プロジェクト2888分のＸ

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今日もドバッと下がっていますねえ。はやくもご祝儀相場も終わりかな？別にアメリカに付き合わんでもいいようにも思うが。

さて、普段J-REITを購入するときは、長期保有を意識して、なるべくその時点では割安な銘柄を選んで購入しているつもりですが、今日のはちょっと意味合いが違います。実は、税金の関係で、年末までに少々譲渡益を稼ぎたいと思っていまして、そのための購入ですから、長期保有目的ではありません。最近J-REITもボラが大きいわけでして、1日で5万円くらい平気で動きますからね。スイングまたはポジショントレードみたいな形でうまく立ち回れば、数万円くらいはすぐに稼げます。ただし、ヘタに立ち回れば、数万円くらいの含み損状態になるのもすぐですね。1日といわず、数時間でもそのくらいの含み損を出すことだって夢じゃありません(笑)。ですからよい子の皆さんは決してマネしないように。

まあ、とにかく譲渡益を出すのが目的なので、株でもなんでもいいんですが、J-REITがやはり一番慣れているかなということで、J-REITを選んでみました。塩漬けになったところで、J-REITならなんとか耐えられるし。また、手持ちの株の中にも売れば譲渡益が出るものもありますが、これらは売る気になったときに売りたいので、新たに購入したわけです。

J-REITも一時指数が900ポイント回復、NBFも一瞬でしたが100万円台回復ということで、若干回復基調にあるように思えます。まあ、今日に限っては大幅に下落していますが、NYダウが大統領選が終わって激しく下げましたからしかたのないところです。で、全般的に回復基調にあるとはいえ、銘柄間の格差が極めて大きいです。J-REITはリーマンショックにしばらく耐えていて、10月に入ってから下落が始まったという感じでしたので、暴落前の9月終値と本日終値を比較すると、以下のような下落率となっております。

8967 -1.76% 日本ロジスティクスファンド投資法人
8952 -2.15% ジャパンリアルエステイト投資法人
8961 -4.16% 森トラスト総合リート投資法人
3240 -4.85% 野村不動産レジデンシャル投資法人
8951 -10.58% 日本ビルファンド投資法人

8958 -15.04% グローバル・ワン不動産投資法人
3226 -16.07% 日本アコモデーションファンド投資法人
8957 -18.20% 東急リアル・エステート投資法人
3249 -18.75% 産業ファンド投資法人
8959 -18.87% 野村不動産オフィスファンド投資法人
8964 -19.90% フロンティア不動産投資法人
8977 -21.40% 阪急リート投資法人
8953 -24.30% 日本リテールファンド投資法人
8955 -30.37% 日本プライムリアルティ投資法人
8960 -30.42% ユナイテッド・アーバン投資法人
8987 -32.40% ジャパンエクセレント投資法人

8982 -33.51% トップリート投資法人
8968 -34.38% 福岡リート投資法人
8966 -37.58% クレッシェンド投資法人
3234 -39.54% 森ヒルズリート投資法人
3227 -40.72% ＭＩＤリート投資法人

8974 -45.88% ラサールジャパン投資法人
8981 -46.30% ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人
8984 -50.87% ビ・ライフ投資法人
8979 -52.22% スターツプロシード投資法人
8963 -56.22% 東京グロースリート投資法人
8976 -56.42% DAオフィス投資法人
8975 -56.42% FCレジデンシャル投資法人
8985 -59.42% 日本ホテルファンド投資法人
8956 -59.46% プレミア投資法人
8972 -62.18% ケネディクス不動産投資法人
8973 -62.87% ジョイント・リート投資法人
8983 -64.83% クリード・オフィス投資法人
8970 -71.75% ジャパン・シングルレジデンス投資法人
3229 -73.35% 日本コマーシャル投資法人
8980 -76.32% エルシーピー投資法人
8969 -78.97% プロスペクト・レジデンシャル投資法人
8962 -81.84% 日本レジデンシャル投資法人

というわけで、回復具合からすると、回復上位は普段から上位銘柄、中位は中位銘柄、下位は下位銘柄、そして一番下に格下げ銘柄と、みごとに色分けされています。で、東急は9番目ですから結構上位の方です。しかしまあ、JREとか森トラスト、NBFなど、概ね最上位銘柄の回復具合が一番いいわけでして、後を追って今後徐々に回復していくとするならば、2番手グループと言いますか、具体的には、東急とかフロンティアとかその辺の連中かな、と、実は昨晩考えまして、本日安くなったら、このあたりの銘柄でも仕込もうかと思っていたのが約定に至ったわけです。

本当は、今回のゴタゴタで一番違和感があるのは、個人的にはプレミアとケネディクスです。他の格下げ連中と肩を並べて、それぞれ9月末に比べると60％前後下落しています。しかし、ここまで行くとちょっとバネが伸び切っちゃって、いずれ戻るんじゃないかなという期待感は、可能性の点では否定しませんが、やや時間がかかりそうということで、今回は避けました。今回の目的は、長期保有ではなく、あくまでも譲渡益を得ることで、しかも率でなく額が問題ですから、ある程度高額な銘柄でないとやりにくいという理由もあります。日レジなんか倍になっても5万も稼げないわけですから。まあ、低価格なものはいっぱい買えばいいわけですが、とりあえず、低位銘柄は材料なしでは反発の力も弱いでしょうし。

あと、東急は仮に塩漬けになったとしても、今日の価格なら個人的には全く問題ありません。ときたま銀座線を使って渋谷に行くことがあるんですが、渋谷に着く直前に銀座線は地下鉄のくせに高架になります。で、その上空から、5年くらい前に壊された東急文化会館の跡地が見えます。JR渋谷駅から、駅前のバス停や明治通りを挟んですぐ向かい側のこんな一等地ですから、最初はすぐに新しいビルでも建つんだろうと思っていましたが、5年も解体したままです。今現在は、東急東横線を地下鉄副都心線と結ぶ工事の現場（出入り口？）として使われているものと思われます。人の流れの主方向（109方面）ではないものの、109よりはるかに駅に近いこんな一等地を工事現場として使い続けることが出来るわけですから、東急グループもやはりただモンじゃないなと思っているわけです。

本日の東証REIT指数＝844.80、レジREIT指数（独自算出）＝436.52、単純平均利回り＝16.53％、加重平均利回り＝8.31％。

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