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プロジェクト2888分のＸ

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今日から臨時国会ですか。「日本経済を自律的な民需による回復軌道に乗せる」なんて言ったみたいですが、民主党の政策のどこに経済活性化策があるのかな？大衆にばらまいてばかりで、公共事業もストップして失業者対策にも金がかかるし、ゆうちょ資金を民間に回さず財務省支配を強めるということですからすべて後ろ向きに見えますけどねえ。中小企業だって、借金返済を待ってもらっても、仕事がなきゃどうにもならんわな。

さて、本日は10月決算銘柄の権利付き最終売買日でした。定例の今月決算J-REITのシリーズなんですが、しばらくの間、強気、中立、弱気程度の話にとどめて３ヶ月後程度を目途とする目標金額を書いてきませんでした、だいぶ動きも穏やかになって、また指数的にも千ポイント程度までは回復し、まあまあまともに見られるようになってきたと思います。ただ、まだ平均利回りで６％とかそのあたりの水準ですから、完全に信頼回復されているわけでもないでしょうし、時に不安定な動きもあります。ですので、まだしばらくは誤差を大きめ（±で１割程度）にとって、目標金額を書いていきます。ただし、あくまでも現状に対する個人的感想の域を出ませんのでね。注意が必要です。

で、定型文ですが、以下の条件で考えております。一時期に比べて、ボラは小さくなってきたようですが、それでも、現状無茶な条件と言うことで、３ヶ月後程度を想定した、将来的な投資口価格の目標も書いてありますが、自分自身まったく信用しておりませんで、売買するときに参考にすることは自分でも皆無です。

・東証REIT指数、レジREIT指数現状維持
・ボラティリティが大きくないこと
・未発表の増資、売却益発生など大きな材料無し
・当たるも八卦、当たらぬも八卦

一番の目的は、各銘柄の決算期にあわせて、過去のニュース、総資産、有利子負債、譲渡益の状況、将来的な物件取得等々を再確認することにあります。また、次期分配金予想が公表されていない場合は、それがどのくらいになるのか、見積もるのが最大の目的です。だいたい、東証REIT指数現状維持でボラティリティが大きくないという条件も現状厳しいわけです。毎日の各銘柄の価格変動が１％以内くらいに収まり、東証REIT指数としては10ポイント以内の変動で日々推移するような状況なら、まだしもということです。それから、レジデンス系銘柄（以下に記述）は、独自に算出しているレジREIT指数現状維持を前提とします。なお、10/23現在の値は以下の通りです。大部分を書いているのが連休中なので、全部10/23の値を用います。今回も、書き終えているんですが、水増しの2回シリーズで。

レジREIT指数＝796.71（10/23）

8956 プレミア（10/23：385千円）

わりと順調に回復してきて、9月はじめには一瞬40万円台をつけたものの、その後は40万円少し下の39万前後でずっとウロウロしているようです。ただ、10月は指数的には下落ですから相対的にはポジションをあげているようです。とはいえ、まだ個人的にはもう少し上でもいいかなと思います。ここはユナイテッドアーバンと似たような位置がいいと昔から思ってきましたが、現時点では分配金額に少し差をつけられてしまって、投資口価格もだいぶ開いています。よって現在ではたぶんオリックス程度がいい位置なんじゃないでしょうか。あと２万円くらいですか。まあ、この道のりが長いんですけどね。来期分配金予想は今期よりも低く、13,560円となっており、頑張って中立くらいでしょうか。39万円±3万円とでもしておきましょう。

8959 野村不動産オフィスファンド（10/23：559千円）

最近の東証REIT指数下落の主因はNBFなんですが、全般的にオフィス系がやや不調に思えます。レジデンスはまあまあ堅調だと思いますが。というわけで、ここもやや軟調のようですね。個人的評価は常に世間より低いこの銘柄ですが、前期まで着実に増配を続けてきた実績は評価します。特に、ファイナンスコストの増加や不動産市況の悪化によりここのところ巡航速度がぐっと落ちてきた銘柄が目立つ中でかなり健闘していると言えると思います。でも、今期は減配予想ですし、さすがに連続増配記録も11期でとぎれるかもしれませんね。さらに来期予想もまだですが、昨今の情勢を考えると、17千円台は厳しいと思われます。でもまあまあ軟調続きなので、これより下は底堅い感じでしょうか。よって、ほぼ中立の55万円±5万円、すなわち、ざっくり50万円台としておきましょう。

8972 ケネディクス不動産（10/23：293,200円）

親はかつての日レジのスポンサーであるパシの支援企業候補になったり、あるいは、この10月の資金調達が結構スムーズに行っているようで、少なくとも親が倒れてやばくなるという状況でもないかと思います。今期はレジデンス２物件の譲渡により、２度譲渡損が発生し、そのたびに分配金が下方修正されてきましたので、1万円を割る見込みとなっておりますが、来期、これがなければ、元の12千円台あたりはちょっと厳しくても11千円程度には回復するのではないかと思います。とすると、さすがにやや強気になれる水準かなと言う気がします。まあ、32万円±3万円とかそのくらいのイメージでしょうか。

8974 ラサールジャパン（10/23：133千円）

うーん。なんと申しましょうか。にっちもさっちもいきませんという感じですね。親がヤバイとかそういったことにはならないでしょうが、国内金融機関への受けは全くよろしくないようでして、先日９月末も一応は１年のリファイナンスは出来ましたが、金利は跳ね上がり、来期分配金は低下、5千円台前半です。反転のきっかけもなく、かといって潰れるかというと、そうでもなく、基本的にはこのままかなあ。とすると、来期分配金予想の5,235円で8％あたりの現時点の投資口価格13万円±2万円くらいがいいとこなんじゃないですかね。んー、少し甘いかも。問題は、分配金や手数料収入で我慢できなくなってきたときに、ラサールが次にどう動くのかですね。ただ、すでに買収の際に3割くらいは投資口を握っているので、めいっぱい第三者割り当てしても、せいぜい有利子負債の1割とかそのくらいにしかならないため、財務的にはたいした効果はないという点です。しかも投資口的には大幅希薄化です。銀行から1年で借りても3.2％とかそういった金利ですから、むしろ、先週書いた5年もの投資法人劣後債とかの方がやや金利が低そうですが、そんなこともやる気がないんでしょう。リファイナンスがない来期で5千円ですから、その次はどうなることか。

to be continued

本日の東証REIT指数＝926.63、レジREIT指数

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