全1700件 (1700件中 1-50件目)
-
付近に利便施設ができたら資産価値が上がる？？
ブログにお越しいただきありがとうございます。イダケンが理事長を務めるマンションは・・最寄り駅から・JR2駅利用、徒歩10分・地下鉄１駅、徒歩５分と駅地下物件です。道路を挟んで建物の斜め前にコンビニエンスストアがあり、また、近くにクリニック、タクシーのワンメーターで総合病院へ行くことができます。さらに最近、隣の隣にミニスーパーマーケットができました！！築年数はもうすぐ５０年近くなろうとしているので、中古価格は安くなっていますが、１５年くらいは値崩れしていません。マンションの資産価値について、次回ブログで整理していきたいと思います。
2022.12.12
-
積立金の取り崩し 「残金支払いにあたって気を付けること」
ブログにお越し頂きありがとうございます。工事の準備から完了までの７つのステップを解説しています。いよいよ最後のステップである工事代金の支払いです。組合会計から支出する最終決裁の方法は・・・１）支払承認書及び銀行の支払伝票に理事長が理事長印を押す。２）インターネットや電話上の決済システムに理事長が承認操作をする。以上の二つになります。普段管理費のお金を使う収納口座と違って、積立金会計の印鑑は理事長が持っています。理事長はハンコを押すか、電子決済システムに承認操作をし、初めて積立金が相手方に振り込まれることになります。理事長が積立金取り崩しの手続きをする上で、承認の判断基準は以下の通りになります。１）理事長または理事長の代理者（ほかの役員、管理会社、コンサルタント等）が完了検査を行っていること。２）完了報告書が提出されていること。３）契約書が締結されていること。４）追加工事が発生する場合は、追加発注書や覚書が締結されていこと。５）２）に添付で保証書が提出されていること。６）残工事があり、支払いを先に行う場合は、期日を決めて工事を完了させる旨の誓約書面が提出されていること。性善説で十分に確認せずに、支払承認手続きをすることは、後々トラブルがあった際に責任問題に発展することがあります。上記１）から６）の内容を確認することは難しいことではありません。大切な積立金です。慎重に手続きをすることが望まれます。ステップ１：修繕の提案を受ける↓ステップ２：見積を取得する↓ステップ３：理事会で総会上程を決める↓ステップ４：総会で承認を得る↓ステップ５：発注する↓前回・・ステップ６：施工後の検収を行う↓今回・・ステップ７：残金を支払う
2022.12.11
-
積立金の取り崩し 「施工後の検収を行う」
ブログにお越し頂きありがとうございます。工事の準備から完了までの７つのステップを解説しています。今回は６つ目のステップである工事の検収です。総会で工事発注が決まり、発注書や契約書を取り交わした後は、ようやく工事が実施できます。１か月を超えるような工事の場合は、工事が見積通りにできているか、工程通り進んでいるか、問題が生じていないかを中間時に確認する事をお勧めします。工事中に気が付かず、数年後不具合が起きた際に、手抜き工事が発覚する事例はいくらでもあります。施主（発注者）の代表として理事会や修繕委員会で対応することが望ましいですが、時間が取れない、建築に詳しくないから話を聞いてもわからないと、尻込みをしがちです。そんな時は、工事チェックを行ってもらえるコンサルタント（建築士や施工管理技士）をスポットで依頼する方法が考えられます。イダケン事務所では、スポットで工事の立会いを行うことも可能です。工事の長短に係わらず、工事が完了した後は可能であれば工事個所で検査を行い、その後工事完了報告書で工事の検収を行ってください。管理会社から口頭で報告を受けて終わりではいけません。管理会社経由でも構いませんので、工事完了後は、理事会で報告書を回覧をするなどして、必ず成果物を確認する事が大切です・ステップ１：修繕の提案を受ける↓ステップ２：見積を取得する↓ステップ３：理事会で総会上程を決める↓ステップ４：総会で承認を得る↓前回・・ステップ５：発注する↓今回・・ステップ６：施工後の検収を行う↓次回・・ステップ７：残金を支払う
2022.12.07
-
積立金の取り崩し 「口頭発注NG。発注書・契約書は必要」
ブログにお越し頂きありがとうございます。工事の準備から完了までの７つのステップを解説しています。今回はステップの５番目、工事の発注です。総会で工事の実施が決まったら、次は工事発注の手続きです。（総論で発注を決めて業者選定など理事会一任の場合は施工会社選び）管理会社や、お抱えの出入り業者がいると、金額が大きくないと、ついつい口頭ベースでの発注で済ませることも見ますが、信頼関係が深い業者であっても、発注書（請書）、契約書の締結は重要です。一年任期総入れ替えの理事会ならば、総会で発注を決めた理事長は退任してしまいます。前期の理事会は十分に理解したとしても、次期に詳細が伝えられるとは限りません。また、トラブルが発生した際の対応についても、契約書がないと長期化することがあります。大概のマンションでは、基本に忠実で書面による発注を行っていると思いますが、契約を締結するうえで注意することは・・・１）支払い条件を決める。工期が長くなると分割払いになります。可能であれば着手金は少なくし、実績支払いとすることが望ましいと思います。２）保証期間と範囲を決める。発注するまでは安請け合いで、なんでもOKで営業をしかける業者はたくさんあります。でも工事を終え支払いを済ませると、いきなり塩対応になるなんて業者も。。工事後の手厚いフォローは組合の負担を軽くします。３）発注書は一枚の紙で納めることもあります。発注範囲が明確ではないと後々もめる原因になるので、例えば、見積番号〇〇参考等、何の工事を発注したか内訳と紐づける方が良いです。４）着工及び工期を明確にする。これも重要ですね。施工会社の都合でいつまでも終わらないと、組合は困ってしまいます。ステップ１：修繕の提案を受ける↓ステップ２：見積を取得する↓ステップ３：理事会で総会上程を決める↓前回・・ステップ４：総会で承認を得る↓今回・・ステップ５：発注する↓次回・・ステップ６：施工後の検収を行う↓ステップ７：残金を支払う
2022.12.06
-
積立金の取り崩し 「総会で揉めずに承認を得るには」
ブログにお越し頂きありがとうございます。工事の準備から完了までの７つのステップを解説しています。今回はステップの4番目、総会時のポイントです。おさらいになりますが、修繕積立金会計から工事費用をねん出する（取崩す）ためには、規約上総会での承認が必須です。1.議案の出し方単独議案で総会承認を得ることが丁寧なやりかた（総会承認方法１）ですが、単独議案にすることは必須条件（マスト）ではありません。実施の方針と概算は決まっているが発注詳細は決まっていないということは間間あります。この場合は、定期（通常）総会時の事業計画及び収支予算の議案で、工事を実施することと予算枠を確保し、詳細は理事会一任することの総会承認を得ておく（総会承認方法２）というやりかたもありです。臨時総会で、単独議案にする場合は、修正予算の総会承認も合わせて行うようにしてください。2.議案書に記載したほうがよい内容1)修繕が必要な理由⇒いきなり、工事を実施しますの切り口ではなく、理由は簡潔に書いたほうが、納得性が上がります。2)予算または発注金額⇒総会承認の積立金予算を超過すると、改めて総会決議が必要となるために、見積金額に10％程度の予備費を加えて提案することがオススメです。3)発注業者と選定理由⇒相見積りの比較表と、最終的に提案する業者を選んだ理由を記載し透明性を確保します。もし、決まっていなければ理事会一任と記載。その際に複数社から見積もりを取得してとか業者選定の方法を記載するとベターです。4)工事範囲⇒添付の見積をみてくださいだとわかりにくいので、簡潔にまとめて記載しましょう。5)積立金会計から取り崩すこと3.高額な工事や意見が割れそうな工事を実施するときいきなり総会で賛否を取るのではなく、事前にアンケートや意見交換会を実施した上で、総会にて合意形成を得るほうが、皆さんの理解が深まり、あまり揉めずに承認を得ることができます！ステップ１：修繕の提案を受ける↓ステップ２：見積を取得する↓前回・・ステップ３：理事会で総会上程を決める↓今回····ステップ４：総会で承認を得る↓次回 ステップ５：発注する↓ステップ６：施工後の検収を行う↓ステップ７：残金を支払う
2022.12.05
-
積立金の取り崩し 「理事会で総会上程を決める」
ブログにお越し頂きありがとうございます。工事の準備から完了までの７つのステップを解説しています。今回はステップの三つ目、理事会での合意形成です。見積を取得した後は、理事会で承認を得ることになります。ここで重要なことは修繕積立金会計から工事費用をねん出するためには、規約上総会での承認が必須だということです。総会上程するためには、事前に理事会決議が必要になります。単独議案で総会承認を得ることが丁寧なやりかた（総会承認方法１）なのでしょうが、実施の方針と概算は決まっているが発注詳細は決まっていないということも考えられます。年に何度も総会を開催することは難しい組合もありますので、この場合は、定期（通常）総会時の事業計画及び収支予算の議案で、工事を実施することと予算枠を確保し、詳細は理事会一任することの総会承認を得ておく（総会承認方法２）というやりかたもあります。ステップ１：修繕の提案を受ける↓前回・・ステップ２：見積を取得する↓次回・・ステップ３：理事会で総会上程を決める↓ステップ４：総会で承認を得る↓ステップ５：発注する↓ステップ６：施工後の検収を行う↓ステップ７：残金を支払う
2022.12.04
-
積立金の取り崩し 「見積は取り方によって金額が変わってくる」
