[新築１戸建て住宅] カテゴリの記事
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久里浜の1戸建て分譲住宅計画。車庫付き、家庭菜園付き
久里浜駅から徒歩6分の所にある54坪の土地に、漸く分譲住宅の間取りが決まりました。1階が15.02坪、2階も15.02坪の大型3LDKだ。住居表示 横須賀市久比里1-2 特徴的なのは車庫のほかに広い家庭菜園まで付くサービスぶり。これから玄関のデザインと外壁のデザインを決めて建物のパースを作成します。すべてが決まってから売り出し金額が正式決定する。 場所が良いだけにすぐ完売になるでしょう。令和5年、4月の27日に所有権移転した土地が、古屋を解体して更地のままにしてありましたが、漸く事業計画がまとまり間取りの作成が完成しました。洋風住宅で南前面の部屋を１６．３畳の対面キッチンのLDKにして、２階は6帖、6帖、７．３帖の洋室になる。すべて南向きで明るい家になります。１坪タイプの大型ウオークインクロゼットもついて収納は西側の部屋にも付きます。浴室は１坪タイプで浴槽を大きく取る。土地が広いだけにゆったりした建物になりきっとご満足いく住まいになります。特筆すべきは駐車場のほかに家庭菜園を付けます。道路は南と西、両面あります。（建築確認を取得するまで法令上販売活動は出来ません） 条件としては建物の完成引き渡しをしてから１週間は「モデルハウス」として一般に公開させていただけることをお願いします。お問い合わせは、046-841-5533 臼井不動産 くびり店迄★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。 横須賀 臼井不動産株式会社横須賀不動産コンサルティング株式会社 電話080-6547-2121ホ－ムペ－ジ/ https://yokosuka-fc.jp/
2023年11月17日
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売れ行きが止まった「建売住宅」の値引きが激しい。
従来首都圏では、どこの地域でも新築住宅が好調に売れていました。ところが今年の８月過ぎから売行きに陰りが出て、完成後も売れずにある新築住宅が増え、１０月ごろより処分売りのためぐんぐん値下がりをしています。首都圏の新築住宅について売れ行きを示すデ―タ－を見ると、８月を境にして売れ行きに陰りが出てきている。９月、１０月と完成在庫の物件は３００万円～５００万円と大幅に値下がりし、投げ売りに近い物件も出ています。これには中間決算を意識した動きも考えられます。さすがにそこまで下がると「待ってました」と買い手が現れ、即完に近い売れ行きを示している。消費税アップによる建築単価の上昇と、金利の上昇が重なれば、間違いなく不動産業界も売行き不振となって大きな痛手を被ります。株式市場では不動産会社の株価の値下がりが、他業種に比べて大きいのはすでに先行き景気の鈍化を暗示しているからだ。横須賀不動産コンサルティング株式会社代表取締役 臼井功次携帯：080-6547-2121メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社usui@yokosuka-fc.jp
2018年10月16日
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★創業以来最大のプロジェクトを計画していたのに！★
臼井不動産が創業以来初めてとなる、１０億円もの巨大プロジェクトを計画していましたが、地主さんとの価格がマッチングせず、本日正式に計画がお流れとなりました。このプロジェクトに関わるために自己資金対策として、自社所有のビル１棟を売却する決断をして、仮契約まで締結していましたがこれも同時に白紙へ戻します。大きな事業計画には莫大な資金を要します。その資金造りのために借入金はなるべく少なくしようと、自社で所有するビルを１棟売却する計画も同時進行していました。しかしプロジェクトが消えたからには折角の優良資産を売却する必要が無くなりました。「停止条件付き売買仮契約」をしていた相手さんに、本日白紙解約を申し出ると、何としてもビルを売却して欲しいと懇願されて困っています。景気が悪くなることを想定して今年は、私が個人で持つビルを売却し、臼井不動産が新築したビルも所有から売却に方向転換して借入金を無くして身軽になり、会社は体力が強くなりました。今年仮に、他に投資もせずに手持ちビルを売却するだけだと、税金がドサッとのし掛かってくる。だから当方としては約束通りビルの売買契約は白紙を望んでいるのですが、熱心に売買の続行を懇願してくる。立地条件の良い物件、高収益ビルは不景気になっても買い手に困りません。月曜日の朝一番に、社長が取引銀行と打ち合わせを行います。その結論によって契約を続行するか、白紙解約とするか決定します。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2018年10月13日
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★店舗併用住宅の建築が始まる★
横須賀市根岸町３丁目に購入してある土地に、いよいよ店舗併用住宅の建築が始まる。木造２階建てで１階が貸店舗、２階が貸住宅だ。まずは１０月１１日の１０時３０分に地鎮祭が始まる。宮司は久里浜の天神社さん。土地の価格が４．０００万円（１坪１００万円）建物価格が３３００万円。総額７３００万円はべらぼうに高い物件となります。京浜急行線の北久里浜駅から徒歩４分の場所に、北久里浜商店街がある。その通りに面した場所にケ－キ屋さんが売りに出た。横浜銀行の並びだ。更地渡しで１坪１００万円の希望値は相場より高かったが、なかなか売り物が出ない場所なので即決で購入を決断し、手持ち資金で決済しました。不動産は立地条件が良い土地は当然高い。安い物件は駅から遠いとか陽当たりが悪いと言うように、通常より劣る部分があるから安価なのであって、「駅に近くて建物が新しく、土地も広くて超安い物件が欲しい。」そんな夢を見ているお客さんは、いつまで経っても不動産は買えません。弊社で何度も取引されているセミプロのようなお客さんは、５００万円以下の物件をすでに５物件も取得された。月額の家賃収入も４０万円を超えている。無借金なので投資効率は非常によい。家を解体して駐車場にされたところもあるし、古い家屋を綺麗に手入れをして家賃をアップして貸してあるところもある。１物件５００万円以下と購入予算を決めている縛りが他の投資家と大きく違うところです。これはいざ換金の必要性が生じたときに「売りやすいこと」を考えているからだ。（買うときに売りの事を考える商法を出口戦略と言います。）私個人の投資スタンスは商業地を特に惚れ込む。１００坪以上の商業地なら相場より高くても喜んで買う。購入した土地には賃貸マンションを建てて家賃収入を狙うのだ。住宅地と違い建物を７階、８階と伸ばせば、１部屋あたりの土地価格は安くなる計算になるのだ。反対に住宅地は相場以上の金額では購入しない。相場より安ければ当然即決で購入を決めます。不動産は売買の経験を積み、勘が働き、決断力が無いと大成しません。経験もないのに理論先行の投資家さんは多いが、所詮生き馬の目を抜く不動産業界では野次馬的存在でしかありません。そこで信頼できるアドバイザ－や、自分でも投資に成功しているコンサルティング技能に優れた専門知識を持った人に助けを借りて物件を購入しよう。売り時がいつか？ 金額についてもアドバイスを貰おう。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社メ－ル:usui@yokosuka-fc.jp
2018年10月10日
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横須賀市長沢の新築住宅が引き渡し終了
横須賀市長沢に６月より建築中だった注文住宅が、検査も無事終わり本日引き渡しが完了しました。利益はありませんでしたがお客様の喜ぶ顔を見て満足でした。リフォ－ㇺの相談に見えたお客様が4、どうせならと新築住宅を建てることになり、６月に請負契約を締結し、本日完成引き渡しが行われました。お母さんの代である４０年前に臼井不動産で建築された家だったので、今回の建て替えに関する弊社の利益はゼロでサービスを行った。古い家の解体費が無料。移転に絡む家賃も無料。要望より４坪増やすことになったがその費用も無料。それでもお客さんは無表情です。あまり感情を表にあらわさないお客さんですが、態度を見ていると喜びが表れています。新築住宅はいいな－。お客様の喜びが素直に出てくる。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。横須賀不動産コンサルティング株式会社usui@yokosuka-fc.jp
2018年09月18日
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★横須賀市内で新築住宅の請負契約。★
台風の中を建築の請負契約をしました。台風が迫る雨の中、ご来社いただいたお客様から新築時住宅のご用命を受け、無事に請負契約を締結しました。弊社が持つ土地にお客様が好きな間取りで新築住宅を建てます。それを建築の請負契約という。建て売り住宅と違い自分の好きなように間取りを考え、使用する材料も設備も自分で選べる。だからとても人気がある新築住宅の請負契約は、まず土地を確保しておかなければなりません。ハウスメ－カ－が良く「土地をご紹介下さい」とやってくるのは、土地無しのお客様が多いからです。自社の土地ならば他社と競合する必要もありません。この台風の中をわざわざご来社いただきましたお客様、有り難うございました。完成まで一生懸命頑張らせていただきます。建物はすべて車と同様に部品の集合体です。基礎は土建業の方が仕事をし、建てる材料は材木屋さんから大工さんが購入して、設計図通りに切り刻む。トイレやお風呂、洗面、システムキッチンは東陶やINAX等を使用と言う風に、どこの建築会社も仕入れ先は違わない。それでいて請け負い単価が違うのは経費の問題が大きいのです。住宅展示場を持てば毎月100万円以上の費用がかかり、工場を持てば人件費などを考慮すると当然単価に加算される。更に営業マンの給与が加算されるので、1坪100万円超が普通となりました。私たちは余分な経費がかからない分半値近くで安く建築が出来ます。新築住宅をお考えのお客様は是非ご来社下さい。土地のお世話からデザイン住宅まで、きっとお力になります。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年07月28日
