臼井不動産．横須賀不動産コンサルティング

2016年04月11日

★採算性を無視してまで不動産は購入しない★

カテゴリ：新築１戸建て住宅

毎月、土地やビルなど沢山の売り物件情報が寄せられてきます。
その中から何度も採算性を緻密に計算し、収益が取れれば即購入の意志を示すが、収益性に問題があれば無理して購入せず見送る。ビジネスは博打ではありません。丁か半かの危ない橋は渡らず、石橋を叩いて危険を回避する勇気も必要です。

美味しい話もあれば、うさん臭い話も混ざっている。
玉石混合の中からダイヤモンドの原石を探し出すのは買い手である不動産会社の才覚です。

購入した物件が計画通りに売れなければ多額の借財を抱えてしまう。
不動産業は高額商品を取り扱うだけに、金融機関からプロジェクト資金を借りるにも数億円から数十億円となることも珍しくありません。

新進のマンション会社の時は高収益を誇っても、社歴が古くなるに従い赤字に転落するのは、売れ残り在庫が増えて収益を圧迫するからです。

建て売り住宅もマンション分譲も、全部売れてやっと利益が確保されます。
売れ残りがあればそれだけで会社の経営は厳しさを増してくる。

それだけに分譲プロジェクトは、規模が大きくなればなるほど物件の仕入れに慎重を期します。
場所、仕入れ金額、建築費、広告宣伝費、金利、古家があれば解体費。それで原価は幾らになるか？

予定する販売価格から原価を引くと何パ－セントの収益が見込まれるのか？
売れ行きが悪くて完売まで月数が伸びた場合の収益の落ち込み率は？
あるいは損失を覚悟で処分売りする危険性は無いのか？

あらゆる想定の下に数値計画を作成します。
そこで「買うか」「断るか」迷ったら止める勇気が必要です。
自信を持って買い向かう物件は、必ず計画通りにすぐ完売するものです。

経営者が朝令暮改の多い理由は、慎重だからこそ起こりうる話なのです。

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