2020年04月の記事
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不動産実務検定 賃貸管理運営１
不動産投資の賃貸管理運営について学びます。賃貸管理運営満室経営のための管理実務 不動産投資が軌道に乗れば、投資した不動産が働いて「家賃収入」というインカムゲインを安定的にもたらしてくれます。➡不動産投資の中でも大きなメリット 近年では、インターネットの発達や賃貸経営をサポートする専門会社の登場により、大家自らが入居者募集を行い物件を管理することも不可能ではなくなった。➡現実的な諸問題を考慮すると、入居者募集や管理業務を行う不動産会社の役割なくしては、賃貸経営は成り立たない。しかし、すべての会社が入居者募集や管理業務が得意というわけではありません。➡賃貸管理運営を行うにあたり重要なパートナーとなる不動産業者の分類と役割、及び特徴について理解し、良いパートナーを見つけることが安定経営していくためのポイントになる。 宅建業と管理業の違い 宅地建物取引業（宅建業）と不動産管理業（管理業）は、どちらも不動産業➡両方の業務を同時に行う不動産業者がほとんど 契約までは宅建業、契約後は管理業宅建業法・・・宅建業者を規制することで一般消費者保護を目的とした法律。➡不動産を自ら売るとき、当事者に代わって代理をする時、両者の間に入って媒介（仲介）する時に様々な規制を受けます。➡賃貸借契約を行う場合、貸主と借主の媒介（仲介）や代理を行う場合には宅建業の免許が必要➡自ら所有する不動産を貸す場合、宅建業の免許は必要ありません。➡入居後に入居者や建物の管理を行うための規制もなく、免許も届け出も宅地建物取引士のような資格も不要です。 マンション管理士・管理業務主任者についてマンション管理士 分譲マンションの管理について、一定の専門知識を有していることを証明された国家資格。複数の区分所有者により構成されたマンション管理組合の運営管理上の様々な問題をサポートする専門家。管理業務主任者 マンション管理会社に勤務し、分譲マンションの管理組合の業務を担うもので、管理会社の事務所ごとに、業務を請け負う管理組合数30に対して1人の割合で設置を義務付けられている資格。➡両者とも賃貸アパートや賃貸マンションの管理には必要ありません。 不動産業の分類１．不動産開発業 マンションデベロッパーなど。土地を仕入れ、建物を建て販売する。２．不動産仲買業 仲介業者のこと。売買仲介と賃貸仲介がある。どちらか一方が得意という業者が多い。３．不動産賃貸業 貸しビル業者。アパート・マンション経営の大家。自ら所有する不動産を賃貸する。４．不動産管理業 他人の所有する不動産の入居者及び建物を管理する。賃貸アパート・マンション管理、分譲マンションの管理、ビル管理など。 賃貸借契約上の宅建業法の規制 賃貸契約にあたり、宅建業法上、宅建業者には重要事項説明と賃貸借契約書の交付が義務付けられる。➡この義務を怠ると宅建業法により罰せられる。 宅地建物取引士の設置と義務宅地建物取引士（宅建士） 国家資格の一つで、不動産の専門知識に乏しい一般消費者が安全に不動産取引をできるように説明や手続きを行う役割を担っている。➡宅建業者は、その事務所ごとに専任の宅地建物取引士を設置しなければならない。➡業務に従事する者の数に対して5人に1人の割合で宅建士を設置する必要があります。 宅建士の独占業務➡有資格者以外は行うことが出来ない１．重要事項の説明２．重要事項説明書への記名と押印３．契約成立後に交付する書面（契約書）への記名とお押印 宅建士は国家試験に合格しただけでは独占業務を行うことはできない。➡試験を実施した都道府県知事の資格登録を受ける➡知事が発行する宅地建物取引証の交付を受ける。➡有効期限は5年間。更新には法定講習を更ける必要がある。 直接行う賃貸借契約取引に規制なし 自ら所有する不動産を貸す場合で、賃借人と賃貸借契約を締結するのに、宅建法の適用はありません。管理会社の選定で不動産投資の成否を左右することになるようです。私も読んでます。時間のある時期に徹底的に勉強したいと思います。不動産投資は管理会社選びで9割決まる不動産投資は「管理会社選び」で9割決まる【電子書籍】[ 糸賀晃 ]
2020.04.30
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不動産投資検定2級受験メモ総論です。
