マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

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イダケン2007

マンション管理士であり、悩める高築年数の理事長を務めるイダケンです。横浜・新宿で分譲マンション管理組合を顧客とした専業コンサルタント事務所を開設。マンション管理に関わる様々な話題について熱い思いを語ります

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2022.06.02

ブログにお越しいただきありがとうございます。

先日、15戸の築40年近いマンションで長期修繕計画の見直しの依頼を受けました。

管理会社の提案では・・・

長期修繕計画上、支出が30年累計で1億3500万円と、現行の積立金のままでは30年累計で赤字が約4500万円近く発生します。

まずは130％積立金をアップして、1000万円借り入れして近々の大規模修繕を乗り切りましょう！というものです。しかも130％に値上げしたとしても、30年累計で赤字が約2500万円近く発生します。

築40年近いので、組合員の高齢化が進んでいます。資金不足が慢性的に発生すると、積立金のさらなる値上げや、臨時徴収なんかで資金を調達せざるを得なくなります。資金調達の合意形成がなかなか取れない中、修繕の適切なタイミングを逃がしたり、しなければいけない修繕ができなかったりと、建物のスラム化が起きます。

イダケンマジックで見直しすると・・・

30年累計支出　管理会社：約1億3500万円⇒イダケン：約7000万円
30年累計収支　管理会社：約マイナス4500万円⇒イダケン：プラス約2500万円

修繕計画を見直すことにより 6000万円の圧縮（1戸当たり400万円）が図れる
その結果、30年間で値上げする必要はないという資金計画が出来上がりました。

マジックといっても

これまで培ったノウハウを生かして、
・オーバースペックな提案を一般的な工事の考え方に補正する。
・修繕周期をなるべく伸ばす。
・計画上のコストを実勢価格に近付ける。
こんなことをしただけです。

現在、建築・設備のコストがどんどん高くなっています。シミュレーションの数字ではできなくなる可能性もあります。

早いうちからコスト節減の努力をしないと、スラム化の原因になりますよ！！

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