2008/10/23
カテゴリ： J-REIT
日レジですが、NCRの余波、および、親のパシフィックが極めてリスキーな状態になっているという二重苦でストップ安レースが続いて来たわけですが、昨日あたりにそれも終わったようです。本日は久しぶりに上や下へピタピタくっつかないJ-REITを見られたという感じです。日レジは上場来安値が昨日、10/22につけた48,100円ですが、もう一歩、48千円ちょうどまで下落すれば、今期予想分配金が12千円ちょうどなので、予想利回り50％(笑)まで行ったんですが、おしかったです。まあ、今現在はJ-REITを買うのに利回りはなんの指標にもなっていません。NCRのように破綻して、既に終了した決算期の利回りがゼロになってしまう事態も起こっていますので、こんなことになれば、見かけ上の超高利回りも藻屑ですからね。
しかし、あくまでも個人的な話ですが、日レジがNCRと同じ経緯をたどって破綻するとは思っておりません。同じ経緯とは、大きな物件取得のための新規融資が困難化し、かといって、キャンセルすると違約金発生し大規模な赤字となるというような状況に追い込まれ、行き詰まるというシナリオです。大規模レジテンスとしては、現在みなとみらいのアーバンタワーの方が契約後未取得であり、しかも、契約が１年以上前の2007.9.27で、今年の11月末までに取得することになっております。ここら辺まではNCRを彷彿とさせるものがあるでしょう。
しかし、異なっている点もあります。まず、取得先が利害関係人です。NCRの方は同じ外資系とはいえ、別会社であったはずです。万が一、利害関係人が違約金をとって、日レジを破綻させるようなことになれば、相当問題でしょう。さらに、取得キャンセルあるいは延期した場合に違約金が発生するのかどうかも分かりません。これまでも、産業ファンド、ジョイント、シングルレジなど、違約金なしで物件取得を中止した例もたくさんあります。さらには、仮に、キャンセルや延期もできず、取得資金の新規融資の目途が立たず、違約金も発生するという最悪のケースを想定しても、10月末まではMUFG２行と住信の計３行との間で130億円のコミットメントラインを設定していますので、10月末までにこれを行使して借入を行うことが出来ます。ちょうど、みなとみらいが取得できる程度の額です。多分、日レジは今現在はNCRほどは追い込まれていないと推察されますので、仮にコミットメントラインに基づく借入をしなかったとするならば、それはそれで、すでに目途が立っているということです。買うにしろ買わないにしろです。まあ、いずれにしろ、このみなとみらいに絡んで破綻することはないと思われます。
また、NCRの方は、破綻前にいくつかの兆候がありました。借入条件の妙な変更（9/18）、リファイナンスに失敗し、損失をだしての物件売却（9/25）などですが、今のところ日レジにはそういった前兆もありません。
あとは、投資法人債ですか。NCRの方は投資法人債発行の準備はしていましたが、結局準備していた分は発行できずに終わりました。これに対して、日レジはリーマンショックの直前という絶妙のタイミングでしたが、先月にも発行しています。日レジはNCRの約３倍900億円の投資法人債を発行していますから、破綻したときの債券市場に与えるインパクトも大きいでしょう。NCR破綻のときも まひ状態 だったようですが、日レジに限らず、他の投資法人債にも多大な影響が出ることが必至ですから、日レジを破綻させることの痛みは案外金融機関側にとっても大きいんじゃなかろうかとちょっと思います。その投資法人債ですが、J-REITのような資産がありそうなところが民事再生したときにはどうなるんだろうと思っていましたが、本日NCRから保有している人はちゃんと申請してねというアナウンスが出ていますね。まあ、会社に財産がなければ、単なる紙切れになるかもしれませんが、一応は財産があるので、チャラにはならないということでしょうか。この辺の仕組みは全く知らないので、よく分かりません。
というわけで、まあ、当面は市場が心配しているほど自分自身は心配していないわけですが、明るい未来が待っているかと聞かれれば「？」でしょうね。とにかく親がね。自社株を担保に入れて強制売却されてしまったというバカ社長はアーバンとかにもいましたが、すでに破綻。その後も出ますねえ。クリード、パシフィック・・もう株主はうんざりでしょうし、社長が自社株担保に自分の利殖にご執心の様では従業員もやる気が失せます。まあ、こういった会社は精算した方がいいかもね。というわけで、日レジよりは先に親が逝くかもしれませんが、まあ、なんとかリプラスパターンで親は逝っても子は育つ（育つかどうかはわからんな。なんとか生き延びる程度か）パターンもあるので、なんとかなる方に賭けるのもいいかな。5万円くらいですから。と、まあ、その程度の話です。