ブログにお越し頂きありがとうございます。工事の準備から完了までの７つのステップを解説しています。修繕の提案を受けた後に見積を取得することになります。見積を取得する方法としては・・・１．管理会社が自社名で見積を出す。２．管理会社の協力会社一社で見積を出す。３．管理会社が複数社の見積を出す。４．組合で相見積を取得する。以上が考えられます。１．２は一社しか見積を取らないので、価格の妥当性が判断できません。競争が働かないので、言い値のため割高になる可能性が高いです。３は管理会社性善説で考えると、競争が働き、組合員にも相見積を取ったんだと説明がつくのですが、管理会社や協力会社に発注を導くための出来レース（管理会社や特定の協力会社に発注させるために相見積先に指示し高い見積を出させる）が起きると、相見積は形だけで、１.２と同じく割高になる可能性があります。理想は管理会社や協力会社の見積をもらった上で、組合で相見積を取得することが一番です。価格の妥当性が判断でき、競争を働き安価な発注が期待できます。イダケン事務所では組合の要望に応えて、管理会社や協力会社等とは別に頼物件で安価な実績がある業者を斡旋することが可能です。管理会社の提案、組合独自取得の提案、イダケン事務所斡旋の提案を比較して、競争を働かせて支出を抑えるようにしましょう！！前回・・ステップ１：修繕の提案を受ける↓今回・・ステップ２：見積を取得する↓次回・・ステップ３：理事会で総会上程を決める↓ステップ４：総会で承認を得る↓ステップ５：発注する↓ステップ６：施工後の検収を行う↓ステップ７：残金を支払う
2022.12.02
-
積立金の取り崩し 「提案された修繕は必ずしなくてはならない？」
ブログにお越し頂きありがとうございます。2022年もラスト１か月、１２月となりました。冬休みまでラストスパート！頑張りましょう。工事の準備から完了までの７つのステップ、工事はまず修繕の提案を受けることから始めります。誰から修繕の提案を受けるのか・・・１）居住者から壊れたから直してくれと管理会社や組合に連絡が入る。２）理事会で役員から修繕実施の発議がある。３）管理会社や保守会社から提案を受ける。大きくこの３パターンではないかと思います。修繕の提案にあたっては「事後保全」・・壊れた、異常の兆候があるから直しましょう「予防保全」・・そろそろ寿命や耐用年数が来たから壊れる前に直しましょうの二つの考え方があります。優先順位を考えると前者の「事後保全」が優先されます。提案の発信が「居住者」「役員」のパターンのほとんどは事後保全となると思います。一方で、管理会社や保守会社からの提案は、事後保全と予防保全がミックスであることが多いです。積立金には限りがあります。優先順位の考え方は非常に重要です。先延ばししても問題なさそうであれば、延命し持たせるという節約方法も考えられます。予防保全ベースの提案は「安全率」も多分に含まれています。今やらなければいけない修繕と、経過観察をする修繕（様子をする）をしっかり見極める必要があります。管理会社や保守会社は、修繕の発注が増えると、企業として売り上げが増えるために、予防保全であろうと、事後保全であろうと、積極的に修繕発注を組合へ促すために、管理会社の意見はフィルターがかかっている場合もあります。客観的に判断基準を提供してくれる第三者専門家に相談し、修繕実施時期に適切なアドバイスがもらえると、リスクなく修繕コスト削減が実現します。今回・・ステップ１：修繕の提案を受ける↓次回・・ステップ２：見積を取得する↓ステップ３：理事会で総会上程を決める↓ステップ４：総会で承認を得る↓ステップ５：発注する↓ステップ６：施工後の検収を行う↓ステップ７：残金を支払う
2022.12.01
-
積立金の取り崩し 「準備から完了までの７つの流れ」
ブログにお越し頂きありがとうございます。本日２０２２年１１月最後の日。今年もあと一月残すのみですね！年内にするべきことは終わらせて、良い一年がスタートできるようにしたいものです。積立金を取り崩しをするには総会決議が必要です。準備から工事完了までのステップとして以下の７つの手順を踏みます。ステップ１：修繕の提案を受ける↓ステップ２：見積を取得する↓ステップ３：理事会で総会上程を決める↓ステップ４：総会で承認を得る↓ステップ５：発注する↓ステップ６：施工後の検収を行う↓ステップ７：残金を支払う次回以降のブログでは、それぞれの注意点を解説していこうと思います！！
2022.11.30
-
Web理事会の声が聞こえにくい、対策はあるのか？
ブログにお越しいただきありがとうございます。新型コロナがにぎわい始めてから、マンションの会合はWeb会議を利用する機会が多くなっています。出席者が遠方にいても、会議に参加できるこのシステムはとても便利です！！特に、投資型マンション（賃貸向け分譲）やリゾートマンション等の、区分所有者の多くがマンション外に居住している場合は、とても有益です。イダケン事務所も３割程度がWeb会議や会議＋Web会議併用で組合会合に参加しています。会場との併用会議の際、Web会議の環境について苦情を受けることができます。原因と対策は以下の通りです。１．マイク側の原因で聞き取り難いノートパソコン附属のマイクでは、パソコンを操作している本人の声が限界のため・・専用のスピーカーマイクを使うことになるかと思いますが、マスクや遮蔽版があるなか、反響のする会場では、どうしてもこもった声で聞き取りにくいようです。専用のワイヤレスマイクを使い、発言者にマイクで話してもらうようにすると大幅に改善します。ワイヤレスマイクUSB ALVOXCON ハンド型マイク UHF コンデンサーマイク無線 コンパクト ハンドヘルドマイク ZOOM パソコン/スピーカー/iPhone/Androidフォン対応 録音録画 拡音 モニタリング 軽量 日２．話す人の画像がパソコンの前方しか映らず、会議の雰囲気がわからないパソコンのカメラでは画角が狭いため、操作する本人や、カメラの狭い範囲でしか見えず、会議の雰囲気がわかりにくいという状況が発生します。３６０度カメラを使えば、会議室全景が見えるようになります。まだ、商品ラインナップが少なく、割高感はありますが、Web会議を常態的に利用するのであれば、購入を検討しても良いかもしれませんね！会議用webカメラ ウェブカメラ 360度カメラ 会議 Coolpo AI Huddle HD1080P 360°広角 カメラ・マイク・スピーカー付き 画面設定・調節・カスタマイズ.・ブロック 自動フォーカス 半径4.6m範囲内集音 USB３．スピーカーの原因で聞き取りにくい会場ではスピーカーマイクを使用し、大きな音量で会議をしますが、家から参加している方はそういうわけにはいきません。ノートパソコンやテレビの付属のスピーカーは音声が聞き取りにくい場合があります。ヘッドフォン（１００円で買えるようなものではなく、ある程度しっかりしたものが良い）やＰＣ用のスピーカーにつなげると、音声がかなり改善されますよ！因みにイダケンは自宅からＷｅｂ会議に参加する際には、真空管のオーディオアンプにつなげてスピーカーで聞くようにしています。
2022.11.29
-
積立金の取り崩し 「正しい手続き、間違った手続き」
ブログにお越しいただきありがとうございます。標準管理規約に準拠した日本にあるほとんどのマンションは修繕積立金の取り崩しは総会承認が必要としています。・事業計画や収支予算の議案で包括的に予算執行の承認をえるパターン（詳細検討や執行は理事会一任）・個別議案として独立した議案で上程するパターン（詳細検討は個別議案で承認を得て、執行は理事会一任）二つのやりかたがありますが、どちらも有効です。後者の方が透明性があるので理想的ではありますが、前者のパターンでも、上限予算や目的を記載していれば法的には何ら問題はありません。イダケン事務所では、数多くの管理組合から相談を受けますが、法的にアウトだと思うことをやっているケースもあります。・NG１：総会の承認を得ないで積立金を取り崩す（現行標準管理規約に倣ったマンションは、緊急時の特例有）・NG2：総会で承認を得た予算を上回る支出をする。管理費は電気量や水道料等が予算を上回ることが間々見られますが、決算で承認を得れば大きな問題が生じませんが、積立金は「取り崩しを総会承認義務」としていることから、予算計上していない、予算超過している双方とも取り崩しの手続きとしてはＮＧです。理事会の運営する上で正しい手続きを理解しましょう！！
2022.11.28
-
管理会社の大規模修繕コンセプト
ブログにお越しいただき有難うございます！！マンション管理新聞2022.11.15号に 管理会社の大規模修繕工事関係の広告特集が付いていました。中堅から大手管理会社が広告を出していましたので、そのコンセプトをご紹介します。１．実績・経験アピールタイプこのアピールはオーソドックスな方法ですね！！・ハイネス管理 「長年の経験で培った信頼の大規模修繕コンサルタント」 元請けではなくコンサルタント（設計・監理）方式での提案なのでしょうね。・日本ハウズイン 「マンションの管理会社だからできる修繕があります」 説明文章は極めて簡潔に、最大手の一角としての強みとして管理戸数を入れた宣伝をしています。・東京建物アメニティサポート 「確かな経験と技術力でお客様とサポートします」 ブリリアのこだわりは強調してアピールしています。２．メッセージタイプ割とシンプルなメッセージが目立ちました。・伏見管理サービス 「大規模修繕工事で安心な住環境さらに快適な住環境へ」 ゆるキャラ的なものをイラストに入れて宣伝しています。・JS 「マンションの価値を未来へつなげたい」 説明文章にはしっかり管理の歴史が刻まれています。・浪速管理 「確かな尺度で明日を見つめる」 元請けもコンサルタント（設計・監理）も両方するようです。尺度はどこにあるのでしょうか？・エムエムエスマンションマネージメント 「100年以上維持していくために今やるべきこと」 上から読んでも下から読んでもMMSMMとMがとても多い・・100年以上どのように維持していきたいか管理会社の考え方は興味あります。３．コストタイプ長期的にコストパフォーマンスが高い工事を実現します的な感じでしょうか？・野村不動産パートナーズ 「リ・プレミアム デュオ」 外国語で書かれていて、説明文章なしに何かわかりません。説明文章にはライフサイクルコスト・長期保証が書かれています。・東急コミュニティー 「マンションの「これまで」を知り、「いま」を見極め、「これから」を一緒に 知る。診る。見通す。どんなシナリオが提案されるのでしょうか？・伊藤忠アーバンコミュニティ 「ヴィア・ルネサンス」 山田ルイ53世が頭に浮かびました・・・コストタイプは外国語を好まれるのでしょうか？修繕周期を15年から最長18年に延伸へ。明確にコンセプトを記載しています。４．うちに任せろタイプ直球勝負です。・日本住宅管理 「改修提案はすべてお任せください」 日本管財グループ。自信に満ち溢れていますね！！・ナイスコミュニティー 「任せられる安心。信頼される責任」 建物の特徴を知り尽くした管理会社だから・・・財布ももちろん知っています！！・大和ライフネクスト 「マンションの総合コンサルタントとして全力でサポートします」 長期修繕計画をベースにした改修提案は、ちょっと違うかなとイダケンは思います。あくまでも計画は目安で、診断等で判断してくださいって国交省も言っています。・近鉄住宅管理 「あらゆるニーズにお応えします」 元請・設計監理といろいろな方式が提案できるようです。
