マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

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マンション管理再生プロジェクト

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イダケン2007

マンション管理士であり、悩める高築年数の理事長を務めるイダケンです。横浜・新宿で分譲マンション管理組合を顧客とした専業コンサルタント事務所を開設。マンション管理に関わる様々な話題について熱い思いを語ります

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2021.05.21

ブログにお越し頂き有難うございます。

大規模修繕を施工する前に、必ずと言ってよいほど建物調査⇒診断を行いますが、調査結果をもとに、適切な診断を行っているとは思えない実態を間々見ます。

調査：建物の状況を調べること

診断：調査結果に基づき、劣化状況を判定し、原因を推察し、工事の方向性の判断材料とすること

調査・診断が混同されていますが、イダケンがお仕事をしているマンションでは、調査と診断を分業して実施している物件もあります。

事例を紹介します。このマンションは二回目の大規模修繕を計画しています

前回の大規模修繕から１２年経過し、大規模修繕を提案したマンションでは、現況を調査した結果、屋上の劣化が進行し、早急に再防水をする必要をしないとリスクが生じるという診断をし、大規模修繕が必要な時期に到来し、大規模修繕時には屋上の再防水は必須メニューであるという提案をしてきました。

本当に大規模修繕が必要ですか？屋上は本当に防水をやり直さなくてはならないのですか？と理事長から相談を受け、イダケンは一級の建築有資格者を同行させ、現地調査を行いました。

結論から言うと、平場及び立上りとも防水の状況は概ね良好、経過観察（大規模修繕時期の先送り）が可能、補修をするならば、再防水ではなくトップコート（保護塗装）による延命が可能。ただし、立ち上げり金物取り合いのシーリング部だけは劣化があり、この部分だけはなるべく早い時期の補修が必要との診断をしました。

大規模修繕をしないと儲からないという発想から、建物調査・診断が本来の目的からそれて、営業戦略に使われているのが残念です。

専門家の調査だからと言って、過剰な工事を、前倒しでやらされていませんか？