押しして、銀行の不良債権も増やす結果になるかもしれません。結局影響がドンドン拡散し、金融危機をますます拡大させ、銀行自身も自分で自分のクビを絞めている状態に成りかねません。
NCRの破綻は世間的には目立たぬちょっとしたニュースで、いつもの不動産業者の破綻といった程度かもしれませんが、J-REITという安定感のあるものですら破綻するんだということで信用不安をますます拡大していく結果になるおそれもあり、このアリの一穴から堤防決壊までに至らぬことを願うばかりです。そして、金融機関には、もうちょっと大局観を持って欲しいと願います。
まあ、今後はJ-REIT側としても、資金調達の目途がないのに、はるか先の物件取得契約なんかは控えるようにはなるでしょう。でも現存する契約はダメですね。日レジのみなとみらいの残りはどうなる？期限が11月末までですが。お、コミットメントラインを設定しているな。130億でちょうど買えるくらいか。でも、こちらは10月末まで。10月中に買うのかな？少なくとも、10月中に借りそうだな。親も苦しいんで、フィー稼ぐために何が何でも取得ですかね。その後のリファイナンスリスクはなんのそので。
10/10の記録（100％完全に調べたわけじゃないので、多少誤差があるかも）
ストップ安気配で出来高ゼロ＝8銘柄（8963, 8970, 8973, 8974, 8975, 8980, 8984, 8985） まあ上の内数ですが、NCRは買い手がいたんだな。146口も。コレクター？あるいは、まだ純資産程度の価値があると考えている？
ストップ安をつけなかった銘柄＝2銘柄（8958, 8967） スゲー。残りの40銘柄はストップだ。なんか値幅制限以上にさげているのもあるな。昨日の最終気配値と終値がずれていたせいかも。
上場来安値をつけなかった銘柄＝7銘柄（8951, 9852, 8958, 8964, 8970, 8978, 3226） さすが三井不動産３つとも入っとる。8970だけが意外だが、まあ、たまたまストップ安でも上場来安値を更新しない価格であったということでしょう。出来高ゼロだし。
東証REIT指数＝734.10（-100.04, -11.99%）
レジREIT指数 （独自算出）＝550.71（-90.39, -14.10%）
単純平均利回り＝13.51％、加重平均利回り＝9.66％。一応NCRは抜き。
そう言えば、上場廃止が決まって、整理銘柄になったやつは、発表の次の次の営業日には指数から除外されるみたいです。逆に言えば、次の営業日である本日はまだNCRを入れて計算をするということ。今日の終値で除数の修正です。来週からは計算に入れません（のはずです）。
もうちょっとあるんだが、長いので分けます。
まあ、こんなことは片隅のニュースぐらいの感じで、NYの方でも下げ止まらず、8,500ドル台まで下落。そして、日経は一時千円以上下落。先物は取引一時停止ですか。さらに、日本でもついに生保が破綻。まあ、保険会社は運用しますから、株安、外貨安に耐えきれなくなったんでしょう。こんな時は債券かと思ったら、長期利回りも上昇の投げ売り。債券先物の取引も一時停止みたいですね。ゲンナマしか信用できないのか？
で、ちょっと解せないのは、銀行がJ-REITに対して貸し渋る実態ですね。私は金融関係者でもなんでもないのでホントに分からないんですが、J-REITってのは基本的には賃料収入ですから、キャッシュフローはものすごく安定してます。不動産を転がしてなんぼというような不動産屋とはわけが違います。特にNCRはレジデンスですから、ある日大口テナントが抜けて、稼働率が極端に低くなるというリスクも相当少ないはずです。安定的に90％以上の稼働率は稼げるんじゃないでしょうか。
おまけに、J-REITは自己資本比率も最低でも40％（いや、産業ファンドはもうチョイ下か）程度あり、ちょっと損失をこうむると債務超過になっちゃうようなそこら辺のヤワな銘柄ともわけが違います。だいたい、ベールに隠された含み損があったとしても、具体的な損失をこうむることもそんなにありません。今のところは売却損が出るときくらいですかね。それも、つい先日のNCRまでは、仮に売却損が出ても、売却益と相殺してきたわけで、具体的に分配金にマイナスの影響を与えた売却損はなかったように記憶しています。借入金の利払いに劣後する分配金にすら影響を与えたことがなかったわけで、金利を取りっぱぐれる心配はほとんど皆無のように思いますけどね。