不動産投資を成功させる4要素不動産投資を成功させるためには次の4つの要素が必要①物件の選別、設計、収支計画など投資全般における企画（企画）②事業化に必要なファイナンスの知識（ファイナンス）③事業化及び運営に必要な税務の知識（税務）④安定経営を続けるために必要な管理ノウハウ（賃貸管理） ライフプランニングと不動産ライフプランニングライフプランニングとは、将来の夢や希望を叶え、生涯にわたって充実した人生を歩むために、経済面における情報を整理し、それを実現するためのプランを立てること。 何のための投資家考える 大家になること自体が目的になってしまい、物件の購入判断で間違いを犯しやするなるケースもある。不動産投資で最も重要なことは、ライフプランニング（人生設計）に基づき、１．毎月どのくらいのお金があれば、そのライフプランが実現できるのか２．いつまでに、そのキャッシュフロー（お金の流れ）を作り出すのか３そのキャッシュフローを得るためにどのくらいの資産形成が必要なのか４．その資産を形成する手段にはどのようなものがあるのか ライフプランニングのプロセスライフプランニングにあたっては、次の３つのプロセスが基本１．現状分析 資産・負債一覧表の作成２．将来計画 ライフイベント表の作成３．キャッシュフロー表の作成 現状分析 資産・負債一覧表の作成資産金額負債金額現金 住宅ローン 預金 自動車ローン 株式 その他 投資信託 自宅 自動車 その他 合計 合計 将来計画 ライフイベント表の作成将来どのような支出が予定されるか 将来必要になると思われる資金を、家族の年齢ごとに一覧表にしたものをライフイベント表といいます。ライフイベントで大きな支出となるものは、教育資金、住宅資金、老後資金です。 新たに住宅を購入するときの試算方法実際に購入できる物件の上限 住宅ローンの返済額に固定資産税などの維持費を加味して試算 購入にかかるコストの概算 新築分譲・・・物件価格の４％（仲買手数料不要の場合） 中古・・・・・物件価格の７％（仲買手数料含む） 賃貸と持ち家のメリット・デメリット賃貸のメリット・ライフスタイルの変化に合わせて住み替えがしやすい・建物のメンテナンスを気にする必要がない・所有に伴うリスク負担がない 賃貸のデメリット・高齢になると新たに借りにくくなる・老後も家賃を払い続けることになる・自由にリフォームすることが出来ない 持家のメリット・一国一城になれる満足感が得られる・必要に応じてリフォームが自由にできる・住宅ローンを完済すると住居費の負担が軽くなる・老後の住居が確保されているので安心できる 不動産投資検定受験のためのメモです。キーワードだけをまとめていますので興味がある人は見てください。https://www.j-rec.or.jp/kentei/first.html持家のデメリット・建物の価値は築年数にお応じて下がり、地価が下落する場合もあるため、資産価値は減少傾向である。・売買の取引コストが高いので気軽に住替えることが出来ない・固定資産税・都市計画税などの不動産の保有コストがある・修繕コストが自己負担となる・住宅ローン返済の重圧がある 老後資金 夫婦2人の老後の生活費を「最低限」と「ゆとりのある生活」に分けて考える。 ライフイベント表の作成 教育資金、住宅資金、老後資金の基本情報をもとに、ライフイベント表を作成する 将来分析 キャッシュフロー表の作成キャッシュフロー表とは、現在の収支状況や今後のライフイベント表を基に将来的な収支状況や貯蓄残高などを予測し、表形式でまとめたもの最低限の4つの項目①年間収入②年間支出③年間収支④貯蓄残高
2020.04.29
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不動産投資のデメリットも押さえておきましょう
不動産投資はメリットは多いですが、デメリットもありますので注意しておきましょう。デメリットをきっちりと押さえておけばリスクを大きく下げることが出来ると思います。不動産投資のデメリット空室リスク 不動産投資の収益源は家賃なので、入退去の際には必ず空室が発生します。➡空室率がゼロということはありません。 一定の空室率を予測し、収支計画に盛り込んでおくことが大切。家賃保証システム（サブリース）大手ハウスメーカーなどが空室保証をしていますが、相当のコストとリスクが伴います。 家賃下落リスク 一般的に経年とともに受け取れる家賃の額は減少していきます。➡モノの値段は、そのモノが与えた価値に対して決まるのが原則。 家賃も住居としての商品価値に相応して決まります。したがって、常に商品価値を上げるという意識のもと、修繕及びバリューアップを続けていくことが安定経営を続ける秘訣になります。 金利上昇・資金リスク 金利は景気の動向に左右されます。市場金利上昇➡不動産投資のローン金利上昇➡金利負担が大きくなる➡収益悪化 地震・火災などのリスク 不動産投資は地震や火災に備え、火災保険などに入るのが必須。一般的に1981年（昭和56）年㋅㏠以降に着工した建物かどうかチェックする。これ以降に建てられた建物は建築基準法が改正された新耐震基準に基づいて設計されており、耐震性については一定の安心ができる。 老朽化に伴うリスク 建物は時間の経過とともに老朽化していくため、適切で予防的なメンテナンスが必要です。メンテナンスしやすい構造・仕様であることが非常に重要です。 管理上のリスク 投資不動産の管理は、物件に近いところにある賃貸管理会社に依頼するのが一般的です。➡管理会社が適正な料金で良心的な仕事をするかどうかは非常に重要。※滞納や空室をそのまま放置、入居者からのクレームに対応しないなど 不動産価格の低迷リスク 安定した家賃収入（インカムゲイン）を得ていても、物件を売るとなったらマイナス（キャピタルロス）が発生する場合があります。➡どの立地に物件を所有するかで将来の価格低迷リスクも大きく違ってくる。 換金性のリスク 不動産は他の金融商品と比べて「流動性が低い」という特徴がある。➡そう簡単に換金できない、売ろうと思ってもすぐには売れない※不動産投資は余裕のある資金でいつもありがとうございます。儲かる！空き家・古家不動産投資入門【電子書籍】[ 三木章裕 ]
