マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

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イダケン2007

マンション管理士であり、悩める高築年数の理事長を務めるイダケンです。横浜・新宿で分譲マンション管理組合を顧客とした専業コンサルタント事務所を開設。マンション管理に関わる様々な話題について熱い思いを語ります

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2021.11.23

ブログにお越しいただきありがとうございます。

イダケンの自宅は３住戸のテラスハウスで、RC造３階建てです。

中古で購入したのですが、築４０年近く経つため、大規模修繕の計画を立てています。

法律上区分所有権の建物ではないのですが、建物は３件構造的に独立しているものの、ふっついて建てられているため、３件で話し合いの結果、施工会社を複数探し、各社が現地調査、積算をし、材料・工法等を提案してもらう責任施工方式（プロポーザル方式）で進める事となりました。

４件から見積が出てきました。

まず、金額を見ると・・・現時点では業者選考中のため、具体的な金額は開示できませんが・・・

平均値を１とした時に

A社：1.61倍
B社：1.06倍

D社：0.65倍

となりました。

仮に平均値を１００万円と仮定すると、１６１万円、１０６万円、６８万円、６５万円ということになります（実際の見積のリアルな数字は異なります）

金額差は一番安い業者と高い業者では、２．５倍近い開くがあります。なんでこんなに金額差があるのか？

これを読む解くためには、単純に項目の有り無をチェックするだけではなく、工法や材料の優劣を専門的な知識から判断する必要があります。

下表が四社の見積大項目の比較表です。わかりやすいように、すべての範囲を網羅していると思われているものを○、一部の範囲が対象になっているものを△、対象外となっているものを×としました。

一番見積りが高い会社は、ほとんどの項目で○になります。これが高い理由です。

一番中身が濃いということになります。

次に最低金額のD社が最も中身が薄いのかというと、そうではありません。

二番目・三番目のB社・C社が、Ａ社と比較すると見積の範囲が狭いことがわかります。

今回はたまたま、このような結果になりましたが、責任施工方式（施工会社各社提案型）で施工会社を選定する時には、見積金額だけではなく、内訳を詳しく分析しなくてはなりません。

でも、安かろう・悪かろうは、誰も望んでいないと思います。

総合的なバランスを勘案し、良い業者と契約する。

この作業は、難易度が高いと思いますが、責任施工方式を選択したマンションは、避けて通れない作業になります。

一般的に設計事務所は、設計・監理方式という、準備段階から、工事が終わるまでの大規模修繕のコンサルタント業務を請け負う提案しかしないケースが多いですが、イダケン事務所は、施工会社選定の補助だけでもお手伝いをすることが可能です。

コンサルタント費用にあまりお金をかけたくないが、最低限は専門家の知恵を借りたいと思うマンションにとっては、良いお話ではないかと思います。

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