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[物件視察ファイル] カテゴリの記事
全18件 (18件中 1-18件目)
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物件視察No.16 軽量鉄骨造２階建AP 3800万円
物件視察No.16 軽量鉄骨２階建アパート3800万円 2DK×6戸 築29年 現況 6/6満室 土地 500㎡ 建物 265㎡ 想定家賃 317万円/年 所有権 市街化区域 用途地域 １種低層 接道状況 4.0m公道 駐車場 有 路線価 4,300万円（86,000円/㎡） 備考 サブリース■メリット 好立地 現況満室 2DK 駐車場あり 土地値以下 本当に満室経営（視察もしてきた）■デメリット サブリース契約どんな条件になれば買えるか？・融資を受けられるか？頭金１割ぐらいで抑えたい・サブリース契約を外すことができるか？ サブリースは勉強不足だけど良くないイメージしかない。 家賃設定も自分でコントロールできないし、将来的に収入が安定しないはず これを外すことができないと対象外になるだろう。資料請求か？電話か？迷う。まだ行動できていない。
2021.07.15
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物件視察No.15 木造２階建戸建 650万円
物件視察No.15 木造２階建戸建 650万円 土地 120㎡ 建物 70㎡ 間取り 5DK 築51年 接道 4m幅22m 所有権 市街化区域 用途地域 １種低層 駅徒歩32分 上水道、下水道、プロパンガス 駐車場 無 路線価 816万円（68,000円/㎡）■メリット 土地値より安価 写真で見る限り設備は使えるものが多そう（リフォーム費は少なそう） 指値の可能性アリ ■デメリット 立地 駐車場 無 擁壁 ■どんな条件になれば買えるか？ 傾きや雨漏りがないか？確認 近隣の駐車場を借りることができるか？ 指値でどこまで引けるか？仮）５年で回収する場合賃6万円 年72万円 72*5＝360 リフォーム100万円で指値260万円くらいなら可能性ありか？資料請求を行い、週末の内見を希望した。
2021.07.08
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内見してきた【物件視察ファイル No.13 ２階建戸建】
物件視察ファイル No.13 ２階建戸建この物件を内見してきた。築32年だったので、状態はそこそこ良かった。築50年に見慣れてしまったので、とても良く見えるｗキッチンは悩むところだ。使用感があり、交換かリフォームか判断に迷うだろう。２階はご夫婦で、１階は高齢の方１人が生活されていたようだ。２階はフローリングで、１階は畳だった。畳は全部で15帖（6、4.5、4.5）だった。これをフローリングにすると、15帖のリビングができる。その場合、押入が邪魔な位置にあり、解体することで、より開放感のある16帖のリビングになりそうだ。かなり良い雰囲気に変わるだろう。壁紙は１階も２階も変えた方が良さそうだった。襖やドアなども一部破損しており、これは直しが必要だ。こうやって見ると、建物はなんとかなりそうな気がしてきた。仮にキッチンを新品に交換しても、リフォーム費用は100万円以下に収まるだろう。問題は立地だ。海からすぐ（100mぐらいで海岸）の倍率地域だ。津波がきたら終わりだろう。固定資産評価額を見てビックリした。20坪で30万円の評価額。坪1.5万円だ。近隣（100ｍぐらい先）は、この10倍ぐらいの路線価になる。倍率地域ってこんなに評価額が下がるのか。出口が見えない物件だけに、とても迷う。
2021.05.18
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内見してきた 【物件視察No.14 土地（上物付現況渡し）】