2022.11.27
-
築５０年、歴史あるマンション
ブログにお越しいただき有難うございます。本日顧問契約を締結している管理組合の通常総会に出席しました。５１期なので、築５０年を超えていることになります。区分所有者の高齢化は進んでいますが、役員は持ち回り（推薦制）で、新しい区分所有者を中心に選出されるため、理事会のメンバーは築年数が浅いマンションと、それほど年齢層は変わりません。理事会は月１回開催されますが、築年数が古いため、修繕の案件が多いのが特徴です。修繕の実施については、管理会社提案を受け身で決済することはなく、そもそも実施するか否かをまず慎重に検討し、実施するのであれば、発注する中身（仕様）を吟味し、相見積もりを取得して発注するため、無駄や過剰な工事が行われることはありません。
2022.06.25
-
ランプが交換できないLED照明があること知っています？
ブログにお越しいただき有難うございます。LED照明が、安価になっており、交換しているマンションも多いのではないでしょうか？照明のLED化は主に三つの方法で行います。１）既存の照明器具を利用してLEDのランプに交換する。２）既存の照明器具を利用して改良（バイパス）工事を行いLEDのランプ対応にする。３）照明器具を交換する。１）及び２）は問題はないのですが、３）のLEDの照明器具交換を採用する場合、気を付けなくてはならないことがあります。ランプが交換できる照明器具と、できない照明器具があるということです。照明メーカーの耐用年数は１０年としており、LEDランプがちょうどこのタイミングで寿命を迎えるという説明をするのですが、実態は異なります。イダケンの経験上・・・屋外の照明器具で３０年以上屋内の照明器具で４０年以上もっちゃいます。ランプが交換できない照明器具を付けた場合、おおむね１０年ごとに照明器具を交換することになります。通常長期修繕計画では、こんな短いサイクルで照明器具交換を見込まないので、ランプが交換できないLED照明器具を交換した場合、組合の負担が増えることも考えられます。LED化照明器具に交換する場合は、ランプが交換できるか否かを確認することは大切です。ランプが交換できるタイプの見積が高くても、長い目で見ると、ランプが交換できないタイプを１０年ごとに交換するよりも、修繕コストが割安になる可能性は十分あります。
2022.06.21
-
EV化インフラ整備の対応がなかなか進まない。
ブログにお越し頂き有難うございます。政府は、2035年まですべての自動車をEV化する目標を掲げています。分譲マンションでも、この話題は出てきますが、2022年6月現在は、まだまだ積極的に取り組んでいる管理組合は少ないような気がします。EV化のインフラ整備がマンションで進まない原因はなんでしょう？１．関心はあるもの、インフラ整備の知識がなく、どう進めてよいかわからない。２．整備するためには高額な工事費が必要となり、長期修繕計画ではEV化整備の費用を見込んでいないため、工事費をねん出することが難しい⇒必要な充電インフラの整備を進めるため、補助金制度を設けています。補助金の窓口となる「一般社団法人次世代自動車振興センター」では、マンション用にこんなわかりやすい資料も作成しています。３．機械式駐車場のため、平置き駐車場のように充電設備を設けることができないと思っている。⇒機械式駐車場でも充電設備設置を提案している業者があります。４．充電設備を設置するためには、高圧受電設備を導入しないといけないと指摘された。⇒急速充電器を多く設置すると、大きな電力が必要のため、高圧受電設備の新たな設置や、既存設備の変更が必要な場合があります。こちらも補助金が設けられる予定です。５．駐車場利用者が少数派で、駐車設備に工事費を要する総会決議（合意形成）が取れない。⇒駐車設置台数が少ないマンションでは、この問題が起こりそうですね。６．私が一番の問題はここだと思うのは・・・管理会社お任せ型のマンションが多い中、フロントマン（物件担当者）が多忙で、組合から打診がないと、積極的な提案をしていない。⇒イダケンのブログでも、この問題は何度か取り上げていますが、マンション管理業界は、いまだに、掛け持ちが多く、仕事が回っていないフロントマンがたくさんいます。管理会社としてノウハウや提案するスキルがあったとしても、提案することによりフロントマンは余計な仕事を増やすので、組合から積極的な相談がない限り、「まだまだ、他物件も様子見です」で済ませ、積極的なアプローチをしません。イダケンはこの仕事を始める前までは、管理会社に10年勤めフロントマンの苦労はよくわかります。一方で、管理会社お任せ型のマンションが、いまだ大多数を占める分譲マンションでは、フロントマンのアプローチがインフラ整備を進める鍵を握っているのは事実です。
2022.06.19
-
大手建設会社・有名設計事務所でもこんなもんか・・(*´Д｀)
ブログにお越しいただき有難うございます。イダケンはマンション管理士という国家資格を持っています。一般的なマンション管理士事務所は、技術的な部分はおまけ的な部分が多いのですが、イダケン事務所の自慢できるところは、技術的なことにも秀でたノウハウを持っていることです！！修繕を行う際は、まずはするどい視点で建物調査を行い、適切な診断を行います。瑕疵（不具合）を見つけた場合は、クライアントの意向を確認してのことですが、建物を作った売主、ゼネコン、設計事務所が、どんなにメジャー級でも、妥協無にクライアントを守るために、徹底的に交渉を行います。瑕疵（不具合）を解決するために時には訴訟に協力することもありますし、建替えという落としどころを見つけた事例もあります。今やっているプロジェクト（仕事）のお話です。建物の２年アフター保証を前にした第三者専門家劣化調査をイダケン事務所が実施しています。１週間近く複数の一級建築有資格者が建物・設備の隅々を確認。兎に角、不具合（瑕疵）箇所がでるわ・でるわ・・・・まだ建って２年目ですよ。この建物はタワーマンションも結構立てている誰しもが名前は聞いたことがある準大手ゼネコンが施工会社。設計・監理は、空港や大型スタジアムを筆頭に、有名どころの公共施設も手広くあつかっている、これも準大手の設計事務所です。ゼネコンからは、所長（現場代理人）を筆頭に複数の社員が現場にはりつき、設計事務所からも３名常駐して監理を行ったとのこと。・図面と実際の施工が異なるところが多数。何をもとにこの建物は建てられたのでしょう？・施工も、あきらかに法的な問題をクリアしていない。図面と違っても、法的にクリアしていれば問題ないと平気で設計事務所は主張。車に例えると、車検が通るからと言って、ベンツではなく軽自動車であっても走れば良いってことなんですかね・・建築物は、車と比べて動くお金がはるかに高額です。しかも、有名どころのゼネコン、設計事務所にお願いして、こんな状況です。イダケンは、営業をするときに、ちっさい事務所で実績が少ないからノウハウ少ないから頼りにならないよねって、建設関係の方に言われることがありますが、そんなこと全然違うと思い、意に介しません。精鋭ぞろいのイダケン事務所は、これからも大切な資産価値である建物をクライアントのために守り続けます！！
2022.06.07
-
４K・８K放送対応はどうしています？？
ブログにお越しいただき有難うございます。新しいマンションでは最初から対応済みですが、４K・８K放送への対応でお悩みのマンションは多いのではないでしょうか？イダケンが理事長を務める、もうすぐ築５０年になりそうなマンションは、そもそもの設備が地上波アナログVHF派時代が基本スペックです。各戸への配線（同軸ケーブル）も５C2Vという、現在の地上波デジタル放送が対応しているUHF派には全く向かない材料が使われています。築２０年くらいのマンションでも、BS、CS多チャンネル放送に対応はしているものの、当時はハイビジョンが受信できれ程度の設備で、当然４K/８K対応を想定しているものではありません。技術は日進月歩。４Kテレビが安価になっているこの時代。せっかくなら、居住者が美しいテレビの映像を楽しみたいと思うのは自然な流れだと思います。４K・８K放送対応については、共同住宅においては大きく四つの選択肢があると思います。・アンテナ設備を改良して電波で受信する方法・ケーブルテレビ会社の契約（受益者負担、個別加入）によって、有線方式で受信する方法・スカパーサービスによって、有線方式で受信する方法・管理組合で対応せずに、インターネットを通じた「ひかりテレビ」等のサービスを利用して各戸の判断で受信する方法です。それぞれ、イニシャルコスト（導入工事費）とランニングコスト（サービスの維持費）が異なり、どの方式が相応しいかメリット・デメリットを検証して自分のマンションにとって何が最良なのかを選択することが望まれます。管理会社のフロントマンは、事務的能力や人当たりがよくても、技術的なことは苦手と言う人も多いのではないでしょうか？その結果、複数の選択肢をリサーチせずに、会社推奨やたまたま提案してきたサービス業者の一案だけを提案して、組合に「YES/NO」を求めることが起きてしまいます。こんなケースでも、しっかり様々な選択肢を分析し、組合に最良だと思われる判断を提供できるのは、イダケンの役目だと思います。
2022.06.07
-
戸数が少ないマンションこそ会計の健全化は重要課題です
