全793件 (793件中 1-50件目)
-
二股禁止？
沼津市 昭和45年 築4階建商業ビル購入代 700万円 ＋3階、4階を住居にコンバート費用 495万円について、関西のS地銀と国金に相談をかけていました。S銀行は行員と一度も会うことなく、スマホで審査が完結するサービスです。そのS銀行から、承認金額：840万円承認金利：2.725%（変動型）返済期間；10年にて仮承認がおりました。※仮承認金額はあくまで担保物件の簡易評価に基づいており、本審査時の担保実査等による総合的な判断で審査可否が変わる可能性がありますとの注釈付きです。さらに、本審査後は取下げ不可本審査後の取下げは事務取扱手数料132,000円が発生との注釈もあります。それに対して私が、「・本審査は仮審査と可否が変わる可能性がある ・本審査後は取り消せないということであれば、事業を行うものとして不安なので、他行への相談結果が出るまで、本審査申し込みを1週間お待ちいただけないか」とメッセージを送ったところ、「他行との比較による保留はお断りしております」と返事が。それに対し、「金利が想定したより高いので、シミューレションし直す時間だけください」と返したところ、「他行様でお進めくださいませ。当行は辞退いたします」と塩対応。こちらも事業でやっている以上、一行ずつ相談していると購入タイミングを逃してしまいます。もう一方の国金には他の銀行に相談することを了承いただいております。このような、銀行による「二股禁止」との対応は初めてです。
October 28, 2024
コメント(0)
-
二股禁止？
沼津市 昭和45年 築4階建商業ビル購入代 700万円 ＋3階、4階を住居にコンバート費用 495万円について、関西のS地銀と国金に相談をかけていました。S銀行は行員と一度も会うことなく、スマホで審査が完結するサービスです。そのS銀行から、承認金額：840万円承認金利：2.725%（変動型）返済期間；10年にて仮承認がおりました。※仮承認金額はあくまで担保物件の簡易評価に基づいており、本審査時の担保実査等による総合的な判断で審査可否が変わる可能性がありますとの注釈付きです。さらに、本審査後は取下げ不可本審査後の取下げは事務取扱手数料132,000円が発生との注釈もあります。それに対して私が、「・本審査は仮審査と可否が変わる可能性がある ・本審査後は取り消せないということであれば、事業を行うものとして不安なので、他行への相談結果が出るまで、本審査申し込みを1週間お待ちいただけないか」とメッセージを送ったところ、「他行との比較による保留はお断りしております」と返事が。それに対し、「金利が想定したより高いので、シミューレションし直す時間だけください」と返したところ、「他行様でお進めくださいませ。当行は辞退いたします」と塩対応。こちらも事業でやっている以上、一行ずつ相談していると購入タイミングを逃してしまいます。このような、銀行による「二股禁止」との対応は初めてです。
October 28, 2024
コメント(0)
-
格闘ジムから入居希望アリ
戸建て店舗に、格闘ジムから入居希望がありました。「レッスン中に様々な音が発生することがあります」どんな音なんでしょう。この戸建ては、同じ敷地内に8世帯向けアパートがあり、そちらの入居者へ影響がないか気になります。また希望条件が、現状回復を要しないリフォームを実施したい1. 壁を青以外に変更したい。2. 1階床に鉄骨等を固定し、サンドバッグを吊りたい3. 1階のシンクを撤去したい4. 2階の和室や収納を撤去し、1階のような広い空間にしたい。5. 2階にシャワールームを設けたい6. 2階に男女更衣室を設けたいうーん、1は良いとして、2〜6は格闘ジム仕様で、次の入居者募集が難しくなりそうな。初の店舗物件は、初めてのことだらけです。
September 13, 2024
コメント(0)
-
伊豆の国市物件 初の持ち出し物件
今年4月に購入した伊豆の国市の8室アパート（1室は事務所）+戸建店鋪で、昨日退去連絡あり。 購入時は、4室空き（住居2、事務所1、戸建店舗）状態で、家賃収入とローン支払いがほぼ同額からスタート。 今回の空きにより、ローン支払いが毎月4万円ほどの持ち出し（他物件家賃から充当）状態になってしまいます。細々ではありますが15年続けてきた不動産賃貸事業において初めての事象です。キャッシュフロー的にも精神的にも辛い時期となりますが、気持ちを切り替えて、空室が早期に埋まるように頑張ろうと思います。さて、本日は、お盆休み買い付けを入れた・島田市2室アパート・静岡市複合ビル（店舗、事務室、住居）の融資相談のため、信金さんを訪問します。これらの物件も約半分が空室のため、家賃収入とローン返済がトントンの状態からスタートする予定です。緊張状態が続きますが、ぼちぼちやっていこうと思います。
August 23, 2024
コメント(0)
-
伊豆の国市物件 住居、事務室、住居付き店舗埋まらず
伊豆の国市物件の、住居1部屋、事務室1部屋、住居付き店舗1棟のテナント募集に苦戦しています。 住居は、管理会社の近藤社長（仮称）から、アンパンショップ伊豆の国店へ4月の下旬に募集をお願いしてくれていたのに、5月の下旬頃に私がネット検索してみたところ、at homes等のポータルサイトへの掲載が確認できず。近藤社長が、私の隣でアパマンショップ店長へ電話してくれたところ、「まだ掲載できていません。募集条件をもう一度確認させてください・・・」大事な募集時期を1ヶ月ほどロスしてしまいました。すぐにポータルサイトへの掲載確認しなかったことを反省です。事務室、住居付き店舗埋は、伊豆の国店では扱っていないらしく、沼津店へ依頼することに。こちらも、伊豆の国店の店長が窓口にはなってくれていたので、住居の掲載確認の時に、合わせて沼津店での早期対応を依頼していたにもかかわらず、ポータルサイトへの掲載確認できたのは6月下旬。これまでテナント募集をお願いしてきた業者さんは、依頼後すぐに写真撮影→ネット掲載をしてくれていたので、今回は油断しきっていたことを反省です。やはり依頼後すぐにポータルサイト掲載確認、掲載されていなければ依頼先に確認を早期に実施しないとダメですね。今のままだと、当該物件のローンの返済額と家賃収入がトントン。このような状態が続くのは初めてなので、少し慌ててしまいます。ネットの閲覧数、問い合わせ数、内見数などを把握して、対策を考えようと思います。
July 6, 2024
コメント(0)
-
滞納元大家との戦い 完結 破産廃止
