1986126

プロジェクト2888分のＸ

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穴吹工務店のおかげで本日は不動産が若干さえなかったようですが、J-REITを含めてまあ、たいしたことは無かったようです。これまで知りませんでしたが、どうもここのところ内紛があったりして、ゴタゴタしていたみたいですからね。こんな内紛会社には金は貸せんとばかりに、信用力が落ちた結果でしょう。

さて、本日は11月決算銘柄の権利付き最終売買日でした。今月から１日後ろにずれましたんで、少々混乱があるかもしれません。今日権利落ちだと思って売っちゃったりして。定例の今月決算J-REITのシリーズなんですが、しばらくの間、強気、中立、弱気程度の話にとどめて３ヶ月後程度を目途とする目標金額を書いてきませんでした、だいぶ動きも穏やかになって、また指数的にも千ポイント程度までは回復し、まあまあまともに見られるようになってきたと思います。ただ、まだ平均利回りで６-7％とかそのあたりの水準ですから、完全に信頼回復されているわけでもないでしょうし、時に不安定な動きもあります。ですので、まだしばらくは誤差を大きめ（±で１割程度）にとって、目標金額を書いていきます。ただし、あくまでも現状に対する個人的感想の域を出ませんのでね。注意が必要です。

で、定型文ですが、以下の条件で考えております。一時期に比べて、ボラは小さくなってきたようですが、それでも、現状無茶な条件と言うことで、３ヶ月後程度を想定した、将来的な投資口価格の目標も書いてありますが、自分自身まったく信用しておりませんで、売買するときに参考にすることは自分でも皆無です。

・東証REIT指数、レジREIT指数現状維持
・ボラティリティが大きくないこと
・未発表の増資、売却益発生など大きな材料無し
・当たるも八卦、当たらぬも八卦

一番の目的は、各銘柄の決算期にあわせて、過去のニュース、総資産、有利子負債、譲渡益の状況、将来的な物件取得等々を再確認することにあります。また、次期分配金予想が公表されていない場合は、それがどのくらいになるのか、見積もるのが最大の目的です。だいたい、東証REIT指数現状維持でボラティリティが大きくないという条件も現状厳しいわけです。毎日の各銘柄の価格変動が１％以内くらいに収まり、東証REIT指数としては10ポイント以内の変動で日々推移するような状況なら、まだしもということです。それから、レジデンス系銘柄（以下に記述）は、独自に算出しているレジREIT指数現状維持を前提とします。なお、11/20現在の値は以下の通りです。大部分を書いているのが連休中なので、全部11/20の値を用います。今回も、書き終えているんですが、水増しの2回シリーズで。

レジREIT指数＝681.14（11/20）

8960 ユナイテッド・アーバン（11/20：467千円）

J-REITの中では比較的分配金の棄損が少ない銘柄だと思われます。来期も今期並みの16,700円の予想が既に公表されています。一時期、10月後半から11月にかけて少し高いかな？と思える状態でありましたが、今日現在はまあまあいい水準に戻ってきた感があります。今月はたまたまJ-REIT全体が大きく下落しましたので、ここも7％台の利回り水準にありますが、単純平均利回りも同じレベルですので、その程度の利回り水準が今後も目途となっていくと思われます。まさに中位銘柄です。というわけで、指数不変なら投資口価格も現在あたりで、46万円±4万円ほどと思われます。全く中立です。ただし、丸紅が日コマのスポンサーとして名前があがっております。なかなか日コマも態度をはっきりさせませんが、近々結果は出るでしょう。仮にココと合併ということにでもなれば、その条件次第ではプラス材料となりうると思います。まあ、プラスでもマイナスでもないと言うこともあるかもしれませんが、完全なマイナス材料とはならないでしょう。なぜなら、マイナス材料を引き受けてまで、救済してやる義理が全くないからです。ここの資産規模もすでに2千億円レベルですから、アドレジが日レジを飲み込むような規模のメリットも小さいでしょうし、日コマにとって厳しい条件で無ければ救済合併の必要性はないですね。多分、オリックスも同じような考えでしょうから、日コマには結構厳しい結果が待っていると思っております。