ブログにお越しいただき有難うございます。イダケン事務所では、10戸未満の戸数が極端に少ないマンションからも、お仕事の依頼を複数頂きます。因みに今までで最も少なかった戸数は6戸です。戸数が少ないマンションは管理費に余裕がないので、コンサルタントに仕事を依頼するのは難しいのでわ？と疑問に感じる方もいるかと思いますが、戸数が少なく、管理組合の力だけではコスト圧縮が難しい！だからこそ、イダケンがこれまでのノウハウを生かすことで、会計の健全化が実現できるのです。はじめに長期修繕計画を見直し、修繕積立金会計を健全化します。管理会社提案の資金計画だと、修繕積立金を２・5倍に値上げする必要があると提案を受けました。イダケンマジックで、長期修繕計画見直し案を作成。ギリギリではありますが、物価の上昇等の要素を抜きにすれば、今後30年間累計で収支の赤字が生じない資金計画を作成することができました。現在進めているのは、管理委託費の圧縮です。契約でオーバースペックの仕様を削り、競争原理を働かせて、節減を実現するわけなのですが、相見積を取る業者を見つけるのが一苦労。イダケンはこれまで複数の小規模マンションの経験があるので、5社以上は競合先を見つけることができますが、組合さんがインターネットの情報だけで、見積もりを受けてくれる業者を探すことは骨が折れる作業になるかと思います。築年数が経過し、組合員の高齢化が進むマンションにおいては、コスト意識をしっかり持つことは、スラム化を防ぎ、住環境を良くしていくことにつながります。
2022.06.06
-
管理費・積立金を高くしない、「攻め」のコスト意識
ブログにお越しいただき有難うございます。本日午前中は、顧問契約してそろそろ１０年近く経つ団地の常設修繕委員会に出席しました。この団地は、コストについて「攻める」意識を持っています。管理会社や設計事務所の提案を鵜呑みにして、管理費・積立金を設定している「受け」のマンションとは違います。５年ごとに見直しを図っている長期修繕計画も、ローコスト管理を実現するイダケンマジックで資金計画をベースにしているのですが、前回・今回と、タスクチームである修繕委員会で２年近く検討を重ねて、修繕の方針を決めます。「攻め」の意識は、管理費・積立金・駐車場徴収額に如実に反映されます。団地としては約２００戸と、そんなに大きくありません。築年数は３０年を超えて、建物本体だけではなく、設備も老朽化が進行しています。・管理費は月額約９０００円。（㎡あたり約１００円）・積立金も月額約１２０００円（㎡あたり約１４０円）・駐車料は１台２０００－３０００円と７０㎡の専有部分の部屋だと、駐車料を含めても一月２００００円程度に抑えられています。ケチケチで、最低限の工事しかやらないわけではありません。一昨年は、サッシをペアサッシのグレードのよいものに全窓交換。これと併せて玄関扉も交換。居住性を向上させるためのグレードアップも行います。大規模修繕もおおむね１２年周期で実施しています。１戸当たりのコストを上げないように、真剣に議論し、良い着地点を見出しています。コスト圧縮する手法を見つけるためには、コンサルタントを積極的に採用して助言を求めます。修繕委員会は、大規模修繕時だけにスポットで結成するのではなく、常設化し、日常の修繕コストも常に節約に努め、長期修繕計画と実態の工事の比較も定期的に実施しています。管理コストの最適化は、管理会社や大規模修繕専門の設計事務所にお任せでは実現が難しいと思います。ローコスト化の手法を積極的に提案する専門家の提案＝イダケンマジック＋管理組合の攻めの意識を合わせて達成が可能です。
2022.06.05
-
配管の改修、更生と更新どちらがお勧め？
ブログにお越しいただき有難うございます。築３０年を超えると、給排水管の劣化が進み、これを放置すると漏水のが原因になります。部分的に補修は可能ですが、同じ年数が経過しているわけですから、漏水した配管以外の個所も劣化が進んでいると考えた方がよいでしょう。配管の改修方法は、今ある配管を延命して使用する「更生工法」、配管を交換する「更新工法」大きく二つに分類されます。コストの面からみると・・更生工法のお安くできます。耐久性を考えると・・更新工法の方が、更生工事の倍以上持ちます。お部屋の使用制限は・・更新工法の方が、若干長くなります。配管は隠蔽されているので、施工性の問題で、更生工法でないと、現実的に改修が難しいケースもあります。一方で、更生工法は、既に腐食が進んで、管の肉厚が薄かったり、穴が開いていたりすると施工ができない場合があります。メリット・デメリットをしっかり説明して、組合に判断してもらいますが、マンションによって選択肢は当然変わってきます。劣化調査を行った後、このようなわかりやすい比較表をつくり、理事会で検討を進めます。一回の工事は更生工事の方がお安くなりますが、５０年のサイクルで考えると・・更生工事 ３０００万円×２回（２５年周期）更新工事 ４５００万円（５０年周期）と更新工事の方がお安くなります。長い目で見た時に、どちらの工法がお得なのかを考えることも必要です。築４０年近いマンションで、配管の外部腐食が発生し、漏水しました。ここは更新工法による改修を選択しました。最後に、配管の改修を進める上でのポイントです。１．相見積を取らないと競争原理が働かず、割高になります。管理会社お任せで発注しないことです。２．相見積の取得を管理会社任せにしない。管理会社の関係性が深い業者に見積金額を操作し（出来レースになる）、割高になります。３．様々な工法があります。複数の工法についてメリット・デメリットを比較します。４．工事会社以外の第三者専門家（コンサルタント会社）に劣化調査を依頼し、客観的な診断を行います。５．最低でも三社以上の業者に相見積を依頼します。
2022.06.04
-
小修繕でもシッカリとコスト管理
イダケンにブログにお越しいただき有難うございます。建物外周に足場を架けた大規模修繕工事はおおむね10－15年周期で行います。この周期が長くなると、資金計画が有利になり、組合員の負担を少なからず圧縮することが可能です。周期を長くするために、大規模修繕の中間期（大規模修繕の屋上以外の保証が切れた後の大規模修繕から６－７年後が理想）に、不具合個所が少ないうちに手直しして延命措置をすることが考えられます。中間期工事をすることで・大規模修繕の周期を長くできる。・次回大規模修繕では不具合個所が少なく、低予算で修繕を済ますことできる。こんなメリットがあります。先月築約20年、約120戸のマンションで、中間期工事（鉄部塗装と防水の一部補修）を実施しました。当初管理会社の提示予算は約650万円でした。組合の依頼によりイダケン・マジックによる見直しを行いました。・工事範囲・仕様の見直し 約650万円⇒約350万円・相見積による競争原理導入 約350万円⇒約200万円総会で予算承認した金額（管理会社提示額）の3分の1で工事を実施することができました。工事範囲・仕様については、専門委員会が現地を確認し、イダケンのアドバイスをもとに絞り込み、相見積の業者も組合からも何社から推薦し、5社から見積もりを取得しました。発注する業者は、組合にとって初めての業者でしたが、工事監理を外注することにより、クオリティーを確保した工事が実現できました。大規模修繕や、給排水管改修等の高額工事時には修繕委員会を結成し、コスト圧縮に尽力しますが、それ以外の時期は、大規模修繕等以外は管理会社お任せで工事を進めるマンションが多いような気がします。塵も積もれば山となるで、普段からコスト管理をしっかりする意識づけが大切です。
2022.06.03
-
長期修繕計画見直しで将来のコストを大幅ダウン！！
ブログにお越しいただきありがとうございます。先日、15戸の築40年近いマンションで長期修繕計画の見直しの依頼を受けました。管理会社の提案では・・・長期修繕計画上、支出が30年累計で1億3500万円と、現行の積立金のままでは30年累計で赤字が約4500万円近く発生します。まずは130％積立金をアップして、1000万円借り入れして近々の大規模修繕を乗り切りましょう！というものです。しかも130％に値上げしたとしても、30年累計で赤字が約2500万円近く発生します。築40年近いので、組合員の高齢化が進んでいます。資金不足が慢性的に発生すると、積立金のさらなる値上げや、臨時徴収なんかで資金を調達せざるを得なくなります。資金調達の合意形成がなかなか取れない中、修繕の適切なタイミングを逃がしたり、しなければいけない修繕ができなかったりと、建物のスラム化が起きます。イダケンマジックで見直しすると・・・30年累計支出 管理会社：約1億3500万円⇒イダケン：約7000万円30年累計収支 管理会社：約マイナス4500万円⇒イダケン：プラス約2500万円修繕計画を見直すことにより6000万円の圧縮（1戸当たり400万円）が図れることができました。その結果、30年間で値上げする必要はないという資金計画が出来上がりました。マジックといってもこれまで培ったノウハウを生かして、・オーバースペックな提案を一般的な工事の考え方に補正する。・修繕周期をなるべく伸ばす。・計画上のコストを実勢価格に近付ける。こんなことをしただけです。現在、建築・設備のコストがどんどん高くなっています。シミュレーションの数字ではできなくなる可能性もあります。早いうちからコスト節減の努力をしないと、スラム化の原因になりますよ！！
2022.06.02
-
月次報告の郵送はいらないかなー
ブログにお越しいただき有難うございます。法律では国土交通省の登録を受けて、基幹事務を受託している管理会社は法律上、毎月会計報告を理事長に発行しなければなりません。イダケンが理事長を務めるマンションも、当然イダケンのところに、毎月管理会社から厚い報告書が郵送で送られてきます。理事長を務めるマンションは、役員の成り手不足があり、イダケンが長年理事長を務めなくてはならない状況に陥っています。月次報告書は正直、溜まっていくとスペースをとって、邪魔に感じます。毎月、理事会が開催され、そこにも同じ資料が添付されるため、郵送じゃなく、理事会の資料だけでいいじゃんというのが本音です。郵送代ももったいないし、結局捨てることになり環境にやさしくないわけですから・・・大手の管理会社は、電子的発行に切り替えていますが、中小の管理会社は、まだまだハードコピー（紙）による発行が多いのではないでしょうか？早く、電子化されるか、理事会の資料に一本化して欲しいです・・