裁判所から封筒が届いたので、現在静岡市アパートで滞納中のキャバクラ店長の第1回口頭弁論期日の関連かと思いきや、開けてみると・・・滞納元大家の破産廃止通知書でした。 おさらいしておきますと、滞納元大家は、この静岡市アパートの元大家であり、滞納家賃＋明け渡し遅延損害金で300万円ほど私に対して負債を抱えています。明け渡し後、2度債権差し押さえ訴訟をしましたが、一桁万円ほどしか回収できていません。 中身の文書を読んでみると、「破産手続きを開始し、同時に破産続きを終了させる破産廃止の決定をするとともに・・・・」？？？うーん、どういうことでしょう。ネットで調べてみると、破産廃止とは、「破産者にめぼしい財産がないか、財産を換価しても債権者に配当しうるほどの金銭が得られない場合」のことのようです。はっきり言って300万円を回収できないのは痛いですが、いっそ吹っ切れた気がします。ってことで、滞納キャバクラ店長との戦いに力を注ごうと思います。そうそう、この滞納キャバクラ店長は、滞納元大家の出て行った部屋に入居している方です。それにしても、なぜ同じ部屋で2度も滞納が・・・
June 15, 2024
コメント(0)
-
前入居者の残置物 産業廃棄物
静岡市アパートの玄関横、階段横に放置されていた、ペンキの空き缶、スプレー缶、ほうき、ちりとり等のごみについて、 放置場所からして1Fの入居者かと思い、1F入居者のポストへ「○○様のでしょうか？もしそうであれば2週間以内に、専有部内に 入れるか、静岡市のルールに従って処分してください。2週間後処分 されていない場合は、大家にて処分し、要した費用を請求します。もし、○○様のものでないという場合は、大家までご連絡ください」 と注意喚起分を投函しておりました。 すると、1F入居者から連絡があり、 「入居時からあったんです。誓って私のものではありません。私も 早く言えばよかったです」 とのこと。”これはまずい”と思い、 「大変失礼いたしました。申し訳ございません。であれば、私が 撤去いたします」 と平謝りしました。ってことは、私は前入居者が出た後、この状態のまま募集をかけて しまっていたのだろうか・・・もう、5年以上も前のことであり、記憶がありません・・・ ってことで、自ら回収いたしました。 でも、大家仲間の桜井（仮称）さんからは、 「もしかすると、家庭ゴミでは処分できず、産業廃棄物扱いかも」とアドバイスをいただいておりました。そこで、サーフィンをしている間に、サーフィン友達に 「この辺で産業廃棄物捨ててくれるところないですか」と聞いたところ、 「ここなら、白石君の帰り道からそんなに逸れないのでよいのでは」 と、一番下写真のキャラバンという会社を紹介してくれました。この友達は、普段金属回収のような仕事をされているので、 もしかすると知ってるかも、と聞いてみたのがよかったです。実際行ってみると、一般廃棄物、産業廃棄物（石膏ボード有or無）等の分類と、 それぞれ平方メートル当たりの単金が決まっているようです。出す側は分別する必要がなく、キャラバンさんが中身を見て判定してくれました。私の場合は、一般廃棄物 16,500円/平方メートル（税込み）が0.1平方メートルということで、1,650円（税込み）。分別したり、ゴミ収集日まで待ったりすることを思えば、安いもんだと思います。 いいことを知ったなぁ、と思いました。桜井さんと、サーフィン友達に感謝です。これなら、他のアパート等のゴミを捨てるときにも活用できそうです。 ないことを祈りますが・・・
June 10, 2024
コメント(0)
-
越境との戦い
最近いろんなところで戦っている気がします。 4月に決済が終わった伊豆の国市のアパート＋店舗付戸建は、写真1枚目のように私の土地が191−1で北側に官地を挟んで191−2の土地があります。 この土地で、・官地から赤い砂利や雑草の越境（写真2枚目）・北側民地から官地を通り越して私の土地までの越境（写真3枚目）が発生しています。管理会社の社長さんが、伊豆の国市役所にアポを取ってくれ、先日立会いをしてきました。失礼ながら私はあまり役所の方は信用しておりません。みんながみんなそうではないと思いますが、担当者が変わって「担当者が変わったので分からない」ということを言われるようなイメージを持っているため、立会時に話したことを議事録にしてfaxで送付しておきました。話した内容は以下の通りです。納得行かないのは、赤い砂利が越境しており、箒などで掃いても、雨や風で簡単に再発しそうなので、ブロック塀などの設置をお願いしたところ、それはできないということです。私は「再発しないようにしてください」と要請していますので、代替案の提案を待つことにしました。議事録（１）官地と南側民地との境界について・191−2と官地との境界は確定している。当該境界から1.47mの 幅が官地である。従って、当該境界から1.47mを超えたところは、 191−1である。【伊豆の国市役所】（２）白石からの要請事項・官地から、191−1へ越境している、赤砂利、樹木・雑草、残置物（191−2の物と思われる）は、越境を解消してほしい。191−2の 残置物と思われるものについては、191−2の所有者又は賃借人と 交渉し、191−1への越境を解消してほしい。これら越境について、 早急に解消してほしい。越境を解消した後、速やかに当方ハイツの 駐車場のライン引きを行う。今のまま放置すれば入居者も混乱する。 いつまでにできるか。【白石】 →越境の解消について了解した。解消時期については、別途連絡する。 【伊豆の国市役所】 ・越境解消後、今後も同様の越境がないようにしてほしい。伊豆の 国市にて、境界部分にブロック塀を設置することはできないのか。 【白石】 →伊豆の国市にてブロック塀は設置できない。【伊豆の国市役所】 →であれば、今後も越境することがないような対処を考えてほしい。 対処ができないなら、越境がないか定期的に確認してもらい、 越境があれば都度即座に解消することを要請する。【白石】 →今後も越境することがないような対処についても検討する。【伊豆の国市役所】
June 6, 2024
コメント(0)
-
ゴミの放置プレー
静岡市の二世帯アパートの一回入居者が、ペンキの空き缶を占有部の外に放置プレーして、もう一年は経つと思います。塗装屋さんなのでしょうか。なぜかホウキも3本放置プレーされています。写真付きで警告文をポストに入れたのですが、1週間経っても動きなしです。私が拾ってゴミに出そうかと思ったのですが、一度やると「これでいいんだ」と思われると嫌なので、まだやっていません。次はもう少しキツめの文面で警告を入れてみようか。
May 26, 2024
コメント(0)
-
東電との戦い 結了
先日、アパート購入による共用部電気の名義切替え時、東京電力エナジーパートーナーの不手際により、一時電気が止まってしまった件です。 「アパートの入居者に説明しないといけないので、文書で提出してください」と要請したところ、こちらが出てきました。5/1に依頼して届いたのが5/14。GWを挟んでいたとはいえ、若干遅い気もしますが、大手インフラ会社がここまでやってくれたのは、良い対応をしてくれたと思います。 その後、入居者からのクレームは来ておりませんが、念の為、管理会社にアパートへ掲示してもらうことにしました。本件は、これにて結了です。