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★傍目には活況見えるが、内情は火の車の会社に注意。★
分譲住宅「ディアステージ」のRCハウジングが民事再生法を申請鉄筋コンクリートの分譲マンションシリーズ「ディアステージ」を販売しているRCハウジングが2018年5月31日に民事再生法の適用を申請しました。負債総額は約50億円と久しぶりの大型倒産だ。分譲用マンション在庫の過多により、資金繰り困難に陥り、金融機関からの支援が受けることができなくなったとのことです。ここ数年に加熱したアパート・マンション投資の陰りを感じさせるニュースでした。不動産業の分野でも仲介専業の業者と違い、建て売りやマンション分譲業者の経営危険度は高い。建てた住まいが右から左と売れれば問題はない。しかし、必ず売れ行き不振で在庫がたまってくるから要注意だ。外目には活況に見える不動産会社も、実は資金繰りに窮して内情は火の車という例はたくさんあります。借入金による金利負担と人件費による固定費増。事務所の固定費それらが経営の足を引っ張り倒産に至るのは昔も今も変わらない。会社は外から見ただけでは健全性がわかりません。成長しているかに見える会社が実は膨張しているだけで中身が危うい。あなたの周辺にもそんな会社がありませんか？周囲を身内の役員で固め、見栄っ張りの経営者に注意しよう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年07月06日
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★晴天下の地鎮祭。頭に毛の大切さを痛感しました★
本日は晴天下で地鎮祭が行われましたが、暑くて暑くて大変でした。明日から雨模様なのでお施主さんにとって、本日は風もなく最高の日和でした。それにしても私にとって薄毛の頭に直射太陽光はきつい。頭皮が焼けました。横須賀市長沢に注文住宅の受注を受け、本日は地鎮祭が行われました。風もなく晴天で最高の日和でしたが、私にとっては地獄の３０分セレモニ－でした。何しろ暑かった。神主さんも私も汗びっしょりです。髪の毛が薄い私は、特に頭皮が焼けて頭がくらくらした。これから真夏の地鎮祭は、大きなテントを張って暑さ対策を行います。やはり髪の毛は大事にすべきですね。後の祭りですが。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年06月05日
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★天候不安で、新築住宅の売り出しが出来ない★
暖かかったり寒かったり、どうも天気が不安定です。年配者は体が気温の変化について行けない。天気と思えば雨になり、長期予報も当てにならない。そのために予報に基づいて新築住宅の売り出しを行う予定が雨で延期になる。不動産会社泣かせの天気模様です。新築住宅の売り出しは、チラシ印刷や新聞店への広告配布のため、まず天気予報で売り出し日が雨か晴天か調査します。売り出し予定日が晴天となればチラシの印刷を指示し、新聞店に配布の予約を入れる。所が、晴天のはずが大雨になると広告費は無駄になります。何しろ雨の日はお客様が現場売り出しに来てくれません。新築現場で担当者が、手持ちぶさたにいつまでも来ないお客様を待っているのは辛いものです。冬の寒いとき、夏の暑いときも同様で、不動産会社の仕事は端で見ているほど楽な仕事ではありません。しかしその見返りに「給与が」、「賞与の実入りが」他業種より多いのが救いです。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年05月13日
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★新築住宅の請負契約を締結しました★
４０年ほど前にお父さんから新築住宅をお建ていただいたお客様の息子さんから、建て替えの相談を受け、本日朝早くに建築請負契約を締結しました。親御さんの時代から息子さんの時代まで、長いお付き合いを頂いているお客様から建て替えの相談を受けてから１ヶ月、本日正式に建築請負契約を締結いたしました。間取りに設備に内外装のデザインと、凝ったアイデアを取り入れ建築確認申請を申し込む。最近の新築住宅は設備も内容も１０年前に比べても劇的に良くなっています。サッシ窓関係も、昔はシングルだったので結露に悩まされカビも生えました。最近のドアや窓のサッシlは複層ガラスで結露はできません。ガラスもカラ－コディネ－トが出来るし、遮音性も高い。さらにドアも、昔と違い高さもあって豪華です。完成予定は１０月末日になる。完成をお楽しみに！ ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月30日
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★人口減少と空き家の増加の中で、売れ行き好調な建て売り住宅★
横須賀市全体では、高齢化、人口減少、空き家の増加と、マイナス要因の中でも新築住宅がどんどん供給されています。その売れ行きがまたすこぶる好調という珍現象もあって、不動産関係者の間では話題になっています。横須賀市内には、現在大型開発物件が目白押しだ。人口の減少があり、高齢者が多いことでも有名な横須賀市は空き家も確かに増加しています。そんな逆風の中でも建て売り業者の鼻息は荒い。飯田グル－プに負けじと、地元の複数の会社が大型開発を推進しています。新築住宅の売れ行きは良い。高台に住む人が平坦地に降りて来たり、自衛隊さんの購買層やアメリカ軍人に賃貸するための投資家の購入も顕著だ。需要と供給のシ－ソ－－ゲ－ムは微妙にバランスを保っていますが、不動産業者の間では、いつバランスが崩れてくるのかハラハラしている。その時に笑う生き残りの分譲会社と、退場していく分譲会社の差は、販売のウハウの差となるのだろう。建物のデザイン力もしかり、販売価格の設定も当然ある。一番は営業力だろう。チキンゲ－ムのような建て売り業界の行きつく先は天国か地獄か、とても興味があります。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年04月13日
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★春の訪れと共に不動産の動きも活発になる★
陽気が暖かくなるとお客様の来店数も俄然増えてくる。本日も新築住宅が２件と土地が１件成約になりました。明日は日曜日です。今日以上に忙しくなることでしょう。人間は気候と体の動きにどんな関係があるのか分かりませんが、春と秋は不動産を求めて来社されるお客様の数がグッと増えます。本日も賃貸や売買のお客様でお店の中はてんてこ舞い。途中で家の買い換えや売買の査定も入って大忙しでした。そんな中で新築住宅の契約が２件と、土地の売買が１件契約となりました。厚いときや寒いときはどうしても外に出たくない。春になって桜の花が咲く頃には人間の気持ちも「ほんわか」してきます。そこで家でも買おうか？ 土地を買ってマイホ－ムを建てたい。中には別荘の下見をしたい。そんなお客様が来店されます。このところ投資家の数が減っている。そこが少し気がかりです。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月17日
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★豪邸をネットで見るのは夢があって楽しい★
いまの自宅は大きくて豪華でとても満足しています。しかし仕事上、勉強のためにいろいろな豪邸を常にネットで見て、間取りや内外装、建物デザインを勉強しています。見るだけでため息が出て、つい欲しい衝動に駆られます。不動産と建築を手がけていると、他社の建築仕様を見ることで大変勉強になります。そのために暇があると全国の豪邸をネット検索して勉強している。デザインに凝りすぎてつまらない建物になっていたり、小さくても素敵なデザインに惚れ込むこともあります。リンダルのログハウスは別格ですが夢があって素晴らしい建物だ。一般的に通常の住宅よりも別荘を拝見していると夢のある建物が多い。見ている内に欲しくなりつい図面を請求してしまう事もあります。ベンツの時のようにカタログを見ている内にのめり込んで、つい営業マンを呼んで購入してしまうことにならないか心配しています。＜ロケ－ションが良くて大きな浴室に温泉が引湯されている。芝生が敷き詰められた広い庭付きの家。＞誰でも欲しくなりますね。そのくせすぐに、「広い庭は草刈りが大変。」「別荘と言ってもいままで年に２０日間程度しか使わなかったから、お金が勿体ない」と現実的になります。おかげで那須高原に持つ４２０坪の別荘地は手つかずで放置してある。会社を退職したら自分へのご褒美に豪華な別荘を建築したいと言う夢と、「ホテルを利用した方が格安だから建築は止めよう」という葛藤に苦しんでいます。高級車も豪邸も夢があっていいですね！ その夢に向かってもう一頑張りします。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。 ★ブログ記事が少しでもお役に立てば、バナ－をクリックして下さい★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月16日