2020.04.28
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不動産実務検定で不動産投資の基本から（投機と投資）
不動産実務検定の2級からの抜粋です。興味のある人は検定にも挑戦してください。https://www.j-rec.or.jp/kentei/first.html投機と投資投機とは 短期的な価格変動の目論見から、利ざや（キャピタルゲイン）を得ようとする行為のことで、金、プラチナ、FXなどがその代表的なものです。 投資とは 総じて将来的に増加し自らに返ってくるものを期待して、現在自己が持つ資金または財産を投じる行為です。 不動産投資は長期的な運用により、その果実を継続的に得られる（インカムゲイン）投資で、ミドルリスク・ミドルリターンであることが見直され、安定的な投資運用の代表格になっています。 不動産投資の目的 不動産から得られる賃料を収益とする 代表的な不動産投資方法（1）すでに持っている土地に建物を建てる（土地活用）（2）土地を新たに購入し建物を建てる（3）土地・建物を同時に購入する（4）中古物件を購入する キャピタルゲインとインカムゲインキャピタルゲインとは 購入した不動産を購入金額以上の値段で売却して得られる売却差益のことです。逆に売却差損が出る場合はキャピタルロスといいます。 インカムゲインとは 購入して不動産を運用して得られる賃料収入などのことで、投資対象を手放さずに継続的、かつ定期的に見込める収益となります。いつもありがとうございます。不動産実務検定https://www.j-rec.or.jp/kentei/first.html魚を与えるのではなく、サカナの釣り方を教えよう 起業家の父から愛する子へ33の教え／浦田健【合計3000円以上で送料無料】金持ち大家さんがこっそり実践している空室対策のすごい技／浦田健／日本不動産コミュニティー【合計3000円以上で送料無料】
2020.04.27
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ホテルリート。これで考え方がわかります。
浦田健さんの不動産投資のチャネルです。在宅勤務の人も多い中、不動産投資の勉強をしっかししたい人も多いと思います。不動産投資は実物投資ということで手堅く投資できます。ミドルリスク、ミドルリターンともいわれますね。コロナウイルスの影響でホテル業界は大変な事態になっていますが、そんな中でも投資できるものはあるのかということで分析されています。これだけの分析を自分でやろうとすると大変だと思います。浦田健さんありがとうございます。
2020.04.24
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京都ヨドバシのチャンチで焼肉ランチです
ガッツリランチなら京都ヨドバシのチャンチがお勧めです。 元気がなくなったらいつもいくチャンチです。 ほとんどの頼むのは牛焼き肉ランチです。 京都駅前で開いてるお店が少ないので助かってます。いつもありがとうございます サービス品 黒毛和牛 上カルビ 200g 黒毛和牛 和牛 カルビ 国産 牛肉 肉 焼き肉 焼肉 用 お取り寄せ グルメ BBQ バーベキュー ジンギスカン 北海道 500g 250g×2 2人前〜3人前 大畠精肉店 送料無料 バーベキュー 焼肉 セット 詰め合わせ 内祝い プレゼント ギフト お取り寄せ グルメ 食べ比べ 在庫処分 母の日 黒毛和牛 モモ すき焼き 200g 御中元 ギフト お中元 父の日 ステーキ肉 誕生日 夏ギフト 牛肉 肉 通販 焼肉 内祝い お返し 和牛 ギフト高級食材 プレゼント 国産 訳あり後払い 食品 母の日 敬老の日 敬老 残暑見舞い
2020.04.23
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京都駅のヨドバシカメラのチャブトンでラーメンランチです
