マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

大規模修繕は劣化（建物の悪い）箇所を直すことを主たる目的としていますが、暮らしてみて不便な点、高齢化対策、安全対策、管理組合活動の活性化対策、また新築時は最新のものでも年数経過と共に時代遅れになってしまう設備等を改良するグレードアップを大規模修繕に併せて行なうことがあります。

あくまでも優先順位は、改修（劣化を直す）＞改良（グレードアップ工事）となります。

予算は優先的に劣化を直すことに利用すべきです。

劣化の改修工事を優先するとは言え、管理会社や施工会社の提案見積をみると、工事金額を上げたいがためにオーバースペック（過剰）な項目を多分に含んでいることがあります。

今回の大規模修繕ではここまで必要ないのでは？と思う項目もあります。

イダケンがコンサルタントをする場合には、

各住戸にアンケートを実施

劣化診断を実施

オーバースペック（過剰）な項目を排除した設計をし、資金を有効活用できるプランニングをする

多少一回あたりの工事単価が高くても、耐久性の高いものを選び、長い目で見て、トータルコストを削減する

無駄を省くことで予算の一部をアンケート等で要望が多かったグレードアップ工事に回したり、次の大規模修繕の蓄えにまわしたりします。

コンサルタントが勝手に提案をゴリ押しするのではなく、大切な修繕積立金をどのように使うかはわかりすいく説明した上で、管理組合と協議して決めます。

改良工事の一例を紹介します。

管理組合からのヒアリングでは、エントランスが殺風景、広いエントランスなので総会・理事会等を開催する環境を整えたいとの要望がありました。

既存の内装は床はタイル貼り、壁・天井は塗装です。

改修で再塗装をはじめ検討しましたが、少しお金をかけてグレードアップすることになりました。

エントランス天井にエアコンを取付る

談話スペースとして応接ブースを設ける

壁に木目調のシートを貼る（一級建築士が設計）

以上のようなプランニングをイダケン事務所は提案しました。

下の写真は施工前です。打ち合わせの度に長机や椅子を運びこみます。また、夏の打ち合わせはエアコンがないため、換気が不十分なエントランスではできませんでした。

改良工事完了後・・・

居住者間のコミュニティースペースにも利用できるようになりました。

音の反響問題を配慮し、木目調シート（ダイノックシート）は吸音仕様としました。

かなりお金を使ったのでは？と思う方もいるかもしれませんが、このマンションは診断結果が良好で、改修工事のボリュームを絞り込むことができたおかげで、管理組合が当初考えた予算に少し加算するだけで、ロビー改良の他複数のグレードアップ工事が可能になりました。

先々修繕積立金が大きく値上げするのでは？この心配もイダケン事務所が長期修繕計画書を作成し、近い将来積立金を改訂することなく、無理なく建物の維持・管理ができる資金計画をしました。（計画の中身が甘いわけではありません。国交省のガイドラインに沿って細かく項目の拾いだしを行っています。）

マンションに合わせた適切なプランニングをすることができる。ソフトサポート＋ハードサポートの双方バックアップが可能なマンション管理総合コンサルタントのイダケン事務所の強みです。

大規模修繕実施の際はイダケン事務所に相談ください。初回相談・出張セミナーは無料です！

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