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★不動産需要の歴史★
戦後の不動産需要は大きな変化の波が幾度もありました。最初は、軍人も含めた海外からの帰国者が多くいて、住宅不足による住宅ブ－ムが起き、建物を建てるための不動産ブ－ムも同時に起きました。海外からの引き揚げ者と、軍人の帰国で住宅が極端に不足し、同時に建物を建てるための住宅地需要が沸き上がりました。このころから土地神話が語られ、土地を持っていれば必ず右肩上がりに上昇すると信じられました。以後、オイルショックによる不景気があり、それが一段落すると角栄による日本列島改造論でバブル景気がやって来た。日本全国の不動産は「日本列島改造論」によりどこの土地でも暴騰すると信じられたのです。とにかく土地を買ってあれば大儲けできるとあって、不動産マネ－による狂乱が起き、評論家の大宅壮一から大衆の飽くなき欲望を称して「１億総白痴論」が評判になった。「日本人全部が不動産屋」との揶揄は、その後のバブル崩壊を見通していた。山が高かった分、バブル崩壊による地価下落の谷は想像以上に深く、企業も国民も大きな痛手を被った投資家が沢山出ました。借金苦で自殺をした投資家は数知れません。２０年以上の地価下落の暗黒時代を経て、やがて収益物件ブ－ムが起きてアパ－トや賃貸マンションを、始めて購入する投資家が出てきた。当然のことにバブル崩壊の怖さを知らない企業や一般投資家群だ。歴史は繰り返します。不動産の価格下落は消費税が契機となるか、あるいはオリンピックを契機にして下落が始まるでしょう。低い利回りの物件は赤字転落となり投資家を苦しめるようになるでしょう。また自殺者が出ないことを祈るばかりだ。 ★ブログ記事が少しでも参考になったらバナ－をクリックして下さいね★ ↓ ランキング参加中です。
2018年03月02日
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★今度の3連休は契約見込みが順調に続いている★
本日から始まった3連休は、来店客が意外と多く契約の見込みが目白押しとなりうれしい悲鳴です。新築に中古に収益物件と、今季前半の成績を３０パ－セント程度上回る見込みだ。通常だと連休は、お客さんがレジャ－に流れて来店が減る傾向にあります。ところが１０月の3連休は、来客が多い。当然契約予定も比例して多くなっている。お正月をマイホームで迎えたいとの要望があるからでしょうか？この数年、不動産業界は恵まれています。市場規模はそれほど拡大していないのに、政府の金融緩和政策と低金利政策、相続税の控除額縮小などにより、投資マネ－も入り込んで右肩上がりに取引量が増えている。新築住宅の販売も順調だし、仲介部門も頑張っている。建築の新規受注まで金融機関の後押しもあり棟数を伸ばしている。しかし不動産業界の中でも、波に乗れない不動産会社や、後継者がいない不動産会社の廃業も目立ってきました。弊社にも廃業予定の同業者から「臼井さん、会社を買い取ってよ。」と、ストレートに話が舞い込む。そんな不動産会社からも、手持ちの不動産を買い受ける話が一緒に付いてきます。泣き笑いが多い不動産業界。好況はいいつまで続くのでしょうか？/font> ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月07日
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★急カ－ブで落ち込む新築住宅、賃貸住宅の着工件数★
新設住宅着工、持家・貸家とも3ヵ月連続減 国土交通省は29日、2017年8月の建築着工統計を発表した。 同月の新設住宅着工戸数は8万562戸（前年同月比2.0％減）、新設住宅着工床面積は641万8,000平方メートル（同3.9％減）と、いずれも2ヵ月連続の減少となった。季節調整済年率換算値も94万2,000戸。 利用関係別では、持家が2万4,379戸（同7.4％減）で3ヵ月連続の減少。貸家も3万4,968戸（同4.9％減）で3ヵ月連続の減少となった。 一方、分譲住宅は2万728戸（同12.0％増）で3ヵ月連続の増加。分譲住宅のうち、マンションは9,109戸（同33.7％増）と3ヵ月連続の増加、一戸建て住宅は1万1,493戸（同0.8％減）で再び増加した。さすがに新築住宅建設と賃貸住宅の着工戸数が、急カ－ブで減っている。賃貸市場は闇雲にワンル－ムアパ－トを建設しているトガメが出ていて、空き室が増え、建設しても入らないリスクを抱えて、このところアパ－トの分譲業者まで建設を控えだした。一方分譲住宅は、国有財産を落札した不動産業者がどんどん建て売り住宅を建設し、相変わらず供給過剰のリスクを抱えています。行き着くところまで行かないと止まらない建て売り住宅、収益物件供給。ババを引くのは誰になるか？ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年10月02日
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★せっかくの３連休。全店で折り込み広告を入れ売り出しをしたのですが★
きょうから３日間は３連休です。新築住宅から中古住宅、マンションの売り出しを企画し、新聞に折り込み広告を入れてスタンバイをしていたのですが、あいにくの雨、台風の襲来で反響は弱い。３連休なので全店で大売り出しを企画し、カラ－チラシを新聞の折り込みに入れたり、ポストに投げ込みを入れたりして営業活動を行いました。所が初日の今日は雨で反響が薄い。明日も明後日も台風の影響により営業活動は無理な状況だ。折角の広告宣伝費が無になります。不動産業は広告でどんどん決まる時代ではなくなりました。ホームペ－ジやブログによる新鮮情報の発信の方が威力を発揮しています。それでも営業マンは、いまだにチラシによる反響に期待している向きは多い。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月16日
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★「横須賀の新築住宅」 臼井不動産の建て売り住宅４棟、同時販売★
分譲住宅用の土地を仕入れて、ようやく販売活動が出来るようになりました。横須賀市若宮台と久比里２丁目で合計４棟。いよいよ販売開始です。不動産業の仕事分野は沢山あります。主な仕事は○売買や賃貸の仲介。○賃貸物件の管理。○賃貸マンションやテナントビルの建設。○相続問題のコンサルタント。○建設の請負、そして分譲業務です。１年間を通じて各分野の仕事をコンスタントにこなし、すべての部門で黒字を達成しなければなりません。分譲部門のプロジェクトは、まず土地の仕入れに始まります。ここに来てようやく最適地を仕入れることが出来ました。久比里２丁目と若宮台。いずれも横須賀市内で、久比里店のエリア内です。合計４棟の建て売り住宅がいよいよ進行します。中期５カ年計画の４年目となる今期は、大きな節目である１０億円越えを余裕を持って達成したい。税引き前利益も２億円越えは弊社の今期必達目標です。頑張るぞ－ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年09月12日
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★横須賀の不動産景況感は「良い」。地価も上昇気味★
遅ればせながら横須賀市内の不動産全般が価格上昇の気配を感じられます。商業地が上がり、住宅地は横ばいだった価格が、徐々に切り上がって上昇しているのだ。土地の取得に苦労している新築住宅の分譲会社が、取得価格を上げていることも影響しているのだろう。あまり売り物が出てこない商業地は、価格が下がる気配はなく高止まりしている横須賀市内の土地。最近では住宅地が少しずつ上昇気味で、分譲業者も買い取り価格をアップしなければ土地が手に入らなくなっています。横須賀中央、県立大学、久里浜の人気場所は売り物件が出ればすぐ買い手が付く。新築住宅については販売価格は横ばいなので、土地の取得価格が上がっている分を販売価格に転嫁できないため収益は落ち込んでいる。多棟現場で勝負をしない限り減収減益となってしまう。そこで横須賀市内地場の建て売り会社は、どこも大きく勝負に出て、５０棟現場、１００棟現場と販売棟数を増やしています。久里浜、北久里浜、堀ノ内、新大津はこれから分譲ラッシュが続きます。少子高齢化のなか、森崎、長沢の多棟現場はすでに完売していますが、賃貸物件同様に横須賀市内全域で行われる新築住宅の販売競争で生き残るのはどこか？。横須賀中央には新築マンションも供給されるし、横須賀はいま開発ラッシュで賑わっています。元気な分譲会社とは裏腹に、小さな不動産仲介会社の苦境は続いています。力の強い不動産会社がシェアを上げ、市場が寡占化状態になりつつあって、１人や２人の人数で商売をしている小さな不動産会社に、お客様が寄りつかなくなっているのが横須賀の現状です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月06日
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★貸家を探していたお客様が新築住宅をご購入★