2022.05.30
-
理事会運営をより良くするための工夫（１）（資料の事前配付）
ブログにお越しいただき有難うございます。理事会議案書って、いつ展開していますか？イダケンがマンション管理士になりたての頃は、理事会の議案書を作らず、口頭で進行をすすめる、いい加減な管理会社も間々見られましたが、最近は、簡単でも議案書は作成され、それに基づいて会議が進行していきます。この議案書や、議案書の詳細を説明する資料がいつ展開されるかが、会議当日の議論の濃さを左右する重要なカギを握っています。会議の１－２週間前には、規約の期限に基づき招集通知が管理会社から発送され、簡単な議案が箇条書きに書いていますが、これは議案書ではありません。招集通知に書いている議案はこんなイメージです。１．管理会社からの報告２．未収金の督促状況３．理事長からの提案・報告４．出席理事からの提案・報告５．次回理事会の開催これだと、何を話すかわからないですよね？イダケンの事務所では、例えば日曜日に会議を行うのであれば前の週の金曜日は、理事長・管理会社・管理士が、議案書のたたき台をメールで共有。週明けには、議案を確定し、管理会社が添付資料を取りまとめて、会議前の水から金曜日までに、役員のポストに投函されます。当日配付される資料は、期日ぎりぎりで受領した資料や、緊急案件の資料のみで、数枚程度のボリュームになります。役員は、議案書と説明資料を事前に目通しし、会議に望めるので、資料の説明時間を最小限に抑えることができ、中身の濃い議論を行うことができるのです。
2022.05.29
-
愛着が沸いてパソコンの入れ替えが進まない・・
ブログにお越しいただき有難うございます。事務仕事が多いマンション管理士にとっては、パソコンが重要なツールとなります。イダケンは過去にパソコンがクラッシュして、数日間仕事ができなかった苦い過去があるため、パソコンのストックは手厚く準備しています。作業場所が、東京、横浜、自宅と三か所あるのですが・・・東京、横浜事務所には、それぞれデスクトップ１台、ノートパソコン１台を自分専用に置いています。一番事務作業を行う自宅には、デスクトップが２台以上、ノートパソコン２台以上があります。最も作業量の多いパソコンは７－８年前に中古で購入した、CPUがi5の第一世代の機械です。最近購入したノートパソコンの方がよっぽど性能が良いのですが、使い慣れた機械で、全く調子が悪くないので、いまだにメイン機として使い続けています。すぐそばには16Ｇのメモリを積んだ第８世代のi7のデスクトップが鎮座しているのですが、ほとんど電源を入れる機会がありません。愛着を持つのは良いんだか、悪いんだから・・・ｗ
2022.05.28
-
総会開催案内の期限っていつ発送すればよいの？
ブログにお越しいただき有難うございます。総会の招集通知の期限は・・・区分所有法では会議開催の「１週間前」標準管理規約では会議開催の「２週間前」とされています。総会の招集通知の期限は、区分所有者の下に届く日でなく、組合から発送する日を起算とします。日曜日に総会を開催する事を前提とした場合、いつまでに総会招集通知を発送すれば良いのでしょうか？これは、２週間（または１週間）間をおいてが正解です。２０２２年６月１９日（日）に総会開催とした場合を例にして考えると・・２週間前が期限のマンションは、中２週間をおくことになるので、６月４日（土）に発送する必要があります。１週間前が期限のマンションは、中１週間をおくことになるので、６月１１日（土）に発送する必要があります。総会招集通知発送時に気を付けなければならないことが一つあります。出席表の回収期限です。外部区分所有者の場合、普通郵便で発送すると・・・２週間前期限の時は、６月７日（遠隔地だと８日）に届くことになります。前の週の金曜日（６月１０日）必着に設定すると、着いた当日に区分所有者が発送したとしても組合の手元に設定した期日までに届かない可能性があります。１週間前の時は、かなりタイトです。６月１４日（遠隔地だと１５日）に届くことになります。前の週の金曜日（６月１０日）必着に設定すると、着いた当日に区分所有者が発送したとしても遠隔地の方だと、総会後でないと組合へ出席表が届かないことになります。
2022.05.27
-
普通郵便のお届け日繰り下げによる影響
ブログにお越しいただきありがとうございます。２０２１年１０月から、普通扱いとする郵便物について、お届け日数が1日程度繰り下げになりました。実は、最近までこの事を知りませんでした。気付いた発端は、契約先から請求書が最近遅くなっているという連絡が複数入り、ここ数年基本的には発送する日は変更がないのに「おかしいな？」ということからです。ホームページを調べたら、お届け日繰り下げになっていたことがわかりました。近隣エリアですと、大概下の表の左側の通り、週末を除き、翌日に届いていましたが、今は翌々日が基本、金曜日に出すと中２日間が空くことになります。総会の招集通知は、２週間前に発することが規約に定められているマンションは、金曜日発送が多いかと思います。全戸がマンションに住んでいるとは限りません。投資向けの分譲マンションやリゾートマンションは、大多数がマンション外に区分所有者が居住しており、郵便による資料発送となります。今迄翌日の土曜日にはポスト投函されていた総会資料が、月曜日になるのです。緊急案件がある場合は、規約で５日間を下回らない範囲で、総会招集期間を短縮できることになっていますが、例えば、日曜日に総会開催日とすると・・・月曜日資料発送、水曜日に資料到着になるため、翌日に出欠票を送り返しても、組合あてに届くのが総会翌日の月曜日となり、出欠票が回収する余裕が全くありません。マンション外に居住している区分所有者が多いマンションは、招集期間短縮の総会開催をする場合、往復ともに速達を利用する等の工夫が必要になってきます。
2022.05.24
-
総会資料の作成にどれくらい時間かけています？？
ブログにお越しいただきありがとうございます。毎年一度開催義務がある通常（定期）総会。マンションの最高議決機関で、管理組合のビッグイベントになります。新年度に入る前の２－３月に新築時竣工するマンションが多いため、４－６月は通常（定期）総会が集中する時期になります。総会の議案は定型のもの・事業報告及び決算報告の承認・管理委託契約の更新の承認・事業計画及び収支予算の承認・役員選任承認と、修繕の発注やルール関係の制定・変更等の期によって変わる非定型のものがあります。総会前に一度だけ理事会で議論して総会議案を決めるマンションが多いようですが、イダケン事務所では、総会開催の3か月ほど前から議論を始めることを推奨しています。総会3か月前：総会上程する議案の整理総会2か月前：総会資料の検討総会1か月前：総会資料の確定といった感じです。ビッグイベントですから、準備をしっかりして臨みたいものです。
2022.04.17
-
三回目の大規模修繕で考えなければならぬこと
ブログにお越しいただきありがとうございます。イダケン事務所では大規模修繕の設計・監理業務や、長期修繕計画のコンサルタント業務を行っていますが、5件これから3回目の大規模修繕を迎えるマンションからご相談を頂いています。3回目の大規模修繕を行うマンションの特徴は・・１，資金が潤沢ではない新築時に極端に積立金が安かったこともあり、資金が潤沢に・・というところは、むしろ少なく、節約、節約で何とか修繕費を工面しているところが多いです。積立金が足りないからと言って、各戸の徴収額を値上げするには、新築当初からの居住者が高齢化しているため、総会での合意形成が難しくなります。２，給排水管の改修も控えて、高額な修繕が目白押し当時の配管材料の寿命（耐久性）を考えると、3回目の大規模修繕が行われる前後に、給排水管の改修時期が到来します。工法にもよりますが、給排水管改修を行うと、大規模修繕1回分のお金が吹っ飛びます。３，バリューアップの修繕が検討に加わる。1回目や2回目の大規模修繕は原状回復＝傷んでいるところを直すことが主目的となりますが、3回目を迎えるマンションは、当時はオートロックがなかったり、エントランスの扉が手で空ける開き戸であったり、段差が多かったりと、今のマンションでは標準化されている設備がない場合があり、マンションのバリューアップの要望が強まり、原状回復以外の費用がプラスされる場合があります。バリューアップの費用は長期修繕計画に計上されていないため、この工事費の捻出するために、いろいろな工夫が必要となります。４，塗装や防水の被せ工法が限界を迎える。塗装や防水は、新築時の材料を生かして上から層を重ねていく、「被せ工法」を行うことが経済的です。しかしながら、「被せ工法」は、重ねる回数に限界があり、新築時の材料を剥がして、行う時期が到来します。材料を剥がして行う工法を撤去工法といい、この費用は高額になります。５．専用使用部分の建具（住戸玄関扉・サッシ）の改修が必要になる。住戸の玄関扉やサッシは、共用部分の専用使用部分という扱いになり、居住者が独占的に使用することができるものの、管理の区分は管理組合にあります。30－40年も使っていると、開閉しにくくなったり、隙間風があいたり、等の劣化が発生します。交換や全面的にメンテナンスを行うのであれば、管理組合がその費用を負担することになります。以上のように、お金が潤沢に溜まっていない状況で、お金をつかわなければならない要素が盛りだくさんの3回目の大規模修繕。大規模修繕だけに着目してお金を使おうとする管理会社や設計事務所に修繕をお任せするのは不安要素があります。自分たちの財産を中長期的な視点で、どのような考え方修繕を行うのか、しっかり考えていかなくてはなりません。３．
2022.04.15
-
電話がかかりにくいフリーダイヤルの窓口