May 17, 2024
コメント(0)
-
サーフボードラック 天井 プチDIY
中古でマイホームを買った時に、コスト削減のためにリフォームしなかった私の部屋、DIYで壁紙を貼り替えただけで、天井は昭和の面影が残っています。クロス貼りを外注するとお金がかかるし、DIYでやる気力はないし、サーフボードを天井から吊るしてみました。これなら作業時間1時間、費用はジョイント金具：528円×4車内用マルチベルト：380円×2合計2,872円です。でもやっぱり昭和感は抜けませんでした。
May 6, 2024
コメント(0)
-
new滞納者との戦い
アパートの空室へ、お風呂排水口洗浄に行った際、4ヶ月滞納者の部屋を確認しました。 家賃保証会社から委託されている弁護士事務所に確認したところ、「解約通知は送付済みなので、今は不法占拠状態」とのことです。 堂々と洗濯物が干されており、生活感満載です。そしてこのアパート唯一台の駐車場に、この滞納キャバクラ店長（仮称）家の車が止められています。かつては、この滞納キャバクラ店長へ賃借していた駐車場です。おかげで私は別場所へ車を停めて作業するしかありませんでした。この立派な車を売却すれば4ヶ月分滞納している家賃分ぐらいにはなりそうな気が・・・
May 5, 2024
コメント(0)
-
東京電力との戦い
先日、伊豆の国市のアパートの決済がありました。それに先立ち、4/10にアパート共用部分電気の契約名義人変更手続きを、東京電力エナジーパートナーへ連絡をしました。4/24付で電気の契約をアパートの前所有者から私に切り替えるよう、コールセンターに申し込みました。その際、設備特定番号をブレーカー部分？で確認するよう要求されたので、「遠方在住で確認できません。前の所有者のお客様番号は分かりますので、そちらから分かりませんか」と質問したところ、「お客様番号からは、設備特定番号は分かりません」との返答。私から再度、「でも、全所有者がそのお客様番号、その利用場所で電気を使ってたんですよね？分かるんじゃないですか？」と再度質問したところ、「システム上、お客様番号からは設備特定番号は分かりません。設備特定番号が分からないのであれば、作業員が現地に伺って、確認するしかありません」と言われました。で、迎えた切り替え日4/24当日。入居者のお一人から「WiFiが繋がらない」と管理会社へ連絡が。管理会社から、インターネット設備を導入しているJNETに問い合わせたところ、共用部分のブレーカーが落ちてるのではないか、と。東京電力エナジーパートーナーのコールセンターに電話して聞くと、「設備の特定に現地行ったが、特定できず、私に連絡しても繋がらなかったため、開通できませんでした」と。で、前所有者名義の電気が止まってしまったようです。納得できないので、東京電力エナジーパートナーのお問い合わせフォームにこの事象を書き込みました。すると、4/10に私の応対をしたオペレータの上席の方が、電話をかけてきて、「4/10の申込時のやり取りを録音内容にて確認したところ、白石様のおっしゃる通り、本来であれば前のお客様番号が分かれば設備特定できます。こちらの対応が間違ってました。申し訳ありませんでした」と。私は、その日オペレータに念押ししたのに、・オペレータが「お客様番号からは設備番号は特定できません」の一点張りだったこと・入居者にご迷惑をかけてしまったことが納得いかず、本人からの謝罪を何度も要請したが、受け入れてもらえませんでした。何かあった時のために、折り返し用の電話番号を聞いておきました。一旦電話を切った後、「当日本当に設備確認に行った現地から連絡があったんだろうか。着信履歴を見てもそれっぽい電話番号はないし」ということが気になり、先ほど聞いたフリーダイヤルに電話したところ、よくある”音声応答に対しプッシュ信号を送る”パターン。この時点で少し腹が立ち、さらに電話に出たオペレータに「外島さん（仮称）お願いします」と言ったところ、「オペレータの指名はできません」と「いや、そちらから謝罪の電話をいただいて、その件で再確認したいんですけど」と言ったところ、「システムで履歴を見たところ、『10分ほど前に謝罪をして対応が完了した』となっています」「いや、『まだ確認したいことがあった時のために」と電話番号を教えておいてもらったんですけど。怒り心頭です。で、ようやく外島さんに繋いでもらって、当日どの番号から電話があったのか問うたところ、「通常は現地に行った作業員から電話をかけると思います。現地に行くのは東京電力パワーグリッドで、別会社なの分かりません」と。私の怒りは頂点に達しましたが、これ以上何を言っても変わらないので、一旦電話を切りました。翌朝、やっぱり怒りがおさまらず、もう一度問い合わせフォームから、「入居者へ説明が必要なので、入居者宛に出す文書を東京電力名で出してほしい。当日電気が止まったのは、東京電力のミスであったこととお詫びを書いてほしい」と投稿。この日の午後、外島さんから電話がかかってきて、この文書の作成については了承してくれ、手配してくれるlことになりました。この際、再度本人からの謝罪を要請しましたが、これは受け入れられず。二日間かかって、ようやく怒りがおさまった感じです。
May 2, 2024
コメント(0)
-
シーリングライト取り付け 浴室排水口洗浄
本日は、空室となった静岡市アパートの一室に、シーリングライトを取り付けに。その際、もう一度浴室の排水口洗浄しようと思ってたのに、パイプ洗浄材と、洗浄後にトラップの乾燥防止様に貼り付けるラップを忘れてしまいました。そこで、ホームセンターへ調達へ。せっかくなので、仲介会社さんが教えてくれたピーピースルーを調達しようと思うと店員さんに聞いてみるも、取り扱いしていませんでした。てことで、現在パイプ洗浄財の放置時間待ちです。待ち時間を利用してブログ更新。ついでに、玄関扉の新聞受けにチラシ投函防止用の養生テープを貼り付けました。と、玄関ドアを閉めた瞬間、玄関扉横の窓枠に置いてあったアロマが、振動で落下。液体をばら撒いてしまいました。香りが取れません（涙）
April 21, 2024
コメント(0)
-
第9号物件購入 4年ぶり 越境
