Happy Rich - 我、今、ここに、生きる -

Profile

リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

フォローする

Freepage List

米国不動産ライセンス

(107)

< 新しい記事

新着記事一覧(全2000件)

過去の記事 >

2005.01.07

昨日、久しぶりに付き合いのある不動産屋さんから電話。

この不動産屋は、20数年前から、ここアトランタで営業している、言ってみれば日系不動産のしにせです。

新年の挨拶から始まって、今年の不動産投資に対するこちらの意思を確認したかった様子。

今年の初めの日記にも書いたけれども、アメリカでの投資拡大は今年の目標の一つなので、もちろん意欲満々ですよ、と伝えると、では近いうちに相談させてくださいと言う。

昨年は、夏に一軒購入し、それを賃貸に出したが、実は年末にももう一つ話があった。

ただ、その条件がちょっと私自身の投資条件と合わなかったので見送った経緯がある。

そこで、その不動産屋さんは、結局ほかの投資家を掴まえ、その物件を買ってもらったそうだ。

条件と言うのは、

１）家賃＄２２００/月以内

３）入居期間の最低コミットは一年間

であるが、１）、２）は問題ないが、３）が問題。

アパートと違って、一戸建ての場合、一度空きが出ると、この賃貸料を払ってまで入居する人を探すのは結構時間がかかる。

ここのフリーページで、私なりの米国不動産の投資基準の考え方を書いているが、その最低条件は2年居住としており、空き室率は２０％、つまりその2年でその人が出た場合は、その後半年は空きになっても、収支が出ることに置いている。
この場合の計算には、物件価格の値上がりは含めない。値下がりすることは、この地域にあってはまず考えられないが、それでもリスクマージンとしておく。

もちろん、投資判断の条件は、そのほかに、当該物件の購入価格、そこの資産税、コミュニティー会費、メンテナンス費用、それに保険の費用を加味し、ローンを組む場合はその利率に１％のマージンを乗せて、他の借り入れ条件も含めて計算し、評価する。

専門的に言えば、まずＣＡＰレートを見て、自己資金との関連でＣＣＲを考え、ローン条件を加味してＤＣＲを確認するが、その際のＮＯＩを物件によってシビアに見積もる、というステップを経て、希望金額内になるような家賃設定ができる物件が、希望の地域で購入可能か、という検討を行うことになる。（なんちゃって）

ただ、普通の投資と違って、購入物件が決まっているわけでなく、貸借人の希望に沿った物件が、希望に沿った賃貸料で貸せ、かつこちらの投資に見合う条件で見つかるかどうか、という検討なので、やたらに変数が多い。

しかも、入りたい人は、大体申し込みから一ヶ月前後に入居を希望しているので、家を探し、それぞれについて上記を検討し、決定した後ローンを組むのだから、ローンにしても信用調査などしている暇は無く、勢い即金か、即ローンの手当てができる人しか、こういった投資はできないことになる。

まあ、それはともかく、これらの数字の評価をする前に、いくつかの絶対条件をつけており、この昨年末のケースの場合、この最低2年、という条件に、はなから該当しなかったわけである。

自分の投資基準に照らして考えると、万一、居住1年しかなかった場合、どう計算しても（家の資産価値上昇を考慮しても）合わない。というか、合うようにするためには、購入できる家の価格が相当に下がってしまい、結果、入居したい人の希望にそったような家にならない。

ただ、入居期間が一年と言うのは、今の段階でコミットできるのは、という但し書きがつき、もしかすると2年あるいは3年入居しているかもしれない。

あるいは、この地区は近年、人口の増加が著しいところなので、もしかすると、この賃借人が出た後でも、半年もまたず次の入居希望者が現れるかもしれない。

そうなった場合は、当然当初の投資基準に合わせて考えても十分、投資に見合うリターンが期待できるわけだが、投資と言うものは結局リスク管理だと思っている。

したがって、投資判断をする時に、もしこうだったら、といった好条件サイドに振った仮定を絶対持ち込んではいけない。

そういった面から、この話は断って正解だったと今も思っているが、他の投資家が、この条件で投資を決断した、と聞くと、どのような基準で、これを決断したのだろうと、興味があるところだ。

そんなことを考えながら、この話を聞いていたわけだが、私の投資条件に合致するケースがなかなか出てこないことを考えると、つい、条件がきつすぎるのではないか、とか、この話を断るべきではなかったのではないか、という思いが頭をよぎる。

逃がした魚は大きい、とよく言うではないか、と。

でも、投資余力が無限にあるわけではない。人には人の投資環境があり、自分には自分の投資条件がある。一時の感情や目前の利益にひきずられた判断は絶対にすまい、と再度自分に言い聞かせている今日この頃である。

でも、今年の当初の目標は達成したい。

それを、このブログ上で報告できるのはいつになるだろうか。

お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう