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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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米国不動産ライセンス

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2005.10.10

先ほどの日記の関連で、今一度日本の不動産の現状を振り返ってみた。

日本の不動産投資の状況は同じくフリーページ、「日本の投資物件評価」ということでまとめてあるが、それをまた見直してみる。

先ほどの日記で書いた「米国投資物件評価」と比べてみると、その違いが際立っているのがＣＣＲだ。

これらの表には出てこないけれども、実は日米の不動産投資におけるＬＴＶ、すなわちローンの購入価格における割合を見てみるとアメリカの方が低いのである。

これはアメリカの場合はレバレッジが負になるので、できるだけ融資を利用しない方がＣＦ的にはよくなるので、あえてそうしている面もあるが、それにしても自己資金が少ない、すなわちローン割合が多い日本の方が、ローン返済を引いた後のＣＣＲを比べてみると圧倒的に高いのである。

これは、ＣＡＰレートがあまり変わらないにもかかわらず、ローンの金利が３％近くも違うことから容易に想像できることではあるけれど、それにしても、ＣＦ的にみたら日本の投資の優位性は明らかである。

しかし、対「資産」ということで見ると話は違ってくる。

日本の場合は、このＣＦから、資産への影響を考える場合は、「減価償却費」を引いて考えるか、あるいは市場価格という考え方で、今売却しようとしたらいくらで売れるだろうか、という価値を推定して、それと購入価格との差を割り引いて考えなくてはならない。

対して、アメリカの不動産の場合は、ＣＣＲこそ小さいながらも、この「資本」の欄に現れる数字を今の時点で「減価償却後の価値」を入れる人はまず居ない。

その代わりに「現在市場価格」を入れる、つまり値上がりを見込んだ価値を入れるわけだが、その場合の投下資本に対するリターンは、前の日記で書いたとおりＣＣＲの低さとはうって変わって、日本の不動産よりも圧倒的に高い数字になる。

こう考えると、何度かこの日記で書いてきた内容と同じになるかもしれないが、日米の不動産投資の位置づけが明確に見えてくる。

その中で、日本の不動産投資、

この位置づけは、少なくとも私のポートフォリオの中では、とにかくＣＦの改善のためにある、ということが明確になってくる。

今現在の自分の状況に照らした時に、どちらが重要か？

将来的な価値の上昇を期待したＢＳの「資本」欄の充実か？

今現在の家計改善のための、あるいはＰ／Ｌ改善のための「収益」の拡大か？

答えは自ずとあきらかなような気がする。

今日の結果　

２．　朝一回のヨガ　　○

３．　朝夕２回の呼吸法　　○

４．　一日２リットル以上の水を飲む　　○

５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ

６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（子供達と庭でバレーボール３０分！　疲れた～。）

８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　○（キャッシュフロークオドラント：毎晩寝る前の３０分の読書です。）

９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○

１０．今日の感謝

＞娘は友達の所へお泊りに、息子はガールフレンドと映画に！　それぞれ友達に恵まれているようだ。感謝！

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