第9号物件を購入しました。4年ぶりの物件購入です。伊豆の国市にある物件です。昨日、無事決済を終えました。この物件、大家仲間の桜井さん（仮称）が紹介してくれた不動産会社が仲介してくれました。・桜井さんとは、14年前にアパート経営フェスタ2009で出会い、 今年1月に14年ぶりに再会し、一緒に食事 その際に、 「友達になった不動産会社の社長がいるから今度紹介するよ」と ↓・その翌週あたりに、近藤社長（仮称）をご紹介いただく ↓・近藤社長が、「ちょうどいい物件があるんです。私が買おうと 思ったんですけど、融資がうまくいかなくて」と、この物件を紹介 していただく ↓・その翌週あたりに物件を見に行き、その日の帰宅後に買付申込。 ↓・その後、融資付けに若干手こずるも、無事承諾。 ↓・3/23契約 ↓・4/19決済と、トントン拍子に進みました。この物件、8世帯のアパート（1室は事務所用）と戸建店舗がセットになっています。現在居住用2室空室事務所空室店舗空室です。満室想定はグロス利回り15.4%です。初めての事務所・店舗付き物件です。実は、これまで居住用しか考えてなかったのですが、桜井さんが店舗中心に経営されてるのを伺い、「店舗もいいな」と思いました。桜井さんは、イタリアンの人気店が入ったビルを所有されており、私をそこに連れて行ってくれた際、お店のスタッフから「オーナ様」と呼ばれてるのを聞き、「こういうの素敵だな」と思ったんです。事務所用や店舗用は、火災保険もこれまでの住居用とは違い、いつも使ってる全労災は、事務所・店舗には使えませんでした。桜井さんにも「どんな保険に入っていますか」と相談させていただきました。昨日、決済後に近藤社長に物件まで車で連れて行ってもらいました。現地で、全オーナーがスケルトン工事をしてくれた、店舗・事務所の確認。店舗を見ながら、私から「店舗と並行して、居住用で募集してもいいかもしれませんね。車好きやバイク好きの人が、愛車を眺められるということで気に入ってくれるかもしれません。私が以前所有していた豊中市の戸建は、１F部分が元デイリーヤマザキだったので、そこをガレージにしてバイク好きの方が住んでいました」という話を。物件を見ながら、事務所・店舗のリーシングはもちろん初めてなので、住居用にも間口を広げておきたいという思いも少し湧いてきたんです。その後、1F駐車場部分へ行き、「駐車場の白線を綺麗に引きなしたいですね」という会話しながら、隣地との境界へ歩いて行くと、なんと・・・明らかに、耕運機のような物体が越境しています。※3枚目写真私の隣地は、水路とされている官地（実際には水は流れていない）となっており、その向こう側は民地となっております。その民地から官地へ越境し、さらに私の土地へと越境しています。 私の自主管理だったら、おそらくこの民地の登記簿を取って直接電話し、「越境している物体、すぐになんとかしていただけませんか」と言っていたと思います。 でもこの物件は、近藤社長に管理をお願いしているので、近藤社長と相談して、まずは伊豆の国市役所へ行って、官地への越境を解消する→自然と私の土地への越境も解消するという作戦を取ることにしました。この後、遠藤社長に駅近くまで送ってもらい、この日は解散。これからの運営が楽しみです。近藤社長、長時間お付き合いありがとうございます。桜井さん、良いご縁をありがとうございます。
April 20, 2024
コメント(0)
-
新たな滞納者との戦い
静岡市アパートの草刈りをそろそろ手配しようかと思い、滞納者であるキャバクラ店長（仮称）宅へも「草刈りの案内」連絡を入れて良いものか、弁護士事務所へ問い合わせました。この弁護士事務所は、家賃保証会社が強制執行を委託している弁護士事務所です。去年、草刈りをした際、この滞納キャバクラ店長から、「妻が『この前草刈りを自分達でしたばっかりなのに、草刈りを手配してくれてるなら言って欲しかった。しかも朝早くから、連絡もなく草刈りの人が家の周りをウロウロしているとビックリする』と怒っていた」と申告があったからです。 問い合わせた結果は、「もう賃貸借契約解除通知を送ったので、今は不法占拠の状態。通知する必要はないのでは」ということでした。その後、今日の午後、このアパートの空き部屋のパイプ洗浄と、トラップ干上がりのサランラップ施工に行きました。すると、駐車場にかなり新しいN-BOXが止まっています。このアパートに1台分だけある駐車場は、キャバクラ店長が賃借してます。「車を売って家賃を払って欲しい・・・」無事、パイプ洗浄、トラップ干上がり防止のラップの施工を終え、写真付きで仲介会社へ報告したところ、「ピーピースルーが強力でおすすめ」とレコメンドを受けました。次回はこれを試してみようと思います。
April 15, 2024
コメント(0)
-
静岡市アパート サーファー友達による空室リフォーム
3/19から空き部屋となっていた静岡市アパートの1室のリフォームが完了しました。 2月の時点で退去連絡があったので、早めにリフォーム業者さんにお願いしていたものの、リフォーム会社さんも繁忙期ということで、仕上がりがこの時期となってしまいました。今回は、サーファー大家仲間に海で紹介していただいたサーファー業者さんに初めて注文してみました。値段・仕上がり、共に満足です。 キッチンは、既存撤去費・設置費込みで211,200円（税込）かかったものの、「水回りの印象の差は大きい」ということで、少しでも早く決まる方が良いだろうと思い、交換を決意しました。キッチン壁面は、業者さんの配慮でアクセントクロスっぽく仕上げてくれました。 お風呂はクリーニング、鏡交換、シャワーヘッド交換で、思った以上にきれいに仕上がりました。 その分、トイレの便器、クッションフロアの汚れが目立ちます。ここは内見に入ってもらって、ネックになるようであれば対処を考えようと思います。
April 11, 2024
コメント(0)
-
コロナになってよかったこと
昨日熱が出た娘は、今朝には解熱し、元気になっていました。ただの練習疲れだったのでしょうか。でも、本日の高校初大会は、昨日に欠席連絡を入れていたことや、起きた時点では間に合わなかったこともあり、欠席したようです。 私はというと、昨日夕方から、屈んだり、胸を逸らしたりすると右胸の下部辺りが締め付けられるような、押さえつけられるような痛みを感じるようになり、心配になって夜間診療へ。心電図、エコー、レントゲンの検査をしてもらったところ、異常なし。安心はしたものの、まだ痛みは残っています。これもコロナの影響なのでしょうか。 この胸の痛み以外は、体調は良くなったので、明日まで外に出られないことが辛くなってきました。ってことで、他人に接さずに、家族にも接さずにできることを考えてみたところ・・・行き着いたのが、庭でのスノーボードのwaxかけと、家の草刈りでした。 コロナになってよかったことでも探さないとやってられなかったので探すことにしました。・勉強机がきれいになった。 捨てきれずにいた、ワクチン接種証明書 なども思い切って捨てました。どうやらデジタルワクチン証明書も、 要請する国もほとんどないことから3月31日を持って終了したよう でしたので。・いつもシーズンが終了してだいぶ経ってから、ワックスをかけて 片付けるスノーボードを、早くに片付けることができた。・普段はなかなかやる気が出ない、家の周辺の草刈りができた。・静岡県東部エリアで購入するための融資手続きが結構進んだ。・英語も勉強も結構できた。・普段はあんまり観る時間がない、サーフィンのHow to動画を観れた。・普段は、子どもたちのピアノの送迎でしか聞くことのない、 fm802（関西で一番hotだと私が思っているfm）をゆっくり聴くこと ができた。・溜まっていた簿記をつけることができた。こうして、良かったことを探そうとすると、脳みそは探し始めるもんですね。病院からもらった紙には、「発症から5日間は外出を控え、10日間はマスクを着用することを推奨します。10日間は高齢者など重症化リスクの高い方との接触を避けるなど、周りの人へうつさないよう配慮をお願いします」と書いてあります。明日で発症後5日間を終えた後は、子どもと一緒の食卓でご飯を食べて良いものか、10日間待った方が良いのか。会社もマスクをつけて出社して良いのか、それとも10日間はリモートワークにした方が良いのか。色々と考えてしまします。それにしても10日間は長すぎる気が・・・
