2009/11/18
カテゴリ： J-REIT
こりゃまた笑いましたねえ。TGRとLCPですか。まあ、リリースにも書いてありますが、ねらいは負ののれん一点でしょうね。スポンサーリスクはなんら解消されません。ていうか、パレックスというか、アパマンはTGRから手を引くのかな。運用会社社長はLCP運用会社に移って残るみたいですがどうなんでしょう。運用会社はLCPのものをそのまま使うということですから、事実上はLCPがTGRを吸収するわけですが、名目的にはTGRが存続法人でLCPの方が消滅法人となります。これはおそらく、LCPがTGRを吸収するより、逆にTGRがLCPを買収する形にした方が負ののれんが大きいためと思慮します。また簿価と鑑定評価額との乖離もLCPの方が大きいため、合併を期に含み損をより大きく削減するためには、LCPを消滅させた方が都合がいいものと思慮します。
まあ、今のところLCPは借金のファイナンスコストにより破綻寸前で分配金もついに千円まで落ちて来てしまいましたので、何か手を打たなければ、来年３月のリファイナンスが出来ずおしまいとなるところでしたが、今回の合併で少しは余命がのびたかなという感覚です。実際、ファイナンスコストが大きすぎて、対応する金額の物件から得る賃料収入より大きそうだ、という逆ざや状態に陥っていると思いますが、借金返そうにも増資も出来ず、かといって、物件を売却しても譲渡損で赤字状態となってはいけないので、チビチビとしか売却できず、という状態でした。そこで、負ののれんを使って、一気に物件売却し借金を大幅に減らしましょうというのが今回の合併の意図かと推察します。推察っていうか、ほとんどリリースに書いてあるか。
さて、両者合体することで、借金状態はどうなるかというと、
2009.11.24 25,470百万（LCP）
2010.2.3 11,499百万（TGR）
2010.3.30 25,600百万（LCP）
2010.5.31 12,974百万（TGR）
ふむー。今気がつきましたが、TGRとLCPは非常に状況が似ていますね。資産規模的にはTGRの方が半分くらいですから、借金も半分くらいですが、両者とも全借入金の半分ずつ返済期限が揃っています。で、だいたいLCPの方が２ヶ月くらい先行しているという感じですか。11/24のLCPのリファイナンスは、今期分配金予想千円からして、計算に入っており、リファイナンス可能であることが前提だろうと思います。また、来年2/3のTGRのリファイナンスですが、こちらは合併直後となる計画ですから、これで行き詰まって破綻ということになったらお笑いぐさになってしまいますので、こちらもなんとかなるでしょう。仮にリファイナンスにコストがかかっても、この時点ですでに11ヶ月決算の中に入っていますので、その期間の賃料収入で補える程度のコストであればリファイナンス可能です。
問題は、3/30のLCPの新生信託と5/31のTGRの農中信託の２本でしょうね。これらの性質も似てそうでリファイナンスが非常に難しいと思われます。なんら手を打たなければ、LCPもここで終焉を迎えるのではなかろうかと思っていました。TGRも２ヶ月遅れですが似たような運命だったのかも。よって、負ののれんを利用して、たとえば200億レベル、あるいはそれ以上の物件売却に踏み切るのではなかろうかと想像します。
合併から２ヶ月間、３月末までにはたぶん200億円レベルの現金を用意しなければリファイナンスに苦しむことには変わりないでしょうし、相当な勢いで物件売却に踏み切るのではなかろうかと想像します。おそらく、TGRとLCPが合併しても、いずれTGR分くらいはそっくり売却して資産の縮小をはかるのではなかろうかと。でも、こんな勢いで物件売却した場合、バルクセールでありますので、かなりなバーゲンでしょう。しかし背に腹はかえられないので、多額の負ののれんを使い尽くすくらいまでは売って売って売りまくるという気がします。まあ、最低でも、３月、５月のリファイナンスにめどがつくまでは売りまくるのでしょう。
かなりなサイテーな手段ではありますが、座して死を待つよりは、３月のリファイナンスを乗り切れる手段を得たということで、LCPの余命はのびたかなと思えるのは上で書いたとおりです。直近に迫ったリファイナンスにもプラスの影響を与えるでしょう。ただし、余命がのびただけであって、スポンサーリスクが後退したわけでもありませんので、相変わらず厳しい状態は続くと思います。とりあえずは、どの程度物件売却し、どの程度の規模の投資法人となるかということで、その後もなるべく有利な条件でどこかへ引き取ってもらうとかそういったことを考えているのかもしれません。しかし、TGR+LCPの資産を欲しがるところがいるかどうか・・さらに、この中から売れるものは売った残りカスだろうし。
