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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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米国不動産ライセンス

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2005.10.10

やっとフリーページの「米国不動産投資２００５年版」をアップデートしました。

前にも載せておいたのですが、７月にリファイナンスする「予定」のローン条件で計算したものを書いていて、その後すったもんだした挙句、当初の予定とは大分異なった融資条件になってしまったからです。

それでも、当初、この借り換えの目的とした

１）全部のローンを固定金利化する

２）今まで一部の変動金利／インタレストオンリーを普通の元利返済型ローンにしてもなお、毎月のＣＦを改善する

という大きな目的二つは達成することができました。

今回はこの８月に実際に行ったリファイナンスの結果に基づいて全て計算しなおしたものです。

今日はこれをやったついでに、これら４物件の不動産投資とそのリターンについて、これらの不動産価格の変動がどうリターンに影響するのか、という観点で若干分析をしました。

　５．８％　

になりました。

これにローンの、元金返済分もリターンに入れると

　７．１％　

となりました。

これらの数字は、所有する不動産の価格が変動しない場合のリターンですが、次に不動産価格の変動を入れて計算してみると

　　３％／年　＜-------------＞　１３．６％　

　　５％／年　＜-------------＞　１８．８％

　　７％／年　＜-------------＞　２４．０％　

となります。

いかに不動産価格の変動がリターンに及ぼす影響が大きいかが分かります。

しかし、この変動は「諸刃の剣」です。

上記計算は、もし不動産価格が「上昇」したら、という計算ですが、当然、「下落」の可能性もあります。

それをざっと計算すると

　（１）不動産価格２．２％の下落で、年間ＣＦが相殺される資産価値減少となる。

（２）ローンの元金返済分を加えても、不動産価格が２．７％下落すると、このリターンと同額の資産減少となる。

という結果になりました。

昨今のアトランタの上昇率は地域によって３％から１５％ぐらいの幅があるものの、過去２０年間上がり続けている。

また今の大方の予想では、この上昇基調は来年も多少上昇幅は緩和されるが引き続き変わらないだろう、と言われている。

まあ、しかし、日本のバブルにしても、米国の過去の暴落時にも誰もそれを予想はしていなかったのだから、そんな予想はあてになるはずもない。

そんな時でもしっかりとその低迷期を生き延びるだけの体力の強化　－すなわちプラスのＣＦの改善を進めていかなければならないだろう。

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