NCRのオリジネータが三井不動産だったらどうだったでしょう。アコモはいまやNCRより高LTV銘柄ですが、なんなくリファイナンスを繰り返しています。よって、器がNCRだったとしても何の問題も起こらなかったかもしれないし、売却損を出してまで物件を売らなくても良かったかもしれない。場合によっては、池袋の資金も調達できたかもしれません。親が違うのは分かりますが、それがなんぼのものかと、ちょっと疑問ですね。収入の源泉たる賃貸人たちは別にアコモが優良で、NCRはヤクザばかりというわけでもないでしょうし。
こう考えると、NCRは増資がほぼ前提となる池袋の取得を、ジョイントやクリードのヘタレ増資でJ-REITへの信頼が失われたヒドイタイミングで発表し、結局その重荷に耐えきれなくなって、自壊したというまさに自業自得の最たるものですが、この金融危機のおりに、火に油を注ぐようなマネをしている金融機関にも相応の責任があるように思えますがいかがでしょうか。まあ、完全な個人的意見ですし、結局はCBREのあの池袋のディールがあまりにヒドイので最早貸せないということでしょうが、これから先、J-REIT価格が超低空飛行することで、J-REIT側はますます資金調達が困難になるでしょう。不動産の最後の買い手が目詰まりすれば、不動産業全体もますます疲弊します。ひいては、不動産価格の下落も後押しして、銀行の不良債権も増やす結果になるかもしれません。結局影響がドンドン拡散し、金融危機をますます拡大させ、銀行自身も自分で自分のクビを絞めている状態に成りかねません。
NCRの破綻は世間的には目立たぬちょっとしたニュースで、いつもの不動産業者の破綻といった程度かもしれませんが、J-REITという安定感のあるものですら破綻するんだということで信用不安をますます拡大していく結果になるおそれもあり、このアリの一穴から堤防決壊までに至らぬことを願うばかりです。そして、金融機関には、もうちょっと大局観を持って欲しいと願います。
まあ、今後はJ-REIT側としても、資金調達の目途がないのに、はるか先の物件取得契約なんかは控えるようにはなるでしょう。でも現存する契約はダメですね。日レジのみなとみらいの残りはどうなる？期限が11月末までですが。お、コミットメントラインを設定しているな。130億でちょうど買えるくらいか。でも、こちらは10月末まで。10月中に買うのかな？少なくとも、10月中に借りそうだな。親も苦しいんで、フィー稼ぐために何が何でも取得ですかね。その後のリファイナンスリスクはなんのそので。
10/10の記録（100％完全に調べたわけじゃないので、多少誤差があるかも）
ストップ安気配で出来高ゼロ＝8銘柄（8963, 8970, 8973, 8974, 8975, 8980, 8984, 8985） まあ上の内数ですが、NCRは買い手がいたんだな。146口も。コレクター？あるいは、まだ純資産程度の価値があると考えている？
ストップ安をつけなかった銘柄＝2銘柄（8958, 8967） スゲー。残りの40銘柄はストップだ。なんか値幅制限以上にさげているのもあるな。昨日の最終気配値と終値がずれていたせいかも。
上場来安値をつけなかった銘柄＝7銘柄（8951, 9852, 8958, 8964, 8970, 8978, 3226） さすが三井不動産３つとも入っとる。8970だけが意外だが、まあ、たまたまストップ安でも上場来安値を更新しない価格であったということでしょう。出来高ゼロだし。
東証REIT指数＝734.10（-100.04, -11.99%）
レジREIT指数 （独自算出）＝550.71（-90.39, -14.10%）
単純平均利回り＝13.51％、加重平均利回り＝9.66％。一応NCRは抜き。
そう言えば、上場廃止が決まって、整理銘柄になったやつは、発表の次の次の営業日には指数から除外されるみたいです。逆に言えば、次の営業日である本日はまだNCRを入れて計算をするということ。今日の終値で除数の修正です。来週からは計算に入れません（のはずです）。
もうちょっとあるんだが、長いので分けます。
お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
[J-REIT] カテゴリの最新記事
-
東海道リート投資法人（2989）上場 2021/06/23
-
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資… 2021/05/11
-
米ファンド・スターウッドがインベスコオ… 2021/04/05
【毎日開催】
15記事にいいね！で1ポイント
© Rakuten Group, Inc.