貸家をお探しに見えたお客様がいる。毎月１０万円までの予算とあって年収も高く勤務先も一流だ。「あれこれご案内してもなかなかお客様のご要望を満たす物件がない。」と社員から困った顔で相談された。そこで私が「新築住宅の売り物件をお見せするように」と指示を出したところ、最初にご案内した分譲住宅をとても気に入っていただき、７月３０日に売買契約締結となりました。賃貸物件を探しに見えるお客様の中でも、希望が１戸建てで、予算が月額１０万円以上ともなれば分譲住宅でも買えるお客様だ。逆に貸家の賃貸物件は少ない。転勤が多いとか、やがて都心や故郷に帰る予定がない人なら横須賀の住民として腰を落ち着けていただきたい願いもあります。ですから、賃貸物件でなかなか希望される物件がないお客様には、極力分譲住宅をご紹介しています。賃貸物件と分譲住宅は毎月の支払金額は同じなので、購入した方が得だ。その説明をするとほとんどのお客様は賃貸から購入に考えが変わります。新築住宅の価格が下がれば下がるほど「賃貸から売買へ」と、移行されるお客様は増えていきます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年08月01日
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★過剰供給のマンションと１戸建て。他社との差別化はどうする？★
人口減少が続く横須賀市内でも、ご多分にもれず新築のマンションや１戸建てがどんどん販売されています。他社との競争に打ち勝つために価格勝負に出てガチンコとなれば、お互いに収益が減って苦しい展開になります。利益無き繁忙は売り上げがあっても体力は消耗するばかりなのだ。不動産業界の競争は大変厳しいものがあります。新築マンションや新築の１戸建てでも、資本力があるからと言って大手が必ず勝つとは限りません。相場より大幅にダウンとなれば直ぐ売れるでしょうが、そうなれば企業の体力を奪ってしまう。そこで競争に勝つアイデアが求められます。他所とは一味違ったデザインや設備、あるいは間取りの広さなどを企業は工夫している。最近目立つ分譲１戸建ては、従来のように２０坪～３０坪と狭い土地付きではなく、５０坪以上の広い土地に、建物も３５坪と大きくして、他の建て売り住宅とは違う路線で人気を博しています。それでも販売価格は３５００万円から３９８０万円とリ－ズナブルだ。ウサギ小屋からの脱皮にもなって駐車場は必ず車が２台入ります。手を伸ばせば直ぐに手が届く物件より確実に人気は上昇している。その分、土地の仕入れ価格は絞り込んでいます。土地価格が上昇しない要因でもあります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年07月11日
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なかなか売れずに値段だけ下がる建売住宅もある
横浜の不動産会社が、横須賀に建てた分譲住宅は完成からすでに三年も経っている。こうなれば新築未入居とは表示できず、中古住宅扱いになります。建築時に弊社が、売値を２８００万円とアドバイスをしたのに聞き入れず、３４８０万円で売りに出したのだ。横須賀の不動産相場がわからない市外の不動産会社が、建売住宅を行うと価格設定を間違えます。綿密な市場調査をしていない証拠ですね。３年前に建てた新築住宅は、２棟とも売れずに価格だけが少しずつ下がっていく。いくら金利が安いからと言って、借入金は返済しなければなりません。少なくても謄本上に記載してある抵当権の１億円は借入金だろう。そろそろ金融機関から返済の督促が入るはずだ。返済期間のジャンプもそうそう協力はしてもらえない。土地が３１坪で建物が２６坪。現在は弊社のアドバイス価格の２９８０万円となりましたが、相場は２４００万円台に落ちなければ売れないでしょう。安い他社の競合物件が沢山ある場所だ。予想するには１棟で２００万円の損失になります。儲けようとして取り掛かった分譲住宅で、２棟合計４００万円の赤字はきついですね。お気の毒です。ビジネスには計算違いも良くあることです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月26日
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★天気晴朗なれど波高し。オ－プンハウス日和ですが．．．。★
本日は天気も良く、暑いくらいの陽気です。あちらこちらの新築住宅現場では売り出しがさかんに行われています。しかし現実は厳しくてどこの現場も来客がほとんどありません。建て売りは値引き販売が当たり前になっていて、それを知らされたお客様は値下げするまで買いを待っている。利口です。本日は横須賀市内も、新築住宅の売り出しが盛んに行われていました。しかし、建て売り住宅会社は建物が完成してもまだ売れないと見るや、直ぐに価格を大幅に下げてくるので、それを知った賢い消費者は値引きがあるまで買いを待っています。そのために建築途中の現場にはお客様がほとんど見えません。手持ちぶさたの営業マンが右往左往しているだけ。ス－パ－で物を買うのとは違い、１円２円の値引きではなく、数百万円も安くなるならば誰だって値引きを待つようになるのは当然ですね。本日は横須賀市内全域で、数十カ所に及ぶ売り出しがあったと推測されます。果たして即成約となった現場はどの位あったでしょうか？ ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年06月10日
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★ロ－ンの重圧に耐えかねて、売却相談に見える家はフルロ－ンが多い★
「マイホ－ムが欲しい」そんな欲求に背中を押されて家を購入される方は多い。毎月支払う家賃が勿体ないし、家賃並みの支払いで家が買えるとなれば是非買いたい。そこで金融機関に駆け込んでフルロ－ンで家を買う事になります。マイホ－ムを購入される方は、現在賃貸でアパ－トやマンションを借りている人。あるいは結婚を機にマイホ－ムを持たれる方が多い。しかし賃貸物件と違いマイホ－ムは維持費がかかります。固定資産税や都市計画税。修繕費が主なものだが、家賃だけ支払っていた賃貸物件とは違う。マイホ－ムを購入すれば、当然出て行く出費に備えお金を蓄えておかなければならない。貯金する習慣がない人が家を買うと、小さな出費にも頭を抱え、友人や親戚にお金を借りることになる。それがつまずきの始めで、どんどん借金が貯まり金融機関のカ－ドロ－ンに手を出す人は多い。自転車操業は必ずどこかで破綻が来ます。せっかくのマイホ－ムを手放すことになる。３．０００万円で購入した家は売却時に２．０００万円となれば、１．０００万円の損失だ。家の売却価格でロ－ンの残債がすべて返済できれば救われるが、それが出来ないとなると家は差し押さえされ強制競売に付されます。車の数倍もする金額を借りるとなれば、自己資金を貯め慎重に返済計画を立案しなければならない。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月19日
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★マイホ－ムは断然単独名義がお得★
マイホ－ムを購入する場合、夫婦で共有名義にすべきか、あるいは単独名義がよいか悩みます。所得が多い人は税金対策として共有名義がお得です。しかし最近は共有名義にしたがために困った問題にたびたび遭遇しています。【１例 死亡保険金と抵当権との問題】金融機関でロ－ンを借り入れするさい、団体信用生命保険に加入します。これは債務者が死亡した際、保険で借金を返済する制度です。最近あった例では、ご主人が亡くなって確かに借金は無くなりました。但し、ご主人の借入金だけが保険で返済されたのです。共有名義である奥さんの借金は残り、３５年のロ－ンは残り１５年間奥さんの分だけ払い続けなければなりません。単独名義ならロ－ンは全額弁済できたのに。【２例 共有名義の一人が痴呆症になったとき】夫婦で共有名義にしてあったマイホームが、奥さんがアルツハイマ－となり、その医療費と入院費用を捻出するために家を売ることになりました。幸いなことに借入金はゼロです。奥さんは当然判断能力がありません。この場合、奥さんに後見人を付ける事になりますがその費用が高い。直ぐに換金処分できる方法は、土地がご主人単独名義だったので、建物を取り壊せば売買することが出来ます、しかし、家を解体すると資産価値がぐっと減り希望する金額が手に入らない。マイホームの共有名義は、良いこともあり悪いこともあります。将来を予測することは不可能ですが、最善の方法は単独名義が有利な場合が多い。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年05月07日
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販売力がない不動産会社の建売が売れ残っています
このところ横須賀市内の不動産は、タワ－マンションも建売住宅も急速に売れ行きが伸び悩んでいます。金額が大きい不動産の在庫が膨らむと、すぐに経営危機につながるのが不動産業界の定めです。昔から天国と地獄が混在している不動産業界で生き残っているのは、堅実な経営をしている会社だけ。建売住宅は建てれば売れる時代を過ぎて、供給過剰の中で、売れ行きを伸ばすには独特のアイデアや販売力が必要になってきます。横須賀の地で地元の建売業者がコンスタントに販売を伸ばしている会社は、見ているとやはり販売ノウハウに長けていて,長年の実績がある会社だ。対してポット出の建売業者の物件は、ブームの時は売れるが、マ－ケットが弱含みに転じると途端に売れなくなり在庫が膨らんでくる。沢山建てたものの１件も売れない現場さえ出てきた。売れ残り物件が増えて来ると、これがボディブロ－のように効いてきて会社の経営を圧迫します。いくら借入金利が安くても元利金の返済は待ってくれない。会社を成長させ長く存続させるには堅実経営が一番です。今日も戦後、婦人服を販売して大儲けした親の話を聞きました。儲かって笑いが止まらなかったため、海外に店舗を出したり、サ－カスを呼んで遊んだりしてすっかり財産をなくし、最後は失意のまま亡くなったそうです。放漫経営や見栄を張る経営は、結局社員も路頭に迷わせます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月24日