April 6, 2024
コメント(0)
-
泣きっ面に蜂
泣きっ面に蜂とはまさにこの事です。コロナで外出できずにいる時に、なんと！鳩山町貸家の退去連絡です。この物件は2009年10月に購入した私の不動産投資第1号物件です。自己資金のみで600万円購入し、入居者の入れ替えによりリフォーム費用の発生や、65,000円/月→57,000円/月と家賃の減額はあったものの、安定して稼いでくれていた物件です。市街化調整区域なので、今なら買わないと思いますが・・・と、思いきや先ほどもう1件悩ましい事案が。毎月きちんと振込みしていただいている静岡市アパートの入居者から4月分の家賃振込みがなかったため、電話したところ、「昨年7月に水漏れの修理をしてもらった時に、天井に穴が空いたままなのは、このままなのでしょうか。あと、この時テレビやビデオデッキ、スニーカーなどが水濡れでダメになったのですが、これらの補填はないのでしょうか」ええー！！、ちゃんと修理が完了してなかったんですかー！当時工事をしてくれた業者さんに電話すると、「いえ、ちゃんと穴も塞ぎましたよ」と。？？？穴が塞がっていない件は、現在実物を見ているのは入居者ですし、写真を撮って別途送ってもらうことにしました。当時濡れでダメになったというブツの方は・・・この入居者の方は、夜にお仕事をされていて、世間の人が起きている間は寝てるので、なかなか連絡が取れなかったそうです。もっと早く知って入れば、保険で対処なども検討できただろうに・・・うーーん、どうしようか。保険会社に連絡したところ、「月曜日に担当者から、事故発生日からどれぐらいの期間、保険申請を受け付けられるか確認して連絡します」とのことでした。ということで、一旦、保留。嫌なことはさらに続き・・・妻から聞いたところ、娘が発熱したそうです。楽しみにしていたテニスの大会に出られないと泣いていたそうです。これが一番辛いです。「コロナよ、もっぺん俺んとこに戻ってこいや」って本気で思います。
April 5, 2024
コメント(0)
-
滞納元大家との戦い〜ほんとに最終章、破産手続き〜
昨日午前、発熱があり、病院へ行ってみたところ、なんと人生初コロナでした。現在療養中です。と言っても、今朝には熱は下がっており、今や咳もすっかり治りました。これで5日間家でじっとしている方が辛いです。 さて、先日、弁護士事務所から一通の封筒が届きました。現在委任中の事案はないし、「なんだろう」と思って開いたところ、滞納元大家の「破産手続き」に関する通知書でした。先日3回目の債権差押え手続きを終え、手続き費用と手間を考えると、しばらくはこの手続きはやめておこうと思ったところでした。この「受任通知書」を以て、いよいよこちらから債権差押え手続きを取ることもできなくなるようです。 この文面からすると、推察に過ぎませんが、私以外にも債権放棄せざるを得ない人が何人か、いや何人もいるのかもしれません。 ポジティブに考えると、「吹っ切れてよかった」ということかもしれません。
April 4, 2024
コメント(0)
-
滞納元大家との戦い 取立て届他
静岡市アパートの滞納元大家へ3回目の債権差押え命令申し立てを行いました。弁護士でないと、債務者がどの銀行のどこの支店に口座を持っているか調べることはできないので、当該アパートの近くの銀行5つをあてずっぽで指定して行いました。執行費用17,868円をかけて、回収できたのは29,577円です。申し立てにも膨大な資料が必要で、取り立てした後は、今回のケースでは、・取立届・取下書・債権名義等還付申請書・取下書送付用封筒（債務者、第三債務者の金融機関5行） とそれに貼る切手84円×6・債権名義等還付申請書用封筒とそれにはる切手460円が必要となります。うーん、やはりどう考えても債権者が苦労する仕組みになっていて、債務者は逃げ得です。これだけ時間と労力をかけて、回収できた金額から執行にかかった費用を引くと11,709円です。明らかに非効率です。再度の申し立てはしばらくやめようと思います。口座残高が増えていことを願って（そんなことはないか・・・）、しらばく期間を置いてから、再度申し立てをするか考えようと思います。
March 26, 2024
コメント(0)
-
決断を迫られた日
先月買付を入れた伊豆の国市アパートの融資相談を、4行へ持ちかけています。ご紹介いただいた大家仲間へのご報告も兼ねて、この場で現況報告いたします。■静岡県東部の信用金庫 大家仲間の桜井さん（仮称）から紹介していただきました。桜井さんに同行訪問していただき、私のプレゼンを後押ししてもらうも、「営業エリア内（静岡県東部エリア）に、居住地または法人の支店がないと取引不可」とのことです。桜井さんに、「私が東部エリアに持っている事務所をラブスノさんへ貸して、私がそこの常駐者にするのはダメですか」とアイデアを出していただいたのですが、後日営業担当者から連絡いただき、その方法もNGとのことです。■静岡セントラル銀行（仮称） ハウスメーカサーファー（以下HM）大家さんから紹介いただきました。融資申込額3,600万円に対し、銀行評価額は2,950万円で、保全率をかけて融資可能額は2,750万円とのことです。■関西のS地銀 こちらです。決断を迫ってきたのは。こちらの商品は、申込、審査、支払いまで、全てスマホで完結します。むしろ、それが条件となっております。また、この商品は、個人での申込みが条件で、法人では申込みできませんでした。仮承認の内容は、商品：不動産担保型ローン承認金額：2,720万円承認金利：2.575（変動型） ※団体信用保険無し返済期間：18年（修繕履歴を提出したところ13年から延長）不足分を商品：無担保ローン承認金額：800万円承認金利：2.775% ※団体信用保険0.3%込 ※クレカ申込、公共料金引落し等条件あり返済期間：18年チャットにて、「本審査に進みますか？