サラリーマン生活（昭和生まれの昭和育ち）

【 21】 賃料増減請求に関する次の記述のうち、 ​適切​ ​なものの 組合せ はど れか。​
​​ア 賃料増減請求 は、請求権を行使した時ではなく、 客観的に賃料が不相当 と なった時に遡って効力を生ずる。
​​ 不適切：賃料増額請求は、請求権の行使時に効力を生じる

​イ 賃料改定を 協議により行うとする特約 が定められている場合であっても、 賃料増減請求を行うことができる。
​ 適切：当事者間の協議が成立しない限り賃料の増減を許さないとする趣旨のものではない

​​​ウ 借主が 賃料減額請求 を行ったが、協議が調わない場合、減額を正当とする 裁判が確定するまでの間、 借主は減額された賃料を支払 えば足り、 貸主は従 前の賃料を請求することができない 。
​​​ 不適切：裁判確定までは、借主は貸主が請求した額の賃料を支払う

​​エ 賃料改定については、合意が成立しなければ、訴訟によって裁判所の判断 を求めることになるが、原則として、 訴訟提起の前 に 調停を申し立て なけれ ばならない。
​​ 適切：まず調停の申立てをしなければならない
１ ア、イ
２ ア、ウ
​３ イ、エ​
４ ウ、エ

【問 22】 賃料回収及び明渡しに向けた業務に関する次の記述のうち、 ​不適 切​ なものの組合せはどれか。
ア 明渡しを命じる判決が確定すれば、貸主は、強制執行によることなく、居 室内に立ち入り、残置物を処分することができる。
不適切：明け渡し判決があっても、居室に立ち入れない。自力救済禁止。強制執行の手続きが必要。

​​イ 貸主は、契約解除後、借主が任意に明渡すことを承諾している場合、明渡 し期限後の残置物の 所有権の放棄 を内容とする 念書 を取得すれば、借主が退 去した後に残置物があったとしても自らこれを処分することができる。
​​ 適切：自ら残置物の所有権を放棄する意思を示している場合は念書の効力が認められる

​​​ウ 貸主は、借主の 未払賃料 について、 支払を命じる判決 が確定しなければ、 賃料債務の有無及び額が確定しないため、 敷金を充当することができない 。
​​​ 不適切：判決が確定しなくても、敷金は当然に未払賃料に充当される

​​エ 貸主は、賃貸借契約書を公正証書で作成した場合であっても、建物の明渡 しの 強制執行 をするためには、 訴訟を提起して判決を得なければならない 。
​​ 適切：訴えを提起して、判決を得る必要がある

１ ア、イ
​２ ア、ウ​
３ イ、エ
４ ウ、エ

【問 23】 賃貸住宅標準契約書（国土交通省住宅局平成 30 年３月公表）に関 する次の記述のうち、 ​正しい​ ものはどれか。
​１ 賃貸住宅標準契約書では、建物賃貸借の目的を「住居」と「 事務所 」に限 定している。
​ 誤り：建物賃貸借の目的は住居のみとされている

​ ​２ 賃貸住宅標準契約書では、 更新料の支払 に関する定めはない。​
​ 正しい：

​​３ 賃貸住宅標準契約書では、賃料は、 建物の使用対価のみ を指し、 敷地の使 用対価は含まない ものとされている。
​​ 誤り：賃料には、敷地の使用対価も含まれている

​​​​４ 賃貸住宅標準契約書では、 共用部分 にかかる水 道光熱費等の維持管理費用 は、 貸主が負担 するものとされている。​​​​
誤り：共用部分にかかる水道光熱費等の維持管理費用は借主負担

【問 24】 Ａを貸主、Ｂを借主とする建物賃貸借契約においてＢが死亡した 場合に関する次の記述のうち、最も 適切 なものはどれか。ただし、それぞれの 選択肢に記載のない事実及び特約はないものとする。
​​１ Ｂの内縁の妻Ｃは、Ｂとともに 賃貸住宅に居住 してきたが、Ｂの死亡後（Ｂ には相続人が存在するものとする。）、Ａから明渡しを求められた場合、 明渡 しを拒むことができない 。
​​ 不適切：内縁の妻Cは、明け渡しを拒むことができる

​２ Ｂの内縁の妻Ｃは、Ｂとともに賃貸住宅に居住してきたが、Ｂの死亡後（Ｂ には相続人が存在しないものとする。）、Ａから明渡しを求められた場合、 明 渡しを拒むことができない 。
​ ​ 不適切：内縁の妻Cは、明け渡しを拒むことができる

​​​​３ Ａが地方公共団体の場合で、賃貸住宅が 公営住宅 （公営住宅法第２条第２ 号）であるときに、Ｂが死亡しても、その相続人は当然に使用権を 相続によ って承継することにはならない 。
最も適切：事業主体の承認が必要
​​​​
​４ Ｂが死亡し、相続人がいない場合、 賃借権は当然に消滅する 。​
不適切：Ｂが相続人なしで死亡しても、賃借権は当然に消滅しない
→相続財産管理人がその管理を行う

【問 25】 建物賃貸借契約における必要費償還請求権、有益費償還請求権及 び造作買取請求権に関する次の記述のうち、 ​​ 適切 ​​ ​なものの 組合せ はどれか。​
​ア 賃貸物件に係る 必要費償還請求権を排除 する旨の特約は有効である。
​ 適切：必要日の償還請求権を排除することができる

​​イ 借主が賃貸物件の雨漏りを修繕する費用を負担し、貸主に請求したにもか かわらず、貸主が支払わない場合、借主は賃貸借契約終了後も 貸主が支払を するまで建物の明渡しを拒むことができ 、明渡しまでの 賃料相当損害金を負 担 する必要もない。
​​ ​不適切：借主は明け渡しまでの賃料相当損害金を負担しなければならない​

​​ウ 借主が賃貸物件の汲取式トイレを水洗化し、その後賃貸借契約が終了した 場合、 借主は 有益費償還請求権として、水洗化に要した費用と水洗化による 賃貸物件の価値増加額のいずれか一方を選択して、貸主に請求 することがで きる。
​​ 不適切：有益費と価値増加額の選択は、貸主にある

​​エ 借主が賃貸物件に空調設備を設置し、賃貸借契約終了時に造作買取請求権 を行使した場合、 貸主が造作の代金を支払わないとき であっても、 借主は 賃 貸物件の明渡しを拒むことができない。
​​ 適切：賃貸物件の明け渡しを拒むことはできない

１ ア、イ
２ イ、ウ
３ ウ、エ
​４ ア、エ​