全193件 (193件中 51-100件目)
国土交通省が発表した14年度「住宅着工統計」では、同年度の新設住宅着工戸数は88万戸で5年ぶりに減少したが、同社は、30年度までに新設住宅着工戸数は53万戸に減少すると予測した。それ以上のスピードで世帯数の減少が見込まれるため、既存住宅の除却や、住宅用途以外への有効活用が進まなければ、18年には総住宅数は6,365万3,000戸、23年には6,637万戸、28年には6,884万4,000戸と増え続け、33年には7,106万7,000戸に達すると予測している。人口減少により全国に空き家が増え続けている。しかし空き家が増えているのに分譲住宅を供給する会社の供給数も止まらない。新築のマンションや1戸建て住宅を販売する会社は、在庫がたまるリスクと隣り合わせを承知の上でも大量供給を止められない事情があるのだ。仮に住宅の供給をやめるとなれば会社を畳むことになり、勤務する社員全員が路頭に迷ってしまう。家余り減少は分譲業界に大きな弊害をもたらしている。値崩れ、相場の大幅下落だ。最近では完成したまま売れ残っている新築マンションや1戸建てが、より値引き幅が大きくなっている。最初の売値から500万円の値引きは当たり前で、完成在庫は1.000万円を超えるディスカウントも当たり前のように行われている。その結果分譲相場もどんどん下落ししぉうばいとしては妙味が薄いビジネスとなってしまった。赤字の現場が多い分譲住宅業界。こんな状態が長く続くはずはない。従来の地場分譲業者は、どんどん廃業したり業種替えを模索して生き残りに懸命となっている。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年06月23日
コメント(0)
来店されたお客様が賃貸物件を選ぼうか、売買物件を購入しようか、迷う事例がたくさんあります。本日来店されたお客様の結論は、「賃貸物件は家賃を何年支払っても自分の物にならない。しかし購入すればローンの支払いが終わると同時に支払いが無くなる。更に購入することで資産が保有できる」そこで新築住宅の購入を選ばれました。不動産会社へ家族で見えて、事務所内で「賃貸を選ぶか。売買を選ぶか」悩まれるお客様は大変多い。いろいろな書物を読んでも理解できない。そこで評論家の意見よりプロの意見を参考にしようとコンサルティングを求められます。賃貸物件は何年家賃を支払っても自分の物にならない。更に高齢化ともなれば入居出来る物件が狭められる。2年に一度更新料を支払わなければならないデメリットがある。賃貸物件の良いところは、固定資産税や修繕費が出ないことだ。更に飽きたら他の物件に簡単に移転できるメリットがある。マイホームを購入するとなれば、税金も修繕負担金も全部自分が背負うことになります。しかし、新築なら固定資産税の減税メリットがあり、ローン控除まで受けられる。支払った源泉税が戻ってきます。所有権ともなれば換金処分も出来ます。一番のメリットはローンの支払いが終了すると同時に借入金の支払いが無くなることだ。年頃の子供たちが結婚する際に、アパートから送り出すのと、マイホームから送り出すのとでは全く違う。子供に劣等感を与えないためにも頑張って家を買おう。本日のお客様はいろいろと悩まれた末に新築住宅を購入される事を決断され、申し込みを入れていただきました。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年06月13日
コメント(0)
本決算の月を迎え、建て売り住宅の会社は在庫処分に余念がない。すでに高い利益を積み増してあるため在庫物件を大幅に値下げし、損して売っても痛くも痒くもないのだ。どうせ税金を支払うなら損切りして在庫処分をした方が身軽になる。そんな値下げ物件が市場を攪乱しています。注文住宅建築と違い、建て売り住宅専門の会社は建築コストを安く抑えている。それでも建て売りはどこの場所でも完売とは行かない。売れ残っている物件はどんどん値下げする。他の現場で儲かっているから、赤字現場が出ても意に介さない。値下げ幅は100万円、300万円、500万円と売れるまでエスカレートして値下げしていく。その価格が相場を形成してしまうので地場の不動産会社は価格では太刀打ちできない。建物の仕様がどんなに良くても一般ユーザ-は見る目を持たない。ただ価格だけに目が行くので安い物が売れ高い物件は売れ残る。現在30坪の建物を800万円で請け負う建築会社は沢山あります。誰もが満足する建て売りは30坪で1500万円平均します。ハウスメーカ-だとそれが2300万円にもなるから価格差は大きい。満足する建物を選ぶ人は地元の建築、不動産会社に依頼し、高級志向のお客様はハウスメーカ-を選ぶ。「安ければそれでよい」とする、安売り物件を選ぶ人は本決算のいま、売れ残りを選べばさらに安く購入出来ます。その結果、建て売り住宅の相場は乱売でガタガタになり、適正相場が無くなって従来の専門業者はどんどん市場から撤退しています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年03月06日
コメント(0)
逗子市桜山1丁目に建設中だったモデルハウスの建物がようやく完成した。あとは外構工事と車庫の工事を残しのみだ。庭は全面芝を張り、草木を植える作業を残すのみとなりました。逗子市桜山1丁目に建設中だった注文住宅のモデルハウスがようやく完成した。本日は土木業者さんと現場で外構工事と植栽工事の打ち合わせを行った。入り口はしゃれた門柱にし、1800の両開きドアをつける。車は2台がタップリ駐まれるように広く取り、アスファルトを敷きます。その先から玄関まではインターロッキングで飾る。庭はバーベキュウが出来るように芝貼りにして、燐家との目隠しには貝塚の植木を植えておしゃれを演出します。玄関ドアは輸入住宅風の親子ドア。建物の窓ガラスはすべてペアガラスとして結露防止対策を施しています。特筆すべきは内装工事です。全室彩りが変化したおしゃれな壁紙を貼り、2階の洋間には電気を消すと蓄熱で天井が星空のように光り輝くデザインを取り入れました。外交が完成したらすべての窓にデザインカーテンを特注する。レースと遮光カーテンをセットにしてフリルがついたカーテンを取り付けると部屋の雰囲気はガラリと変わります。更にテーブルやイス、応接セットからテレビまで飾り付けをするとモデルハウスは完成です。来年1月には建物完成内覧会を予定しているのででひご覧ください。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年12月14日
コメント(0)
消費税値上げ後の新設住宅着工減少が続く。予想以上の反動減で住宅8社上期受注10~30%と大幅減で対策に苦慮。 新設住宅着工戸数の減少が止まらない。7カ月連続で前年を下回り、比較的好調だった貸家も3カ月続けて前年比減となるなど、ピークアウトした格好だ。更なる消費増税など懸念材料は多い。市場の縮小は今後も続くのか。それでなくても全国的に家余り現象が問題となり、すでに成熟産業となってしまった住宅業界に危機感が迫っている。大手は生き残りに躍起となり、他部門の拡充に打って出ているが焼け石に水の状態だ。かろうじて大和ハウスがマンション分譲、賃貸管理、商業施設の受注と好調を重ねているが、やはり本業である新築住宅の受注がとれないと成長にかげりが出るので心配しているところ。群雄割拠の住宅業界はアサカワホームが身売りしたように、今後粛々と買収、合併を経て淘汰の流れが加速して行く予想だ。生き残れるのは御3家と呼ばれる大和ハウス、積水ハウス、ミサワホーム?建て売り業界も従来のように「建てれば売れる」といった状況から、「建てても売れない」厳しい状況に落ち込んでいくかもしれない。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年11月10日
コメント(0)
葉山直さんが主催する「横須賀市の人口減少に関するパネルディスカッション」に、私が不動産業界代表として20分間お話しします。場所は横須賀市文化会館。時間は14時です。費用は無料で誰でも参加できますのでお気軽にお越しください。話の内容は、私が45年間、横須賀で不動産業を行っていて大きな2つの変化に遭遇したことをお話しします。1つは昭和40年代から60年代の宅地分譲ブーム。それにより横須賀には都心部から地価の安い土地を求めて沢山の人が流入してきました。人口増加現象です。その時に横須賀市は流入を止める政策を実施していました。2つめは都心部のマンションブ-ムです。横須賀に居を構えた両親の元に生まれた子供たちが、成長して就職するときになって就職難にぶつかりました。悪いことに横須賀市からは関東自動車や日産自動車、ニチロ漁業などの大手企業の撤退が始まり就職先は都心部へ向かうことになります。親元から1時間から1時間半をかけて通勤していた子供も結婚する時期を迎えると、横須賀に住むより勤務地の近くに居を構えるようになります。ちょうどマンションブ-ムもあって都心部で新築マンションや中古のマンションが大量に供給され買いやすくなったのです。今度は若い人口が都心部へ吸い寄せられるように流れ横須賀市の人口は減少が始まりました。人口の逆転現象です。年取った両親が亡くなっても子供たちはもう横須賀に戻ってきません。そこで全国的に有名な老齢人口が多い都市となってしまったのです。1.横須賀に人口を増やすにはまず就職先の確保が一番です。2.次に魅力ある大学を創設して国の内外から留学生を集める。3.「ゆりかごから墓場まで」とはいかなくても、せめて若い両親が安心して子育てが出来るような保育設備の充実と補助金による手厚い援助が求められます。そんな内容でお話をまとめます。日本各地で問題になっている少子化、人口減少は横須賀市でも切実な問題になっています。それを何とか打開しようと市長は一生懸命頑張っているのはよく分かる。市民としてはもっと目に見える成果を期待しています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年10月26日