物件視察No.14 土地（上物付現況渡し）400万円この物件を内見してきた。上物付きの土地として販売され、約２週間が経過しているようだ。これまでの内見は私を含めて３名。但し、買付はまだ入っていないとのこと。前に住んでいた方は高齢の一人住まいで、病を患った後に病院で亡くなられたようだ。現在の売主様は県外の方で、この物件の状態はまったくわからないようだ。瑕疵担保責任など後々の処理に面倒がないように土地として販売しているらしい。物件の中に入ると、残置物はそこそこ残っていた。１階が店舗（散髪屋）だったので、設備としての処分費用が嵩みそうだ。１階には居住スペースも4.5帖ほどあり、トイレ、風呂、キッチンなどの生活インフラが店舗と壁を挟んだ隣り合わせになっている。２階は10帖ほどの部屋が一つあり、寝室兼居住スペースになっていた。ベランダも３帖ほどあり、やや広めの印象。ベランダには水道もコンセントもあった。駐車場は軽自動車１台が限界、という程度の広さ。間取りは、1DK+店舗。店舗を居住スペースにできれば2DKという感じだった。難しいのはトイレと風呂の配置。店舗と居住スペースを仕切る壁に沿って配置されているので、１階平面図のど真ん中にトイレと風呂があることになる。仮に店舗を居室化して間仕切を外しても広いLDKにはできない。真ん中にトイレがあるからだ。土地として販売したい気持も少し理解できた建物は築42年らしく、傾きは感じられなかった。雨漏りも見た限りでは染み出しらしくものはなく、問題なさそうだ。迷う。仲介さんも400万円では買い手はいないだろうと、と言っていた。リフォームに100万円ぐらいはかかりそうだ。いくらで指値を入れよう？私の前に内見した２名もリフォーム目的だったようだ。早い者勝ちだけど迷う。散髪台などの設備は、産業廃棄物として処理できると思う。問題はその後も間取りだ。1階をどう仕上げようか？と考えてしまう。
2021.05.16
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物件視察No.14 土地（上物付現況渡し） 400万円
物件視察No.14 土地（上物付現況渡し）400万円 土地 57㎡ 狭小 建物 不明（2階建） 間取り 不明 築年数 不明 接道 4.8m 所有権 市街化区域 用途地域 第二種中高層 駅徒歩19分 公共上下水道、都市ガス 駐車場 有（軽） 路線価 427万円（75,000円/㎡）■メリット 駐車場有 立地はまずまず 路線価相当額■デメリット 上物の状態が不明（リフォームできない可能性あり） 狭小地（小川に囲まれている） 駐車場は軽がやっとのサイズ ■どんな条件になれば買えるか？ 上物が住める状態にできること 価格は下げてもらう必要ありそう → 4-5万円/月で貸し出せればOKか？ 仮）５年で回収する場合賃4万円 年48万円 48*5＝240 リフォーム100万円で指値140万円くらいなら可能性ありか？資料請求は済、現地確認も済。上物状態と問い合わせ中。
2021.05.13
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物件視察ファイル No.13 ２階建戸建
物件視察No.13 ２階建戸建 480万円 土地 68㎡ 建物 102㎡ 間取り 4K 築32年 接道 私道 2.50m 所有権 市街化調整区域 用途地域 １種低層 駅徒歩28分 上水道、浄化槽、都市ガス 駐車場 無 路線価 340万円（倍率地域：推測50,000円/㎡）■メリット 築年数の割には安価 設備は整っておりリフォーム費は少なそう 即貸し出しできるレベル 指値の可能性アリ（不動産屋さんより） ■デメリット 倍率地域 私道 調整区域のため再建築許可要 駐車場 無 ■どんな条件になれば買えるか？ 近隣の不動産屋さんに賃貸需要や相場を確認する → 4-5万円/月で貸し出せればOKか？ 傾きや雨漏りがないか？確認 私道の条件を確認仮）５年で回収する場合賃5万円 年60万円 60*5＝300 リフォーム100万円で指値200万円くらいなら可能性ありか？資料請求を行い、来週の内見を希望した。
2021.05.11
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物件視察No.12 住宅用土地（上物あり：2階建戸建） 750万円
物件視察No.12 住宅用土地（上物あり） 750万円 土地 165㎡ 接道 公道4.0ｍ 接面12ｍ 所有権 市街化区域 用途地域 １種低層 駅徒歩30分 上水道、下水道、プロパンガス 駐車スペースあり 路線価 1,122万円（68,000円/㎡）■メリット 住宅街 路線価価格よりも安価 駐車場あり １号物件から徒歩数分の立地 7万円ぐらいで貸し出せそう（上物の状態にもよるが）■デメリット ガケではないものの段差がある（擁壁あり） 駅から遠い30分 上物が外観以外不明（間取りなど情報が公開されていない） ■どんな条件になれば買えるか？ 上物をリフォームで回復できるか？ 傾きや雨漏りがないか？ 仮）建物しだいではあるものの５年で回収する場合賃7万円 年84万円 84*5＝420 リフォーム120万円で指値300万円くらいなら可能性ありか？資料請求を行った。建物状態を確認した後に、内見を希望しようと思う。
