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先日、とある女性専用の巨大掲示板に離婚の財産分与として、相手の所有する不動産(家)をもらう場合、税金はいくらかかるのでしょう?という質問がありました。不動産を譲渡や売買する場合、通常、税金はこれだけかかります↓1.贈与税 (ちなみに1000万円を超えると225万控除後×50%!)2.不動産取得税 (取得した時期や条件によって異なりますが、だいたい6%くらい)3.譲渡所得税 (所得時よりも価格が値上がりしている場合に課税される) 4.登録免許税(2%)通常、1,2,4はもらう側の負担です。3のみ、あげる側の負担になります。質問者の方はとくに1.贈与税を心配されておられました。んが!しかし!離婚を原因とする財産分与の場合1と2は免除されます。3にも3000万円までの控除があります。なので実質かかる税金は4.登録免許税だけです。例:不動産評価額が1000万円(購入額じゃないですよ!)の物件で、夫婦が1/2づつ所有してる場合。離婚を原因とする財産分与での登記にかかる費用は・登録免許税 500万×2%=10万円・司法書士さんへの報酬だけです。これは実際に体験した本人がいうのですから間違いありません。私は結婚時、夫婦で分譲マンションを買いました。ローンの債務者は元夫。持分は共有。収入が0でも私は連帯保証人になる必要がありました。離婚してから、連帯保証人をはずしてもらうため※不動産の持分は全て相手に譲渡しています。現在は元夫が100%所有者で100%債務者です。※持分を渡せば必ずしも脱退できるとは限りません。まずは融資先にご相談を。私の詳しい経緯はこちら(PCからどうぞ)以上、不動産がネックで離婚をためらってる方のご参考になれば幸いです。★応援ポチ感謝です。すごく励みになります。★シングルマザー育児私が参考にした本です。↓この本がなかったらこの税金の免除のこととか、履行勧告のことは知らなかったかも。【送料無料】マンガでわかる離婚
2011.09.06
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一緒に住んでいた家のローンが残ったまま離婚する場合、自分が相手の契約したローンの連帯債務者(連帯保証人)になっているとちょっとややこしいです。売却して残ローンを一括返済してしまえれば、一番すっきりするでしょうけど、そうはいかないのが普通だと思います。となると、相手に新たな連帯債務者(連帯保証人)をたててもらうか、連帯人なしで単独借り換えでしてもらう方法が一般的ではないかと思います。いすれにせよ契約者の協力が必要です。しかも登記にはけっこうな費用がかかります。また家や土地の持分を夫婦で共有している場合は、離婚に際してどちらかが相手に持分を売買、あるいは譲渡するケースも多いと思います。私の場合も、住宅ローンの連帯保証人をはずしてもらう代わりに、自分の持分を相手に譲渡することになりました。////////////////////////////////////////////////////■通常はこんなにかかる!不動産に関わる税金■(譲渡や売買の場合)1.贈与税→もらう側が払う (ちなみに1000万円を超えると225万控除後×50%!)2.不動産取得税→もらう側が払う (取得した時期や条件によって異なりますが、だいたい6%くらい)3.譲渡所得税→あげる側が払う (所得時よりも価格が値上がりしている場合に課税される) 4.登録免許税→もらう側が払う (2%)※ %は不動産評価額にかかる税率です。 /////////////////////////////////////////////////////////////とにかく恐ろしいのが贈与税。50%ってアナタ...特例や控除はいろいろあるみたいなのですが、いやあ、不動産を動かすのって税金かかるんですねえ!!!しかも1~4の税金に加え、司法書士さんへの報酬など、登記費用もかかってきます。しかし!離婚による財産分与には、課税されないのが原則なんだそうです。