コメント(0)
また大型台風19号が本土を直撃します。台風銀座と言われていた沖縄は、木造住宅やブロック造りの家がいまではほとんど鉄筋コンクリート造に変わってきている。本土も同様に、今後は大型台風が増えて来ることが予想されるのでマイホームも木造住宅から風に強い鉄筋コンクリート造の住宅に変わってくる可能性が高い。異常気象の影響なのか、日本に台風の襲来が多くなり、その台風も大型化して木造住宅は被害が多くなっている。今後は台風が大型化すればするほどその怖さを知る人は木造住宅からマンションに移ったり、鉄筋コンクリート造の建物に建て替えるようになるのではないかと考えます。台風銀座と呼ばれている沖縄では、平屋の家で周囲を高い塀で囲って対策を講じていたが、最近は建て替える時は鉄筋コンクリート造の建物を選ぶ人が多くなっている。自然災害に対する備えは出水対策、崖地対策、地震対策に加え強風や雨に対する対策も必要となります。ハウスメーカーはこれから先、自然災害対策を見据えた住宅の供給が必要となります。沢山ある住宅メーカーの中で早くそれを手がけた企業が勝ち組になるでしょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年10月12日
コメント(0)
いよいよ逗子市桜山1丁目に新築住宅が建築されます。新築住宅は完成したら最初はモデルルームとして利用し、その後一般に販売します。 自分好みの家を建てたいお客様のために売り地も4区画用意してあります。すでに現地は綺麗に区分されています。昨日は猛烈な嵐の中を朝9持30分に逗子市桜山で新築住宅の基礎配筋検査が行われました。この検査機関による審査に合格しないと10年保証は受けて貰えません。逆に第三者機関による保証がある建物は安心出来る建物というお墨付きが出ているわけです。左側は奥の宅地に至る通路になります。これからアスファルト舗装またはタイルでお化粧する逗子市桜山1丁目に購入してある土地に、いよいよ新築住宅の建設が始まりました。基礎の鉄筋も綺麗に組み立てられ、検査にも1回で合格しました。まず土地だけを購入し、好きな間取りの家を建てたいお客様には売り地を4区画用意してあります。ぜひ自分好みの建物をお建てください。(建築条件付き売り地)逗子駅迄、平坦地で徒歩圏の売り物件はなかなか出ない希少物件です。やっと弊社で仕入れた物件。詳しい概要は弊社までお問い合わせください。詳細資料を郵便でお送りいたします。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年10月07日
コメント(0)
ほとんどの企業は3月本決算が多い。すると9月は丁度中間の決算月になる。自動車の販売会社も洋服の販売会社も、不動産会社にしても前期6ヶ月間の集計で、1年間の業績予測が出る大切な月なのだ。前期に計画した売り上げを確保して、後期は更なる利益の底上げを目指すため利益を薄くしてでも9月中に在庫を処分したり、販売促進に意欲を示す企業は多い。中間決算月はお客様にとってすべての商品がお買い得な月でもある。3月本決算の会社にとって中間となる9月は何としても在庫を処分して売り上げの増加を計ろうと計画するする会社が多いからだ。デパートから自動車、食料品から不動産まで中間決算はそんな意味でとても重要な月となる。仮に前期の業績が悪ければ後期により一層頑張らなくてはならない。あるいは経費を削る努力に走る必要が生まれる。不動産会社の建売住宅など、売れ残り物件ならこの9月に値引き交渉をすれば、数百万円も値引きを勝ち取ることが可能となることもあります。9月は原価割れしてもディスカウント販売する商品が多く、消費者にとってはお買い得の月です。このチャンスを見逃さないように上手な買い物をしましょう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月30日
コメント(0)
逗子に購入してある土地にいよいよ新築住宅の建設が始まります。その完成パースが本日出来上がってきた。昨年暮れに購入してある逗子市桜山1丁目の土地に、いよいよ分譲住宅の建設が始まります。本日はその建物完成パースが出来上がってきて、建設に参加する関連業者もすべて決まった。着工は9月初旬で完成は12月末~1月を予定しています。特徴は1階にも2階にも浴室、トイレがあり、2階の6畳ほどの大きなベランダが付いている事です。車は2台置けるスペースもあり庭にはバーベキューコーナーまでつくります。植栽からバ-ゴラまで備え付けて近隣には見られない特徴ある建物にします。土地の広さが57.27坪。建物は30坪超。いよいよ建築確認が降り次第第1期販売が始まりますよ。完成が楽しみです。金額はアッと驚くリーズナブル価格になる。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年08月07日
コメント(0)
インターネットの普及で色々なホームページにアクセスして、カタログや見本を請求する消費者が多くなっている。販売店はそのコスト負担に頭を悩ませています。/font>インターネットの普及は色々な業界に恩恵をもたらせている。ホームページによる反響はチラシのそれを上回る。しかしその反面、欲しくもないのにカタログや見本品をどんどん請求する消費者が多くなっています。その為に販売店やメーカーは不要な出費の増加に頭を悩ます事になっている。弊社にもリフォームや新築住宅のカタログが欲しいという要望メールが沢山やって来ます。請求者の住所が北海道から沖縄まで広範囲に来て困っております。工事区域は関東地方のみと記載してありますが見落としているようです。仮にご注文を頂いても北海道や沖縄まで仕事に向かえません。地方まで行けば赤字になるだけですし、下請け会社も出張を嫌がります。ネットの普及は商売上メリットとデメリットを与えています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年07月29日
コメント(0)
地価の上昇が続く川崎、横浜では、土地の買い需要が旺盛で建売業者による土地取得が難しくなっている。やむなく周辺地域にエリアをシフトしなければならなくなり、湘南地方、逗子、葉山地方、横須賀地方の土地取引が活発化している。弊社が分譲する川崎市内の新築物件 今月完成予定 土地58.07平方メートル 建物102.14平方メートル川崎市川崎区田島町 価格は3980万円とリーズナブルです川崎、横浜の不動産人気は建売専門業者の土地取得に悪影響を与えている。売り物不足で土地が購入できず建て売りが出来ないのだ。専門業者の苦悩は業績の低下となって表れ開店休業状態だ。そこでやむなく打開策として周辺の地域へ買いをシフトする姿勢が鮮明になってきた。お陰で湘南地方から葉山、逗子、横須賀地域の不動産取引が増え出した。川崎では土地が20坪を割り、建物が3階建ての建て売り価格は4.000万円を軽く上回っている。それでも物件価格の上昇も当たり前にユ-ザ-に認知されている。建て売り住宅が実施出来ない専門会社はやむなく買い取り再販に活路を見いだそうとしているところもある。中古住宅や中古のマンションを買い取りし、フルリフォームをして再販するのだ。意外とこれが売れて人気を博しビジネスは成功している。業態の変更で生き残りを図る建売専門業者と、周辺地域に触手を伸ばして建売を実施しようとする業者と、最終的に生き残りに成功する不動産会社はどれになるのだろうか? ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年07月07日
コメント(0)
アベノミクスの影響で新築も中古も超高層マンションが売れている。しかしデメリットも多い超高層マンションより低層マンションを選ぶ顧客も確実に増えている事を見逃してはいけない。超高層マンションに住みたいお客様は年々その数を増している。特に若者にその傾向が強い。ステータスとして持つ。景観が素晴らしいのでそれを楽しむ。建物のデザイン、見栄えが良い。最新の建築技術の粋を集めているから安心。購買者から超高層マンションが支持されている要素はこのほかにも沢山ある。しかし、実際に大地震が起きたときの建物の揺れや、エレベーターが止まったときの不便さ、仮に階下で火災が起きたときの恐怖感を考えて、超高層マンションを選ばずにわざわざ低層マンションを選ぶお客様も増えている。特に年配者にその傾向が顕著に見られる。3階から5階程度の低層マンションは実際に便利だ。買い忘れした食料品を買いに再び外に出るのも苦にならない。超高層マンションだと、一旦部屋に入れば再び外に出る事が面倒になりあまり外に出なくなる。それらの理由から超高層マンションは若者にターゲットを絞り、低層マンションは年配者を対象とした部屋造りに知恵を絞っている。1戸建ても初めてマイホームを購入する層と、高齢化で老人夫婦2人だけで住む買い換え層とにニーズは2分されている。最近は高齢者が住む平屋建て、2LDKが売れているのも高齢者が2階建ては不要と考えているからだろう。足腰が弱くなると階段が苦痛になるのだ。時代とともにお客様のニーズも変化して来る。我々はその変化に素早く対応しなければならない。長年の慣習にとらわれていつまでも同じ仕事を繰り返しているようでは成長できない。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年05月10日
