マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

管理費削減や大規模修繕工事で最近良く耳にする言葉で「CM方式」があります。

ここからは不勉強ながら、イダケンが理解しているCM方式をお伝えしていきたいと思います。

大規模修繕工事を例にとって説明します。

大規模修繕工事の発注方式は従来二つに大別されていました。

ア。設計施工分離発注

設計は一級建築士等、施工は施工業者に分離発注する方式。

施工会社が行う工事監理とは別に、施主の代理人として一級建築士が工事の品質管理を行うことが多い。

イ.設計施工一括発注（責任施工方式）

設計から施工まで施工業者に一括して発注する方式

管理会社が元請けとなる方式は、設計施工一括発注の一つです。

新たな選択肢として注目！？されているのがCM方式です。

技術的な中立性を保ちつつ発注者の側に立って、

施工業者、設計社とは別にCMRが発注者側に立って、工事コストの削減、工事品質の確保を目指します。

CMRがどのような業務を行うかと言うと・・・

１．設計段階：設計候補者の評価、設計の検討支援、設計ＶＥ、等

１における管理組合のメリットは、設計の第三者評価が受けられる、管理組合要望の取りいれが容易になる、セカンドオピニオン的な指摘により選択肢が広がる、設計段階のコスト削減が可能になる等です。

２、発注段階：発注区分・発注方式の提案、施工業者の公募・評価、工事価格算出の支援、契約書類の作成・アドバイス、等

２における管理組合のメリットは、コスト構成の透明化が図れることです。とくに管理会社元請け方式はコストに対する不透明が不満の原因になっており、これを解消できます。

３．施工段階：施工業者間の調整、工程計画の作成及び工程管理、施工業者が行う施工図のチェック、施工業者が行う品質管理のチェック、コスト管理、管理組合に対する工事経過報告、文書管理、等

３における管理組合のメリットは、工事品質の確保、安かろう悪かろうのリスクの回避です。

設計者と管理組合とでは知識差があります。技術的な中立性を持ち発注者側の味方にたつCMRの存在は心強いものです。

CMRは上記１～３全ての業務を受託する場合もあれば、一部を受託するケースもあります。

日本におけるCM方式は二つあります。

「ピュアCM」

日本式では設計者とCMRが同一になる場合が多いようです。設計事務所が提唱する大規模修繕工事コンサルタントは、CMと名をつけなくても「CMピュア」に近似しているように感じます。

「アットリスクCM」

ＣＭ方式は一括発注方式と比べると、管理組合が抱えるリスクは大きくなります。 そこでＣＭＲにマネジメント業務に加えて施工に関するリスクを負わせる場合を「アットリスクＣＭ」と呼びます。

日本ではCMRを元請け施工会社が行う場合が多いようです。「アットリスクCM」は大規模修繕工事では元請け施工をしたい管理会社が提唱しています。

マージンと工事発注方式の透明性と言うCM方式の要素を取り入れた設計施工一括発注（責任施工方式）のような気がします。日本では施工例はまだまだ少ないと思います。

最後にCM方式は良いのか？です

ＣＭＲは管理組合の意図する品質、工期、コストを十分に理解し、管理組合の立場に立って、設計者、施工者をコントロールする必要が生じる場合があります。その際には、ＣＭＲは、原則として、設計業者、施工業者から独立的な立場にあることが求められます。

CMRは、設計者と施工者と分離した存在であることが重要なのではないでしょうか？

原則論から考えると日本式CMはいろいろなデメリットが発生しそうです。

大規模修繕におけるCM方式では、マンション管理士が活躍の場がありそうです。大規模修繕工事の業者選定補助業務を行うマンション管理士はCMRの上記２、発注段階を行っています。設計は設計事務所、施工は施工業者、CMRはマンション管理士・・・そのためには技術的な部分、現場的な経験を十分に習得しなければなりませんけど＾＾；

日本式CM方式における考えられるメリット・デメリット、皆さんの意見をお待ちしています。

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