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★４月に入ってすでに３軒。新築住宅の請負契約が順調です。★
今期４月に入ってから、新築住宅の依頼が順調に推移しています。今日までに３軒、横須賀から逗子の現場と受注が続く。営業の仕事をしていると成績が良い人は自分の得意分野を良く知っている。弊社で私は収益物件に強く、専務が新築住宅の受注件数では常にダントツ、トップだ。新築住宅の依頼が舞い込む要因は何と言っても紹介にあります。弊社で家を建ってくれたお客様が友人や親族をどんどん紹介してくださる。それはとりもなおさず既存のお客様全員に親切に対応するし、暖かな接客だけではなく、こまめな相談を受けているからで、他の営業マンは真似が出来ないし敵わない。家を建てたいお客様が見えると、自ら足を棒にして土地を探す。どんな仕事でもそうだが、自分の仕事に対する知識も豊富でなければならない。他社で成績が悪い営業マンが時々訪問してくるが、やはり知識がないし勉強をしない。勉強会に呼んであげても直ぐ居眠りをする。知識欲がない典型的なダメ社員だ。会社が可哀相です。今期は弊社が目標とする中期５カ年計画の４年目に当たる。賃貸も売買も建築も、すべての部門で目標を必達したい。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年04月09日
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★マイホ－ム建築に必要な自己資金はいくら必要か？★
家づくりの建築費用は平均2,820万円、頭金は平均871万円 （株）リクルート住まいカンパニー 「2016年注文住宅動向・トレンド調査」 株）リクルート住まいカンパニーはこのたび、「2016年注文住宅動向・トレンド調査」の結果を発表した。注文住宅の建築者や検討者（建築予定者）の意識・行動を把握するため、平成28年9月3～26日に全国でインターネット調査を行い、1年以内に一戸建て（新築・建て替え注文住宅）の建築をした建築者1,660人および、今後2年以内に一戸建て（新築・建て替え注文住宅）の建築を検討している検討者1,691人の有効回答を得たもの。不動産ジャパンに載ったリクル－ト社が調査した「注文住宅動向」によれば、「マイホームを建てるときに自己資金はどれくらい用意しているか？」との調査に平均８７１万円という報告がされていた。皆さんは家をお建てになるときに「自己資金はどれくらい用意しなければならないのか？」との疑問を抱かれると思います。建物のグレ－ドや大きさにもより違いは出ますが、大体建築総額が３．０００万円とすれば、その２５パ－セントは用意しなければならないことが分かります。これが土地、建物を含めた建て売り住宅だと、３．０００万円の売値に対して自己資金は５パ－セントから１０パ－セントで、残りを金融機関から調達される方が多い。「建築用の土地を持っている。」「古家を持っているので解体して建て替える。」そんな人は自己資金をタップリ用意している。建て売り住宅を購入される方は自己資金が少なくて済む。マイホ－ムと言っても傾向により「手持ち金の多い、少ない」の差があることに気がつきます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2017年01月03日
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★日本中に空家が増加。それでも新築をバンバン供給★
「住宅過剰社会」の末路 ～不動産業界の不都合な真実を明かす 15年後には空き家2100万戸！そんな記事が踊る日本の住宅事情は恐怖感さえある。新築住宅に新築マンション。更に新築のアパ－トや新築の賃貸マンション。これでもかこれでもかと言うほどの新規住宅供給が続く。家余りが叫ばれて久しい。全国に人が住まない空き家がどんどん増えている。ゴ－ストタウンが増えているのに何故新築住宅の供給が続くのだろうか？日本の住宅産業の怪奇現象だ。新築の供給はどこかで頭打ちとなり「マイホーム暴落が始まる」と警鐘を鳴らす評論家は多い。行き着くところまで行かないと人間は反省しませんね。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年12月09日
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★「鎌倉の土地」新築１戸建て用地を下見に行く★
鎌倉市内に売りに出た１戸建て用地５００坪を下見に行きます。地図やグ－グルア－スで見る限りはとても良い場所だ。しかし不動産は必ず現地を見ないと失敗します。近隣から発する騒音や臭いは、地図上では確認が出来ないからだ。鎌倉の不動産仲介会社から売り込みがあった土地５００坪を本日下見に行きます。場所は観光名所ともなった江ノ電の鎌倉高校駅から徒歩５分の所にある。住宅地としては人気の場所だが、鎌倉の開発規制は厳しいので役所の調査も併せて行ってきます。水道や排水、宅地造成をする場合の注意点を調べ、完成宅地がいくらになるのか積算します。さすがに鎌倉の住宅地は他市と違い地価が高い。しかし、津波のハザ－ドマップで被害が及ぶ場所であれば購入をはじめから断念する。今日は本来なら定休日ですが、私には休みはありません。バブル期に現地も見ないまま土地を購入して、失敗した不動産業者や一般消費者の方が沢山いました。土地の上に高圧線が走っていて建物が建たない土地だったり、図面上ではテニスコートのように真っ平らの区画が、実際には崖地で家が建たなかったりと、笑い話では済まない失敗談を沢山聞いております。私は現地では、必ず写真をいろいろな角度から沢山撮って、家に帰ってからパソコン上でしっかり再確認をします。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月12日
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★人口の増加を期待するならマンションや１戸建ての供給を増やせ★
過疎化により人口減少が著しい田舎と違い、首都圏で簡単に人口を増やす方策は、新築住宅や新築マンションの供給を増やせば成果が上がる事が立証されている。首都圏でも人口の減少が続く街がある。その理由は交通の便が悪い。町並みが古い。若者の就職先がない。色々と理由を上げられるがどれも正解であり、また不正解なのだ。お台場を見てみよう。東雲に至る周辺は高層マンションが林立したお陰で、一気に人口が増え学校まで新設された。横須賀市の人口動態でも、１戸建てやマンションがどんどん新設されている追浜や横須賀中央は居住人口が増えている。その反面、ほとんど新規の住宅建設やマンションの供給がない地域は人口が減り続けている。その昔、横須賀市は東京の衛星都市として人口の流入が続いていた。山が崩され田畑が埋められ、人口はどんどん増えたのは住宅開発が盛んだったからだ。ところが、平作側が氾濫したことで住宅開発は長期にストップしてしまい、行政側も人口増加に対する水道や学校の負担増を嫌がり、住宅開発行為はストップが続いた。やむを得ぬ事情の他に行政の怠慢でもあった。その影響もあって新しい住宅を求める若者は他市に移動し、横須賀は年老いた父母が住む街となっていったのだ。横須賀市の人口の増加をもたらすのは規制の緩和しかない。容積率を緩和して簡単に高層マンションを建てることができたり、一定の規模を超えた場合の開発規制を緩めて住宅開発を促進しよう。京急以外の電鉄会社を呼び込んで、交通の利便性を確保しよう。地の利がよい横須賀に人口を増やす施策は急を要する。必ず人口は増やせる街だ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年10月01日
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★「震災にも傾斜しない建物を」積水ハウスの敗訴による影響は★
昨日は朝１０時から夕方６時まで、大変忙しくて昼食を食べるまもなく、夕方はカップラ－メン１杯食べてから会議に臨みました。さて、今朝の日経新聞によると東日本大震災により建物が傾斜した問題で、積水ハウスが１７５０万円もの賠償命令が下されたと報道されていました。東日本大震災で自宅が傾いたのは建築前に地盤改良工事をしなかった積水ハウスの手落ちとして、１７５０万円もの損害賠償を命じられた判決があった。大体、建物を建設される方は建物代金の借り入れだけで目一杯の方が多い。大震災を想定して地盤改良まで資金調達される依頼者は少ない。自然災害による建物被害は予期せぬ事案として従来は免責とされていた。この判決が妥当となれば、マグニチュ－ドでどの位まで耐えられるようにしなければならないのか、政府が指針を示して欲しい。そうでなければ今後、家を建てる際は建築費用より、地盤改良費用や杭打ち費用の方が高くなって建物を建てられない建築主が増えます。軟弱地盤の土地を購入したのは施主。地震を予想せずに地盤強化費用も計上しないのも施主となれば、ハウスメ－カ－だけに責任を転嫁する判決は首をかしげたくなります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月30日
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★建売住宅。投げ売りで購入するお客様の賢さ★