コメント(0)
長く空き地のままだった我が家の隣に2階建ての家が建ちだした。高台なのでロケーションは素晴らしい。しかし問題なのは風対策と崖地対策なのだがどうもそれが不足している。他人ごとながら心配しています。我が家の隣に家が建つ。長年更地のまま放置されてあり犬の散歩者が訪れたり、三浦や地元の花火の時にそれを見に来る人達の立ち見場所であったりもした。眼下にパノラマ様に海が見えるロケーションは、それだけ風が強く、雨も下から吹き上がってくる土地だ。我が家としては左隣に家が建てば風除けとなってくれるので大変嬉しい。ところが、横須賀市ハイランドの風の強さを知って建設している工務店なのだろうか疑問符が付く。崖地は地盤が弱く崩落の危険性が常にある土地柄だ。現にいまもあちらこちらで大雨が降ると住民が避難しているし、崩れている。台風で屋根が飛ぶ例は沢山ある。私の家では崖地対策に2.000万円と2ヶ月の月日を要して地盤を強化した。ところが隣地の家は崖地対策を一切しないまま建築をしている。人ごとながら不安を覚えます。建築も在来工法で柱が細い。台風の時は家全体が揺れて住民は恐怖を感じることだろう。引っ越してこられる方はご主人がアメリカ人で奥様が日本人だ。人柄も良さそうで良かった。早く建物が完成して、お互いの交流が出来ることを楽しみにしております。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年04月01日
コメント(0)
消費税の値上げ時期が迫ってきました。いよいよ4月1日から5%が8%に値上げされます。増税前の駆け込み需要で先食いした業界ほど反動は大きく下ブレすることでしょう。自動車に建築、家電に食料品と、今度は売れ行き不振に悩む事も考えられます。 値上げムードの物価が増税により一転、落ち込むことも考えられます。4月1日より消費税がいよいよ値上げされます。駆け込み需要で売り上げが大幅にアップした業界ほど、今度はその反動がやって来て売り上げ減に見舞われる。その結果経済は大きく落ち込むのか、あるいは持ちこたえられるのか予断は許さないが、落ち込むと見る方が正解だろう。いま建設現場では仕事が一挙に増えて、「人手が足らない」とか、資材の値上がりがとても目立ちます。4月1日以降、建築の新規受注が落ち込めば人手も適正化され、資材価格も元の価格に値下がりして投資機会が増してくると考えられています。ビルの建築は従来1坪70万円~75万円だったものが、現在は1坪100万円以上出さないと請け負ってくれないゼネコンも出てきました。こんな時の不動産投資戦略は、比較的建築時期が新しい中古物件を買うか、建物を建てようと仕入れた土地はそのまま右から左と売却した方が利益が大きく危険性はない。建設費が高騰しているときは、無理して新築のアパートやビルを建てると建築費のアップ要因で利回りは低下し収益は低下して火傷を負う危険性の方が大きくなります。消費税に惑わされることなく、収益物件の新規建築は見送りが賢明です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/メール:k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年03月18日
コメント(0)
新聞各紙の報道によると、フラット35の利用が「家を購入するときに頭金ゼロ」でも来年度末までに融資の申し込みがあれば利用できる」と言う。長期の固定金利となる政府系金融は利用者にとって変動金利のリスクから逃れられるメリットがある。 長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」について、平成26年度末までの期間限定で、頭金なしで購入費用の全額を借りられるようにする方針を政府が決めた。年明けからの実施されるという。来年4月の消費税増税を控え、不動産業界から住宅の駆け込み需要の反動減の抑制策を求める声が強まっていた。国土交通省は、来年春以降の実施を検討していたが、住宅需要が好調なことから前倒しする。融資の拡大により不動産市場を活性化し、高品質な住宅の供給につなげる狙いがある。フラット35は現在、物件額の9割まで融資できる。リーマン・ショック後の不況を受けた政府の経済対策の一環として、21年6月から24年3月まで10割に引き上げられたことがある。ただ、10割の融資を受ける場合は、過去の収入や職業などに関する審査を厳しくし、金利も上乗せする。自己資金がない人でも本当にローンが全額借りられるの?★記事が参考になったらクリックしてねブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/k-info@usui-fudosan.jp住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年12月12日
コメント(0)
4月から始まった25年度の決算は9月で上半期が終わり、いよいよ10月から下半期が始まる。本決算までにさらなる売り上げの増加を狙うため、売れ行き好調な分譲住宅の販売棟数を増やす戦略を加速させます。新規に分譲計画を予定している場所は逗子市桜山1丁目に4棟、横須賀市ハイランド1丁目に2棟、三浦市下宮田に3棟。合計9棟が始まりました。その他に横浜にも検討中の場所があり、本決算に間に合わせるべく計画のスピードを上げて行きます。消費税の値上がり前の駆け込み需要もあり、新築住宅の売れ行きは全国的に好調です。オリンピックによる景気の上昇予想と、消費税アップによる景気の落ち込み予想を差し引きすると個人的には景気の停滞が起こる危険度の方が高いと考えています。そのために時間がかかる大規模開発は様子を見て、来年3月までに決着が付く小口物件の仕入れに血眼になっております。不動産会社はいま、中古のマンションや1戸建てをどんどん仕入れて、リフォーム後に再販する会社が増えている。 しかし、消費税の動向を無視して仕入れを増やすと売れ行き不振という思わぬ落とし穴にはまる危険性もあります。リーマンショックの再来となれば、物件を沢山仕入れている会社ほど危険度が増してくる。プラスになるかマイナスとなるか、景気の読みは経営者にとって博打のような所もあります。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次
2013年09月15日
コメント(0)
年間数棟から数十棟まで、横須賀市内で建て売り住宅を展開している地元の不動産会社は10指を数える。その中にはいつも完売までに年数かかり、販売に苦戦している会社は決まっている。仕入れに際し物件を見る目が無い経営者の会社で、損失が拡大して経営体力を消耗している。分譲住宅でもマンション分譲でも、売り出した建物や部屋が全部完売しなければ利益にならない。1棟でも、数室でも売れ残ると会社の収益を圧迫し、資金繰りに窮するようになるから要注意だ。分譲業は、人気場所にある土地をいかに格安で仕入れるかに成否がかっている。バス便の人気がない場所や、日当たりが悪い土地、自動車が入らない土地を購入して建て売り住宅を行うと、「何とか売れるだろう」との意に反して決まって売れ残るものだ。どんなに人気の場所であろうとも土地の仕入れ金額が高くてもまた売れ残る危険性は増す。分譲住宅の販売価格は、土地値で決まると言っても過言ではないからだ。「欲しいから」と、あまり無理して土地を高く購入した物件は日本全国何処でも売れ残っている。売れ残っても大会社なら持ちこたえられるが、中小の不動産会社は在庫負担が引き金となって経営破綻につながる例は見聞している。新築住宅は完成してから半年経つと法律で中古扱いになってしまう。「まだ完成していません。」とごまかしても完成から1年もすればごまかせなくなる。「新築後未入居物件」と広告に出てくる物件は完成後半年以上建っていることを表しています。不動産で仲介業はリスクはないが、分譲業は危険と隣り合わせのことを認識していない経営者が意外と多いことに驚いています。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次
2013年08月16日
コメント(0)
いよいよ消費税の値上げが現実問題として浮上してきた。過去の例から学ぶと、消費税が導入されると必ず駆け込み需要とその反動安が出てくる。景気は下振れします。いよいよ消費税の値上げが現実問題として浮上してきた。テレビに見る特需景気の後は極端に売れ行き不振となっている。消費税が導入された時も駆け込み需要とその後の反動安で景気は下押した。今度も消費税が3%値上がりするので、建築業界は駆け込み需要でとても忙しい。しかし、その反動安がどこまで影響するのか読み切れないでいる。ビルを建てる計画がある人や、住宅を建てる計画がある人は、消費税が値上がりして景気が悪くなってから建った方が得策かも知れない。 建築単価を安く叩けるメリットがある。いまは人手が不足して、ハウスメーカーでは素人のアルバイト職人が壁紙を張ったり、大工仕事を手伝ったりして雑工事が多い。消費税の値上がりは悪いことばかりではありません。★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年08月09日
