マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

イダケン事務所では平成２７年５月３０日（土）１４時から新宿にて勉強会を開催しますが、テーマは・・

になります。

前回のセミナーに続き、週末の時点で開催日2週間前にかかわらず10名を超える申し込みがありました。

定員でお断りすることも申し訳ありませんので、貸し会議室を確保することにしました。

龍王堂ビル4階　KJナビツアーズ内貸し会議室（新宿区新宿3-3-1）に会場変更することで、最大15名まで参加いただくことができます。

といっても、残り枠は4人です。

お早めにお申し込みをお待ちしています。

具体的にどのようなセミナーの内容になるか、三回に分けて『触りの部分』をご紹介したいと思います。

最終回は、修繕積立金や管理費会計から支出される工事費についてです。

工事の発注の検討は、大規模修繕を除き、管理会社提案からスタートするのではないかと思います。

大規模修繕は、管理会社からの積極的な提案から準備がスタートする場合もありますが、高額な支出である大規模修繕を成功させることは管理組合の大きな関心ごとでもありますので、長期修繕計画の計画時期が近づくと、理事会を中心に管理組合が自発的に行動します。

工事の発注においては、大きく3パターンの提案を管理会社がします。

１）管理会社名で見積りを提出

⇒所謂元請け方式といわれ、受注が決まれば管理会社の売り上げになります。

２）協力会社名で見積りを提出

⇒協力業者を何社か抱えていて、「チャンピオン」と呼ばれる優先権がある業者の見積りを提示します。組合から要望がない限り相見積もりは取りませんので、組合側が値引き交渉しない限り、言い値で決まります。協力業者は管理会社へ営業手数料（バックマージン）を支払っても、高値で受注できるため儲かります。

３）管理会社のグループ会社名で見積りを提出

⇒修繕部門を分社化し、グループ内で売り上げを回す方式です。

大規模修繕然りですが、一社の見積りで決めることは「言い値」で割高です。

管理コストを節約したければ、大規模修繕だけではなく日常修繕においても、緊急的な工事を除いて、複数の見積りを比較して、妥当な金額で発注できるよう心がけなくてはなりません。

競争が働かないから「高い」だけではなく、施工会社の思惑でなるべく工事のボリュームを増やす（本来この時期にやらなくてもいい工事まで抱き合わせ行う等）ので高くなります。

管理会社は少しでも多くの利益を上げるのに躍起です。

商売ですから、うるさく言わない顧客からはなるべく売り上げを多く上げるようにします。

工事の金額の妥当性は建築的な知識を有しないとわかりません。

長いお付き合いだから・・と言う、性善説のもと、お金がないのに高い買い物をしている。これが分譲マンション管理組合の実態です。

なお、相見積もりは取ればいいわけではありません。

管理会社経由で相見積りを取っても、自社またはバックマージンをもらえる協力会社に受注を誘導するべく「出来レース」をされるだけです。

大規模修繕のときは組合内で、やる気のある方が専門チームをつくるので、適正価格による発注が実現しますが、日常修繕は短期任期持ち回りの理事会が、よくわからないまま管理会社提案を受け入れるので、言い値による割高な支出を続けることになります。

どうすればいいか？次回セミナーの際に対策を勉強したいと思います。

セミナーに興味のある方は、下の画像をクリック（タップ）すると、案内ページにジャンプします。