京都駅のヨドバシカメラのチャブトンでラーメンランチしました。 魚介のスープに煮卵、トッピングです。 入口にサービス券がありますので、必ずとってから入りましょう。 細麺ラーメンは替え玉一回無料です。 今週もオープンしてるようです。 いつもありがとうございます 博多ラーメン4食 1000円ポッキリ 送料無料 お試しセット 博多とんこつラーメン B級グルメ 福岡・九州 お土産 ご当地 ポイント 消化 メール便 福袋 博多or久留米豚骨ラーメン4食入(とんこつラーメン)ポイント消化 送料無料 1000円ポッキリ 3セットお買い上げで、からし高菜プレゼント♪
2020.04.22
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不動産実務検定というのはどういう資格なのか
不動産実務検定という試験があります。宅建士ではなく不動産を購入し大家さんになるための資格です。2級のカリキュラムは次の通りです。通信講座がありますので受講するのが手っ取り早いと思います。テキストは体系的に整理されていますので、これから大家さんになりたい人はここから始めるのが良いと思います。これまで不動産投資の本を30冊くらい読んでいますが、不動産実務検定のテキストはよく整理されていると思います。このテキストで勉強して、自分に一番近い属性の人の本を読んだ方がいいかもしれません。通信講座とリアルセミナー（2日）がセットになっています。2月にリアルセミナーを受けて4月にオンライン試験で合格しました。コロナウイルスで在宅勤務で時間があるうちに勉強できれば一石二鳥ですね。いつもありがとうございます。2級の内容なかなか入居者が決まらない、具体的な空室対策を知りたい。滞納トラブルを改善できる具体的な対策法を知りたい。コストをかけないリフォーム手法を学びたい。賃貸経営にまつわる基本的な法律を学びたい。賃貸管理の運営ノウハウを学びたい。基本的な税金対策の手法について学びたい。不動産投資の基礎を学びたいhttps://www.j-rec.or.jp/kouza/nintei2.html最新「金持ち大家さん」になる!アパート・マンション満室経営術 / 浦田健 【本】
2020.04.21
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不動産投資、目指せ不動産実務検定1級合格（日本の人口）
先日、不動産実務検定2級に合格しました。目指せ不動産投資1級合格まずは、日本の人口推移で不動産投資の需要について考えます。１ 日本の人口は 2006 年を境に減少が始まっていますが、 人口減少より世帯数の減少が始まる時期は後であり、2015 年頃まで世帯数は増加し、その後ゆるやかに減少していきます。２ 人口減少より世帯数の減少が始まる時期は後であり、2015 年頃まで世帯数は増加し、その後ゆるやかに減少していきます。３ 将来の日本では、３人家族や４人家族は少数派になっていくと予想されてます。今後の世帯人口は単身少人数化していくと予測されています。
2020.04.20
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京都駅のポルタのえびすで幕の内弁当です
京都駅のポルタのえびす。幕の内弁当780円です。 来週からコロナウイルスの影響でゴールデンウィーク明けまで閉めるようです。 京都駅に行ってもご飯を食べる所がないですね。早くコロナウイルスが落ち着いて欲しいと思います。 早く元気な京都駅になってほしいですね。 いつもありがとうございます
2020.04.18
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京都ヨドバシ薩摩でとんかつカレーをたべました
京都ヨドバシ薩摩でとんかつカレーです。 はじめて薩摩でとんかつカレーをたべました。 マイルドな味で子供でも食べることができそうです。 とんかつ屋さんなので勿論トンカツはおいしかったです。 いつもありがとうございます 大感謝180,000食完売★全国送料無料 今期500,000食完売予測！ 100％国産牛すじ＆たまねぎ使用 牛すじ肉カレー210g 中辛 2パック入り 並みのレトルトでは味わえない本格派カレー！ 非常食 保存食 【1000円ポッキリ】 レストラン用 ビーフカレー 200g 中辛 2個 & マルコパスタ パスタソース (カルボナーラ) 140g 3個 セット 【メール便】【同梱配送不可】【代引き・後払い決済不可】【沖縄・離島配送不可】 調味商事 よこすか 海軍カレー シーフード カレーソース お試し 辛口 レトルトカレー 送料無料 200g×2食入 1個 買いだめ 備蓄 プチ 贅沢 買い置き 外出自粛 休校 春休み まとめ買い
2020.04.17
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京都駅前ポルタのえびすの唐揚げ弁当です