ブログにお越しいただきありがとうございます。先日最大手のマンション管理会社に連絡しようと思い、名刺にあったフリーダイヤルに平日の日中連絡したところ、待たされること約１０分。ようやくオペレーターに電話にでました。クレジット会社や携帯電話のフリーダイヤルがかかりにくいという経験はありますが、管理会社へ連絡して、これだけ待ったのは初めてのことです。日中で１０分も待たされるのです。夜間緊急時には、もっと電話が通じにくくなるのでは？と不安に感じました。そういえば、このマンションの居住者から、緊急コールセンターが全然電話にでなく、緊急になっていないとお怒りの声を聴いたことを思い出しました。管理戸数が増えれば、比例して問い合わせの連絡も増えると思います。限界はあるとしても、長時間お客様を待たせないように、電話受付をしっかりと考えるべきなのかなと思います。
2022.04.02
-
サクラが切られてしまった！？
ブログにお越しいただきありがとうございます。先日、イダケン事務所の契約先のマンションで、行政による樹木伐採時に誤ってサクラの木を切るという事件が発生しました。枝が越境しているのは確かですが、境界がわかりにくい場所にあったサクラを二本伐採してしまったのです。築年数が４０年を超える建物の為、立派なサクラの木です。春に花を咲かせることなくなくなってしまった居住者の落胆は大きいのではないかと思います。行政にとって手間かもしれませんが、伐採は行政が発注する民間の業者がやることなのでしょうから、しっかり事前にマンション側と確認作業をしてもらいたいものです。切った樹木は元には戻りません。景観もマンションの財産の一つです！写真は、切られていないサクラですが、見事なサクラがなくなるのは残念なことです。
2022.03.31
-
リゾートマンションでプールの改修
ブログにお越しいただきありがとうございます。先日訪問した契約先の箱根強羅のマンションでは、年１回プールを１－２か月間閉鎖し、各種メンテナンスや補修工事を行っています。１月の三連休明けから３月の春休み期間まで利用者が少ないこともあり、ボイラーの灯油の消費がもっと多い冬期間閉鎖することで、光熱費の節約も図っています。無計画に修繕を行うと、利用者が最も多い時期に人気の施設が使えないとなると、リゾートマンションのメリットが激減します。とは言え、短期間で突貫工事をしてしまうと、それはそれで手抜き工事や不十分な内容で工事をする懸念があります。このマンションでは修繕理事が中心となり、不具合事項をピックアップして、年間スケジュールを考えて修繕を実施してます。『計画的に修繕を行う』は、快適な住環境を維持するために非常に重要な考え方であると思います。足場をかけて、プール（屋内）の壁・天井・高所ガラスの修繕を行います。プールやジャグジーは水抜きをして、必要なメンテナンスを行います。
2022.03.29
-
箱根の温泉付きリゾートマンション
イダケンにブログにお越しいただきありがとうございます。新型コロナウイルス感染症まん延防止等重点措置が2022.3.21で終わり、最初の週末。箱根の契約先マンションの理事会へ行ってきました。イダケンは長い渋滞が苦手で、電車で近くの駅まで行き、レンタカーやカーシェアリングを使用することが多いのですが、この日は春休みの影響なのか、予約がいっぱいで、現地につくまで車の確保ができませんでした。とりあえず駅まで足を運ぶと、タイミングよく、カーシェアリングに一台空きが出て、予約を取ることができました。でも車が大きいサイズしかなく、三ナンバーサイズのミニバン（セレナ）でした。道路はそんな箱根湯本の駅近辺の渋滞のみでそんなこんでいませんでした。箱根湯本の駅まえは、人でごった返していました。みんな公共の交通機関で移動しているんでしょうかね・・マンションに到着し、ロビーを見ると、床のカーペットが張り替えて、きれいになっていました。築30年を超え、痛みがあるので、これから修繕費がどんどん出ていきます。いかに無駄なく有効に使えるかがポイントです。リゾートマンションは都市型のマンションとは異なる課題を抱えています。・遠隔地ならではの組合運営の難しさ・設備・諸施設が充実しているが故の維持費の高額化しっかりイダケンが適切なサポートをし、良い方向に導くことができればと思います。
2022.03.26
-
理事会メンバーが固定化するとき
ブログにお越しいただきありがとうございます。多くのマンションが、役員一年任期総入れ替えの輪番制による理事会運営を行っています。対極にあるのが、原則役員が固定化している理事会運営になります。固定化しているマンションでは、大きく二つのパターンが考えられます。・一名以上の組合員が自ら役員に立候補し、取り巻きの組合員と理事会運営を続ける。・役員の成り手がいないため、後任がみつからないため、義務感で同じメンバーで理事会運営を続ける。前者の場合、大概、自ら立候補する役員が「マンションをこうしたい」という思惑があるため、この思惑が実現できるような組合運営が行われます。この思惑というのが悩ましく、他の組合員と思惑が異なる時に、マンション内に理事会派と反理事会派の二つの派閥が生じます。派閥間で歩み寄りがないと、対決姿勢となり、マンションで内紛が起きます。後者の場合、義務感で役員を継続しているためか、保守的に現状維持で運営が行われることが多く、新しい提案をする組合員がいると、波風が立つことを嫌い、この提案には消極的な検討をします。双方ともに、固定化する理事会の考え方が、組合運営に色濃くでるため、理事会の考え方と違う組合員の声が通りにくくなります。考え方が硬直化していく理事会運営に、組合員が違和感を感じたとしても、自分たちが代わりに役員の義務を負うのを嫌うため、固定化する理事会運営が長期化する傾向にあります。前半に悪いことを並べて書きましたが、大多数の組合員の考えと、固定化した理事会メンバーの考え方が概ね一致する時には、運営は安定します。固定化することは悪いことばかりではありませんが、輪番制と同じくメリット・デメリットがあります。デメリットを補完できる方策さえ実行できれば、よいことだと思います。
2022.03.24
-
役員の半分が新型コロナ経験者に
ブログにお越しいただきありがとうございます。イダケンが理事長を務めるマンション。２０２２．２月の理事会では出席者が私ともう一人の理事の二名だけ。流会となり、報告会となりました。今月の理事会は出席者４名と成立。欠席の理由は新型コロナウィルスに感染したとのこと。私は昨年８月に発症したため、役員の半分が新型コロナに感染していたことになります。驚きです！！役員の総数が６名ですが、今回欠席された２名は８０後半の後期高齢者。感染率高めのオミクロンのため、外出はなかなかできないようです。３月２１日よりまん延防止等重点措置が終了しました。以前のように感染者数が激減しているかけではありません。皆様お体にお気を付けください。
2022.03.23
-
びっくりな文章が保守会社から届く
ブログにお越しいただきありがとうございます。先日出席した理事会でのことです。このマンションは約50戸で、半年前に1500万円の高額な工事費を支払って、駐車場の部品交換を実施しました。部品交換の契約相手は駐車場のメーカーで、かつ現行の保守会社になります。駐車場の部品は、チェーンとモーターを中心に交換したのですが、理事会で、実は見積と違うメーカーを取り付けていたことが発覚しましたとの報告がなされました。文章での報告でしたが、その内容が稚拙で、役員の皆様はあきれ顔。会社内でこんなことはありえないと、皆さん口をそろえて指摘がなされました。・部品を取り間違えたことを、備品を製造した下請けの責任として、元請けの検収責任の非を認めていない。・部品交換時に、駐車場の使用制限が出るのに、部品交換の日時を一方的に工事のお知らせのような形で提示し、費用負担は当社で行うので請求してくださいという説明だけで済まそうとしている。・宛先の管理組合理事長様がヘッダーのセンタリングに来るなど、文章の体裁はめちゃくちゃ。・重要な問題であるのに、担当者の名前だけを書いて、社判等押した書面ではない。管理会社に、なんでこんなお粗末な文章が出されてきたのか説明を求めたところ、最初は口頭で組合に伝えてくれとだけ言われて、ぎりぎりでこのような文章が出てきたとのことでした。上司が知らないところで勝手に進めているか、仮に上司が知っているとしたら、この会社の対応はメーカーとしてはとんでもないことです。たまたま、問題なく動いていたからよかったものの、大きな事故に発展する可能性だって十分あります。しかるべき立場の上司が直接出向き、謝罪し、文章で報告するなんて、会社の対応としては当たり前のことだと思うのですが・・・・
2021.12.26
-
2021年度の新規受託は後半に集中
ブログにお越しいただきありがとうございます。イダケンの事務所はここ数年、契約管理組合数は６０件前後、プロジェクト数で言うと80件前後で推移しています。契約の約半数は中長期の顧問契約。半数は最短で数か月から長くとも２・３年のスポット契約になります。年間１５組合前後の新規契約を受託しますが、毎月平均して仕事が入ってくるわけではありません。今年は、前半は見積の依頼があっても、なかなか決まらず苦戦を強いられました。秋口くらいから、成約率がぐんと高くなり、新規受注がどんどん増えており、結果的には今年も通常通りの新規受注数が確保できそうな感じなっています。イダケンの事務所は前線部隊のスタッフが6名と、少数精鋭です。一時に集中しすぎると、断る時期もあります。スタッフ数をどんどん増やし、新規受託数も比例して増やすこともできますが、人材の育成には時間を要します。無理な背伸びをせずに、じっくりと会社をしっかりさせていければと思います！
2021.12.23
-
土日はトリプルヘッダーで会議に出席
ブログにお越しいただきありがとうございます。仕事柄、仕事のスケジュールが集中曜日は、理事会や総会の予定が入る土・日曜日です。平日開催をして頂ける管理組合もありますが、まだまだ少数です。特に、第3週以降の土・日の任期は高く、1日で3件の会議を掛け持ちすることがあります。先週末は久しぶりに土曜日三本、日曜日三本、すべて対面会議で参加と移動が多かったです。イダケンは、主に電車で移動します。渋滞などで会議に遅刻しないようにという考えからです。会議の資料とパソコンをカバンに入れると結構な重量となるので、自動車の方が楽だなと思うことはありますが、遅れるリスクは極力避けなくてはなりません。週末だけで六本も会議を行うと、事前の準備と事後の事務処理も結構な作業となります。12月最終の日曜日26日までは会議が入っていますが、12月27日午後からは、イダケンは早めに冬季休暇を取る予定です。忙しくても、あと一頑張りで長期休暇がとれると思うと、元気が出ます。まとまった休暇を取るのは、いつぶりでしょうか？ｗ12月30日まで仕事して、1月3日から仕事始めなんていうのがあたりまえだったので、うれしいやら不安やらｗ