コメント(0)
年に数人は「家を買いたい」と、手持ち金も無いのに相談に見えるお客さんがいる。しかも年収が300万円以下。そんな人は数千万円の家を買う資格もないし金融機関から相手にされないことをご存じないから困ります。金融機関からお金を借りるということは、返済能力という信用がなければ難しいのだ。沢山資産があったり、預金がたっぷりあったり、年収が1.000万円以上の方なら問題はないが、年収が300万円以下でしかも貯金がゼロではお話になりません。「高額物件を購入するのは、相続税対策のためにわざと借入をする」と言う人なら話は別ですが、パート社員だったり、派遣社員では家を購入するだけの安定収入がないから住宅ローンの借入は原則として難しい。最近の若い人達は自動車ローンを借りるように、住宅ローンも簡単に借入が出来ると甘く考えている人が多いから困ったものです。給与の低い人が自己資金を持たないと、年収に対する借入金の返済比率が30%を超えることになり食べて行けなくなります。マイホームを購入する資格は全くない。仮に月の収入が25万円だとすれば、借入金の返済が毎月8万円を越すと生活が出来ません。家族を養い、食費、教育費、光熱費、固定資産税と、毎月出る金額は月に20万円は超えるでしょう。収入と出費のバランスを考えずに、「家を購入したい」の欲求だけで来店される方がとても増えています。 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年07月15日
コメント(0)
横須賀市内には大企業の撤退により工場跡地や社員寮がどんどん売りに出されている。 企業の撤退にともなって雇用も減り、人口も減って、学校まで売りに出されている。その跡地はほとんどマンションや建て売り、土地分譲といった不動産開発が行われる。人口減少都市に増える大規模不動産開発に死角は無いのか?横須賀市内にあった関東自動車、ニチロ漁業、日産自動車をはじめとする大手製造業の企業撤退がどんどん増えている。そのお陰で就業機会が減り、商店街の売り上げが減る。工場は解体され社員寮も解体される。人口の減少は学校まで廃校となり売りに出される。それらの跡地はほとんど不動産会社が購入して、マンションの建設や分譲住宅の建設等の住宅分譲の要に供される。しかし、横須賀市は人口の減少が続くし居住者の所得が低いと聞く。学校や企業跡地を高値で購入して分譲すると、販売金額も高くなる。いくら立地が良いところでも分譲金額が高くては手が出さない人が多い。現にオリックスのような大手でも苦戦している現場がある。つまり、供給過剰と売値抑制、人口減少という3本の矢ならぬ不安要素がある。そんな市場環境の中では更なる大型開発は厳しいだろう。値段勝負の低価格プロジェクトでないと売れ残りリスクは増大する。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年07月02日
コメント(0)
どんな商売でもやり方が上手で儲かっている経営者と、何をしても上手く行かずに赤字を抱えてしまう経営者が出る。一口で「経営能力の違い」と言えばそれまでだが、どんぶり勘定の経営か、計数管理とリサーチをしっかりやっている「慎重な経営者」との違いかで分かれる。不動産業の世界でも成功する経営者はほんの一握りで、失敗する経営者は9割以上と多い。例えば、仲介事業が不振な会社が、手っ取り早く競売物件で儲けようと新規に競売市場に参入してくる例は多い。ノウハウもなく市場調査も安易に考え、とにかく物件の仕入れに血眼になる。物件を購入さえすれば何とかなるだろうと考えているわけだ。その結果、高値で物件を落札する。しかし、高値で購入した物件に今度は利益を乗せて再販するようになる。粗なると分譲価格が他社よりたかくなり売れない。価格政策の失敗と呼ぶ。相場より高い物件は容易に売れない。その結果、資金繰りを圧迫して経営破綻の道を転がるようになるわけだ。建売住宅も同様に、どんどん売れるからと土地の仕入れ価格を引き上げれば、今度は売値が高くなる。市場価格より高い物件は売れ残る恐れがあるから資金回転に不安が付きまとう。売れない分譲マンションや1戸建ての5原則は1.土地を高値で購入してしまう2.分譲価格が近隣相場より高い3.日当たりが悪い4.自動車が入りにくい5.駅から遠いアベノミクスのお陰でこの所不動産が動いている。そこで土地を早く先買いして、建物を建てて分譲住宅を計画する。そんな、ライバルと競って高値で土地を手当てする企業が多くなった。その結果、新築マンションや分譲住宅が供給過剰となり条件が悪い物件は売れ残りが目立つ。駅から遠い物件や日当たりが悪い物件、更に分譲価格が高い物件は沢山売れ残っている。水面下で在庫処分をするわけだが、そうなると損切りと言って原価を割って処分売りしなければならなくなる。 儲けるつもりのプロジェクトが大きな損失をだして失敗する例が多い。中小企業が分譲業で成功するには、高級路線より大衆路線を選定すべきである。かつ価格の付け方は近隣相場よりお得感を持ってリーズナブルな価格で売らなければならない。売れ残りリスクが出るような立地と価格政策の失敗は、企業経営にとって痛手となるのだ。★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年07月01日
コメント(0)
一定の要件を満たしていれば、家屋を新築・購入した際の登記料が安くなります。その要件を満たしていることを証明するのが住宅用家屋証明です。住宅を取得した個人が居住し、一定の要件を満たした家屋については、 登記の際にかかる登録免許税が下記のように軽減されます。所有権保存登記4/1000→1.5/1000(特定認定長期優良住宅については1/1000) 所有権移転登記20/1000→3/1000(特定認定長期優良住宅については1/1000) 抵当権設定登記4/1000→1/1000 自分が建築主で新築したとき。新築の建て売り住宅を購入したときにぜひ適用を受けましょう。証明を受ける要件•個人が居住するために建築した、新築後1年以内の住宅用家屋 •申請者の居住の用に供すること •延べ床面積が50平方メートル以上のもの •居宅部分が建物全体の90%を超える家屋 •区分建物は、耐火・準耐火建物のもの 提出又は提示書類 •建築確認済証又は検査済証 •登記完了証(登記証明印ない場合は司法書士または土地家屋調査士の「事実に相違ない」旨の証明が必要)及び受領証又は登記事項証明書(照会番号及び発行年月日が記載された書類でも代用可)または登記済証。 •住民票の転入手続を済ませているときは、住民票の写し •転入手続を済ませていないときは、居住する旨の申立書(及び必要な添付書類)と住民票の写し) •なお、建築確認から新築・表示登記までの間に建築主が変更になったときは、この外に上申書、承諾書、売買契約書等建築主変更の理由が分かる書類。 ★ブログラン記事が参考になったらクリックしてね ランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年06月09日
コメント(0)
政権交代によって円安になり、株が上がり、韓国や中国の嫌がらせにも、臆せずに毅然とした対応を取る外交に、国民の安心感は阿倍政権を75%もの高支持率で支えている。長く続いた日本の経済不振は、韓国や中国をつけあがらせてしまった。アベノミクスで息を吹き返した日本経済で、株式投資や不動産投資で利益を享受した国民が増えてきたのは喜ばしい。その効果は高額商品の売れ行き好調となって内需を支えてくれている。近頃、書店に行くと店頭にはアベノミクスの解説本と株式投資関連本、不動産投資関連本が所狭しと並び、関心の高さが想像されます。今週発売の経済雑誌に不動産特集があり、「投資物件を狙うなら人口減少地域は避けるべきだ」と、いつも私が口にしている事と同じ内容が記載されていた。しかも、日本一人口が減少しているのは横須賀と紹介されているのだから驚く。 年に10%もの人口減は特異らしい。雑誌や新聞の記事は時にして予想を見誤る。 一例が、「少子化で子供が減少するため子供服関連や学習塾関連に将来性はない。これからは老人ビジネスが有望」と書かれた事がある。しかし、予想に反して学習塾は創業以来最高の利益をたたき出し、子供服メーカーも売り上げを大幅に伸ばしている。 その理由は、子沢山だと子供全員にお金をかけられないが、1人や2人の子供だと、逆に教育にお金をかけ、ブランドものの洋服を着せて親が楽しむ。つまり、マスコミの予想と反対の現象が出ているのだ。東京、横浜のベットタウンとして地の利が良く気候温暖な横須賀は、長命な市民が多く老人の死亡率に子供の出生率が追いつかないために人口減少が続いている。それでも人口が42万人と中核都市である。いまに横須賀市内の住宅地は土地が20坪や30坪のミニ開発が無くなり、1区画が50坪から100坪と広い敷地で、海を見下ろす丘陵地帯にリゾート兼用のマイホームを持つ夢が実ルカもしれない。人口の減少都市横須賀では、逆にそんな余裕がある街造り計画を模索している。現市長の吉田雄人氏はそんな都市計画の推進に積極的に取り組んでいる。都市部の商業地活性化のために容積率を600%にして、固定資産税を90%も免除する。そんなマンハッタン計画が始まります。人口の減少を逆に起爆剤として、観光都市に生まれ変わろうとする横須賀には夢もいっぱいあります。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてね ランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年05月06日