2021.04.25
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物件視察No.11 木造２階建アパート888万円（資料請求のみ）
物件視察No.11（今回は資料請求のみの考察） 木造２階建アパート888万円 2K×8戸 築59年 現況 5/8空室 土地 307㎡ 建物 312㎡（延床面積） 想定家賃 240万円/年 所有権 用途地域 １種低層 接道状況 4.3m 駐車場 無 路線価 5,00万円（16,300円/㎡）■メリット １棟アパートでは安価な物件 2K30㎡ ■デメリット 自宅から距離がある 90Km 高速道路でも70分 僻地 築59年（けど写真での外観は悪くない） 駐車場がない 建物耐用年数0年 5/8空室に対し家賃2.5万円でも埋まらないどんな条件になれば買えるか？ 現地を訪問して判断 融資が受けられるか 価格交渉で路線価近くまで下がるか 入居付の方法を近隣の不動産会社に聞く 売主さんの条件を確認する
2021.04.05
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物件視察No.10 土地 947万円
物件視察No.10 住宅用土地 947万円 土地 171㎡ 接道 公道4.0ｍ 接面41ｍ 所有権 市街化区域 用途地域 工業地域 駅徒歩10分 路線価 1,385万円（81,000円/㎡）■メリット 人口増加エリア 学生もファミリーも多い地域（需要あり） コンビニが近く商店も多い 駅まで徒歩圏内（徒歩10分 ） 路線価価格よりも安価■デメリット 僻地：ガケではないものの段差が大きい 細長い土地 狭く感じる 前面道路が狭く感じる：4mあるけど、切りかえしが厳しかった。 横がグランドで土煙が多そう どんな条件になれば買えるか？ 駐車場付アパートを建てられるのか？ 4戸駐車場付きで建てられると良さそう 前面の住宅（戸建）が駐車できなくなるほど道路が狭い、大丈夫か？仮）建築費用1500万円+土地947万円 2447万円家賃4万円*4戸＝16万円/月 年192万円192/2447=7.8%保留。もう少しCFが安定して、余裕が出てきたらアリかも。
2021.03.05
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物件視察No.9 築古２階建戸建 950万円
物件視察No.9 ２階建戸建 950万円 築古45年 土地 150㎡ 建物 96㎡ 所有権 市街化区域 用途地域 第一種低層 接道：法外道路（４３条ただし書き道路） 駅徒歩22分 駐車場：堀車庫１台 がけ条例 区費等：3100円／月 路線価 1,140万円（76,000円/㎡） ■メリット 人口増加エリア 学生もファミリーも多い閑静な住宅街 陽当たり良好 路線価価格よりも安価■デメリット 道路から奥に入る（途中道路に車が日常的に駐車している様子） 接道：法外道路（４３条ただし書き道路） ガケ条例 ■どんな条件になれば買えるか？ ・物件前の道路に車が駐車しており入れない（近隣との関係性が気になる） ・物件価格を下げたい ・43条但し書き道路の勉強不足（再建築可能か？） ・この物件が共同担保の対象になりえるか？を金融機関に確認する必要がある※43条をネットで調べた敷地周辺に「空地」や「通路」があり、建築審査会の許可を受け、建築することが認められる道を「第43条但し書き道路（空地）」と呼びます。仮）家賃6万円の場合72万円/年 72/950=7.5%5年で回収するには360万円 （62％Off）んー、厳しいか要検討。
2021.03.02
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物件視察No.8 住宅用土地 780万円
物件視察No.8 住宅用土地 780万円 土地 125㎡ 接道 公道3.5ｍ 所有権 市街化区域 用途地域 第一種中高層住居専用地域 駅徒歩13分 路線価 1,175万円（94,000円/㎡）■メリット 人口増加エリア 学生もファミリーも多い地域（需要あり） コンビニが近く商店も多い 陽当たり良好 駅まで徒歩圏内（徒歩13分 ） 路線価価格よりも安価■デメリット 段差ありガケ部含む土地面積 狭く感じる：建築エリアが少ない（建物が建てられるのか？） 目の前がお墓 接道が狭いセットバック要 どんな条件になれば買えるか？駐車場付アパートを建てられるのか？知識不足すぎてイメージがわかない。建てられても、2戸ぐらいだろう。仮）建築費用1500万円+土地780万円 2280万円家賃4万円*2戸＝8万円/月 年96万円96/2280=4.2%転進ですな。ガケ部で土地の1/3が使えないのがイタすぎる。