2021.12.21
-
専有部リフォームにおける承認・届出の正しい判断基準
ブログにお越しいただきありがとうございます。専有部のリフォームを行う際に、管理組合に理事会の承認や届出を行わないと規約に定められいますが、所定の手続きを経ずにリフォームが行われ、後々トラブルになるケースが後を絶たず、イダケン事務所にも相談の電話がかかってきます。管理会社も最新規約の正しい手続きを理解していないため、管理組合に間違った情報を提供していることも見受けられます。今回のブログ記事では、専有部リフォーム工事の承認または届出が必要な工事の考え方についてご説明させていただきます。下表をご覧ください。標準管理規約令和３年改定版に記載された内容をもとに、整理した組合への承認・届出の区分になります。専有部リフォームの相談があった際には、まずは下表を参考に、どのような手続きが最初に必要なのかを確認しましょう！！リフォームはマンション管理の三大トラブルの一つと言われています。居住者間でもめ事が起きないように、正しい手続きを行うことです。"/>
2021.12.19
-
管理組合活動の広報はどのような方法をとっていますか？
ブログにお越しいただきありがとうございます。管理組合運営は、規約に基づき、決定事項は総会に委ねられます。総会で決めたことや、規約に定められたことを実行するのが執行組織である理事会です。総会は通常年１回の開催となりますが、理事会は月１回や年４－６回等、定期的に開催しているマンションは多いと思います。総会の議事録は配付義務がありますが、理事会議事録については、配付の規定がないマンションも多いです。役員以外の組合員に、組合活動がどのように行われているか周知することは重要です。皆様のマンションは理事会活動の広報はきちんと行われていますか？方法１：理事会議事録を配付する。方法２：議事録の内容をわかりやすく、簡潔にまとめた広報を毎月または年に数回配付する。方法３：年に１回以上説明会を開催し、進捗報告と意見交換を行う。方法４：年に１回以上アンケートを実施し、進捗報告とアンケートで意見聴取をする。以上のことが考えられます。全部行うことは理想的ですが、最低でも方法１または２が行われていることは必要であると考えます。
2021.12.17
-
専有部売却時の不動産業者の昇りや看板は違反？
ブログにお越しいただきありがとうございます。マンションの専有部分を売却するときは、通常仲介不動産業者に販売を依頼します。インターネットを通じた営業を主体としている不動産屋さんもありますが、まだまだ、現地に営業マンを配置して見学会を開催する会社が多いです。その際に、宣伝用の昇り旗や、置き看板を共用部に設置することが見られますが、問題はないのでしょうか？マンションのルールでは、通常共用部に私物を置く行為は禁止されています。不動産業者の営業看板も私物に当たりますので、禁止行為に該当します。しかしながら、明日は我が身。自分が不動産を売却した時には、不動産業者の売却が円滑に進むことを期待します。中古マンション売り出し時の現地見学会の広告の設置について取り決めをしているマンションはレアだと思います。一方で、不動産業者の営業の慣例で、昇り旗や置き看板を、組合に声をかけずに置いていることが多いのは事実です。こういう状況は、常に起こりえることを考えると、「黙認」をすることは良くないことだと考えます。そこで、二つの選択肢を組合で決めることが大切です。選択肢１．マンションルールの原則に基づき、共用部・敷地内に広告等の行為を行うことは一切禁止する。選択肢２．専有部分売却に伴う現地見学会の共用部の広告を申請・許可制で認める。判断は組合の考えによると思いますが、イダケンが顧問契約している団地では、後者の申請・許可性のルール化を検討し始めました。ルールにがんじがらめを嫌う人もいると思いますが、理事会としては規約を遵守することが求められます。
2021.12.14
-
築20年以上で初めての大規模修繕
ブログにお越し頂き有難うございます。イダケン事務所では年間６から８物件の大規模修繕コンサルタントの仕事をさせて頂いていますが、極稀に築20年を超えて、大規模修繕をしたことがないというマンションに出会います。20年以上大規模修繕が未実施な建物は劣化がひどい状態なのかというとそうでもありません。仮に漏水や、目に見えるような大きなひび割れや、タイルが落ちてくるような状況が起きると、すぐに大規模修繕をやらなければと、組合は行動を移します。結局、自覚症状のようなものがないと、管理会社や時の理事会が積極的に大規模修繕をやろうという旗振りをしないと、20年以上も大規模修繕が未実施な建物が出てきます。単純にお金がなくて、大規模修繕ができなかったのでわ？と考えても不思議はないと思いますが、現時点（２０２１年）で築２０年を迎えるマンションは、新築時に修繕積立基金という、前払いの臨時徴収みたいなお金を徴収し、最初の積立金が安くても、１回目の大規模修繕はできるお金くらいは溜まっているケースが圧倒的に多いのです（例外的に、投資向けマンションは、１回目の大規模修繕から資金が不足することがあります）。ただし、大概２０年以上大規模修繕を実施していないマンションは、積立金徴収額も新築時のままか、一度少し値上げしている程度の場合が多く、各戸の積立金は安く抑えられている一方、将来的な資金不足が生じる可能性が高い状態にあります。１２-１５年以内に大規模修繕をしなければ、必ずしも資産価値が落ちるような建物になるわけではありませんが、資金面や実施時期については、常に組合の重要課題として気にかけていく必要はあると思います。
2021.12.12
-
クラセル採用のマンション
ブログにお越しいただき有難うございます。皆様クラセルってしっていますか？マンション管理関係で検索を繰り返すと、AI広告が頻繁に出てきます。クラセルは三菱地所グループのイノベリオスという会社が運営している、自主管理や部分委託をサポートするシステムです。イノベリオスは、このシステムの開発・運用・コーディネートを行う会社です。たまたま、イダケン事務所が大規模修繕のお手伝いをすることになった小規模のマンションが、クラセルの採用を検討していて、この度セカンドオピニオンとして、管理方式移行のお手伝いをすることになりました。実は、クラセルを運用するにあたって、不安なマンションのために、イノベリオスがコーディネートしてマンション管理士を斡旋することもしていますが、この斡旋とは別に、組合が単独でセカンドオピニオンとしてイダケンを指名して頂きました。どんな感じになるんだろうと以前より興味を持っていたので、これからリアルでレビューができる機会ができたので、とても有り難いことです。現時点では、クラセル方式を実際に触れていないので、なんとも評価ができませんが、今後どんな感じなのか適宜ブログでご紹介させて頂ければと思います。
2021.12.09
-
お金ないマンションだけど頑張る
ブログにお越しいただき有難うございます。イダケンが理事長を務める管理組合は、ともかく積立金がキツキツです。過去2度ほど値上げしていますが、築50年に迫ると、あらゆる場所に痛みが出て、次から次へと高額修繕の提案が舞い込んできます。積立金を思い切り値上げすれば資金繰りはぐっとよくなるのはわかっていますが、高齢の組合員が増加していることと、投資目的で所有している方が多いことを考えると、値上げの合意形成はなかなか難しい状況です。過去ブログ記事にも記載していますが、役員の構成が一級建築士二名、スーパーゼネコン出身の設備のエキスパート1名、不動産コンサルタント会社経営一名、そしてマンション管理士のイダケンと、エキスパート揃いです。お金がなくても、エキスパートが知恵を絞って、ローコストで維持できるマンション管理を実践しています。でも正直キツイのは本音ですが。この経験を生かして、資金が少ない中でも管理ができるノウハウをこれからも提供していきますね！
2021.12.07
-
理事会による防災訓練の実施
ブログにお越しいただきありがとうございます。防災訓練といえば、全体の防災訓練という位置づけで考えている組合は多いと思います。それは間違っていませんが、中心となるメンバーによる本部訓練を定期的に合わせて行うことをお勧めします。実際に有事が起きた時に、管理員さんがそこにいる時間とは限りませんし、規模の小さなマンションはそもそも管理員もいないところもあります。管理会社や警備会社が助けてくれるのでは？と甘い考えを持ってはいけません。交通が遮断されたり、有事の緊急対応が集中したりするので、むしろ頼りにならないと思っていた方がよいのかもしれません。例えば・・防災備蓄をしているマンションがあれば、そこを誰かが明けなければ、宝のもち腐れになります。管理員室に警報装置が付いていますが、入室方法がわからなければ、ピーピー警報が鳴っているのを指を咥えてみていることになります。マンションによっては、防災委員会等が独立して設置しているところもあるようですが、委員が大勢いれば別ですが、日中の昼間など、仕事をしている方は、マンションにはほとんどいません。いつ何時有事が起きるかは誰も予想できません。現に、東日本大震災なんかは平日の夕方の時間帯でしたし、先般の関東圏の震度5前後の地震は、管理員が不在の真夜中に発生しました。中心となる役割は、防災委員会を結成も大切かもしれませんが、ここは持ち回りで必ず選任される役員も協力して参加できるような体制づくりが必要です。先般、築５０年６５戸のマンションで、組合員有志（防災訓練の中心的な役割を果たす一般の組合員）と、役員６名が出席して、少人数の本部訓練を開催しました。・非常時のカギが保管されているキーボックスの開け方・管理員室や防災倉庫の入室方法・防災倉庫の場所確認と中の備品状況の確認・管理員室の警報装置などの使い方確認等を行いました。理事会と同日に行ったため、役員の負担が特別に増えることはありませんし、管理会社の協力も得られます。だいぶ落ち着いたといえコロナが完全収束しない中、全体訓練はなかなか難しいかもしれませんが、理事会だけでも少人数訓練を実施する価値はあると思いますよ！！
