マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

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イダケン2007

マンション管理士であり、悩める高築年数の理事長を務めるイダケンです。横浜・新宿で分譲マンション管理組合を顧客とした専業コンサルタント事務所を開設。マンション管理に関わる様々な話題について熱い思いを語ります

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2018.01.05

イダケンは、何度か悪しきコンサルタントの実態についてブログ記事にUPしています。

2017年春に国交省から通達が発表された後、業界は良くなったのでしょうか？

・・否です。

管理組合さん、悪しき設計事務所の毒牙にかからないよう用心しましょう！

と・・言っても、悪しき商慣行（仕組み）を作り上げたのは、有名どころの設計事務所が多く、

公募で設計事務所を募集。

実績やプレゼンテーションでふるいにかけていくと、結構高い確率で、毒牙にかかることになります。

毒牙にかかるとは・・どれくらい組合が被害を受けるかをお話しします。

昔から、やり玉にあがる 管理会社特命発注方式 （相見積を取らないで管理会社一社へすべて任せるやりかた）の見積を仮に 「3000万円」 とします。

２）真面なコンサルタントによる発注方式
真面なコンサルタントが、仕様の最適化（工事内容の過剰・無駄を省き、本来必要な工事メニューのみを抽出）し、適正な競争を働かせれば、コンサルに払う報酬と施工会社に支払うお金を合計しても 「2300万円」 くらいまで価格が下がります。

３）競争にさらされた管理会社発注方式
２）のようなコンサルタントが絡む場合、管理会社も頑張る場合があります。２）ほどの金額に下がることはなかなかありません。それでも、コンサルに払う報酬と施工会社に支払うお金を合計して 「2600-2700万円」 になります。管理会社に工事をお願いするとしても1割以上も削減できる余地があることがわかります。

４）悪しき設計事務所による誘導発注方式
設計事務所がいろいろなテクニックを使って、仲間内の施工会社グループだけに声をかけるように誘導し、チャンピオンと言われる順番で設計事務所から仕事をもらえる施工会社が、出来レース（競争に見せかけた価格操作をした入札）により言い値で工事受注を取るやりかたです。設計事務所はマッチング（出来レース）の見返りに施工金額の5-10％（大口の場合は3%の場合も）のキックバックを施工会社から受けます。

因みに、このやりかたを取ると、コンサルに払う報酬と施工会社に支払うお金を合計して「 3300-3400万円 」まで膨らみます。
良いコンサルタントと、悪いコンサルタントでは、3000万円の工事を行ったと仮定して、1000万円近くも差が出る。これがマンション大規模修繕業界の実態です。管理会社が施工主体とならず、設計・監理を手伝いますと言う場合も、こんな感じになります。
１）の管理会社見積よりも高くなっていることを組合が指摘すると、管理会社の積算のミスとして説明したり、安全を見て管理会社の仕様よりも工事範囲を広くした等のもっともらしい話をしたりします。また、長期修繕計画の金額までには至らないから資金計画上問題ないと、適当な理由付けをして、組合を煙に巻きます。
普段穏やかな設計事務所の担当者が、この時はかなりムキになって説明をし始めます。そりゃ、コンサルタントフィーよりも高いキックバックがもらえるのともらえないとじゃ、全然違いますからね。

また機会のある時、詳しくお話したいと思います。