本審査に進んだ場合、銀行に現地調査等、銀行の費用が発生しますので、取下げはできません」と。今、改めて読むと、まだ契約も結んでないのに、これって合法なんでしょうかね？これに対し、「他行へも相談していますので、本申込みをしばらくお待ちいただけますか」と返事したところ、なんと！！！「当銀行に一番よい金利は、1.95%（団体信用保険込み）です。他行をお取下げいただいたら、この条件で本審査にかかります。本日中にご回答をお願いします」競合がいると分かった途端に、いきなり0.525も金利が下がりました。しかし、このチャットをもらったのが昨日19:20です。なかなか、決断を迫ってきます。また、対面や電話でなく、チャットで迫られると、なおさら圧迫感があります。残る1校は旧国金です。以前個人で借りた時の実績は、融資金額：900万円融資金利：2.2%融資期間：15年です。今回は法人で申込んでおります。国金との面談は、このチャットの数時間前に来週金曜日で決定したところです。うーーーん、どうしよう？？？？・国金からはもっと良い条件が出るかもしれないし、いや、出ないかもしれないし・・・・国金の審査が通れば、法人で借りられるし、できれば法人で借りたいし・・・夕食の時間が控えており、お酒を飲むと冷静な判断ができなくなってしまう、と思い、やや圧に負けた感じで、「本審査をお願いします。ただし、仲介会社へは法人名義で買付を入れているので、個人名義の購入で問題ないかの確認を月曜日まで待ってください。また、繰上げ返済時の違約金を教えてください。静岡の地銀から、残債よりも多い莫大な違約金を請求されたことがあるため聞いております」と返事しました。繰上げ返済時の違約金はなし、とのことです。■国金 金曜日に面談を控えとります。「本審査が通れば関西のS銀行と契約しなければならない」現状を正直にお伝えした上で、相談しようと思います。
March 2, 2024
コメント(0)
-
またもや明け渡し強制執行に・・・
今週月曜日、先輩大家 桜井さん（仮称）の紹介で、静岡県東部のしんきんさんへ、伊豆の国市アパートの融資申込へ行ってきました。 桜井さんにも同行いただき、先輩大家さんの前での融資申し込みプレゼンはなかなか緊張感がありました。 さて、静岡市アパートで滞納しているキャバクラ店長（仮称）、明け渡し強制執行訴訟へ向かいそうな気配です。この部屋は、前入居者（このアパートの元大家さん）へも、滞納金、明け渡し遅延損害金が270万円近くまで膨らみ、明け渡し強制執行を行いました。まさか同じ部屋で、2回連続滞納者になるとは・・・木曜日に家賃保証会社へ状況確認したところ、本人との面談を二度セットしたが、約束が守られなかったようです。保証会社へは強制執行の委任状をすでに提出しており、もう一度滞納者との面談が不調となった場合、強制執行へと進むようです。またもや・明け渡し強制執行立会い・残置物確認、撤去・保管・原状回復・募集の流れを行うのかと思うと、気が滅入ります。ぼちぼち頑張っていこうと思います。
February 24, 2024
コメント(1)
-
法人のはんこ 法人印
みなさんは法人印として何を用意されていますか。私は法人設立時に、・極論、代表者印（実印）一つあればいい・セキュリティ確保の観点から、実印と銀行届出印は分けた方 がいい・見積書、請求書、領収書発行時に、角印（認印）があった方が いい・書類記入の省力化のため、ゴム印があった方がいいと、様々な意見を目にしました。結局、法人設立時は、実印と銀行届出印を作りました。しかし、・いざ法人の銀行口座を作る際に、法人名等を記入する用紙が多く、銀行員から「ゴム印があった方が楽ですよ」とわれた・先日個人所有の物件売却時に、領収書へ押すのに認印があった方が良いと思った・ついこないだ買付証明書を入れる時に認印があった方が 良いと思ったことから、本日、追加で認印とゴム印を発注しました。ということで、これから法人を作って法人印を作ろうとされている方へ、特に不動産賃貸経営業をされようとしてる方へ、個人的には、実印、銀行届出印、認印、ゴム印の4点セットをお勧めします。私が購入した「はんこ森」でも、バラバラに買うよりまとめて4点買う方が安くなっていました。そうそう、買付証明書を入れる時に認印があった方がよかったといえば、先日静岡県東部の物件へ買付を入れました。次週以降、静岡県東部の金融機関へ、融資の相談行脚をしようと思います。融資相談に当たっても、先月15年ぶりに再会した先輩大家の桜井さん（仮称）が金融機関を紹介してくださり、大いにサポートしてくれています。心から感謝いたします。
February 14, 2024
コメント(0)
-
豊中市戸建入居者から怒鳴られる
1/29（月）に売却引渡しを行った、豊中市の戸建の入居者から怒鳴られました。 売却の仲介会社から、入居者（賃借人）宅の郵便受けへ、「所有者変更のお知らせ」を投函したところ、それを見た入居者が賃貸の仲介会社へ連絡し、仲介会社から私へ「入居者が前のオーナーと連絡を取りたがっている」と。それを受け、昨日電話したところ、・なんでこんな突然やねん。事前に言えや。・こんな仲介会社の押印もない、賃貸人の押印もない「所有者変更 のお知らせ」を入れやがって、常識がないんちゃうか。・しかも、なぜ郵送じゃなくて、郵便受けへ直接投函やねん。家まで 来たんやったら、インターホン鳴らして説明せーや・新しい振込先が書いてたけど、今まで引き落としやったのに、なんで 振り込まなあかんねん・12月中旬に言った「外壁の浮き」はどないすんねん。 注：こちらは買主様が見つかり、契約日をするまでの間に連絡があり ました。仲介会社経由で買主様へ確認したところ、「現状引渡し でよい」と言っていただいたので、契約書の特記事項としました・前に言ってた風呂出たとこの床の痛みはどうすんねん。エアコンも 動かへんぞ。 注：風呂を出たところの床の痛みは、この時初めて聞きました。 エアコンは、賃貸借契約書にて「残置物であり、貸主は性能保証 しない」と特記事項で記載。・ほんまやったら静岡から説明に来さすけど、我慢してやってる。・おたくが反対の立場やったら、文句言うんちゃうか。・揉め事にしてもええねんぞ。・1/30に通知が来て、2月分から振込先が変わりますってどういうこと やねん。もう引き落としされとるわ。・もっと早く一報入れとけば、こんなに揉めんかった。※関西弁を的確に反映しております。私も関西弁ですが・・・何点か反論したい点もありましたが、私としては何度も「申し訳ありません」と丁重に謝りました。外壁の浮きの件は、「（売却予定であることは伏せて）境界の確認に業者がお伺いします」と連絡を入れた時に、申告を受けました。その約1ヶ月後の連絡が、「所有者変更のお知らせ」だったので、怒りを買ってしまったのでしょう。こんなに人から怒りをぶつけられたのは、人生で初めてかもしれません。