2021.12.05
-
ガーデニング冬の支度
ブログにお越しいただきありがとうございます。１２月に入り、どんどん気温が寒くなってきます。１１月頃まで、まだまだ元気に咲かせていた夏の花も、さすがに１２月に入ると寒さで枯れていきます。今年はやや遅れがちではありますが、庭と鉢植えの整理を始めています。寒さに弱い植物は、簡易ビニルハウスと室内に、冬に強い植物は土を入れ替えてメンテナンスします。庭植えの皇帝ヒマワリ、イダケンの倍以上。推定４ｍです。晩秋・初冬に咲くヒマワリで、立派な花が咲きますが、高すぎて近くでみることができません(;^ω^)これも晩秋・初冬に咲くイソギク。小さな黄色花がまとめりきれいです。冬の花と言えば、これ、ビオラ。今は咲いていますが、それほど寒さに強いわけではありませんので、冬はあまり、咲きません。春の楽しみですね。
2021.12.03
-
インターホンの改修が５年越しで決まりました
ブログにお越しいただきありがとうございます。マンションにあるインターホン設備は、戸建てのように単純に玄関前との通話につかうものではなく、集合自動扉のオートロックの開錠や、消防設備の通報連動や、ホームセキュリティーがある建物はその制御機能など、複数の用途を兼ね揃えています。戸建の通話のみのインターホンはホームセンターで、安価なものは１万円ちょっとで買えますが、多機能のマンションインターホンは、共用設備の改修を含まれるため、１戸あたりの単価は戸建に比べて割高になります。先日、築５０年のマンションのインターホン改修が総会で決まりました。前回設置してから約１８年経過します。そもそも、インターホンの改修が話題になったのは約５年前。この時は設備の老朽化と言うよりも防犯性能の向上と言う着眼点から、改良工事で資産価値を高めようというものでした。その際は、賛同する方もおりましたが、商品（インターホン）がまだつかえるのに、無駄遣いではという意見も根強く、一旦この話は流れました。その後、３年前に大規模修繕実施に合わせて、インターホン改修の話が浮上、アンケートや説明会を開催しましたが、改修賛成派と反対派の意見が膠着状態に陥り、話がなかなか進みませんでした。そのころ、インターホンメーカーより交換部品供給が困難であるとの書面が届き、一気に話が進みだしましたが、過去の検討経過より、プロセスは慎重に進めようということになり、通常総会で、インターホン改修方針決定、前日の臨時総会でインターホン改修詳細と言う手続きを踏みました。分譲マンションの意思決定は組合員の合議で決まるため、必ずしも合理的なやりかたがソフトランディングになるわけではありません。イダケンのブログで何度か書いていますが「急がば回れ」で多少非効率的で時間をかけても、大多数が納得した落としどころをみつかる場合もあります。本やインターネットの情報で、こうすることがベターであると、総会決定までのやりかたを強く推奨する事例を見ますが、マンションによって、上程する課題によって、どのやり方がベターであるということはないと思います。
2021.12.01
-
居住者の意見を十分に聴く駐車場抽選方法見直し
ブログにお越しいただきありがとうございます。カー・ブームは過去の話。最近では居住者の自動車の所有率が低下し、駐車場の空き問題にのお悩みマンションも多いかと思います。駐車場の空き状況に関係なく、揉めがちなのは、駐車場の場所を決める方法です。契約する駐車区画は同じ条件ではありません。機械式駐車場の場合は、区画によって止められる車・止められない車があり、また、出し入れまでの時間に差が生じます。仮に、自走式や平置きであっても、区画の大小があったり、駐車しやすい・しにくいがあったり、場所が近い・遠いがあったりと、条件面が異なります。条件面の違いを、料金に差をつけ、調整しているマンションが多いと思いますが、それでも公平にすることはできないと思います。機会の公平性と言う考えから、１年から２年おきにルーチンで全体抽選会を行っているマンションもいまだにあります。先日、来年早々に契約が満了し、再抽選をするマンションの抽選方法を議論する意見交換会に出席してきました。これまで抽選方法については、全体で議論したことはなく、管理会社の提案に基づき理事会で、采配を決めていましたが、駐車場の改修も同時期になされたこともあり、時間をかけて検討を行い、総会で抽選方法を決めることとなりました。改修を含めて、駐車場の抽選について意見がだされたのは約３年前。駐車場の抽選（場所決め）だけに議論を絞れば、先日の意見交換会を含めて３回の説明会、２回のアンケートを行い、意見聴取の期会を多く設けながら検討を進めてきました。いよいよ、来月に臨時総会を開催し抽選方法を決めることになります。全員が納得する落としどころは正直難しいと思っています。しかしながら、少数意見も聴きながら、議論を深めたことにより、総会では反対はほとんどなく、決議されるのではないかと言う見通しを立てています。
2021.11.28
-
マンション管理の分析にどうぞ・・管理受託動向調査
ブログにお越しいただきありがとうございます。管理会社の業界団体である一般社団法人マンション管理業協会が、毎年、マンション管理受託動向調査を実施しており、結果報告を同協会のホームページから見ることができます。調査の目的は、同協会の会員である管理会社の管理受託状況を把握することのようです。中堅から大手の管理会社はほぼ同協会に所属しています。（国交省登録の管理会社約１９００社の内、３５３社が同協会に加入）それでは２０２１年４月時点の調査結果からポイントをご説明します。１．約９割のマンションはマンション管理業協会会員の管理会社と契約している。マンション管理業協会会員３５３社で管理しているマンションは約６２６万７千戸。因みに日本国内ににある分譲マンションストック数は約６８５万戸なので、日本の９１％の分譲マンションは同協会会員の管理会社にお願いしていることになります。２．受託しているマンションの５３％が首都圏マンションが集中している首都圏（東京、千葉、埼玉、神奈川）が同協会会員の受託割合５３％、次いで近畿地方が２２．４％になります。日本国内のマンションの７５％は関東地方か近畿地方にあることがわかります。因みに20階以上のタワマンの６４％は首都圏にあります。３．一棟当たりの平均戸数は全国平均値で約５２戸地域別にみると、信越地方の平均戸数は約７４戸と最も多く、東海地方が約４２戸と最も少ないです。４．受託戸数１万戸以上の中堅・大手管理会社は８６社５．受託戸数の増加は新築が約６５％、リプレイス・会社の吸収合併等が約３５％まだまだ、新規受注は新築が圧倒的に多いですね。５．小・中規模物件が全体の４分の３を占め。５０戸未満のマンションが約５３％。５０戸以上１００戸未満のマンションが約２４％と、小中規模マンションが圧倒的に大多数を占めることがわかります。
2021.11.26
-
大規模修繕の見積比較は簡単ではない・・責任施工方式の場合
ブログにお越しいただきありがとうございます。イダケンの自宅は３住戸のテラスハウスで、RC造３階建てです。中古で購入したのですが、築４０年近く経つため、大規模修繕の計画を立てています。法律上区分所有権の建物ではないのですが、建物は３件構造的に独立しているものの、ふっついて建てられているため、３件で話し合いの結果、施工会社を複数探し、各社が現地調査、積算をし、材料・工法等を提案してもらう責任施工方式（プロポーザル方式）で進める事となりました。４件から見積が出てきました。まず、金額を見ると・・・現時点では業者選考中のため、具体的な金額は開示できませんが・・・平均値を１とした時にA社：1.61倍B社：1.06倍C社：0.68倍D社：0.65倍となりました。仮に平均値を１００万円と仮定すると、１６１万円、１０６万円、６８万円、６５万円ということになります（実際の見積のリアルな数字は異なります）金額差は一番安い業者と高い業者では、２．５倍近い開くがあります。なんでこんなに金額差があるのか？これを読む解くためには、単純に項目の有り無をチェックするだけではなく、工法や材料の優劣を専門的な知識から判断する必要があります。下表が四社の見積大項目の比較表です。わかりやすいように、すべての範囲を網羅していると思われているものを○、一部の範囲が対象になっているものを△、対象外となっているものを×としました。一番見積りが高い会社は、ほとんどの項目で○になります。これが高い理由です。一番中身が濃いということになります。次に最低金額のD社が最も中身が薄いのかというと、そうではありません。二番目・三番目のB社・C社が、Ａ社と比較すると見積の範囲が狭いことがわかります。今回はたまたま、このような結果になりましたが、責任施工方式（施工会社各社提案型）で施工会社を選定する時には、見積金額だけではなく、内訳を詳しく分析しなくてはなりません。高かろう良かろうはあたりまえですが、潤沢にお金があるマンションばかりではありません。でも、安かろう・悪かろうは、誰も望んでいないと思います。総合的なバランスを勘案し、良い業者と契約する。この作業は、難易度が高いと思いますが、責任施工方式を選択したマンションは、避けて通れない作業になります。一般的に設計事務所は、設計・監理方式という、準備段階から、工事が終わるまでの大規模修繕のコンサルタント業務を請け負う提案しかしないケースが多いですが、イダケン事務所は、施工会社選定の補助だけでもお手伝いをすることが可能です。コンサルタント費用にあまりお金をかけたくないが、最低限は専門家の知恵を借りたいと思うマンションにとっては、良いお話ではないかと思います。
2021.11.23
全1700件 (1700件中 1-50件目)
-
-
- 地球に優しいショッピング
- 大豆ミートの牛丼風は優れもの！牛を…
- (2024-09-27 13:35:41)
-
-
-
- 「気になるあの商品」＆「お買得商品…
- お金の大学をお勧めする理由
- (2024-11-27 20:40:08)
-
-
-
- 私なりのインテリア/節約/収納術
- najimuiさんのクリスマスポストカー…
- (2024-11-27 18:25:38)
-