建て過ぎのお陰で新築住宅の売れ行きが悪い。パワ－ビルダ－の新築住宅はすぐ３００万円～５００万円と、通常では考えられない幅で大きく値引きされます。それを狙って従来価格では手が届かなかったお客様が喜んで買いに走る。新築住宅の売れ行きが悪い。マンションの林立と１戸建ての供給過剰により、それでなくても家余りが目立つ住宅ビジネスに暗雲が漂う。パワ－ビルダ－と呼ばれている企業は、建物が完成しても売れ残っていると、一気に価格を３００万円～５００万円も大幅に値下げしてくる。地場の建売業者では到底考えられません。そんなマ－ケットを狙っているのが収入が足りない顧客層だ。売り出し価格では手が届かなかった新築住宅が、５００万円も下がれば住宅ロ－ンの借り入れもテ－ブルに乗る。このところ投げ売り価格になった物件を集中的にお客様に紹介し、ずいぶん成約になりました。売り主も喜び、買い主も喜ぶ投げ売り物件は、初めて家を購入されるお客様だけの現象で、家を建て替える顧客は建物のグレ－ドを重要視するので、地場の工務店やハウスメ－カ－を選んで建て直します。安売り住宅は敬遠される。一時取得者は「住めればそれで良い」。建てかえのお客様は「グレ－ドとデザイン」にこだわりを持つ。住宅業界は２極化現象がますます顕著になってきました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年09月21日
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★人気が離散している輸入住宅★
バブル時は競って海外の豪華な住宅が建設されました。それがこのところ人気が下降気味でログハウスさえ販売数量を落としている。日本の部材と違い大雑把な造りが敬遠され、リピ－タ－客が少なくなっていることも原因です。バブルの時代に輸入住宅を扱う業者は大幅に増えました。当時に建てた私宅もイタリアン住宅でした。床は輸入大理石、カ－テンもイタリア製、シャンデリアから家具まで、見た目が豪華なイタリア製品を購入しました。ところが、外国の木材は日本の気候に合わない材質が多く、雨漏りやカビが問題となったり、細かい部分で問題が多発し、修繕費用が大幅にかかります。そんなことから輸入住宅人気は一気に急落してしまった。残っている輸入住宅の取扱業者もほんの一握りです。お陰で丸太住宅として別荘利用で注目されたログハウスも人気は急落している。木材は年とともに痩せてきます。そのために毎年ボルトを締め直す手間がある。日本の湿気でログにカビが生える問題もある。私は那須高原に建てたフインランドログハウスの別荘を８年目で売却した。多様な欠陥が嫌気されたことも一因だが、輸入住宅は日本に大きなシエアを得るどころか、尻すぼみに需要が減っている。所詮、自動車の外車と同じ理屈で、アメ車と韓国車は売れないため撤退し、ドイツ車だけがかろうじて存在感を示している程度なのだ。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★ ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年09月07日
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★台風で避難指示が出た場所のマイホームは買わない★
昨日はとても大きな台風で皆さんご心配されたことでしょう。本日、家を探しに来社されたお客様から「台風で避難指示が出るような場所は絶対買わない」と厳しい言葉がありました。弊社の店舗は駅前という最高の立地にあります。しかし、仮にそばを流れる平作側が氾濫でもすれば、海抜２メ－トルの店舗は間違いなく避難指示が出される事でしょう。過去に平作側が氾濫し、床下浸水を起こした記憶がある場所だから。今回の台風では関東地方のあちらこちらで広く避難指示が出ました。本日お見えになったお客様の話を聞いていると、台風や地震で避難指示が出るようなところには住みたくないと怖がっていました。そのためにネットのニュ－スに出た各地の避難指示場所をプリントアウトしてある。ずいぶん神経質な人と考えるより、このお客様の考えの方が正しいのかも知れません。私の自宅は海抜にして５０メ－トルという高台にある。津波や浸水の心配は要らないが高台だけに崖崩れの心配がある。日本列島に住む以上、自然災害は避けて通れません。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年08月23日
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★それでも生きるために土地を買う★
不動産の市況が怪しくなり、建て売り住宅や新築マンションの売れ行きが悪くなっても、分譲業だけで生きている不動産会社は事業を止めるわけにはいかない。どんな時でも土地を買い、建物を建てて販売していかなければ会社が存続出来ないからだ。日本中に建て売り住宅や新築マンション分譲だけで生きている不動産会社は多い。最近は建て売りから賃貸家主業にシフトしている不動産会社も多くなっているが、それでも土地を買い、その上に建物を建てて販売している不動産会社の数はまだまだ多い。分譲専業の会社は（新築マンションの販売を行っている会社も同様だが）市況が悪くなっても事業を止める訳にはいかない悩みはある。社員を食べさせるため。会社存続のため事業を継続させなければ回転が止まってしまい会社は破綻してしまうからだ。そこでプロジェクト用の土地を購入し、その上に建物を建てて売り出しをするのだが、その事業すべてが成功し儲かるとは限らない。逆に売れなければ価格を下げて、原価を割って売却する羽目になってしまう。今回の赤字は次のプロジェクトで利益を出し、損失を挽回出来れば問題は無いが、次もまた損失となれば赤字額が膨らんできて、金融機関の信用も得られなくなり事業資金の調達にも支障をきたすことになる。赤字の蓄積は事業計画を考えるより、経営者が資金繰りに走り回るようになって会社の経営はどんどん苦しくなる。分譲業とは、傍目で見る華やかさと違い、いつも大きなリスクを抱えた危険なビジネスです。そこで成功している会社は経営者の才覚が素晴らしい事を物語っています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月13日
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★待ってました夏物バ－ゲンセ－ル。不動産も安いよ！★
７月に入りどこのデパ－トでも夏物バ－ゲンセ－ルが始まった。今度の定休日は安くなった夏物の洋品や洋服を買いにデパ－ト巡りと計画を立てている。特に下着とパジャマそしてウオッシャブルのス－ツを購入する。これから夏本番なのにデパ－トは早くも夏物一掃のバ－ゲンが始まっている。今度の定休である水曜日にはVネックで速乾性のシャツを数枚購入する。それにおしゃれなパジャマを２着。そしてポリエステルで安物のウオッシャブルス－ツを購入する予定だ。不動産業も８月は夏枯れの時期でお客様の来店が減り、夏期休暇で営業日数も少なくなるので、売れ残り物件が大幅値引きされます。同時に不動産業者が資金繰りのために夏は売れ残り物件を大幅値引きする季節でもある。だから８月は、値引きが激しい新築住宅が一番のお買い得で狙い目となる。弊社はそんな値引きされる新築住宅をまとめて購入しようといまから待ちかまえています。夏は見方によると夏枯れと嘆くより、商品や不動産が安く買えるチャンスのシ－ズンでもあると喜ぶべきで、物件仕入れの絶好の好機と逆発送で考えるべきでしょう。商売は他人と違った目線で仕事をしないと美味しい果実は得られない。一般消費者の方も、不動産を購入するなら夏のバ－ゲンセ－ルの８月を見逃す手はないですぞ。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月08日
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★横須賀 新築住宅★
弊社が売り主となる横須賀市内の建て売り住宅が、とうとう全部契約済みとなり、在庫が亡くなりました。人口減少が著しく、空屋が増えて、他社の売れない新築住宅が激増している中にあって善戦しています。次のプロジェクト用地を早く仕入れないと売る物件がありません。専任物件、社有物件ともに販売の好調が続く。堅調な需要に支えられて、弊社が企画した建て売り住宅がすべて売約済みとなりました。三崎口で造成した８区画の建て売り住宅。長沢駅から徒歩４分の建て売り住宅２棟も契約済みとなり、弊社が売り主となる新築住宅は在庫が払底してしまいました。これから急いで用地を仕入れなければなりません。しかしなかなかすぐ人気の用地を確保できない。経営計画の２本柱が分譲住宅と賃貸マンション分譲であり、それを補完するのが賃貸と売買の仲介部門と管理部門だ。それだけに分譲用の土地確保は緊急の課題として認識している。分譲プロジェクトで金融機関から借り入れた１年未満の短期資金も、建て売り住宅が完売すれば当然すべて返済が終わる。資金回転率はわずか４ヶ月で優良企業の仲間に入っている。弊社は分譲住宅の用地仕入れはとても慎重に行っています。年度をまたぐような在庫を、一切持たない主義なので少しでも売れ残るような土地は仕入れないという臆病な経営陣の集まりだ。土地を見る目利きと、役員全員の合議制がいままでの所上手く機能しています。これから仕入れが決まっている５００坪の土地もすでに買い手のお客様が決まっています。つまり、物件を仕入れる前に出口をキッチリ固めて（買い主を決めて）から購入するからリスクは少ない。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年07月07日
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★長沢 新築住宅 もうすぐ完成です★
京急長沢駅から徒歩３分の場所で、弊社が新築住宅を２棟建設する。そのうち１棟がもうすぐ完成となり、本日はお客様と現場立ち会いをしました。京急長沢駅から徒歩３分という便利な地の利と、海が一望できるロケ－ションが人気で２棟の分譲住宅にはお客様が建築前に付いております。自動車も２台駐車できるスペ－スで、土地が５０坪も付いている。建物は３０坪。中はお客様の要望にあわせて注文建築としました。後はブロックやフェンス、駐車場の整備をして完成です。購入されたお客様にとても喜んでいただけて良かった。陽当たりも抜群の家で、風通しも良く完成が待たれます。内装も外装もお客様が厳選して選ばれました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年06月18日