実は、この入居者からは、以前にも一度怒りを買ってしまったことがあります。窓の庇の腐食があった際、私が遠方に住んでいることと、入居者に色々な業者の知り合いがいそうだったことから、「入居者手配、貸主支払い」での手配をお願いしました。ところが、思った以上に高額だったため、相見積もりのため別の業者を手配して現地調査に行ってもらったところ、・人に手配を頼んどいて、信用してへんのかい。足場組めばこれぐらいの値段かかるわ。・業者が来たのは、「不法侵入やで」と、そういえばこの時もかなりキツく言われました。この時に信頼関係を崩してしまっていたのでしょう・・・この時の反省から、境界確認時に電話連絡を入れたものの、その時に外壁の浮きの申告を受け、次の連絡が「所有者変更のお知らせ」となったのは、よくなかったと思います。と思っていたら、本日またもや賃貸の仲介会社から電話がかかってきて、「家賃保証会社が、入居者へ新しい所有者の振込先を問い合わせたところ、『前のオーナーに聞いてくれ』と返事があったとのこと」さすがに私は、新所有者の振込先は存じ上げておりません。本日、振込先の件と、昨日のクレーム内容を、売却の仲介会社の営業マン 霜降り明星粗品（仮称）に連絡したところ、「ご迷惑をおかけして申し訳ありません。買主さんと、保証会社に私が対応しておきますよ」と。なんと頼りになることか。本当に感謝です。この一連のやり取りで、先日お会いした先輩大家 桜井さん（仮称）が、「雨漏りがあって対処しきれないと思った物件を売ったことがあるんです。その時は、テナントさんに迷惑かけないように、その物件の管理会社に売却したんです。もっと高い値段を提示した業者もいたんですが」とおっしゃっていたのを思い出し、「テナントさんを大切に想う心」が足りていないな、と大いに反省しました。大いなる反省と、怒鳴られて凹んだことから、今朝は海に行って、自然の空気を吸い、波に乗って気持ちを切り替えてきました。
February 1, 2024
コメント(0)
-
豊中市賃貸戸建引渡し
本日は、豊中市賃貸戸建の引渡しのため、大阪へ行ってきました。売却金額にて、一括繰上返済を行うS銀行（高金利な私の居住地近くの地銀ではなく、関西の地銀です）から、「一括繰上返済の資金を午前中にローンの引き落とし口座へ入れてください」と言われいました。引渡しは11:00スタート。引渡し手続き開始後、買主様側の銀行からすぐに振込をしてもらい、私は手元のスマホバンキングで入金確認をするため何度も「更新」ボタンをタップ。その間、仲介会社様の口座には着金確認が完了。ソワソワしながら、私は12:00前にS銀行へ連絡。「買主様側の銀行からはすでに振込手続きしていただいており、仲介不動産会社様の口座は仲介手数料が着金しています。午前中までと聞いておりますので、急いで着金確認してくれませんか」とお願いしたところ、「入金手続きがされていれば、当行の着金手続き待ちの状態だと思います。じきに完了します」と答えていただき、電話を切りました。その後すぐに、スマホバンキングの「更新ボタン」をタップすると無事に入金されました。いやあ、ヒヤヒヤしました。S銀のご担当社の方、焦った態度で電話してごめんなさい・・・さて、この物件購入価格 ▲430万円リノベ ▲155万円購入時諸経費 ▲78万円大規模修繕 ▲49万円家賃収入 410万円ローン金利 ▲114万円売却価格 680万円売却時諸経費 27万円粗利益 237万円まあまあ、良い方だったのではないでしょうか。さて、静岡市アパートの滞納者の件は、保証会社から「強制執行（明渡し）の資料が届きました」と連絡あり。私が、「その後も入居者から入金はありませんか」と聞いたところ、ショートメッセージで「今日中に振り込んでください」と入れたところ、「わかりました」と返事は来ました。これで振込がなければ、厳しいかもしれませんとのことです。まあ、今日は引渡しで良い結果が出たので、よしとしましょう。
January 29, 2024
コメント(0)
-
強制明け渡し手続き書類
昨日は、保証会社へ送付する滞納者へ強制明け渡し訴訟を起こすための書類を作成。委任契約書×1委任状×５（各手続き毎）フロア図重要事項説明書の写し賃貸借契約書の写しフロア図は、募集図面や建築平面図は不可とのことで、見本に従って、添付の書類を準備。以前、私が直接弁護士へ委任した際は、建築平面図で対応していただいた気がするのですが、単に弁護士の先生が別にフロア図を作ってくださっただけだったのか、弁護士事務所によって対応が異なるのか。この作業にこなれてしまったのが、嫌になります（涙）それにしても、以前も思ったように、なぜ滞納されている賃貸人・債権者が苦労するように、日本の法律は作られているのでしょうか。
January 27, 2024
コメント(0)
-
滞納連絡と退去連絡のダブルパンチ
大家フェスタ2009で名刺交換させていただいた桜井さん（仮称：昨日久しぶりにお会いしたところ、とっても男前でミスチルの桜井和寿さんに似てらっしゃると思ったので。ご本人には伝え忘れましたが・・・）から、約5ヶ月前に「過去の名刺を整理していたところ、ラブスのさんの名刺が出てきました。一度お会いして情報交換しませんか」と光栄なメールを頂戴しておりました。にも関わらず、迷惑メールで溢れかえっている私のメールボックスのせいで見落としており、過去メールの整理をしている最中に発見。5ヶ月も経って、失礼ながら返信させていただいたところ、お会いしていただけることになり、昨日食事をご一緒させていただきました。ご自身が所有されているビルにテナントとして入っている、素敵なイタリアンのお店を確保していただき、とってもおいしい料理とワインをいただきました。さて、その桜井さんから、「私は雨漏りなど建物で苦労していますが、ラブスノさんは入居者で苦労されてますね」と労いの言葉をいただきました。そんな中、またもや入居者に悩まされる事象が・・・静岡市アパートで、滞納者（このアパートの元大家）に強制明け渡しをさせ、350万円近いリフォームした後に入居してくれたキャバクラ店長（仮称）。なんと2ヶ月滞納しており、家賃保証会社から「訴訟に伴う書類準備のお願い」が届きました。明け渡し訴訟の手続きに移るようです。このキャバクラ店長、入居時に、1社目の家賃保証会社の審査で失格。滞納歴があった模様。2社目の家賃保証会社の審査には合格し、不安はあったものの「奥様もお子様もいらっしゃるので」ということで入居してもらうことに。うーん、またもや考えが甘かったのか。同じ部屋で2度も滞納が発生してしまうとは・・・そんな凹んでるところに、同アパートの別部屋の中国人留学生から退去連絡が管理会社へ入った模様。嫌な事は続くもんです。一つずつ解決していこうと思います。
January 26, 2024
コメント(0)
-
差押請求3回目
