プロジェクト2888分のＸ

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そういえば昨日は仕事でパスだったんですが、書くのを忘れていました。福岡が増資ですね。まあ、上場時のトラウマがあるので、まったく売買したことが無く、まだする気にもならないわけですが、実を言えば、上場後はかなり安定的に運用されていると思います。本日格付けも取っているようですしね。増資も権利落ち前に価格が決まり、権利落ち後に引き渡しというパターンで、ひさびさに見ましたが、実は個人的にはJ-REITの増資はこうあるべきと思っています。売り込まれづらいし、既存投資主にも優しいですからね。予想分配金も不変、１口当たり出資額もほぼ不変となるでしょうから、この増資はほとんど中立です。

さて、本日は先月からはじめた新シリーズJ-REIT決算短信をパーセントで見てみようシリーズです。先月ネタはこちら。普段なめるように決算短信は見ているものの、主として最初の1,2ページと次期予想のページくらいで、あまりバランスシートや損益計算書あたりをじっくり見てみることも少なかったと思います。また、じっくり見ても数字の羅列ですので、はっきり言ってピンと来ません。そこで、損益計算書をパーセンテージでグラフ化してみようというのが趣旨です。このとき総収益を100％とします。これには営業、営業外、特別利益、皆含めます。その中から何％くらいの費用を使って、何％の純利益を残しているのかという構造を見てみたいと思ったわけです。

先月決算短信を発表した各銘柄の各種費用、そして、残った純利益を総収益を100％として棒グラフにすると以下のようになります。

2010.11決算短信

このうち、青系統が営業費用、その中でも薄い方から順に賃貸事業費用、資産運用報酬、その他の営業費用です。また緑系統が営業外費用で、その中でも薄い方から順に利息（投資法人債の利息や発行費償却も含む）、融資関連費用、その他の営業外費用となっております。他に灰色（見えないくらい小さい場合の方が多い）のその他費用がありますが、特別損失、税金絡みなどです。残りの赤の部分が純利益になります。

巡航速度に関係のない特殊要因は以下の通りです。また、総資産（簿価）に対する総収益の割合を総収益率（年率）とし、総収益に対する純利益（グラフの赤部分）の割合を純利益率と定義して、それらの値も示します。

特殊要因
・8966　平和不動産はシングルレジとの合併で約100億円の特別利益（負ののれん）が計上されておりますが、これを入れてしまうと比較にならないので、上図は特別利益をオミットして作成しております。
・8976　大和証券オフィスには特別利益（0.2％）の固定資産受贈益が含まれております。

総収益率（年率換算）＝総収益／総資産（簿価）
8960　7.3％
8966　4.4％
8976　4.4％
8977　7.6％
3240　6.4％

純利益率＝純利益／総収益
8960　38.7％
8966　24.9％
8976　19.9％
8977　22.0％

さて、始めてからまだ２回目なので、J-REITの全体像がまだつかめておりませんが、過去にさかのぼって調べる気もありませんので、まあぼちぼちゆるりと全体像をつかめて行ければと思います。初回、10月決算銘柄の一覧をつくっただけの経験からものを言いますと、11月決算銘柄の中でもっとも標準的と思われるグラフは一番下の野村REです。よって、これを最初に述べます。

野村REは、総収益率も6.4％と標準的、そして、営業費用が半分ちょっと超えるくらいというのも標準的、営業外費用も総計14.3％と若干多いかもしれませんが標準的、そして、残った純利益33.9％も標準的と思われます。少なくとも、前回の上位陣、プレミア、野村OF、トップのバランスとよく似ております。でも、今月の他銘柄はなんかいろいろですね。

まず、UUR。このデータはUUR単独での最後の決算であり、まだ日コマの方の影響も入っていない状態です。ここは数字だけ見ると、投資主にやさしいREITという印象ですね。総収益率は7.4％も稼いでおり、6%台半ばの標準的REITに比べかなり多くなっております。そのせいか、営業費用（49.4％）、営業外費用（11.9％）も抑え気味で純利益率として38.7％という高率を稼ぎ出しております。要するに、総収益率もいいし、純利益率もいい、と言う結果です。さて、これが日コマと合併してどう推移するかですね。

次の平和。これは、総収益率が4.4％と非常に低くなっていますが、これはシングルレジとの合併期間が2ヶ月しかありませんでしたので、シングルレジ側の稼ぎが巡航速度とは言えませんので、特殊要因であります。他銘柄に比べ、資産運用報酬が10.0％とやや高く、この辺がネックで営業費用も55.9％と高めです。また、営業外費用も利息が14.8％、融資関連費用が3.9％と高いので、全体で19.2％かかり、純利益としては25％ほどしか残らないという構造になっております。ただ、営業外費用は今後節減して行けそうですし、どこまで純利益率の％を伸ばせるかですね。この銘柄では目標は30％くらいだと思いますけど。

次の大和証券ですが、これはヒドイ・・ってイメージなんですけど。ダヴィンチからオーナーが代わったにもかかわらず、なんかさっぱり分配金的に復活してこないと思っていましたが、こんな感じなんですね。まず総収益率が極めて悪いです。シングルレジ２ヶ月分の運用益しかない平和とほぼ同じ。4.4％しかありません。まあ、空室マインズの影響もあったでしょうし、稼働率は回復気味ですから、今期はここまではひどくないでしょうが、マインズの簿価が高すぎで期末で260億円以上の含み損を抱えていることも総資産という分母を大きくしている要因ですね。まあ、これは大和証券のせいじゃ無いですけど。そして、収益が低いことが要因だと思いますが、営業費用が６割を超えて、61.2％もかかることになっています。一番不思議なのは、営業外費用です。利息は12.6％とまあまあ普通と言っていいと思いますが、融資関連費用が6.1％もかかっています。これって何でしょう？本来、親の信用力が高まれば、この部分はかなり節約出来るかほとんどゼロにもなるところです。大和証券に代わってこれだけ費用がかかっていては意味ない感じですね。それとも、自分で費用を没収しているとかか？そんなわけで、純利益も20％を割っています。そもそも総収益率が低く、さらに純利益率も最低な感じですので、こりゃ分配金も伸びないわな。

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