プロジェクト2888分のＸ

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今日はまあまあ戻しましたね。円高も一服しているし。日経平均はちょっと窓あけて下落したという感じになっていて、少し開いた窓を埋めに行っている感じです。もうちょっと、14,700円くらいまで行ってくれれば、もっと埋まるんですけど。

さて、本日は新REITのヒューリックリートの上場です。公募に申し込んだんですけど、落選でした。初値は公募割れせず、しかも12万円台でしたね。まあ、こんなモンだろうと思っていましたが、こんなもんですね。今日、実は朝注文を出そうと思っていたんですが、朝は忘れていまして、取引が始まってから見たんですが、12万円台なのでやめました。出そうと思っていた指し値が11万円台だったので。別に12万円台くらいなら買っても悪くないとは思いますが、先日NISAで新たな銘柄を買ったばかりだし、今回は様子見です。今日は13万円をちょっと超えたところで終了しましたが、最終的には14万円前後くらいで安定するのではないかと思っております。

http://www.hulic-reit.co.jp/

公募　108,000円
初値　122,000円
高値　130,700円
安値　122,000円
終値　130,500円
出来高　209,930口

分配金は以下のように発表されました。

H27.2（第2期）　2,797円

みずほ系（旧富士銀行系）の不動産大手ヒューリックがREITに進出してきました。これまでみずほ系ではエクセレントという興和不動産（今は新日鉄興和不動産）がありましたが、旧興銀系ですからね。他にはなにかあったかな？旧第一勧銀系とか…は無いよなあ。みずほは今でも旧○○系とか言われちゃうところがイタイところだと思うんですけど、銀行と証券会社は整理したわけですが、不動産とかリース会社とかも、もうちょっと整理しませんかねえ。

ちょっと目論見書を見ていて面白かったのは、「次世代アセット」とかに分類されている「ネットワークセンター」です。なんかみたことあるなあと思ったら、これらは、あの KYな増資を強行しようとして結局ぽしゃった産業ファンドが買おうとしていた奴らですね。J-REITの上場取りやめはこれまでもいくつかありましたが、増資の取りやめってのは他になかったですよね…たしか。相当ヒドイ時期でしたのでねえ。まあ、今では大いばりで増資も出来ますが、当時は増資を発表したとたんストップ安になったりしていましたので、結局取りやめになり、これらのネットワークセンターは取得にいたらなかったものです。

自分もネタにまではしていませんが、ちょうど産業ファンドの増資発表日に、先にNISAで買った森トラストを売っていたようで、そのネタの最後にちょっと書いてますね。まあ、2008年の6月ですから、リーマンショックはまだですが、サブプライムローン問題でガンガン不動産が下落しまくっていたころです。たしか、当時産業ファンドはLTVが結構高く、しかも、新砂のデータセンターを購入予定でしたので、近々の増資を見込んでいたと思うんですが、なかなかそんな空気の時代では無かった。その空気を読めなかった…というわけで、増資発表の次の日一時ストップ安などになったわけですね。

まあ、そんな形ですが、これまで誰が保有していたんでしょうね。例によって、合同会社とかなんとかよく分からない所有者なんで、実質誰が支配していたかは業界通でもないので分かりませんが、これまで５年間は私募的に運用されてきたんですかね。まあ、５年以上たってますので、当時より高かったら怒るで、と思いましたが、さすがに古くなっている分、どのネットワークセンターも当時よりは安く値付けがされているようです。

で、その「次世代アセット」とは老人ホームとネットワークセンターの事らしいですが、２割。そして、メインはオフィスと商業施設で約８割という投資方針のようです。上場当初ではオフィスが半分強で、残りが商業と老人ホーム、ネットワークセンターですね。で、この老人ホームですが、個人的には運営面に不安の無いところなら案外安定的だと思うのです。今後は需要がますます増えてゆくでしょうし、経営自体が黒字であるホームならわりと問題ない気がしています。都心とか駅チカはあまり要求されませんので、かつてみずほの社宅だったところを改装とかそういったことが出来るでしょうしね。意外とマンションとかにするより安定的かもしれません。でも、貸す相手は選ばなければなりませんね。介護にちょっと乗り出してきて、すぐにあっさり撤退しちゃうようなところだとダメです。また、ネットワークセンターは確かに次世代かもしれませんが、整理統合とかのうきめにあうと、ちょっと困った自体になる可能性も感じますので、どちらかというと老人ホームが好きかなあ。

でもまあ、あくまでもメインはオフィスですが、もとは銀行の持ち物だったところが多いでしょうから、基本場所はいいでしょうね。こちらはみずほになるときに整理統合した銀行の跡地利用とかがあるのかもしれません。目論見書でも「駅近」を強調しているし、稼働率も高そうですしね。個人的には久しぶりに評価できる銘柄です。

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