マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

管理会社主導方式を批判して、大規模修繕の設計・監理業務を請け負うコンサルタントの多くは、管理会社と比較して「良い業務」をしているのでしょうか？

イダケンは、マンション管理業に身を置いて15年以上経ちますが、本当にこの人（会社）はすごい！と言うコンサルタントは五本の指に満たない程度しかいません。

ノウハウがなくとも、施工業者や材料メーカーと仲良くなれば、そこそこ仕事が取れて、儲かる仕組みを作れる。これが大規模修繕コンサルタント業界の実態です。

管理会社は信用できない、第三者の専門家に任せておけば安心。

この構図さえ、簡単に成り立たないのがマンション管理の実態。

いつも犠牲になるのは弱者である、管理組合です。

詳しく説明したいと思います。

１）本当の「プロ」が少ない

一.大規模修繕コンサルタントは一級建築士事務所が中心に役割を担います。

二．大規模修繕では技術的な面はもちろん、管理組合の特性上、合意形成のサポート・居住者対応というソフト的な要素が重要となります。

三.新築が減少する中、十分なマンション改修の知識や経験がない中で大規模修繕コンサルタント業界へ参入する業者が多い。

四．ゼネコンの早期リタイア者や就職難の20代を積極的に雇用し、人件費節減。改修に対して前向きに業務を行なうスタッフが少ない

五.スタッフが技術の人間のみで構成されているため、管理組合運営のサポートに長けている方が少ない。結果、コンサルタントは、合意形成の際、マンションに対してかじった知識を管理組合に提案するので、「プロ」の言うことだと信じた管理組合は間違った方向に進んでしまうことがある

２）施工業者、材料メーカーとの密月

一.実績があっても改修ノウハウがないコンサルタントは、材料メーカーや施工会社におんぶに抱っこ（業務を丸投げ）、適切な「業務」ができない

二.言わば新築の負け組の設計事務所がコンサルタントを行なうと営業力がない。見積を安くして仕事を取るしかありません

三.安価で業務を受注すると利益が少ないため「施工会社選定補助業務」と言う施工会社に貸しを作れる立場を利用。紹介料というバックマージンを施工会社からもらい、商売を成り立たせています。

四.「施工会社選定補助」と言う管理組合への発言力を生かし、業者間で談合をさせ、談合ができない業者が公募申込した場合、あらゆる理由をつけて排除します。

五.結びつきの強い業者に便宜を計らい、診断から設計までほとんどの業務を施工業者にやらせ、コンサルタントはそれを提案する仕事しかしない言わばブローカーの存在です。

続きは次回に！