コメント(0)
京急線某駅から徒歩7分の小高い場所にある土地を300坪、地主さんから購入します。斬新的な分譲住宅を6棟ばかり建設したいと考えています。土地の引き渡しは6月末日に決定しました。久しぶりに広い土地を購入出来ることが決まりました。「もっと人口が多い便利な場所に事業用地を買い換えたい」そんな考えのオーナーさんから「いま持っている土地300坪を売却したい」と弊社に購入を打診されたのです。土地を見た瞬間、すぐに分譲住宅の計画案が脳裏に浮かんだ。5メートルの進入道路を造っても南向きに建物が最低6棟は建設が可能だ。すぐ価格の商談となり、売り主さんの希望金額に沿って相場より高値ながら購入を承諾した。7月に入れば建築確認を申請し、役所から許可が出れば即建設にかかる。水道業者、造成業者と工事費の算出打ち合わせは4月中に行われます。今期は最低でも年間50棟の分譲住宅プロジェクトを消化します。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてね ランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年04月15日
コメント(0)
東日本大震災では、津波の被害に目が行っているが、実は地震による家屋の倒壊、半壊等により居住者の命が奪われたり、けがをする例が目立っている事を見逃してはならない。マイホームを安さだけで購入すると大切な家族を見捨てることになります。マイホームを購入されるお客様のほとんどが、建物の価格とモデルルームの仕様に魅了されて契約を締結しています。自らの生命を担保として数千万円のお金を投資するのに、壊れない丈夫な家屋を建てようという意識が低いのはなぜだろうか?田や畑、沼を埋め立てた後にすぐに家を建てると、いざ地震が来た時には倒壊する危険性や地盤沈下のリスクが増す。それを防ぐには基礎を丈夫にしなければならない。ケチらず杭を打つ費用を捻出する事が大切です。壁には筋交いを×にたすきがけとする。耐力壁は建物全体を支えてくれます。最近では制震効果の高いゴム製のダンバーが筋交いに採用されている例が多い。超高層マンションでも免震ゴムの効用は耐震試験でも有効性が立証されているのだ。家を購入する際は、デザインや内部仕様、飾りに目を奪われずに、耐震構造がどうなっているのか調査してから建築業者を選ぶようにしましょう。安物買いで銭失いならぬ、生命を落とす危険を認識しよう。★ブログラン記事が参考になったらクリックしてね ランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年03月25日
コメント(0)
1戸建て住宅からマンションまで、新築も中古も価格が日増しに強張って来ている。今年後半にはどこまで上がるか心配になってきた。月を追って不動産の取引が堅調になっている。価格も強張っている。この傾向が続くと今年後半にはどこまで値上がりするのか想像がつかない。新築マンションの売れ行きも好調だし、建て売りの売れ行きも良い。 中古マンションの値上がりも随所に見られる。買いそびれた人が先を争って買いに入っている様子がデーターで読み取れる。この値上がりや人気は、日本全国どこでもと言うわけではないので注意をしよう。人気圏外にある地方の不動産はまだ買いの手が入らない。首都圏の不動産でも人気の度合いを見極める必要があります。人気がある立地の不動産は買いが買いを呼び、更に値上がりに拍車をかけることになるでしょう。横須賀市内なら横須賀中央と久里浜がいい。人気の圏外は意外と衣笠、追浜、田浦と、交通の便が良いのに投資家からは敬遠されている。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2013年02月22日
コメント(0)
パワービルダーと呼ばれる、割安の建売住宅で日本中を席巻してきた企業6社が経営統合を発表した。勝ち組同士の統合で大和ハウスや積水ハウスを上回る売上げとなり、資材調達力はさらなるコストダウン力を高め、成長を後押しするだろう。パワービルダーと呼ばれる一建設や飯田建設、東栄住宅、タクトホーム、ア-ネスカワン、アイディホームの六社が共同持ち株会社の傘下に入り経営統合を行う。圧倒的なボリーユムで資材を調達できるから、地場の工務店より仕入れ単価で競争力が違ってくる。これから注文住宅やマンション建設にも進出して、既存の大手企業のシェアを奪う力となるだろう。住宅大手といっても、やはり建売住宅で販売頭数を伸ばしている。 その牙城を切り崩そうという戦略なのだろう。小さな土地の手当てから行うパワービルダーの建売戦略は、いよいよ広大な土地を購入して開発により数十棟単位の大規模販売で、先行する大手ハウスメーカーに攻勢をかける。ますます地場の小さな建売業者は競争力を無くす。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年12月26日
コメント(0)
マイホームを購入に見えるお客様が要望する物件は、沢山あるようでなかなか在庫はない。土地の広さや建物の間取り、希望金額や子供の学区内と条件が絞られれば、更にドンピシャリとなる物件は少なくなる。不動産は野菜や果物のように大量生産出来ないから本当に困る。マイホームを求めて来店されるお客様は、最低でも希望条件がいくつかある。まず場所だ。子供の学区、通勤への便、実家の近くと指定されると探すのが難しい。それなのに建物の間取りや建築年数の新しいもの、更に予算を言われて絞り込むと最適な物件はなかなか見つからない。 仲介業の営業マンは本当に大変です。それに引き替え建売業者は、土地を購入して建物を建てて、「はい幾らです」と売り出すので営業マンは楽だ。しかし土地の売り物が少なくて難儀している。仲介業者も建売業者も、首都圏では常に物件が不足していて困っています。弊社でも、社有物件は全部売れて在庫がゼロという厳しい中身です。棚卸し物件は沢山抱えるほどリスクが高まり、在庫が無いと収益に陰りが出る。痛し痒しの業界です。中古住宅でも、土地でも弊社でどんどん購入します。特に収益物件ならどんなボロ家でも検討します。 お気軽にご相談ください。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2012年12月04日
コメント(0)
一般消費者の方のほとんどは、新築分譲住宅を見学に行くと建物の素晴らしさに惹かれて、一番大切な地盤調査を怠って失敗する。 液状化現象で問題となっている浦安は、その昔に海だった土地を埋め立てて造成した事は周知の事実だったのに...。建物にとって一番大切なことは強固な地盤であることだ。軟弱地盤の上に立つ建物は、鉄筋コンクリートであっても地盤沈下で外壁に亀裂(クラック)が入る。崖や沼、田や畑、海を埋め立てて宅地化された土地は活断層より怖い。耐震性に劣り地盤沈下の恐怖があり、液状化の恐れまで心配する事になる。新築住宅を購入する際はなるべく岩盤の上に立つ建物を選びましょう。高額商品だけに倒壊や家の傾きが起こると復旧のためには莫大な出費を要する事になります。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2012年11月30日
コメント(0)
東京電力が持つ社員寮が売りに出た。 価格は入札なので幾らに落ち着くかまだ分からない。売却決定は最高金額提示者に決まる。ネックは購入しても1年間は東電の社員が社員寮に入居していることだ。 しかも無料で。東京電力の不動産が全国で沢山売りに出ている。 弊社も昨日、横須賀にある社員寮を購入する決断を下した。3500坪もあるので価格は10億円前後になるだろう。落札できたとしても東京電力の社員が1年間も無償で寮に居座る。代金を取っておきながら信じられない取引だ。そこがネックとなって購入するかどうか迷っていたが、昨日ようやく入札に参加することに決定した。大規模開発によって1部をマンションを建てて販売する。残りの敷地は1戸建分譲住宅を30棟程度建設する。事業規模から言うと3年程度はそこだけで仕事量が確保できる予定だ。総予算は20億~30億円程度になる、 現在急ぎ細かく試算している。 ある程度先に買い手を見込み、販売価格も同時に算出している。社運をかけた大型プロジェクトとなるので精一杯頑張ります。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2012年10月27日
コメント(0)
土地を仕入れてはそこに建物を建てて分譲する不動産の分譲業は、完売するとまた苦労して新たな土地を探さなければならない。常に土地の仕入れで同じ苦労の繰り返しをしている。苦労してやっと手に入れた土地も、そこにマンションや1戸建てを建てて分譲が終了すると、また次の土地仕入れに汗を流す事になる。不動産の分譲業は常に土地探しに追われている。マンション会社の中には、数年先のプロジェクト用に積極的に土地を先買いするところがある。自己資金だけで土地を仕入れるなら問題はないが、借入金で購入するとなれば金利負担が増大する。マンションや建て売りで順調に売れれば問題なく借入金の返済は出来るが、売れ残ると金利負担がずしんと響き会社の経営を揺るがすことにもなる。また、先買いしてあった土地価格が下落するリスクも負わなければならない。分譲業専門で事業展開している会社の内情は、土地の仕入れ苦労と価格変動に振り回されています。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2012年10月15日