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★自己資金が無い人、現金で支払える人。★
不動産を購入しようと決意したら、まず自己資金を貯める努力をするのが普通です。しかし世の中にはほとんど預金が無くて思いつきのように「家を購入したい」と来社されるお客さんが多い事に驚く。その反対に貯めたお金で全額ポンと支払うお客様もいるから世の中は面白い。心がけの差ですかね。本日、２５００万円の中古物件取引について、現地で境界杭の確認作業が行われました。売買金額は２５００万円ですが支払いはすべて自己資金による現金払いのお客様だ。その前にも、三浦市の土地が１億円で売買された。その買い主さんもロ－ンは使わず現金買いだった。さすがにこのお客様は会社を経営していて、沢山給与を取っている社長だったこともあります。自動車と違い不動産は金額が大きいだけに、借入金額も高額になります。沢山借金をすればするほどそれだけ支払い金利も増えて生活を圧迫します。出来る限り自己資金を貯めて借入金を少なくするか、借り入れ年数を少なくして早期返済を目指す方は模範客です。手持ち金がほとんど無くて、３５年返済を選んでも首をかしげたくなるお客様は無理が見え見えで冷や汗が出る。時々、夢だけ大きくて手持ち金がゼロでやってくるお客様がいます。友人と２人で来社されると友人の手前自己申告内容を正直に話せないから嘘をついたり黙り込んでしまう。「自己資金はどの位お持ちですか？」「無言．．．．。」「年収は税込みでいかほどですか？」「無言．．．．。」家が欲しい願望だけで友人と来社されるお客様は、ほとんど購入できる可能性がゼロに近いお客様ばかりだ。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年06月13日
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★消費税のアップが延期され、景気は逆に鈍化する？★
安部首相の口から消費税のアップ延期が伝えあられた。通常なら喜ぶべき事ですが、値上がり前の駆け込み需要を期待していた業界は落胆していることでしょう。特にマイホームの建設を受注するハウスメ－カ－はがっかりしていることだろう。消費税の導入時も駆け込み需要は盛り上がった。８パーセントに値上がりした時も、ものすごい駆け込み需要があり、建設業界では神風となったが、職人が足りずにせっかくの特需を取りこぼした会社もあるほどだ。今回もその特需を狙っていた業界は、延期の報に接してさぞがっかりしていることでしょう。駆け込み需要は先食いのため、税金が上がった後は受注も急速に落ち込む。しかし、土木に左官に畳みにサッシュ業界と、建築の裾野は広いので駆け込み需要の恩恵は広く行き渡ります。消費税が上がらないとなれば各社共に本来の営業力の勝負になります。各会社は、お客様詣でとイベントを多用して集客に工夫を凝らします。お客様は焦ることなく、会社の善し悪しや営業マンの誠実度をじっくり精査し、本物を選んでください。価格の安さを売り物にして集客し、いざ契約となれば「あれは別途、これは別途」と、結局他社より高い金額で建物を売りつける悪意に満ちた会社もある。建物を下請け任せにして、近隣とのトラブルがあれば「私の会社は関係ありません」と逃げを打つ不誠実な会社もあります。広告宣伝を派手に打っても社員教育はそっちのけです。会社の善し悪しは、１歩会社に入るだけで接客マナ－と営業マンの対応を見ればすぐ分かります。消費税の延期はその意味でも、本物と偽物をじっくり見分ける時間が出来たと喜ぶべき事でしょう。★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月30日
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★購入を止めて良かった「隣が墓地の商業地」★
不動産にはそれ自体に問題がある物件と、周辺環境に嫌悪感がある不動産と２種類の問題物件があります。そんな不動産は建て売り住宅にしようが、新築マンションにしようが、やはり売れ行きは悪い。高額商品である不動産は、事業計画を立てるときに、周辺環境に問題がないことが大切です。ある駅から徒歩５分の商業地を弊社に不動産会社から「２５０坪の売り地が出ました。「購入しませんか？」と売り込みがあった。価格は１坪１００万円と激安だ。２億５千万円は魅力的な金額だ。商業ビルを建てるには手頃な坪数だし、地型も正方形で喉から手が出るように欲しくなる土地だった。所が隣に墓地がある。周辺は住宅がぎっしり建っていて嫌悪感はあまりない。購入すべきか、取りやめるべきか久しぶりに悩み１日待って貰った。緊急役員会議で討議した結果「止めるべきだ」という意見があり、少数意見を尊重して購入を見送りました。その土地は売り出してから６ヶ月も経つのにまだ売れていない。やはり南側に墓地があっては手を挙げる業者がいないのだろう。不動産取引では嫌悪感がもたれる物件の売れ行きは鈍い。他殺、自殺、隣に墓地がある。孤独死の結果白骨化して発見された家。特に事件性があってマスコミを賑わしたような「被疑者の土地．建物」は、評価が安くてもなかなか買い手が現れない。最後は投げ売り状態で引き取り手を探すようになります。それを承知のはずなのに考えが甘い不動産会社が飛びついてしまう例は沢山ある。その結果、再販しようにも買い手が付かず、苦戦の結果投げ売り状態にして大損する会社も出ている。経営者の勇み足は墓穴を掘ります。会社の危機を呼ぶ。東京都知事の桝添さんより始末が悪い。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月25日
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★手持ち不動産が売れ行き好調★
今期に入り購入した土地や１戸建てが順調に売れ、早くも物件不足になっています。弊社は土地や建物の仲介だけでなく、土地から中古の１戸建て、そして中古のマンションなどを積極的に購入し、それを建て売り住宅やリノベ－ションして販売する分譲部門があります。横浜の上永谷の土地に、横須賀の鴨居の土地と、仕入れたそばから不動産が順調に売れています。棚卸資産の回転率は大体３ヶ月が目標です。（仕入れてから売れるまでの期間を言います）建て売り住宅だと建築に約３ヶ月かかるので回転率は５ヶ月を見ている。優良企業と経営が厳しい企業ではこの回転率に大きな差があります。「土地を仕入れて建て売り住宅にしたがなかなか完売にならない。ようやくすべて完売できるまでに３年もかかった。」そんな下手な商売では会社の資金繰りも厳しくなるばかりです。賃貸マンションを建てても賃借人が入らない。（入居率が悪い）建て売りをすると売れ残りが出て苦戦している。新築分譲マンションだと在庫が出れば、固定資産税の他に管理費が重くのし掛かってきます。傍目で見ていると華やかに写る不動産業界も、内情は資金繰りにアップアップしている会社が本当に多い。商売が上手な会社は回転率が短く、プロジェクトでは完売して在庫をほとんど持たない。毎週入る不動産会社の販売チラシを見ていると、「数年前に仕入れたはずの物件がまだ売れずに残っているの？」と驚くことがあります。値段だけがどんどん下がり、「この価格では売れても赤字だろうな！」と予想される物件も沢山あります。人材もノウハウもないのに、派手に色々な分野に手を出して、ことごとく失敗している会社も見受けられます。事業は成功もあるが失敗もある。経営者の経営判断の他、不動産業においては企画力と不動産を見る鷹の目が必要です。取引額が大きな不動産業にあって、失敗は乞食への道と心得ています。だから潤沢な自己資金をプ－ルして、数字に強くならないと深い谷底が待っている恐ろしい業界です ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ－をクリックしてね。★
2016年05月06日
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★採算性を無視してまで不動産は購入しない★
毎月、土地やビルなど沢山の売り物件情報が寄せられてきます。その中から何度も採算性を緻密に計算し、収益が取れれば即購入の意志を示すが、収益性に問題があれば無理して購入せず見送る。ビジネスは博打ではありません。丁か半かの危ない橋は渡らず、石橋を叩いて危険を回避する勇気も必要です。毎月、地主さんや仲介業者さんから沢山の物件情報が寄せられてきます。美味しい話もあれば、うさん臭い話も混ざっている。玉石混合の中からダイヤモンドの原石を探し出すのは買い手である不動産会社の才覚です。購入した物件が計画通りに売れなければ多額の借財を抱えてしまう。不動産業は高額商品を取り扱うだけに、金融機関からプロジェクト資金を借りるにも数億円から数十億円となることも珍しくありません。新進のマンション会社の時は高収益を誇っても、社歴が古くなるに従い赤字に転落するのは、売れ残り在庫が増えて収益を圧迫するからです。建て売り住宅もマンション分譲も、全部売れてやっと利益が確保されます。売れ残りがあればそれだけで会社の経営は厳しさを増してくる。それだけに分譲プロジェクトは、規模が大きくなればなるほど物件の仕入れに慎重を期します。場所、仕入れ金額、建築費、広告宣伝費、金利、古家があれば解体費。それで原価は幾らになるか？予定する販売価格から原価を引くと何パ－セントの収益が見込まれるのか？売れ行きが悪くて完売まで月数が伸びた場合の収益の落ち込み率は？あるいは損失を覚悟で処分売りする危険性は無いのか？あらゆる想定の下に数値計画を作成します。そこで「買うか」「断るか」迷ったら止める勇気が必要です。自信を持って買い向かう物件は、必ず計画通りにすぐ完売するものです。経営者が朝令暮改の多い理由は、慎重だからこそ起こりうる話なのです。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年04月11日