2021.03.01
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物件視察No.7 軽量鉄骨２階建アパート 2000万円
物件視察No.7 軽量鉄骨２階建アパート2000万円 2DK×4戸 築47年 現況 1/4空室 土地 196㎡ 建物 154㎡ 想定家賃 225万円/年 所有権 市街化区域 用途地域 １種低層 接道状況 4.3m 駐車場 有 路線価 1,528万円（78,000円/㎡）■メリット １棟アパートでは安価な物件 2DK ３/４入居済 駐車場あり■デメリット 築47年で建物の外観は悪くない （視察もしてきた） 駐車場がない（ターゲットは学生にほぼ絞られる） 建物耐用年数0年 空室に対し家賃4万円でも埋まらないどんな条件になれば買えるか？価格交渉で路線価まで下がるか融資が受けられるか家賃設定を下げる（想定家賃225万円/年は難しいだろう）
2021.02.18
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物件視察No.6 １階建戸建 300万円
物件視察No.6 １階建戸建 300万円 土地 99㎡ 建物 46㎡ 3LDK 所有権 市街化区域 近隣商業 接道なし 路線価 97,000㎡ 古家 築61年 再建築 駐車場なし 物件を見た感想実際に見たのは半年以上前。（一度売却され再度販売が行われた。所有者は法人に変わったので一度売買は成立したようだ。）外壁が傷んでいる文字どおりの築古戸建。リフォームにいくらかかるだろう？土地評価額357万円。（固定資産算出価格）最寄りの路線価は97Eなので接道されていれば約３倍の価格になるはずだ。路線価×土地面積で9,603,000円（＝97,000円×99㎡）接道なしは計算が難しくてよくわからない。メリット・立地。駅まで徒歩５分で田舎だけど繁華街だ。デメリット・「接道なし」隣家の隙間（自転車がとおれるくらい）を進むと物件にたどり着く。秘密基地のような物件だ。・駐車場なし。でも駅近だから不要かも。・「再建築不可」のオンボロ戸建。利用価値はあるのだろうか？内見 まだ申し込んでいない。勇気のいる物件だと思う。行ってみるか...
2021.02.17
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物件視察NO.5 軽量鉄骨2階建アパート 2280万円
物件視察No.5 軽量鉄骨２階建アパート2280万円 １K×4戸 築19年 現況 3/4空室 土地 153㎡ 建物 129㎡ 想定家賃 228万円/年 所有権 市街化区域 用途地域 第一種中高層住居専用地域 接道状況 私道 4.50m 私道 2.92m 駐車場１台分のみ 駅徒歩14分 路線価 1,185万円（77,000円/㎡）■メリット 学生が多いエリア １棟アパートでは安価な物件 築19年で建物の外観は悪くない （視察もしてきた） 駅まで徒歩圏内（徒歩14分 ）■デメリット 競合が多い（近隣は学生向けアパートが多い） 現在の入居率25%（1/4戸 ） 1棟で４戸と少ないため、１回の入退去による収益への影響が大きい 駐車場がない（ターゲットは学生にほぼ絞られる） 建物耐用年数0年どんな条件になれば買えるか？・家賃設定を下げる想定家賃228万円/年は現実的には難しいだろう。家賃設定で入居率を高めるためには、実質168万円/年ぐらいになりそうだ。融資返済額を168万円/年で設定すると、融資総額は約1200万円（ローン期間10年、金利3％）物件購入価格がこれ以上だとキャッシュフローがプラスにならない。こんな計算で良いのだろうか？なにか間違っているような気がする。
2021.02.14
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物件視察No.4 ２階建築古戸建 800万円
