第二十八回不動産の話１ | 河童の徒然日記

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2003年10月03日

第二十八回　不動産の話１

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　長期投資の話になってきたところで、同じく長期投資の対象である不動産についてもちょっと考えてみましょう。ＣＦＧの中でも不労所得の代表選手として出てきました。私自身は勝ち目なしとみて手を染めていませんが、多くの人が一度は考える持ち家についての損得が理解できるので知っておいて損はないでしょう。

まずは簡単な式を

　利回（ＲＯＫ）＝ネット収益／ネット初期投資

簡単ですよね、とりあえずここでは将来収益の現在価値への引きなおしなんて、ややこしいことは無視します。収益の不確定性の方がはるかに大きいですからね。そいじゃあもうちょっと分解してみましょう。

　ネット収益　＝　①家賃収入（満室時）
　　　　　　　＋　②礼金
　　　　　　　－　③管理費
　　　　　　　－　④修繕費（実費）
　　　　　　　－　⑤税（固定資産税）

　　　　　　　－　⑦空き室リスク
　　　　　　　－　⑧損害保険料
　　　　　　　－　⑨ローン返済（元利）

　ネット初期投資　＝　⑪売買金額
　　　　　　　　　＋　⑫不動産手数料
　　　　　　　　　＋　⑬登記費用
　　　　　　　　　＋　⑭不動産取得税
　　　　　　　　　＋　⑮改装費
　　　　　　　　　＋　⑯借入
　　　　　　　　　－　⑰借入費用

　細かく見ればまだあるでそうが主な費目だけでかなりあります。さらにややこしいことは賃貸不動産経営は立派な事業であり銀行預金のように収益が固定されているわけではありません。追加投資（修繕）をすればある程度くいとめられますが家賃は建物が古くなれば低下していくのが普通です。ですから当初の利回りが３０年後も続くと考えるのは早計です。

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