コメント(0)
ある仲介業者が持ち込んだ商業地を弊社が買付を入れました。 売り主は買い手がついたことで抵当権を設定している銀行と抹消金額について交渉する。その間に弊社は建物のプランを立てます。 勿論、購入出来ないときはすべて無駄骨となりますが...。土地を購入するときは「この場所なら売れる。 売れない。」を直観的に即判断します。更に建売にすべきか、マンションにすべきか用途について頭を回転させる。用途が決まれば設計士を呼び、建売の図面またはマンションの図面を書いて採算性を積算します。こうして購入してから完売までの回転日数を予測し、事業計画を立てます。1戸建ての場合は完成までに3ヶ月を要します。 それ以上経過すると金利負担がのし掛かる。いま買付を入れた土地にテナントビルを建てようと計画しております。マンション建築の場合なら1フロア60坪程度なら建築期日を1ヶ月と見ます。 つまり10階建てなら着工してから完成するまで10ヶ月と計算する。(グロスが大きい場合、建築日数はもっと大幅にかかります。)そうして不動産会社は土地に建物という付加価値をつけて販売するわけです。目論みと違い売れ残れば借金の返済に窮することになり苦境に立たされる。計算通り上手く売れてくれれば大儲け出来て社員に還元できる。ビジネスとは所詮丁半博打と似ているところがあります。勝ち続けるためには人の数倍もの努力が必要です。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年09月17日
コメント(0)
不動産業の中にあって、建売住宅やマンション分譲だけを主業務にしている会社は、万年、用地不足に泣かされている。常に土地を求めて東西南北を奔走する因果な商売です。建売住宅でもマンション分譲でも、販売が終了したらまた次の商品販売のために用地を探し求めなければならない。 借金をして1年先、2年先までの土地を購入するとなれば、金利負担や土地価格の値下がりによるリスクもあって、赤字経営になってしまう危険度は高い。新興のマンション会社が次々に破綻したのは、一時的なブームによる好調な売れ行きに浮かれて、数年先までの事業用地を先を争って高く仕入れた失敗です。低金利の時代でも借金は借金。 販売用商品の回転が止まれば金利負担はボディブロ-のように効いてくる。通常、賃貸や売買の仲介部門があったり、賃貸管理や注文住宅、リフォームなど多様な仕事をしていれば、分譲用に数年先までの土地を無理に仕入れる必要はない。最適な格安物件が出たときだけを分譲に取り組めばいいだけの話しだ。所が「建売だけ」とか「マンション分譲だけ」といった専門業になると、次のプロジェクト用地を仕入れておかないと事業が回転しなくなる。社員を食わせられなくなる。ビジネスに焦りは禁物と言うが、分かっているけど止められない危険な「昔通った道」に迷い込む会社、経営者は数多い。 だから不動産業で破綻する企業は後を絶たない。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年08月28日
コメント(0)
日本中に売地や売家は沢山あります。 しかし安全な住まいを考える時に、土地や建物なら何でも良いのかというとそれは違います。 小さな子供さんがいるご家庭なら、自宅となる敷地の前面に歩道があると安心出来ます。小さな子供は急に敷地から道路へ飛び出す危険性があります。敷地の前が歩道になっている場合と、歩道が全くなく、すぐ車道というのでは危険度が全く違います。一般ユーザーの方は建物の方ばかりに目が行き、敷地の安全性や日当たりを忘れ勝ちです。日当たりが悪い建物や危険性が高い立地の不動産は、新築時に購入しても、次に買い換えや換金処分しようとする際は相場では売れなくなります。15坪程度の土地に3階が建つペンシル住宅を良く見ますね。隣との距離がほとんど無く、リフォームする際に足場も立てられず外壁の塗装すら出来ません。隣のご主人の「おなら」が聞こえるような、接近した物件は購入を見合わせるのが得策です。但し、それでも「駅から近い」「買い物に便利」「職場や学校に近い」という利点があって購入するなら、特別格安なお買得物件となるでしょう。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2012年08月27日
コメント(0)
このところ横須賀市内で、新築戸建てが売れ残っている。 従来なら2800万円台でも完成と同時に売れていた建て売り住宅が、2580万円に値下げしても売れない。 急激に在庫が積み上がって値崩れしている。7月から8月に入り、横須賀市内の建て売り住宅が急激に余りだした。 値段をガクンと落としても売れていないから怖い。私が住んでいるハイランド周辺でも、土地30坪。建物24坪で従来なら2800万円以下なら直ぐ完売した建て売り住宅が売れない。売り主は価格を思い切って2580万円に引き下げても売れなくて困っている。建売業者の在庫はどんどんふくれあがって危険水準に達している。建て売りが価格を大幅に引き下げないと売れないとなれば、土地の仕入れ価格を低く抑える必要がある。そのために指し値もきつくなり地価の下落を招いている。ハイランドを例に取れば、従来南道路に面した土地は1坪50万円台。 北道路で1坪40万円台でも良く売れていた。それが最近では南道路の土地で2分割できる物件は1坪35万円以下。 北道路で60坪以上の土地は30万円以下でなければ不動産業者は購入しない程シビアになっている。お蔭で近隣の土地も同様に価格が下落している。粟田、岩戸でも1坪20万円~30万円以下でないと建て売り会社は、売れ残りを怖がって購入しない。建て売り住宅の過剰供給が、土地の下落を招くと言う逆スパイラル現象を現出させている。。戸建分譲 4~6月の契約率低迷 アトラクターズ・ラボが集計した2012年度第1四半期の戸建分譲市況によると、契約数は2万6905戸で前年同期を1.3%上回ったが、新規販売戸数の増加により在庫が増えたことで契約率は前年同期比1.9%減の19.9%だった。前年は震災前が契約好調で在庫が少なかったため、契約率は20%を超えていた。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2012年08月23日
コメント(0)
不動産会社が活用できるデ-タ-べ-スにレインズシステムがある。 北海道から沖縄まで、日本中にある不動産の売り情報がコンピューターを通じて一目で分かる優れものだ。建て売り会社はこの情報を元に他社の在庫調べをして自社の分譲計画を練るのだ。建て売り住宅を計画するには、その地域で他社の在庫がどの位あるのか、まず調査する必要がある。1年以上も売れ残っている建て売り住宅が沢山ある地域に、新規参入しても過剰供給で売れ残るリスクがあるから、そんな地域は避けなければならない。そこで建て売り住宅を立案するためにまず最初に、レインズを活用して市内全域の在庫調査をする必要があります。横須賀市内を例にとって調査すると、何と言っても森崎地域がダントツの供給過剰地域であり避けるべき場所となる。中古住宅の購入も、建て売り住宅の計画も間違っても参入してはならない。総数150戸以上が計画されている森崎地域は、今後5年以上にわたり需要と供給のバランスが平準化することは難しいだろうと考えられているからだ。次に在庫が沢山ある地域は何処かというと、佐野が21戸。田浦が18戸。公郷が23戸。 芦名、秋谷が30戸。ハイランド20戸。 浦賀16戸。久里浜16戸と続く。つまりこれらの地域は、建て売り住宅が供給過剰で激戦区となっているから、通常の経営者なら特別な事情がない限り避けて通る。しかし、不動産業に携わる経営者は意外にデーターを無視して、勘に頼る傾向が強いから在庫を抱えて苦しむことになる。仲介業にはリスクはないが、分譲業は大きな借金を背おって行うビジネスなので、危険と隣り合わせだから慎重に計画を立てなければならない。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2012年08月18日
コメント(0)
どこの不動産会社も夏休みに入り、店舗は閉めて無人となっている。 ところがFAXだけは電源がつながっているので、相手から送信される書類はすべて自動的にコピーされて出てくる。その数は膨大な枚数だ。昨日は夏期休暇で店舗が閉まっている久比里店へ出向いた。長期休みの間にどんな重要書類が届いているかわからないためチェックに向かったのだ。すると、「FAXの機器上に他社から沢山のFAXが送信されて貯まっていた。」送られてきた資料を見るとそのほとんどが建て売り住宅の売れ残り物件だ。「価格を値下げするので販売協力をお願いします。」という内容のものばかり。その合計枚数は200枚を越えている。用紙が勿体ない。年間販売計画棟数を消化するため、どこでも構わず土地を買い、建物を建てて販売するハウスビルダーが苦戦している状況が読みとれる。地場の業者は人気があって、立地条件の良いところの土地だけしか購入しない。だから完成と同時に完売する。バナナの叩き売りのように毎週値段を下げるような販売戦略は取らない。こちらの承諾もなく、勝手に送られてくる「売れ残り物件情報」のFAXにはいつも閉口しています。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年08月12日
