プロジェクト2888分のＸ

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民主党は岡田さんと鳩山さんですか。どちらもかつて代表だったことがありますので、出戻り。民主党はごく一部の人だけで代表を回していますね。やはり一度政権をとって、大臣とか経験しないことにはハクが付かないんでしょうかね。でも、民主党代表は場合によっては次期首相の公算も大きいですから、その割にはなんだか拙速という気もします。

さて、日本時間の5/12、昨日ですが、丸の内のAIGビルが日本生命に売却されることが正式に発表されました。

http://post.tokyoipo.com/visitor/search_by_brand/infofile.php?brand=3153&info=414375

まあ事前に報道されていた通りなんで、別に驚きじゃないんですが、土地が約１エーカーと書いてあったんで、「エーカー」ってどのくらい？って思って調べてみたら、4046.8564224m2だそうです。約が付いていますから、まあ、約4千平米といったところでしょうか。

あの辺は、ぼーっと歩いていても、お、グローバルワンのファーストスクエアが、とか、こんなところにJFEビルがとか、歩けばJ-REIT関連物件にチョイチョイあたります。東急のりそなマルハビルも至近です。AIGビルも見たことがあって、まあ、印象としてはやけに古くさい昭和の香りがぷんぷんするビルだなあということです。空から見るとこんな感じ。

で、このAIGビルなんですが、12億ドルってちょっと日生も頑張りすぎではないかな？と思いました。この話に登場するビルたちのデータはこんなモンです。

AIGビル1974年竣工
土地約4,000m2
12億ドル（1,155億円）で日本生命が取得

旧JFEビル

三井不動産が日本ビルファンドより購入・再開発
2006.4
910億円で取得

りそなマルハビル1978年竣工
土地6,900m2
26-27％の土地建物を東急REITが保有
2003.1
233億円で取得
最新評価額：346億円

大手町ファーストスクエア1998年竣工
土地11,000m2

2003.12
235億円で取得
最新評価額：312億円

AIGビルの竣工は昭和49年ですね。耐震基準は古い時代ですし、なにしろ、見てくれが古くさいです。当面賃貸するにしても、いずれは、スクラップして再開発ということじゃないでしょうか。と言うことは、かつて日本ビルファンドが三井不動産に売却して、再開発中のとなりのJFEビルと同じです。となり同士ですから、それほど値段も違わないでしょう。土地の面積で考えると、隣と同じなら660億円くらいの計算です。まあ、7億ドルくらいのものでしょうか。

ただし、JFEビルの値段は3年前のものですし、仲間内の売買ですから、世間相場より安かったかもしれません。そこで、最新の鑑定評価額が出ているりそなマルハビルを参考にしてみます。こちらは東急REITが3割弱の土地建物を保有しており、竣工もAIGビルの4年後と、やや近いものがあります。こちらで計算すると、AIGビルは700億円台半ば、750億円前後とすれば、だいたいりそなマルハビルと単価が似てきます。まあ、8億ドルくらいでしょうか。この辺がいいところだったんじゃないかなあ。それなのに、この1.5倍も出しています。

しかし、単価が同じなら、わたしゃ絶対ファーストスクエアを選びます。築10年は経過したようですが、見た目が全く違います。中には入ったことはありませんが、さすがグローバルワンの所有するビルだなあと関心できるビルです。これに対して、AIGビルは、似合っているのはDAか野村OFかその辺ですね。近新大のGORには見向きもされない古めかしいビルです。

まあ、敷地面積だけを使った非常にラフな比較をしてみましたが、容積率が同じなら、延べ床面積は敷地面積に比例しますのでね、それほどはずれてもいないんじゃなかろうかと思います。まあ、AIGビルならではの特殊要因、例えば、現在入っているテナントから結構高い賃料をぼったくれているとか、AIGに恩を売って、傘下のアリコとかを安く譲ってもらおうとか、なんか理由があるのかもしれませんが、AIGは一応は日生とライバル会社でしょうし、公的資金が入って非常に弱っているところですからね。もっとハゲタカのように安く買いたたいて欲しかったというところなんですが、ココロやさしき国内企業ですかね。

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