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★住宅も３月決算期は一番お買い得。大幅値引きが始まる★
ほとんどの企業は３月が本決算です。在庫を減らし売り上げを伸ばすために、完成済みの新築住宅は３００万円でも５００万円でも値引きして売る。それを狙って賢く買うチャンスがやってくる。建て売り住宅を建てても売れなければ在庫が膨らんでしまう。企業は決算書で棚卸し物件の回転率を見られます。 つまり、仕入れた物件が短期間で売れればいいが、半年、１年、２年と売れずに持っていると不良在庫の山で資金回転率が悪いと判断されるわけです。危ない会社は不良在庫が積み上がっている。ちなみに弊社は、仕入れてから完売までの期間は平均して３ヶ月です。特に上場している企業となれば、決算書を公開するので株主対策としても在庫がゼロとするのが望ましい。そこで３月決算に向けて上場会社は損失を覚悟で大幅値引きして完売を目指します。賢い消費者や投資家はそれを狙って食いついてきます。２５００万円の新築が５００万円も下がれば誰が見てもお買い得です。すでに完成して、まだ売れ残っている物件を注意して見ていよう。 安くなったら即買いに入ろう。やはり大幅値引き物件はとても足が速い。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月21日
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★来年３月に久里浜で、新築住宅７棟の分譲開始★
京急久里浜駅から徒歩１２分の平坦地で、新築住宅７棟の分譲プロジェクトか決まりました。場所は久里浜３丁目。久里浜中学校の近くです。販売価格は２０００万円台から３．０００万円台とリ－ズナブルです。来年１月から販売開始予定。乞うご期待。横須賀市内でも人気の場所は、横須賀中央と京急久里浜周辺に絞られます。衣笠や追浜はシャッタ－の下りた店舗が増え活気がない。貸店舗をつくっても入り手が無く、賃貸マンションを建築しても入居者集めに苦労します。ところがそれとは正反対に、横須賀中央と久里浜は人気が沸騰しています。そんな人気の場所に来年新築住宅７棟が分譲される。新聞にチラシ広告を入れ販売活動を行います。現在、建築確認申請中。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年12月26日
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★タワ－マンションの新居へ転居おめでとうございます。★
弊社の家主さんが、横須賀中央に建った新築のタワ－マンションを買われ最近移られました。家に帰るのが楽しみだそうです。弊社の投資セミナ－に参加してから、アパートや店舗などの賃貸物件を３件ほど買われて成功者になられた人です。弊社の取引先であるオ－ナ－さんが、横須賀中央に建った新築のタワ－マンションをお買いになり入居されました。それまではURLの古い賃貸マンションだったことと比較すると、グレ－ドが全く違い家に帰るのが楽しみになったと話されています。新築マンションや新築の１戸建てを初めて購入された方の喜びは想像できます。いままで古びたアパートや賃貸マンションに住んでいて、中古であっても広いマンションを購入し、綺麗にリフォームして移り住む我が家は本当に感慨深いものがあると思います。それだけ我々不動産会社は、お客様の身になって瑕疵のない物件を仲介しなければならないのです。それに引き替え、古ぼけた賃貸物件で一生を終える賃借人の気持ちが分からない。自分の子供達がやがて成人し、結婚するとなれば相手の家族が挨拶にやってきます。親が住む古いアパートや賃貸マンションに相手を呼んでは、子供に肩身が狭い思いをさせます。甲斐性がある親と、全く計画性も夢もない親の差は、住んでいる家を見ればすぐ分かります。母子家庭であっても子供のために、歯を食いしばって我が家を手に入れる立派な親もいます。新築のタワ－マンションに住み階下を眺めると、成功者になった気持ちと自信が満ちあふれてくることでしょう。古いアパートに住み着いて満足している人は、夢も希望も持てないで立身出世も考えない事が多い。人生で成功する人と平々凡々と終える人との差は、気概が大きく作用します。住環境も左右します。★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年12月17日
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★これから続々と販売処分される公務員官舎★
来年は国が所有している土地や建物が続々と売りに出される。ロットが大きいので中小の不動産会社は手が出ず、新築のマンションを計画する会社や多棟分譲住宅を計画する会社にとっては恵みの雨となるだろう。東北地方を襲った災害に対しその復興資金に充てるため、政府は所有する公務員官舎や施設をどんどん加速度的に売却をする方針だ。ほとんど1物件が500坪～1000坪とあって、町の小さな不動産会社では手が出ない金額になる。喜んでいるのは新築マンションの分譲を手がける会社や建て売り住宅を業としている会社だ。中には店舗に向く用地も売りに出されるからス－パ－マ－ケットやコンビニ業界も触手を向けるだろう。いまの経済情勢の中で比較的に元気だったのは新築マンション業界だった。しかし杭の偽装問題でいままでのように好調な売れ行きを維持するのか予断は許さない。すると買い手は少なくなり激戦が予想されます。一挙にはき出される政府所有の土地、建物で地価相場の下落要因にならないか不安な部分も確かにある。しかし逆に、官舎がマンションや1戸建て、商業施設に変化すると街は活性化するかもしれない。色々な思惑を抱えたまま全国で沢山の不動産が1月より入札方式で売りに出されます。不動産業界は石橋を叩いて渡る会社と、感と度胸と見栄で、後先も考えずに突っ走る会社がいるから面白い。亀が勝つか、ウサギが勝つか、来年はとても面白い展開になります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年11月02日
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★製造者責任と販売者責任。自動車はどうなの＞★
マンション傾斜問題で販売会社も宅建業法に抵触の疑いが掛けられている。そうとするならば自動車がリコ－ルの場合、販売会社も責任を取らされて罰則となる？横浜で発覚したマンションの傾斜問題で、国土交通省は販売者責任として売り主の三井不動産に罰則を適用する方針を明らかにしました。それならば、フォルクスワ－ゲンのような事例の場合も詐欺行為をした製造本社と、その車を販売した販社も共に詐欺容疑で処罰されるのでしょうか？今回のようなマンション事例では、建築を依頼する方は杭について、構造計算について、使用する部材や設備やについて専門家や会社に個別に依頼しています。その依頼先が意図的に犯した手抜きを見破る事とは事実上不可能です。弊社も年に１棟から２棟の賃貸マンションを建設会社に発注していますが、その先の設計事務所や構造計算事務所、生コン会社、杭工事業者、ボーリング会社とすべて間違いがないかどうか調査することは不可能です。通常の工事業者より格段に安い下請け業者は手抜きの心配があるので仕事を頼みません。しかし、今回のようなケースが罰則適用されるとなれば木造でも鉄筋コンクリ－とでも建築を行うことは不可能となります。分譲マンションや注文建築、分譲住宅は影を潜めるようになる事でしょう。あるいは工事保険適用がどこまで可能となるのか論議することになるでしょう。いずれにしても国の方針結果が注目されます。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年10月20日
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★平屋で２LDKの分譲住宅を計画★
最近は子育てを終え、老夫婦２人きりで生活している家庭が多くなり、「広い家が必要なくなった」と訴える高齢者が多い。家の買い換えニーズでも、平屋で夫婦だけで住むコンパクト住宅の要望が高まりつつある。そこで弊社では、平屋で２LDKの分譲住宅を２棟、テスト的に建てようと計画しています。サラリ－マンが仕事をリタイアすると、途端にやることがないので惚けてしまう。そこで惚け対策となる「小さな庭が欲しい。」「草花や野菜造りがしたい」マンションから庭いじりが出来る１戸建てへ。大きな家から小さな平屋へと移りたがるお客様が増えています。考えてみればコンパクトな平屋住宅と、小さな庭がコンセプトとなる分譲住宅は皆無だ。そこで弊社ではテスト的にまず２棟、京急長沢駅から徒歩３分で平坦な土地を取得したので、そこに高齢者向け建物をモデルハウスとして建て、分譲しようと考えています。（土地が４０坪～６０坪。建物が１６坪）車は１台分の車庫を設置します。全室バリアフリ－として、廊下や浴室、トイレまで、車イスが入る広い室内設計だ。高齢者になるに従いベッドに椅子生活と変化して行くでしょうが、やはり和室は１部屋設置します。全部屋セントラルヒ－ティングにして、夏でも冬でも部屋もトイレも浴室内までも、快適な一定温度に保います。温度差により倒れる事がないように工夫します。いまその間取り作成とデザインに余念がありません。 ★ブログ記事が参考になったらバナ－をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月26日
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