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J-REITこの１年

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カテゴリ： J-REIT

今年はJ-REITにとって、まさに激動の年でした。まあ、昨年くらいから上場できないものが相次いだり、FCが相当つらい立場になってきて、合併など再編もあるかとも思っていましたが、NCRが実際に民事再生法申請するその日までまさかJ-REITが潰れるとも思いませんでした。

2008東証REIT指数

青が東証REIT指数、赤は独自に計算しているレジREIT指数ですが、見事に右肩下がりです。もうサブプライム問題はだいぶ前から言われていたわけで、リーマンショックに至るまでにもベアー・スターンズの買収とかいろいろありましたし、日本でも、不動産や建設中心に厳しい状態がずっと続いてきたわけで、右肩下がりにもなります。

特に１月、３月、１０月に大きな下落が見られますが、これは、外国人が大きく売り越した月に合致しています。下に月別の各セクターの売買動向（金額ベース、上が買い越し、億円）を示します。

2008REIT月間売買

ただ、そもそも、売り買いそのものが縮こまっており、昨年書いた同じような図と比べると、左の目盛りが相当違うことが分かるでしょう。ですから、ガイジンといえど、昨年前半までに買ってきた投資口を一方的に売り続けているというわけではありません。売ったり買ったりしながら、11月までの11ヶ月トータルでは約307億円の売り越しです。2007年2月には1ヶ月で1400億円の買い越しという記録的な買いも行っているわけですから、11ヶ月で300億円の売り越しではかわいいモノです。

面白いのは、ガイジンと銀行がほぼ反対の売買動向となっているところで、トータルでも銀行は11ヶ月で336億円の買い越しとなっております。チギンも投げているかと思いきやそうでもないみたいですね。あとは、リーマンショック後の金融危機とNCR破綻が重なった10月に大暴落しているわけですが、この時売っていたのは、ガイジンと証券自己取引部門だけで他はほとんど買いにまわっていますね。特に個人の85億円の買い越しというのはかつてないほど大きな買越額じゃないでしょうか。個人は、売り越しが常ですからね。まあ、最近はIPO, POなどがあまりないため、売ろうにも売る玉がない状態かもしれません。個人は10月に引き続き11月も買い越しとなっております。

10大ニュースじゃありませんが、今年あったJ-REIT関係の大きなニュースを独断と偏見で選ぶと以下のようなものです。

◆J-REIT関連のオプション、指数先物、ETFなど上場

◆大和ハウスリート上場中止、産業ファンド公募増資中止

エクイティが苦しいねと言っていたのは、今年前半の話ですね。今は苦しいなんてレベルじゃなく、無理って感じですから。昨年12月のAIG、エイブルに続き、大和ハウスですら上場出来ませんでした。また、産業ファンドは初の公募増資の中止です。まあ、昨年の後半からオイオイっていう公募増資がたまにあって、それらがJ-REIT市場を破壊する一因にもなっていた側面があろうかと思います。公募増資に限れば、今年は6回しか行われませんでした。しかも、NBF, JRE, 野村OF, フロンティアなど上位中心で、前半６月までに5回と、前半に集中しています。まあ、ある意味増資リスクは後退しています。その代わりにリファイナンスリスクが大きく台頭していますが。

◆REIT初のTOB

まあ、REITでもTOBが出来るのかということを認識したと言いますか。発表は８月ですから、まさかその後にリーマンショックが起こったり、リプラスが破綻したり、NCRが破綻したりそんなことをすべて想定していたとはとても思えません。結果的には市場価格が10万円にもならないものを26万円で買わなければならなくなって、大失敗の巻だったでしょう。このTOB価格は8月時点でもかなり高めで、第三者割当増資の価格と平均してまあまあの価格という設定でしたのでね。安値増資で既存投資主利益を毀損する分お返ししようという魂胆だったのかもしれませんが、その第三者割当増資価格ですらいまや超高値になってしまいました。株式のTOBと違って、REITのTOBはあまり意味がないような気がします。今後はあまり行われないんじゃないでしょうか。

◆オリジネータの破綻

9月にリプラス、11月にモリモトとオリジネータが破綻しました。今年は、上場企業の破綻が戦後最悪だったようでして、特に不動産、それに関連する建設あたりが多かったと思います。そんな中でJ-REITのオリジネータにも影響があったということです。いずれも運用会社株式は他のところが引き取って、J-REITまで連鎖倒産という事態には至っておりません。これ以外にも、破綻までは至っていないものの、クリードＯのオリジネータが交代しました。他にもそれぞれ２つのREITが支配下にあるパシフィックやアパマン始め、まだいくつかのオリジネータが危うい橋を渡っているという状態が続いています。

◆東証REIT指数1,000ポイント割れ

まあ、年末の今でも相変わらず1,000ポイントは割れているわけで、年初の1,800ポイント超からすれば約半分になっているわけです。東証REIT指数は2003.3.31終値を1,000として算出が始まったわけで、算出当初を含めて、終値として1,000ポイントを割ったことは一度もありませんでした。リーマンショック、リプラス破綻、米金融安定化法否決、など９月末に嵐が吹き荒れまして、10/6終値でついに初めて1,000ポイントを割り込みました。さらに、東証REIT指数が暴落している最中にNCRが破綻。結局、終値として最安値は10/28に704.46ポイントまで行きました。これは2007.5.31につけた最高値2,612.98からすると実に73％の下落、約1/4近くになってしまいました。

◆ニューシティレジデンス民事再生法申請

そしてなんと言っても今年最大のニュースはNCRの破綻でしょう。10/9のことでした。まあ、池袋の契約期限を目前にして苦しいのは分かっていましたし、売却損を出してまで現金作ったり、借入金の変な条件変更などいろいろ前兆もありましたが、J-REITとはいえ投資信託ですからね。これがそもそも民事再生の対象なのかどうかすら知りませんでした。若干システムとして違和感覚えますし、また、他の不動産業などに比べると、倒産までのジタバタがあまりなかったなあとの印象です。オーナー会社の存廃などに比べると、やけにあっさり民事再生に移行ということで、あまりにも未練が少なかったですね。従業員もおらず、オリジネータ自身はあまり影響を受けないという投資法人そのものの性格を示しているのかもしれません。もうちょっと、例えば違約金を２決算期に分けて半分ずつにしてもらい、赤字にならないようにするとか、やりようもあったのでは？１期くらい赤字になる程度で、こんなにあっさりと倒産されると、通常の株式よりもよっぽど脆弱と言うことになってしまい、そこら辺の不動産業者よりよっぽど財務が健全で自己資本比率も厚く、基本は賃貸業のインカムメインの商品であるというJ-REITの商品性が崩れてしまいます。この辺はシステムとして是非改善していただきたい点です。

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