8962 日本レジデンシャル（レジ銘柄、11/20：215,200円）

まあ、すでに事実上アドレジとの合併が決まっているわけですから、今後もアドレジと連れだって動くでしょう。ちなみに、アドレジは11/20終値が331千円で、その2/3は220,667円です。さらに今期分配金予想も日レジはアドレジの2/3以上なんですから、本日までならば、日レジの方が合併比率よりやや高くなってもいい感じがしますが、やはり、弱い立場ということで計算値より下にいるのでしょうか。通常、弱い立場、たいていは吸収、あるいは、救済される企業は合併比率でも端数が出たりして、それが嫌われて計算値より低くなるのがこれまでも通例だったように思えます。よって、ラサールが計算値より低くなることは分かりますが、ココの合併の場合は、たしかに救済色も強いですが、どちらを買ったところで半端は出ないし、結局同じものになるんだからもうちょっと比率通りになっても良さそうだと思えますけどね。だって、アドレジ２口持っていれば、それを売却して日レジ３口買えば差額分丸儲けですからね。ま、たいした額でもないので、証券会社を儲けさせてまで裁定取引するかどうかですが。

さて、来期は途中で合併となりますので、３ヶ月間の分配金相当額を合併交付金という形で支払うことになるでしょう。しかし、短期ですし、今後はその額はほとんど問題とならないと思います。通常通りなら３ヶ月で4千円台とかでしょうが、仮に、千円とかであっても大暴落という気はしません。むしろ合併後はどうなってゆくのかその辺に焦点が当たりそうです。とにかく、合併が正式決定したら、合併後の物件の売却計画とか、第１期の11ヶ月決算の分配金予想とかそういったことを早く公表して合併後の姿を見せて欲しいです。ま、日レジの今後については基本中立ですが、特殊な状態にあるため、予想はパス。ところで、ここが合併第１号になるはずだったんですが、よく考えたらTGR+LCPに先こされますね。今のところ、2/1がTGR+LCP、3/1が日レジ＋アドレジ、リテール＋ラサール、4/1がビライフ＋NCRの予定。

8966 クレッシェンド（11/20：115,900円）

やっと親が平和不動産に変わって、これからと言うところでしょう。今期は譲渡損やら第三者割当やらで紆余曲折がありましたから、来期予想はなかなか難しいです。譲渡損益と賃貸収益の増減をざっと計算したところ、6億円くらいの純利益にはなりそうで、さらに今期担保設定で費用がかかったりしてるでしょうし、借入金も第三者割当資金で少々減っていますので、いろいろとコストも少なくなりそうなうえに、エムズ原宿の譲渡益も発生予定ですから、それを合わせると、6億円台後半、一口あたりにすれば、5千円から5千円台前半あたりが想定できます。んー、まあ、ちょっと粗い計算なので、これをベースにするのも何ですが、5千円の予想を出せるとすれば、やや最近売られすぎかなという気がします。まあ、今現在は2千円台なので、無理もないですが、少なくとも今期はかなり譲渡損を出していますので、来期は分配金がわりと増えるのは間違いないでしょう。ちょっと難しいですが、投資法人債の呪縛も無くなったし、個人商店でも無くなったわけですから、せめて8％程度の利回りは期待できるかな。やや強気で13万円±2万円としておきましょう。まあ、目玉物件を売っちゃったりしていますので、とにかく再構築が必要となってくるでしょう。今後どう運用されていくのか、それを見なければならないでしょうね。

to be continued

本日の東証REIT指数＝844.17、レジREIT指数（独自算出）＝681.47、単純平均利回り＝7.18％、加重平均利回り＝6.43％。ただし、11月権利落ち銘柄は来期利回りで計算。

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