コメント(0)
住宅ローンのフラット35が過去最低金利を更新、1.84%になった。 高い家賃を支払うより住宅ローンを組んでマイホームを購入した方が、毎月の支払額が安くなると言う逆転現象も各地で起きている。借りるより買ったほうがお得! マイホーム住宅金融支援機構が供給している長期固定金利住宅ローン、フラット35の金利低下が続いている。8月の最低金利(借入期間が21年~35年)は1.84%。制度開始以来、初めて2%台を割り込んで1.94%となった7月を更に下回った。また、返済期間が20年以下の場合の8月の最低金利は、1.56%。こちらも過去最低だった7月を更に下回った。これだけ金利が下がってくると、賃貸住宅を借りて高い家賃を支払うより、低金利のローンを借りてマイホームを購入した方が毎月の支払金が少なくなると言う逆転現象が起きている。月に6万円以上の家賃を支払って、賃貸マンションやアパートを借りている人は真剣に購入を検討するチャンスがやってきた。 この機を逃すな!★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2012年08月04日
コメント(0)
土地については東京の土地と、田舎の土地は大きく地域格差がある。銀座の土地が1坪1億円でも、田舎の土地は1坪1万円以下の土地がゴロゴロしている。 それを誰も不思議とは考えていない。 ところが建設単価を見てみよう。 銀座でビルを建てる場合、1坪80万円で建築できる。田舎でビルを建てる時も1坪80万円の金額を請求される。つまり、土地は地域格差を写して値段が決まるが、建築については全国一律の価格であることを日本人は誰も不思議と考えない。だから外国に日本の商品を輸出する場合でも、日本の価格をそのまま適用している。後進国では所得水準が日本よりずっと低いにもかかわらず、商品価格は高所得水準の日本の価格でそのまま販売しているのだ。後進国のお客さんが買いたくても買えない価格となっているのを、不思議と思わないのは日本の建築単価設定と同じ考えだ。車でもテレビでも、世界で商品の販売競争をすると、現地仕様で価格を安く押さえた商品がうれ行き伸ばす。外国の会社がその国の所得水準に合わせた販売戦略が成功し、日本式販売が負ける原因はそこにあるのだ。全国一律の建築単価と同じ感覚では勝ち目はない。国内の建設価格はもう少し土地のように、地域ごとの柔軟性を持たないと競争に勝てない時代がきっとやって来る。多くの会社が競う建築業界は、ライバルに勝つためにもう少し知恵を絞る必要がありそうだ。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年07月20日
コメント(0)
不動産業には仲介専業の他に土地を購入して、それを加工し再販するビジネスがとても多い。土地を仕入れて建物を建て、建売住宅とする分野。同様に土地を仕入れて新築のマンションを建てて分譲する分野。あるいは中古建物を買い込んでリフォームして再販する分野。不動産は何の知識が無くても、お金さえ出せば購入することは出来る。しかし再販事業となれば仕入れた不動産が直ぐ転売出来なければ、資金繰りに窮して命取りになる危険な商売だ。売れる物件を仕入れ、売れ残りリスクがある物は一切購入しない。それが当たり前のことなのだが、以外とそんな目利きが出来ないで分譲事業を行って失敗する経営者は多い。誰が見ても立地がよい物件。価格がリーズナブルな物件は直ぐ売れる。 儲かる。しかし「プロなのによくあんな物件を購入したな-」と首をかしげるような物件はやはり売れ残る。1年、2年と売れ残れば中古物件として損をしてでも売却せざるを得なくなる。完成と同時に売れる物件はそれなりの理由があり、売れ残っている物件もまた売れない理由がある。不動産分譲業は目利きが勝負を分ける業界でもある。それを不動産業は「感」と言う人もいるが、感では正攻法の商売は出来ない。やはり綿密な調査能力を身につけないとどこかで失敗することになる。「誰でも簡単に開業できて大儲けできる。」そんな甘い商売なんてどこにもあるわけがない。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年07月14日
コメント(0)
建て売り住宅を主たる業務としている会社は、常にお客様の趣味、趣向を研究して売れ行きがよい建物造りを研究しなければならない。むやみに価格を安くして、その分無理なコストダウンをすると企業の評判が落ちる。床暖房をつけたり、外観デザインを華美にしたりと工夫をするが、最近のデーターを見るとお客様がいま一番付けて欲しい商品は「太陽光発電」となっているだ。建て売り住宅の販売戦略は各社、各様に工夫を凝らしている。床暖房をつけたり、外構工事で差別化を図ったり企業努力が随所に見られる。最近のお客様は目が肥えていて、安普請の建て売り住宅には目もくれず、太陽光発電が設置されている高級な住宅物件に人気が移行している。我々販売業者は、そのニーズを商品企画にいち早く取り入れて販売戦略を練る必要がある。太陽光発電設備が人気とあればそれを設置して販売する。太陽好設備が完備していない建て売りはやがて人気の圏外になる?★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2012年07月03日
コメント(0)
今年のゴールデンウイークも今日で終わります。 この期間内に熱心な不動産仲介会社は休みを取らずにオープンハウスを開催しておりましたが......。世間はゴールデンウイークで、行楽に浮かれているというのに、熱心な不動産仲介会社は休みも取らずにオープンハウスの売出しを行っている姿を各所で目にしました。普通なら「大型連休だからお客様の来場が多いだろう」と考えるでしょうが、意外と夏休み、冬休みを含めた大型連休は来場が少ないものです。不動産の売出しを見に行くより気持ちは行楽が優先するからでしょうか。今年のゴールデンウイークは雨や強風にたたられたこともあり、特に売出し結果は低調だったようです。数カ所、他社の売出し現場を見に行きましたがどの現場もほとんどお客様の姿は見えませんでした。好調だったのは新築住宅が並ぶ住宅展示場への来場者です。建て替え需要のお客様だったり、住宅に対する憧れのお客様だったりして、例年より客足は10%以上増えたと言う。新築や中古の住宅、マンションの販売方法で、新聞にチラシを入れたり、広告を住宅にポストインしたり、オ-プンハウス等で頑張ってもなかなか成果が見られないとなれば、今後はオープンハウスの売り出し方法を一工夫考えないといけませんね。アイデアがないとマンネリ化した販売方法は集客もどんどん難しくなるようです。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年05月06日
コメント(0)
パワービルダーから建築工事について、格安な価格を提示した広告がどんどん送られてくる。地元の工務店ではとうてい太刀打ちできない超低価格だが...。知名度がある企業には、その名前を聞くだけで一定のイメージが浮かぶ。建築ではパワービルダーと言われる低価格の会社がそうだ。失礼だが、低価格~粗悪品という会社イメージは、過去に建物に筋交いが入っていない欠陥があって、行政指導を受けた会社でもあるからだ。通常、 大手ハウスビルダーの建築単価は1坪80万円以上が相場だ。 さらに設計費、外構工事費、給排水工事費は別とあって1坪100万円を超える価格も提示される。 しかし、信頼が置けるからお客様は金額が高くても大手ハウスビルダーを選ぶ。それがパワービルダーだと設計費も水道工事も全て込みで、平均して1坪30万円と言うからその安さに驚く。もし、パワービルダーに粗悪品イメージが払拭されれば、実際の工事もお客様に納得される仕上がりならば、大手ハウスビルダーでも地場の工務店でも、とても太刀打ちできなくなって建築業界の勢力地図が一気に塗り替えられるだろう。惜しむらくは、粗悪品建て売りメーカーのイメージが先行しているパワービルダーには、現段階ではクレームが怖くて仕事を依頼できない。安売りをうたいながら、いざ契約する段階で網戸は別、ベランダは別、と別途工事費で価格をつり上げてくる安売り会社もあるので注意しよう。スーパーで1円でも安い食品を買うか、高くてもデパートで高級食材を買うか、要はお客様の選定にかかっている。 決して同一の商品ではないことを念頭において....。安売りイメージのパワービルダーがさらに伸びるには、イメージ戦略を変えて、実際の商品グレードも上げて勝負してくると、パワービルダーの建築業界における天下取りも夢ではなくなるだろう。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2012年04月30日
コメント(0)