離婚を原因とする不動産譲渡にかかる税金は通常 4.登録免許税だけです。1と2は非課税です。3にも3,000万円までの控除があります。とはいえ、譲渡分の不動産の評価額が1000万なら、登録免許税は20万円です。これに報酬などがかかってきますから、なおけっこうなお金がかかってしまうのは事実です。なので、譲渡手続きは、離婚してから手続きしなくてはなりません。別居状態のままの名義変更や譲渡は贈与税がネックになり、うまくいかないと思います。ちなみに登録免許税や登記費用については通常、相手もらうほう)が負担するものらしいですが、私達の場合、とにかく私(渡すほう)が保証人を脱退するために相手に動いて欲しかったので、調停で取り決めて私が全額負担しました。★不動産評価証明書について 不動産の所在する市役所で発行してもらえます。私は郵送でも申し込みできました。まずは所在地の市役所のHPで確認を。申し込みには番地(郵便の住所)じゃなくて地番(登記上の番号)が必要ですので、あらかじめ権利書などで調べておいてくださいね。★どうでもいい贈与税マメ知識20年以上つれそった夫婦間で居住用の住宅を譲渡する場合は、1生に1回だけ2000万円まで控除があります。
2008.03.24
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【私達の場合】離婚時、購入した分譲マンションのローンが20年以上残ったままで、相手が契約者、私が連帯保証人になっていました。マンションの持分は相手が9/10、私が1/10です。普通は相手に新たな連帯債務者(連帯保証人)をたててもらうか、連帯人なしで単独借り換えでしてもらう方法が一般的ではないかと思いますが、私の場合、何度相談しても相手の協力はゼロ。しかも相手の両親は多重債務者の年金生活者。とても困って別居直後から何度も何度も銀行に相談した結果、ローンを借り替えをしないで連帯保証人の私だけが単独脱退することに成功しました。【単独脱退に成功した理由】公庫→地銀にローンを借りかえをしているのですが、その審査時、私は無職だったのが幸いしました。つまり「離婚前も離婚後も返済するのは契約者(元夫)ひとりの収入からである」というのが単独脱退を許可してもらった理由です。銀行の信用保証会社の審査の確証には、元夫の過去3年分の源泉徴収に加え、養育費の金額の明記された調停調書のコピーも必要でしたが、養育費はごく低い金額だったので問題なく審査に通ったようです。ただし信用保証会社からの提示された条件は3つ。1離婚する2私のマンションの持分を全て相手に譲渡する3それを公の文書(調停調書)にする 順序的には3→1→2となりますけどね。【不動産の登記手続き】さて無事調停も成立し、離婚届も提出しました。いよいよ離婚を原因とする財産分与(持分の譲渡)です。不動産を動かすには登記が必要ですから、司法書士事務所へお願いします。別居のときに持ち帰ったローン借り換えのときの銀行の領収書に地元の司法書士事務所の連絡先があったので、ローンを借りている銀行と懇意にしている事務所なら話が早かろうと思い、そこに電話で飛び込み依頼してお願いしました。私の場合、山陰→関西の事務所への遠方からの依頼でしたので、まずは事前に事務所にマンションの不動産評価証明書をFAX。次に必要書類(私と相手の住民票・印鑑証明・離婚後の私の戸籍謄本)をFAXしました。 それから離婚後にその司法書士事務所へ赴き、マンションの権利書と、FAXした書類一式の原紙を持っていきました。用意してもらった委任状に実印と署名を押して報酬を支払って手続きは終りです。もちろん委任状には相手の捺印とサインも必要です。(これが結局、家裁に履行勧告してもらうまで動いてくれなかったのですが)※相手の住民票は、私が相手の居住地の市役所から郵送でより寄せました。【費用と負担者】登録免許税や登記費用については通常、もらうほう(元夫)が負担するものらしいですが、私の場合、とにかく保証人を脱退するために相手に動いて欲しかったので、調停で取り決めて私が全額負担しました。