さて、最近国内市場は増資の恐怖で全くだめですね。JALもついに２ケタに突入しました。おまけに民主党政権ではなかなか景気浮揚もしにくいだろうし、２番底に着々と向かっているような印象の今日この頃です。なにか息が詰まるような感じでなにもいい材料が見あたらないといった感じ。もう、為替で円の大暴落でも起きて、一気に1USD=150円とかにでもなってくれませんかね。韓国はリーマンショック後のウォン安で結構潤ったみたいですし、なぜ日本円だけがこんなにも強いのか。で、案外、オバマ大統領へのおみやげで中国が人民元切り上げをしたりして、そんでもって、日本円も連れ高になったりして・・
まあ、今のところLCPは借金のファイナンスコストにより破綻寸前で分配金もついに千円まで落ちて来てしまいましたので、何か手を打たなければ、来年３月のリファイナンスが出来ずおしまいとなるところでしたが、今回の合併で少しは余命がのびたかなという感覚です。実際、ファイナンスコストが大きすぎて、対応する金額の物件から得る賃料収入より大きそうだ、という逆ざや状態に陥っていると思いますが、借金返そうにも増資も出来ず、かといって、物件を売却しても譲渡損で赤字状態となってはいけないので、チビチビとしか売却できず、という状態でした。そこで、負ののれんを使って、一気に物件売却し借金を大幅に減らしましょうというのが今回の合併の意図かと推察します。推察っていうか、ほとんどリリースに書いてあるか。
さて、両者合体することで、借金状態はどうなるかというと、
2009.11.24 25,470百万（LCP）
2010.2.3 11,499百万（TGR）
2010.3.30 25,600百万（LCP）
2010.5.31 12,974百万（TGR）
ふむー。今気がつきましたが、TGRとLCPは非常に状況が似ていますね。資産規模的にはTGRの方が半分くらいですから、借金も半分くらいですが、両者とも全借入金の半分ずつ返済期限が揃っています。で、だいたいLCPの方が２ヶ月くらい先行しているという感じですか。11/24のLCPのリファイナンスは、今期分配金予想千円からして、計算に入っており、リファイナンス可能であることが前提だろうと思います。また、来年2/3のTGRのリファイナンスですが、こちらは合併直後となる計画ですから、これで行き詰まって破綻ということになったらお笑いぐさになってしまいますので、こちらもなんとかなるでしょう。仮にリファイナンスにコストがかかっても、この時点ですでに11ヶ月決算の中に入っていますので、その期間の賃料収入で補える程度のコストであればリファイナンス可能です。
問題は、3/30のLCPの新生信託と5/31のTGRの農中信託の２本でしょうね。これらの性質も似てそうでリファイナンスが非常に難しいと思われます。なんら手を打たなければ、LCPもここで終焉を迎えるのではなかろうかと思っていました。TGRも２ヶ月遅れですが似たような運命だったのかも。よって、負ののれんを利用して、たとえば200億レベル、あるいはそれ以上の物件売却に踏み切るのではなかろうかと想像します。
合併から２ヶ月間、３月末までにはたぶん200億円レベルの現金を用意しなければリファイナンスに苦しむことには変わりないでしょうし、相当な勢いで物件売却に踏み切るのではなかろうかと想像します。おそらく、TGRとLCPが合併しても、いずれTGR分くらいはそっくり売却して資産の縮小をはかるのではなかろうかと。でも、こんな勢いで物件売却した場合、バルクセールでありますので、かなりなバーゲンでしょう。しかし背に腹はかえられないので、多額の負ののれんを使い尽くすくらいまでは売って売って売りまくるという気がします。まあ、最低でも、３月、５月のリファイナンスにめどがつくまでは売りまくるのでしょう。
かなりなサイテーな手段ではありますが、座して死を待つよりは、３月のリファイナンスを乗り切れる手段を得たということで、LCPの余命はのびたかなと思えるのは上で書いたとおりです。直近に迫ったリファイナンスにもプラスの影響を与えるでしょう。ただし、余命がのびただけであって、スポンサーリスクが後退したわけでもありませんので、相変わらず厳しい状態は続くと思います。とりあえずは、どの程度物件売却し、どの程度の規模の投資法人となるかということで、その後もなるべく有利な条件でどこかへ引き取ってもらうとかそういったことを考えているのかもしれません。しかし、TGR+LCPの資産を欲しがるところがいるかどうか・・さらに、この中から売れるものは売った残りカスだろうし。
さて、最近国内市場は増資の恐怖で全くだめですね。JALもついに２ケタに突入しました。おまけに民主党政権ではなかなか景気浮揚もしにくいだろうし、２番底に着々と向かっているような印象の今日この頃です。なにか息が詰まるような感じでなにもいい材料が見あたらないといった感じ。もう、為替で円の大暴落でも起きて、一気に1USD=150円とかにでもなってくれませんかね。韓国はリーマンショック後のウォン安で結構潤ったみたいですし、なぜ日本円だけがこんなにも強いのか。で、案外、オバマ大統領へのおみやげで中国が人民元切り上げをしたりして、そんでもって、日本円も連れ高になったりして・・
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