2014/11/05
カテゴリ： J-REIT
今日も株価は上昇でしたね。ただ、REITの方が調整しましたので、マイポートフォリオ的にはかなり久しぶりのマイナスでした。
さて、本日新規REITにして国内初のヘルスケア特化型REITである日本ヘルスケア投資法人が上場しました。
http://www.nippon-healthcare.co.jp/
公募 150,000円
初値 222,200円
高値 224,900円
安値 206,700円
終値 222,600円
出来高 23,721口
分配金は以下のように発表されました。
H27.10（第3期） 2,982+768=3,750円
もともとある程度の資産を保有していて、私募状態で今年の４月から運用開始しており、10月までが第1期でしたので、上場後の最初の決算期は第2期になります。分配金が足し算で書いてあるのは、利益を超えた金銭を分配する方針だからです。同様の方針のREITとして、GLPとPrologisがあります。足し算の前半が純利益、後半が利益超過分配金予想額となり、レベルとして、全体の２割程度は利益超過分のようですね。
これは、自分としてはあまり好きなシステムではありません。利益以上の分配をするということは、資産を食いつぶすことでもあり、なにかタコ足配当のイメージがあります。実際にこれは出資の払戻しであり、足し算の後半部分はみなし譲渡という形で、ようするに投資口がある程度の小さい割合ですが切り売りされて分配に回されているイメージですかね。むろん、0.5％分とか、きわめて小さな額でして、1口保有が0.995口の保有に変わってしまうかというとそうではなく、１口は１口のままなのですが、かわりに特定口座の簿価の方が再計算され、利益超過分配を行った割合で低下します。すなわち、含み益があった場合は、その含み益は増大することになり、売却時の課税額も増大します。
個人的には、減価償却費が多く、余剰金が発生するならば、分配するのではなく、再投資して、分配金そのものの向上をはかる方がJ-REITとしては健全な状態と思うのですけどね。よって、こういった分配金水増しは好きではありませんし、真の実力は利益超過分配金を含まない額で見積もるべきと思っています。三井不動産レジデンシャルの宣伝ドラマ「 タイムスリップ！堀部安兵衛 」では「経年優化」なんてフレーズが出てくるわけですが、そんなことはない。当然普通は「経年劣化」なわけでして、資産価値は低下してゆき、賃料も年数がたてば平均的には低減してゆくでしょう。それを補うために減価償却費は使用して欲しいわけです。
それにしても、初値はREITにしては飛びましたねえ。まあ、黒田バズーカ以来のJ-REIT環境のよさも効いたのかもしれませんが、株式と同様発行枚数が少ないというのも価格動向に影響しているのかもしれません。それにしても、20万円超では、もはや私の管轄外。同様に、昨今高すぎるので管轄外になっているREITとしては、星野リゾート、ジャパンホテル、インヴィンシブルなど。これらは保有していれば即売却ですし、持っていなければなんの興味もわきません。持っていないので、興味ナシで管轄外ということです。まあ、ヘルスケア銘柄の内容については、３回シリーズで取り上げたし、それについてはもういいでしょう。あとはまともな投資口価格にならない限り関わることもなさそうですな。
さて、本日新規REITにして国内初のヘルスケア特化型REITである日本ヘルスケア投資法人が上場しました。
http://www.nippon-healthcare.co.jp/
公募 150,000円
初値 222,200円
高値 224,900円
安値 206,700円
終値 222,600円
出来高 23,721口
分配金は以下のように発表されました。
H27.10（第3期） 2,982+768=3,750円
もともとある程度の資産を保有していて、私募状態で今年の４月から運用開始しており、10月までが第1期でしたので、上場後の最初の決算期は第2期になります。分配金が足し算で書いてあるのは、利益を超えた金銭を分配する方針だからです。同様の方針のREITとして、GLPとPrologisがあります。足し算の前半が純利益、後半が利益超過分配金予想額となり、レベルとして、全体の２割程度は利益超過分のようですね。
これは、自分としてはあまり好きなシステムではありません。利益以上の分配をするということは、資産を食いつぶすことでもあり、なにかタコ足配当のイメージがあります。実際にこれは出資の払戻しであり、足し算の後半部分はみなし譲渡という形で、ようするに投資口がある程度の小さい割合ですが切り売りされて分配に回されているイメージですかね。むろん、0.5％分とか、きわめて小さな額でして、1口保有が0.995口の保有に変わってしまうかというとそうではなく、１口は１口のままなのですが、かわりに特定口座の簿価の方が再計算され、利益超過分配を行った割合で低下します。すなわち、含み益があった場合は、その含み益は増大することになり、売却時の課税額も増大します。
