プロジェクト2888分のＸ

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アドレジは上昇して、日レジは下げましたか。傘下にレジ系がない三菱地所などであったら本日は間違いなく上昇していたでしょうが、将来的に他銘柄との合併が視野に入っている場合は、そちらの価格と合併比率を想定しながら売買が進むということで、こんなモンでしょうね。安値で第三者割り当てしたい伊藤忠側からの意図的リークだったのかもしれません。まあ、多分多くの人が日レジ２口＝アドレジ１口と想像していると言うことでしょう。１口単位のJ-REITでは、半端な合併比率というのはとりにくいでしょうから、どうしても整数比ということになれば、1：1では現状、日レジ側に有利すぎますので、救済される側としては望めませんからね。

個人的には、日レジ２口がアドレジ１口に化けたとすると、アドレジの平均取得価格が下がります。すなわち、あまり問題ありません。まあ、３口で１口になったりすれば、ショボイわけですが、そこまでは出来ないのではなかろうかと思います。現時点の分配金額や投資口価格を横に置いておいて、資産価値とかをもとに議論すれば、1：1でもいいくらいですからね。特に、１口当たり出資金は日レジ60万円に対して、アドレジは２割少ない48万円しかないわけですから、第三者割当増資で棄損しても、まだ1：1の対等合併でも悪くない程度の数字ですから。

さて、本日は７月決算銘柄の最終売買日でした。今月決算J-REITシリーズなんですが、また今月も、各銘柄の簡単な感想、強気、弱気、中立くらいの話にとどめます。前は３ヶ月くらい先を想定して投資口価格の予想めいたことも書いていたんですが、破綻リスクとかそいうったものを数値的に考えるのは無理があるし、無理矢理考えてもむなしいからです。最近では融資手数料という金額が全く予想できないブラックボックスもありますからね。

なお、7/24現在の各指標の値は以下の通りです。書いてあることは、指数が変化しないことを前提とした、あくまでも個人的ひいき目も含んだものですのでお間違いなく。指数が年率100％で上昇するような環境では全銘柄強気ですからね。で、大部分を書いているのが週末ですので、全部7/24の値を用います。今回は数が少ないので水増しせずに１回だけで終了です。

東証REIT指数＝987.19（7/24）
レジREIT指数＝733.08（7/24）

8957 東急リアル・エステート（7/24：533千円）

来期、今期より減額予想の14,300円が出ていますがたいした差はないため、大勢には影響なかろうかと思われます。最近ではフォワードコミットメントとかそういったモノが全銘柄でなくなりつつあるし、増資だのなんだの考える情勢にも戻っていませんしね。ファイナンス絡みで特にネタがない銘柄はほとんど現状維持という感じです。今現在の投資口価格もとりわけ高いでもなく安いでもなく、この銘柄としては標準的な状態のように思えます。要するに、強気にも弱気にもなる材料がなにもなく、中立です。

8967 日本ロジスティクスファンド（7/24：636千円）

8969 プロスペクト・リート（レジ銘柄、7/24：131,100円）

名前を変えたからといって、その後別に何もやっていないわけですが、日コマあたりにちょっかいを出すための改名であったのかもしれません。ゴミ物件を鑑定を何度でもやり直して、なるべく高値で売りつけて鞘をぬくというビジネスモデルが成り立たなくなってきたので、規模を拡大して運用報酬とかその他いろいろ抜こうという腹かもしれませんが、今は親の信用力の問題ですから、この銘柄はその存在意義がどうであるのか、形而上学的問題です。

信用力のない銘柄は、高い借入金利を強いられる→分配金がミジメになる→投資口価格も上がらない→エクイティが不可能→借入金だけが頼り→足下見られて高い借入金利を強いられる→以下ループ、と、不都合な連鎖が完成していますから、あとはダラダラと生ける屍のように生きながらえるしかないわけです。大幅な分配金低下に見舞われ、本日ストップ安のクレッシェンド、ここ、次のシングルレジ、LCP、ジャパンO、日賃貸あたりはもはやどうにもこの蟻地獄から抜け出すことが出来ません。この辺の銘柄はもはや信用力の高いところにスポンサーチェンジして、親が撤退してくれるかどうかが復活できるかどうかの決め手でしょうね。DAのように。

J-REITの分配金予想といったものは、昔は上方修正こそあれ、下方修正や未達なんてことはほぼなく、非常に堅い数字を出していたものですが、昨今では下方修正や予想未達も決して珍しくなくなってきました。ここも７月初めになって今期の予想を下方修正ということで、5千円カスカスくらいの巡航速度になってきました。来期は、9月末の30億円のリファイナンス、10月初旬の投資法人債の償還が50億円ありますので、またまたファイナンス関連費用でもボッタクリにあうんでしょうね。というわけで、来期も回復は困難と思われます。投資法人債の償還を何とか乗り越えても、いくらの分配金を示せるのか。5千円出せればまあまあ現状維持でしょうが、クレッシェンドみたいなことにもなりかねませんからね。まあ、弱気です。

8970 ジャパン・シングルレジデンス（レジ銘柄、7/24：124,600円）

ここもプロスペと同様、７月上旬下方修正組ですね。原因は空室率の上昇ということです。しかし、日レジの決算説明などを見ていると、むしろシングルは堅調であり、面積が広い方が苦戦しているようですから、リーシング力といいますか、その辺が力弱いのでしょうね。やはり規模の点などに問題がありますので、ここも本質的な解決にはスポンサーチェンジ、あるいは、どこかに吸収合併してもらう位しか明るい未来は描けません。投資法人債こそないものの、10月末には173億円、すなわち、全借入金の半分以上のリファイナンスが控えています。さらに、来期中ではありませんが、そのリファイナンスの５ヶ月後にはGEからの長期借入の返済期限もやってきますから、これを超える長期の借入に応じてもらえるかどうかも疑問で、ひょっとすると、来期中にこの173億円はもう一回リファイナンスしなければならないかもしれませんね。うむー。やっぱどう考えても強気にゃなれませんな。弱気です。

3234 森ヒルズリート（7/24：363千円）

まあ、「ヒルズ」あたりがややバブルっぽいネーミングですし、バブル去りし後はなんだかちょっとわびしい銘柄となっております。それでも立地はいいですから、そこそこの家賃設定にしておけば、そこそこの収入にはなるんでしょうが、出だしからバブル真っ盛りみたいな時でしたから、高値でつかんだ簿価はもはや後戻りは出来ないですね。まあ、そこそこの利益を出すそこそこの銘柄としては問題なく、投資口価格もそこそこの価格となっておりますので、そこそこのパフォーマンスでしょう。来期も12千円レベルの分配金となりそうに思いますし、そうなれば、投資口価格も今のまま中立でしょう。

本日の東証REIT指数＝985.02、レジREIT指数（独自算出）＝731.76、単純平均利回り＝6.81％、加重平均利回り＝5.83％。ただし、7月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。

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