実際の費用は、マンション評価額が著しく下落していたのと、課税される譲渡持分が1/10しかなかったので、とても小さくて済んでラッキーでした。しかしもしあなたが譲渡する分の評価額が1000万なら、登録免許税だけでも20万円です。これに司法書士さんへの報酬などがかかってきますから、けっこうなお金がかかってしまうのは事実です。★連帯債務者と連帯保証人の違い実は私もよくわかっていないのですが、(すみません)連帯債務者→不動産登記簿謄本の乙区(所有権以外の利権。抵当権など)に名前がのります。連帯保証人→登記簿には名前は載りません。厳密には債務義務は無いのかも知れません。 でも気持ち悪いですよね。関連日記(リンクからどうぞ)1/6の日記共有名義の不動産の財産分与2/13の日記ようやく自由
2008.03.24
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久しぶりの更新です。話がまたもやそれますが、2月12日、ようやく相手との縁を切ることができました。これで晴れて自由の身です。11月に調停離婚は成立しています。しかし相手が全く動いてくれなかったため、最後には家裁から履行勧告までだしてもらってようやく...です。実はこれまで夫婦で住んでいた共有名義の不動産(分譲マンション)の住宅ローンについての決着が今だついていませんでした。ローンの借主は相手なのですが、共有名義のため、私が連帯保証人となっていたのです。でもそれがようやく決着して、私は完全に相手とは無縁の人間になりました(^^)v銀行との話し合いはとっくについていました。話し合いの結果、以下の3つを条件に、借主=相手 連帯保証人=無し という形で借り換えもせず新たな保証人もたてることをせず、私だけが債務から単独脱退することで内諾を得ていました。(最終的には信用保証会社の判断になるのですが)【銀行から提示された条件】-----------・離婚する・私の持ち分を全部相手に譲渡する。・上記2つとともに、申立人(私)を連帯保証人から外し、相手方(相手)の単独債務になるよう努力する という一文を公の文書(調停協議書)にする------------------------したがって手続きの順番的にはこうでした。1.離婚する調停離婚を成立させ、銀行の要求条件を満たす調停調書を裁判所で作成。調停調書を市役所へ持参、離婚届提出→離婚成立2.不動産の持分を100%相手にする司法書士事務所へ私の持ち分譲渡の手続き(登記)依頼※3.銀行経由で信用保証会社への仮審査依頼4.仮審査通過後、銀行経由で信用保証会社へ 「保証委託条件依頼書」 を提出5.信用保証会社→銀行へ承諾書発行 連帯保証人脱退※3についてですが、不動産の譲渡には、通常、贈与税など様々な税金がかかります。しかし「離婚後による財産分与」を原因とする登記にはこれらの税金は控除されます。なので登記費用としては、登録免許税(評価額×譲渡する持ち分の割合×2%)+司法書士さんへの報酬となります。これについては、いずれ詳しく書かせていただきますね。登記やローンの手続きじたいは必要な書類(印鑑証明や戸籍謄本、住民票など)を取り寄せて、あとはサイン、捺印だけで良く、そんなに難しくありませんでした。また時間的にも、相手の協力さえ得られれば、離婚さえ成立してしまえば、全部で1~2週間もあれば終わるものかと思います。しかし、私の場合、相手が登記の委任状(3)と、銀行の仮審査依頼の書類(3)に署名・捺印をしないので、手続きが遅遅として進みませんでした。11月に相手が調停でこれらの項目について承認し、調書にうたいあげているのにももかかわらず...です。そこで私は家裁の【履行確保制度】を利用することにしました。これにより、ようやく相手が司法書士事務所と銀行へ行ってくれ、前に進むことができました。(しかし、お次は信用保証会社へ提出する「保証委託条件依頼書」(4)の署名・捺印までに1ヶ月かかりましたけど。とほほ...(´Д`))それでは次はその「履行勧告」について書きますね。普通は養育費の支払い不履行で利用するケースが多いのかな?