個人的には、減価償却費が多く、余剰金が発生するならば、分配するのではなく、再投資して、分配金そのものの向上をはかる方がJ-REITとしては健全な状態と思うのですけどね。よって、こういった分配金水増しは好きではありませんし、真の実力は利益超過分配金を含まない額で見積もるべきと思っています。三井不動産レジデンシャルの宣伝ドラマ「 タイムスリップ！堀部安兵衛 」では「経年優化」なんてフレーズが出てくるわけですが、そんなことはない。当然普通は「経年劣化」なわけでして、資産価値は低下してゆき、賃料も年数がたてば平均的には低減してゆくでしょう。それを補うために減価償却費は使用して欲しいわけです。
それにしても、初値はREITにしては飛びましたねえ。まあ、黒田バズーカ以来のJ-REIT環境のよさも効いたのかもしれませんが、株式と同様発行枚数が少ないというのも価格動向に影響しているのかもしれません。それにしても、20万円超では、もはや私の管轄外。同様に、昨今高すぎるので管轄外になっているREITとしては、星野リゾート、ジャパンホテル、インヴィンシブルなど。これらは保有していれば即売却ですし、持っていなければなんの興味もわきません。持っていないので、興味ナシで管轄外ということです。まあ、ヘルスケア銘柄の内容については、３回シリーズで取り上げたし、それについてはもういいでしょう。あとはまともな投資口価格にならない限り関わることもなさそうですな。
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Re:日本ヘルスケア投資法人（3308）上場(11/05)
ケンタロウス さん
今晩は。
野村に、野村主幹事のIPOを申し込みしても、抽選しているふしは見当たらないですが、公募割れしそうなIPO or 頼んでもないのに勧めてくるIPO程度しか譲ってもらえないので、付き合いを止めようか検討中です。大和はどうでしょうか？主幹事でも取りづらいでしょうか？やはり、コミュニケーション不足なんでしょうか？
(2014/11/05 10:08:24 PM)
野村に、野村主幹事のIPOを申し込みしても、抽選しているふしは見当たらないですが、公募割れしそうなIPO or 頼んでもないのに勧めてくるIPO程度しか譲ってもらえないので、付き合いを止めようか検討中です。大和はどうでしょうか？主幹事でも取りづらいでしょうか？やはり、コミュニケーション不足なんでしょうか？
(2014/11/05 10:08:24 PM)
Re[1]:日本ヘルスケア投資法人（3308）上場(11/05)
こんにちは ケンタロウスさん
＞約29～2888万人の読者が参考に
はっはっは。そりゃすごい！まあ、気にせず質問結構ですが、残念ながらお役には立てません。
実は私は、「証券会社の担当者」というものがとてつもなく嫌いです。さらに、「かかってくる電話」も無茶苦茶嫌いで、身元がはっきりしない電話はほとんど出ません(笑)。というわけで、大和証券も含め、すべて、ネット会員でして、IPOは完全抽選に賭けてます。だから、付き合いでどの程度変わるかってのは全く知りません。
完全抽選だと、大和のダイレクトコースはわりと当選確率が高そうな気がします。全体の20％が完全抽選制ですし、5-10回に１回くらいは当選している感じ。ただ、やはり当選するのはあまりよろしくない銘柄が多いですね。お宝は年に１回か２回くらいしか…でも、ミクシ—も当選したことがあるんです。野村ネット＆コールはあまり当たりませんが年に1-2回くらいかなあ。こちらは、全体の5％かそのくらいが抽選に回ってくるのではないかと思います。他のネット証券はほとんどダメですね。ジャブジャブの大型銘柄しか当たりません。 (2014/11/06 05:50:08 PM)
＞約29～2888万人の読者が参考に
はっはっは。そりゃすごい！まあ、気にせず質問結構ですが、残念ながらお役には立てません。
実は私は、「証券会社の担当者」というものがとてつもなく嫌いです。さらに、「かかってくる電話」も無茶苦茶嫌いで、身元がはっきりしない電話はほとんど出ません(笑)。というわけで、大和証券も含め、すべて、ネット会員でして、IPOは完全抽選に賭けてます。だから、付き合いでどの程度変わるかってのは全く知りません。
完全抽選だと、大和のダイレクトコースはわりと当選確率が高そうな気がします。全体の20％が完全抽選制ですし、5-10回に１回くらいは当選している感じ。ただ、やはり当選するのはあまりよろしくない銘柄が多いですね。お宝は年に１回か２回くらいしか…でも、ミクシ—も当選したことがあるんです。野村ネット＆コールはあまり当たりませんが年に1-2回くらいかなあ。こちらは、全体の5％かそのくらいが抽選に回ってくるのではないかと思います。他のネット証券はほとんどダメですね。ジャブジャブの大型銘柄しか当たりません。 (2014/11/06 05:50:08 PM)
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