あと、長期を語る意味があるのかどうかよく分かりませんが、長期的には投資法人債が償還を迎えるタイミングをちょっと気にしています。既存借入金は、同額借入が出来ればまわしていけるわけですが、投資法人債償還の際に、新たに債権を発行できる状況になければ、新規融資を獲得しなければなりませんのでね。まあ、来年の9-10月に計180億円と、この辺ですか。まずは。
本日の東証REIT指数＝856.40、 レジREIT指数
しかし、あくまでも個人的な話ですが、日レジがNCRと同じ経緯をたどって破綻するとは思っておりません。同じ経緯とは、大きな物件取得のための新規融資が困難化し、かといって、キャンセルすると違約金発生し大規模な赤字となるというような状況に追い込まれ、行き詰まるというシナリオです。大規模レジテンスとしては、現在みなとみらいのアーバンタワーの方が契約後未取得であり、しかも、契約が１年以上前の2007.9.27で、今年の11月末までに取得することになっております。ここら辺まではNCRを彷彿とさせるものがあるでしょう。
しかし、異なっている点もあります。まず、取得先が利害関係人です。NCRの方は同じ外資系とはいえ、別会社であったはずです。万が一、利害関係人が違約金をとって、日レジを破綻させるようなことになれば、相当問題でしょう。さらに、取得キャンセルあるいは延期した場合に違約金が発生するのかどうかも分かりません。これまでも、産業ファンド、ジョイント、シングルレジなど、違約金なしで物件取得を中止した例もたくさんあります。さらには、仮に、キャンセルや延期もできず、取得資金の新規融資の目途が立たず、違約金も発生するという最悪のケースを想定しても、10月末まではMUFG２行と住信の計３行との間で130億円のコミットメントラインを設定していますので、10月末までにこれを行使して借入を行うことが出来ます。ちょうど、みなとみらいが取得できる程度の額です。多分、日レジは今現在はNCRほどは追い込まれていないと推察されますので、仮にコミットメントラインに基づく借入をしなかったとするならば、それはそれで、すでに目途が立っているということです。買うにしろ買わないにしろです。まあ、いずれにしろ、このみなとみらいに絡んで破綻することはないと思われます。
また、NCRの方は、破綻前にいくつかの兆候がありました。借入条件の妙な変更（9/18）、リファイナンスに失敗し、損失をだしての物件売却（9/25）などですが、今のところ日レジにはそういった前兆もありません。
あとは、投資法人債ですか。NCRの方は投資法人債発行の準備はしていましたが、結局準備していた分は発行できずに終わりました。これに対して、日レジはリーマンショックの直前という絶妙のタイミングでしたが、先月にも発行しています。日レジはNCRの約３倍900億円の投資法人債を発行していますから、破綻したときの債券市場に与えるインパクトも大きいでしょう。NCR破綻のときも まひ状態 だったようですが、日レジに限らず、他の投資法人債にも多大な影響が出ることが必至ですから、日レジを破綻させることの痛みは案外金融機関側にとっても大きいんじゃなかろうかとちょっと思います。その投資法人債ですが、J-REITのような資産がありそうなところが民事再生したときにはどうなるんだろうと思っていましたが、本日NCRから保有している人はちゃんと申請してねというアナウンスが出ていますね。まあ、会社に財産がなければ、単なる紙切れになるかもしれませんが、一応は財産があるので、チャラにはならないということでしょうか。この辺の仕組みは全く知らないので、よく分かりません。
というわけで、まあ、当面は市場が心配しているほど自分自身は心配していないわけですが、明るい未来が待っているかと聞かれれば「？」でしょうね。とにかく親がね。自社株を担保に入れて強制売却されてしまったというバカ社長はアーバンとかにもいましたが、すでに破綻。その後も出ますねえ。クリード、パシフィック・・もう株主はうんざりでしょうし、社長が自社株担保に自分の利殖にご執心の様では従業員もやる気が失せます。まあ、こういった会社は精算した方がいいかもね。というわけで、日レジよりは先に親が逝くかもしれませんが、まあ、なんとかリプラスパターンで親は逝っても子は育つ（育つかどうかはわからんな。なんとか生き延びる程度か）パターンもあるので、なんとかなる方に賭けるのもいいかな。5万円くらいですから。と、まあ、その程度の話です。
あと、長期を語る意味があるのかどうかよく分かりませんが、長期的には投資法人債が償還を迎えるタイミングをちょっと気にしています。既存借入金は、同額借入が出来ればまわしていけるわけですが、投資法人債償還の際に、新たに債権を発行できる状況になければ、新規融資を獲得しなければなりませんのでね。まあ、来年の9-10月に計180億円と、この辺ですか。まずは。
本日の東証REIT指数＝856.40、 レジREIT指数
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