京都駅前ポルタのえびすで弁当を買いました。唐揚げ、幕の内、豚のしょうが焼きの三種類があります。どれも税込み700円。大盛もできるようです。 注文してから作っているので、暖かい弁当です。待ち時間は５分くらいかと思います。 コロナウイルスでテイクアウトが増えているようですね いつもありがとうございます 鶏の炭火焼 お試し セット A 3袋 宮崎名物 七輪手焼き 鶏の炭火焼き 宮崎かしわや おつまみ 肉 食べ比べ 有限会社平和食品工業 宮崎県 ポスト投函便 1000円 ポッキリ 宮崎特産 おつまみ 鶏の七輪炭火焼き〔50g×3〕 ポスト投函便
2020.04.16
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京都駅のポルタのシジャンでチゲランチです
京都駅のポルタのシジャンでチゲランチです。コロナウイルスの影響で店内はガラガラ。ゆっくり食事ができました。昼時だというのに数組のお客さんしかいません。 ホルモン入りのチゲ鍋で体がホッカホカになりました。 いつもありがとうございます 東商 あったかチゲ鍋うどんセット 約298g×5食【旧商品 565717 からの切り替え】【業務用食品館 冷凍】 モツ煮込みチゲ鍋（調理済）350g×3【送料無料】【青森】
2020.04.15
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京都駅のポルタの凡凡屋で親子丼とぶっかけうどんのランチです。
京都駅のポルタの凡凡屋で親子丼とぶっかけうどんのランチです。 とても庶民的な値段のお店です。 京都駅もコロナウイルスで閉まるお店が多いので、いつまで開いているかわかりませんが、昨日は営業していました。 いつもありがとうございます 【レンチンOK♪温めるだけ】炭焼さんま丼 いわし丼 にしん親子丼 さば辛味噌丼 選べる3食セット サンマ イワシ ニシン サバ ポッキリ 1000円ポッキリ お試し 【P絶対20倍※要エントリー16日1:59まで】国産 鶏もも 小間A 2kg【岩手県産】親子丼やオムライスに 鶏もも/冷凍A
2020.04.14
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京都駅のポルタのすえひろのローストビーフです
京都駅のポルタのすえひろのローストビーフです。 外食出来ないとなると家で美味しいものを食べたいですね。近江すえひろのローストビーフは結構おいしかったです。 美味しいワインと一緒に食べたいですね。 いつもありがとうございます 近江牛ローストビーフ 300gブロック
2020.04.13
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京都駅のポルタの萬重で湯葉丼ランチしました
京都駅のポルタの萬重で湯葉丼ランチしました。京都の料亭なのに千円台でランチできます。京料理が楽しめるお店です。 勿論おいしかったですよ。 いつもありがとうございます 【京料理】 季節のお弁当（二段重ね）お弁当 お取り寄せ 行楽弁当 旬 素材 老舗 ちりめん山椒 ・塩昆布・小鮎昆布巻（信玄カゴ入り） 佃煮セット お歳暮 京料理 京都
2020.04.12
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京都駅のポルタの町やでモダン焼きランチしました
京都駅のポルタの町やでモダン焼きランチしました。 関西人は普通ですが、炭水化物をおかずにすることを不思議に思う人もいるようです。 美味しければ何でも良いと思うのですが いつもありがとうございます 糖質1枚分1.4g 低糖質 糖質オフのお好み焼きミックス300g 糖質制限ダイエットの方にオススメのお好み焼き粉【お好み焼粉 たこ焼き 糖質制限食 炭水化物ダイエット ダイエット食品 糖質オフ 糖質カット ダイエットフード 食事 鶴橋風月モダン焼き_（ブタ玉_2枚入）
2020.04.11
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京都駅前のめんいろ、味味香でカレーうどんを食べました。
京都駅でカレーうどんをたべました。めんいろいつでもおやつ。焼きもちが入っていておいしかったです。 もう一軒は、味味香です。こちらはカレーうどんの有名店。どちらもおいしかったです。いつもありがとうございます 讃岐の製麺所が作る、辛すぎないスパイシーなカレーうどん4食(180g×4) 讃岐うどん カレーうどん 本格 専門店 お試し お取り寄せ b級グルメ セット 調味商事 よこすか 海軍カレー シーフード カレーソース お試し 辛口 レトルトカレー 送料無料 200g×2食入 1個 ZIP! 佐野勇斗 太平洋に眠るサファイア 黒カレー伊勢うどんお試し4食入 メール便送料無料 伊勢名物伊勢うどんの太麺にカレールーが絡む 10種のスパイスと和風だしの効いた本格ピリ辛大人味 NP
2020.04.10
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