2008.02.13
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夫婦で共有する不動産(家)を所有し、離婚する場合はちょっと大変かも知れません。私たちは結婚するときに分譲マンションを購入し共有の名義にしました。ローンは住宅金融公庫(当時)から2年前に地銀に借り換えをしています。当時の審査のとき、私は無職で収入0円の状態。しかしマンションは共有名義だったのでローンの借り主は元夫でも、私が連帯保証人となる必要がありました。行政書士さんに相談する前には漠然と、夫がマンションを売ったり、借金の担保にしないのであれば、別にそのまま私の名義は残してもいいし、私の持ち分相当の金額を元夫に支払ってもらって夫にすべて譲渡してもいいかな、という認識しかありませんでした。しかし、行政書士さんに相談してわかったのは、私がその住宅ローンの連帯保証人になっているということは、とても問題だということでした。つまり今このままの状態でもし、元夫が会社を辞め、行方不明になった場合、最悪の場合、残ローンの債務を私が負うことになるかも知れない..ということです。(ただ、私は「連帯債務者」では無いので、不動産登記簿上、名前は載っていないのですが。)行政書士さんによると、一番シンプルな解決方法は、不動産を売却してしまい、お金を分けることだそうです。ローン残額<売却額の場合はその方法が一番だと思います。しかし私たちのマンションの資産価値※は、購入時の1/4程度にまで下がっており、残ローン額も大きいので、売却は現実的ではありませんでした。どうやったら、私の連帯保証人を外してもらえるのか..そこでまず、融資してもらった銀行に相談しました。最初は、単独借り換えか、別の連帯保証人をたてるかという方向で進めていたのですが、単独借り換えにはまた色々面倒な手続きがありそうだし、若干でも借り換えで金利が上がれば文句言われそうだし、また別の連帯保証人をたてるなんて、相手の両親は多重債務者でその資格をもたないし、相手が納得しないかもしれない..私は困りました。相手に電話したところ、「ふざけるな、俺がこれから残ローンを支払っていくのだから、マンションは俺の物。お前の持ち分のお金を俺が支払うなんてナンセンス。連帯保証人なんて知るか」との答え。それで何度も何度も銀行へ電話して、事情を説明し、結局最後は、私の持ち分を全部相手に譲渡することを条件に、別の保証人をたてることも無く、外してもらえることになりました。幸いなことに、私の場合、離婚前も離婚後も元夫の収入100%でローンを支払うことに変わりはないというのが許可してもらえた大きな理由です。もちろん、元夫の収入から、養育費+住宅ローン+(あればそのほかの借金)を支払う能力があるかどうかは審査されます。実は信用保証会社からこの許可がでたのは、去年の暮れも押し迫ってのことです。仮審査の申し込み書類に相手がなかなかサインしてくれなかったからです。夏から相談して実に半年近くかかってしまいました。最終的には「保証委託条件変更依頼書」に連名でサイン、捺印し、保証会社→銀行へ承認書をもらっうことになりますが今の段階でもなおまだそこまでは終わっていません。※不動産の資産価値の調べ方市役所の税務課で申し込めば300円で「固定資産税評価証明書」というものを発行してもらえます。私の場合は別居していたので、市役所のHPから申込書を印刷して、300円の定額小為替と切手を貼った返信用封筒を同封して入手しました。ただし、評価証明をもらうには、地番が必要になりますので、あらかじめマンションの権利書などで調べておく必要があります。(地番=郵便の1丁目2番地とかでは無く、登記簿上の番号です)ちなみに、評価証明書の金額は、一般的に売価額の8割くらいになるそうです。もし「固定資産税」の納税通知書がお手元にあれば、その中にも評価額を書いてありますので、読み方を市役所で教えてもらってもいいと思います。土地家屋調査士に依頼するか、自分で路線価を調べる方法もありますが前者はお金がかかりますし、後者はややこしくてシロウトでは全然わかりませんでした。
2008.01.06
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