盆と暮れが一緒に来たような不動産業界ですが、弊社でも本日は津久井に建設中の自社建て売り住宅と、横浜市港南区上大岡の中古アパートが契約になります。明日はもっと忙しい。もうすぐ完成の建て売り住宅弊社が横須賀市津久井に建設中の分譲住宅2棟が、いよいよ今月末に完成します。その新築物件も購入希望者が決まり、契約が本日行われます。これで弊社が建築中の社有物件はすべて完売となりました。午後には横浜市港南区上大岡にある、木造2階建ての収益物件も5.000万円で契約となります。満室で利回り13.5%が人気を博した。この物件は、レインズに登録した途端、横浜や東京の不動産会社から問い合わせが殺到し、1日で50件近くも資料を送付する有様となりました。反響の多さに驚いてPR登録は1日で削除し、購入の申し込みがあった多数の人には、申し込み順ではなくローンの内諾がとれている人を優先する事として、本日の契約となった。明日は中古マンションや中古住宅、土地等の契約が続いている。売買契約の間に賃貸契約が待っており事務所内はごった返しております。早く広い事務所の完成が待たれています。7月26日の新店舗オープンまであと少しの我慢です。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7
2012年04月14日
コメント(0)
地震と津波の予測発表が、不動産購買者に大きな心理的圧迫要因を与えている。次々に発表される学者や国の地震と津波予測デ-タ-が、不動産購買者に不安感を与えている。このところ弊社で不動産を購入されたお客様の内容分析をして見ると、約6割超のお客様に津波予測マップと活断層マップを提供して、プレゼン段階から「災害時にも安心できる立地」を営業マンは説明しているのだ。不動産を購入されるお客様には、「予測不可能な大津波が来たときにも、ここの立地なら大丈夫です。」「活断層からこれだけ離れているのでご安心できます。」と説明し、お客様の不安を払拭して貰う事が営業トークの第一歩になっていることが分かる。 昨年の3月11日、東北大震災以前には考えられなかったことだ。海の前に立つレストランに入る客も、「地震が来たらどこの高台に逃げればいいの?」と、食事のメニューを見る前に避難場所の確認をすると言う。老齢化で足が弱った人が、高台から低地に住まいの買い替えをしていたのに、震災後は逆に低地から高台に移る人達が増えている大きな変化。湘南、横須賀、三浦半島エリアでは、海のそばに分譲住宅を企画する事は、売れ残りリスクがあって鬼門になりつつあります。レストランや老人介護の施設まで、高台でないとお客さんが寄りつかなくなっている変化の波を見逃すと、不動産分譲会社は大きな傷を負うことになる。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7電話:046-841-5533
2012年04月08日
コメント(0)
土地の販売広告を見ていると、何の縛りもなく土地だけを売買する「売地」の例と「建築条件付き売地」と表示されている場合の2種類ある事に気がつきます。前者と後者では全く違う販売形態なので良く理解してください。単なる「売地」は何の縛りもない「売地」は、売買代金さえ全額支払えば自分の好きな工務店で好きな建物を建築することが出来ます。「建築条件付き売り地」とは不動産会社や、建築会社が、自分が所有してある土地に、売主又は売主が指定する建設業者を指定して土地の買い主と建築請負契約を結ぶ縛りをしてある土地の事を言います。この場合は土地の買主さんが自分の知り合いや希望するハウスメーカーを選べません。但し、ここで注意しなければならないことは、土地の売主が一般建設業の許可を得ているなら問題はありませんが、無許可の場合は建築の請負契約は出来ません。売主が不動産部門と、建築部門を持っている事が必須条件です。担当の設計士(外部委託も可)や専門の現場監督がいる会社である必要もあります。売主が不動産会社であっても、一般建設業の許可を得ていない場合は、建設工事の請負契約は本来できません。建築条件付きの土地を購入する場合は、不動産業の免許と建設業の免許、両方を持っているかどうか、良くご注意して契約を締結しましょう。無免許業者の場合は、質の悪い建物を売りつけられる恐れもあります。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1
2012年04月02日
コメント(0)
逗子の披露山と言えば超高級住宅地としてあまりにも有名な場所だ。パイロットや会社の社長、弁護士、芸能人のような高額所得者が、ビバリーヒルズのように豪邸を建てて住んでいる。逗子の披露山に弊社が高級住宅の分譲を予定している。披露山はほとんど1区画が300坪から500坪と大きな区画が多い。その中で75坪と小さな土地は希少性がある。その地にはいずれも豪邸が建っていて、住宅環境は別世界で素晴らしい。 見学するだけでも楽しくなる。 庭から眼下に海を眺め、優雅にお茶を飲んでいる人もいる。その披露山の分譲地に弊社が1区画75坪ばかりの土地を仕入れ、土地、建物を分譲する計画を立てている。当然のこととして周辺の建物に負けない豪邸を建てようと、いまミサワホームと打ち合わせをしている。昨日、第一案として見積もり書と間取り図、それにパースが出来上がってきた。うーんすばらしい。 あと少し修正する個所はあるがほぼ満足なプランが出来た。6月頃から着工し、10月頃に完成予定だ。 高台なのだが海も一望。ロケーションはとても良い。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1
2012年03月31日
コメント(0)
いよいよ消費税が10%に上がる機運が強まって来た。民主党の主流派と自民党、公明党が、解散総選挙を担保として手を結び、民主党の反主流派や国民新党を蹴散らす戦略に打って出るだろうと予想している。消費税法案が可決するといよいよ日本は増税ムードが高まる。ガソリンの値上げ、電気料金の値上げに続き、国民の負担は一段と重くなる。消費税が10%になれば、税金分は間違いなく商品価格に転嫁される。 1億円の収益物件を購入するとなれば、いまなら税金は500万円で済むが、値上げ後は1.000万円と倍の税金を支払わされることになる。(土地代金には消費税が課税されません)不動産は高額商品なだけに、税金が安い内に購入しておこう。消費税が値上がりすることになってから、あわてて物件探しを始めてはもう遅い。建築や不動産は、消費税の値上がり前に駆け込み需要が高まる可能性もある。弊社は本日も横須賀市岩戸2丁目に土地を購入しました。 4月には同じ横須賀市内の吉井に更地を購入する予定になっており、5月には逗子の披露山に土地を購入します。今期、すでに仕入れてある土地にはすべて、消費税が値上がりする前に建築の着工が出来るように急ぎ計画を進めております。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1
2012年03月30日
コメント(0)
友人に連れられて「マイホームを買いたい。」と来社されたご夫婦がいる。 いまの会社に勤続して6年、年収が税込み600万円と言うふれ込みでした。 それなのにどうしてでしょうか、自己資金が50万円しか蓄えが無い。 少ないよー。友人の紹介で「自宅を購入したい」というお客様が見えた。いまの会社に勤務して6年経つ。年収は税込みで600万円。 しかし自己資金がわずか50万円しかないと語るのだ。年収が600万円もあるのに家族4人でどうして蓄えがないの。 申告年収は本当?営業職なら可能性もあるが製造業で、それもたった勤続6年で600万円も給与を出してくれる会社があることにもびっくりさせられました。本人に余程技術力があるのか、それとも残業で稼いでいるのか早速く調べることにした。まずネットでその会社を検索すると、出てこない。 有限会社だという会社がホームページも無いとは? 本当にそんな会社が存在しているの? 2番目の不審。車も軽で中古に乗っている。 それなのに自動車のローンが150万円近くある。どうして? 新車価格より多いローン残高に3番目の不審が募る。奥様は物件に対してとても要求が厳しい。 「新築住宅で1階のLDKは16帖以上欲しい。 その他に和室が6畳。車は2台入ること。そんな新築をいまの住まいの近くに探して欲しい。」と言われたが、「毎月の支払いは7万円以下に抑えたい。」と釘を刺された。それでは2,000万円以下の物件しか買えないから新築は無理だ。奥様の要望を満たすのは中古住宅しかない。 ところが「中古は嫌だ。」と拒絶された。念のために個人情報を開くとびっくりした事実が判明した。何とブラックリストだったのだ。過去に何らかの金融トラブルを起こした事実が出てしまった。こうなると金融機関から融資を受けることは難しい。 お客様はカードや他の支払いで過去に事故歴があったとすれば金融機関から1円も借り入れできない事をご存じない。不動産会社と金融機関を騙そうと思っても、そうは問屋が卸さない厳しい審査が待っているのです。金融機関から融資を受けようとする時は、勤務先、年収、過去の金融トラブル、勤続年数、粉飾決算など、ごまかしは通用しませんからね、念のため。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所/横須賀市久比里1-2-7私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン! 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1
2012年02月25日
コメント(0)
全193件 (193件中 51-100件目)