物件視察No.4 ２階建古家付土地 800万円 建物52㎡ 3DK 築47年 土地35㎡ 駅徒歩5分 所有権 市街化区域 平坦 地目：宅地 駐車場なし 路線価 318万円（90,900円/㎡） 物件を見た感想（外観）土地面積いっぱいに建てられた建物。駐車場はなく自転車を置くスペースすらない。前面道路も狭く車１台が通れる程度。隣家との距離感が近く、音に気を使う生活になりそうだ。建物は築年数ほど古くは見えない。（よく手入れされていたのだろうか？）athomeで物件写真が多数掲載されていた。風呂と洗面はそこそこ新しい。（リフォーム時の交換は不要）トイレはタンク式だけどいちおう水洗なので、そのままでも良さそう。なんと言っても立地が素晴らしい。駅徒歩5分は魅力的で、その最寄り駅も商業地域として活気がある。車や自転車がなくても生活には困らないだろう。静かに暮らす年配者の夫婦や一人暮らしに向いているのかもしれない。物件金額が、路線価である300万円ほどになれば、検討に値する。ただ、今は現金がない。１号物件で使ってしまった。仮に買付が通っても融資を受けることになりそうだ。１号物件のリフォームもこれからだし時間もない。もう少し様子を見よう。
2020.07.30
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物件視察No.3 ２階建古家付土地 850万円
物件視察No.3 ２階建古家付土地 850万円 （ 売主様で解体更地渡し、古家傾き有り、築年数不明） 土地 144㎡ 所有権 調整区域 高台 接道4.0ｍ公道 接面8.8m 地目：宅地 路線価 42,400円/㎡ 物件を見た感想（外観）近年では珍しい人口増傾向にある人気の地域名。この地域名としてはリーズナブルな価格では？と思い、物件を視察することにした。だが...いわゆる僻地（地域のはずれ）だった。車のすれ違いが困難な坂道を上った高台にある20件ぐらいの集落。その中で最も奥に位置するのがこの物件であった。何事も自分の目で見なければわからないことがある。帰宅後に、路線価を調べると、この地域では珍しく安価であったのも納得。物件情報をよく見ると「古家に傾き有り」との記載もあったので、初心者DIYでなんとかできるリフォームではなさそうだ。更地にして新築建ててもお金がかかるし、入居付けにも苦労するだろうし、今回の視察はここまでかな。転進。
2020.07.21
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物件視察No.2 古家付土地 250万円
物件視察No.2 ２階建古家付土地 250万円 土地 167㎡ 所有権 調整区域 再建築不可 接道4.0ｍ公道 地目：宅地 路線価 57,000円/㎡ 築46年 物件を見た感想（外観）地方の閑静な住宅街。車社会だが駐車場が１台分しかなく、拡張して２台停めるスペースを造るのが難しそうな立地。建物の外観は悪くない印象を受けるが、築年数に相当する古さは感じる。屋外はゴミが散乱している。路線価×土地面積で9,519,000円（＝57,000円×167㎡）だけど、調整区域で再建築不可となる。この場合、路線価の計算はどうするのが良いのだろう？内見 内見を申し込んだ。 いわゆるゴミ屋敷だった。床も抜けており、歩く場所を選ぶのさえ困難な内見だった。こんな物件を初心者が買ってしまったら、リフォームはいつ終わるのだろう？というよりゴミを片付けてリフォームを開始できるのはいつになるのだろう？トイレは簡易水洗。風呂も追い炊き機能もなく古い。キッチンも入れ替えとなるだろう。それでも、結局この後、鬼のような指値（加藤ひろゆきさん命名）で買付を入れた。何事も経験になると思ったからだ。指値が厳しすぎたのか、不動産担当からの連絡なく１ヵ月が過ぎ、現在に至る。
2020.07.15
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物件視察No.1 古家付土地 480万円
物件視察No.1 古家付土地 480万円 土地 143㎡ 所有権 市街化区域 １種低層 接道4.8ｍ公道 地目：宅地 路線価 61,000㎡ 古家 築45年ぐらいとのこと（昭和50年前後） 物件を見た感想車社会の地方で駅徒歩30分の土地。高台で駐車場がないことが最大のネックである。駐車場を造るには高台を削り造成する必要がある。近隣に貸駐車場があるので、それを利用した方がコスパが良さそう。それでも、路線価×土地面積で8,723,000円（＝61,000円×143㎡）なので、土地値以下で販売されている。「現況渡しなので買主側で更地してください」という価格設定だと思う。内見 結局、後日内見を申し込んだ。構造は悪くなさそう（初心者目線ですが）水回りはリフォームされている様子（トイレは洋式水洗、浴槽はステンレスだけど追い炊きシステムはあった）年配の女性一人暮らしだったようで、残置物も少なめ。この後、買付を入れた。
2020.07.13
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