久しぶりに静岡市アパートの滞納者（このアパートの元大家）の続編です。 これまで2回の差押請求をしてきたのですが、第1回 取立て額 10,819円第2回 取立て額 2,254円地方裁判所への一回の差押請求に、8,891円（銀行1行の場合）かかるので、はっきり言って赤字です。申立書やらを作るのに2〜3時間かかるので、その稼働を考えるとさらに赤字額は膨らみます。効率が悪いので、もうやめようと思ったのですが、全額回収できないのに、（１）取立届（２）取下書（３）債務名義等還付請求書と続きが必要です。もう一度差押請求する場合は、（３）の手続きをせずに、地方裁判所へ預けてある「債務名義」が再利用できます。そう思うと、「債務名義」を返還してもらう前に、もう1回だけやっとこかという気持ちになりました。ところで、この差押えする銀行（第三債務者というようです）は、債務者が◯◯銀行◯◯支店に口座を有しているということを把握できません。債務者がどこの銀行のどの支店に口座を持っているかは、弁護士しか調べる権限がないようです。この権限が欲しい・・・・だから、素人は債務者の家の近くの銀行、支店をあてずっぽで書くしかありません。しかもその銀行の数だけ、手数料が増額となります。債務者が元大家ということだけあって、引き継いだ賃貸借契約書から1口座だけ割り出すことができました。その口座に2回差押えをかけた結果が上に書いた通りです。さて、今回で差押え手続きを最終回にしようということで、債務者の金融機関4行をあてずっぽで追加して、やってみることにしました。これでどこか口座がヒットしてくれるといいのですが。書類は大体揃えたので、来週以降に地方裁判所のアポを取って申立てを行おうと思います。
January 13, 2024
コメント(0)
-
宅建登録実務講習
1/9、10と、総合資格学院静岡校にて、宅建実務登録講習を受けてきました。昨年11月に宅建試験に合格したものの、宅建士登録に必要な2年間の実務経験を持ち合わせていないからです。実務登録講習というだけあって、総合資格学院の講師というより、宅建業の実務をバリバリこなしている外部講師のようでした。せっかく実務経験豊富な方から話を聞ける機会だから、ということで、私はほぼ毎休憩時間に質問をしに先生のところへ。授業中にお一人質問をされた方はいたものの、それ以外は質問をしている生徒はおらず。なんとなくもったいないように思います。、2日間の講義終了後、名刺交換をお願いしに行き、収益物件を保有していることをお伝えしたところ、「じゃあ、大家仲間ですね」と声をかけていただきました。家に帰ってfacebookで調べたところ、私の知っている静岡の大家の方とも知り合いのようで、親近感が湧きました。またどこかでお会いできる機会があれば嬉しいです。
January 13, 2024
コメント(0)
-
宅建合格
ご無沙汰しております。なぜならしばらくこの勉強をしておりました。時間1ヶ月前は、土日は一日中6〜7時間勉強しておりました。使い道は？そのうち個人所有で持ってる物件を、会社へ売却するときに、自分で取引できるかと思い。2年の実務経験を持っていないので、年明け早々、登録実務講習を受講します、
December 9, 2023
コメント(0)
-
無断草刈り クレーム
入居者が決まった、静岡市アパートの1F。この夏の異様な暑さからか、雑草の伸びが半端なく、例年通りの5月頃に年1回実施では、9月には草ボーボーになっていました。いつも通り、シルバー人材センターに発注するも、「混み合ってて、2ヶ月ぐらい先になる」と言われ、入居までには間に合いそうにありません。 やむを得ず、2週連続、サーフィン帰りにアパートに立ち寄り、通路部分のみ自ら草刈りを実施しました。 その後、無事、お客様が入居。その1週間後ぐらいにシルバー人材センターの方から電話があり、「明日、草刈りに行っていいですか」と。電話があったのが、5月に草刈りしてくれた方と同じ方だったので、私からは、「前回と違って、1Fに入居者がいらっしゃるので、ご迷惑にならないようにお願いします」とお伝えしました。 その翌日、アパート現地から、そのシルバー人材センターの方から着信。「草がほとんどありませんけど、やりますか」と。どうやら入居者の方がやってくれたようです。「では、アパートの裏など、残っているところだけ草刈りしてください」とお願いしました。 その数日後、入居付けしてくれた、私が頼りにしているO社長からLINEにて、入居者の方から、「よめから、朝早くから庭に人がいるとビックリするし、この前自分達で草取り全部やった後に来たから、来るなら事前に連絡して欲しい」とクレームがあったと連絡を受けました。 「しくじった」と思い、私の一番好きなお菓子であるヨックモックのシガールを松坂屋で購入し、2度訪問するも、不在。三国志の『三顧の礼」さながら、3度目の訪問でようやくお詫びをすることができました。結果、快く許してくれました。永く住んでいただきたいです。
November 3, 2023
コメント(0)
-
長かった道のり
静岡市アパートに入居申込みがあり、保証会社の審査が通らなかったお客様、2社目の保証会社で審査が通りました。 思えばこの一室、このアパートの元大家による2年に渡る滞納、そして明け渡しの強制執行、リフォーム、リフォーム完了後にすぐに決まったと思いきや、入居しようとした家族のお婆さんが、「孫の中学校が遠くなる」とキャンセル。 長い道のりでした。本日手にした家賃88,000と駐車場代7,000円には重みがありました。
September 15, 2023
コメント(0)
-
長かった道のり
静岡市アパートに入居申込みがあり、保証会社の審査が通らなかったお客様、2社目の保証会社で審査が通りました。 思えばこの一室、このアパートの元大家による2年に渡る滞納、そして明け渡しの強制執行、リフォーム、リフォーム完了後にすぐに決まったと思いきや、入居しようとした家族のお婆さんが、「孫の中学校が遠くなる」とキャンセル。 長い道のりでした。本日手にした家賃88,000と駐車場代7,000円には重みがありました。
September 15, 2023
コメント(0)
-
入居申込みあり but 審査落ち
ご無沙汰しております。10月に宅建にチャレンジするため、時間を見つけては勉強しております。 さて、静岡市のアパートの1室（このアパートの元大家が住んでいて、長期に渡る滞納後、強制退去してもらた部屋です）に、本日午前入居申込みがありました。but先ほど仲介会社から「家賃保証会社の審査に落ちました」と連絡がありました。10年程前、5年程前に家賃滞納があったことが原因のようです。10年前の滞納は、入居申込み時に仲介会社へ申告があったそうです。5年前のものは、審査落ちの連絡をした際、「思い当たることは？」と聞いたところ、「実は・・・」と出てきたそうです。もう1社だけ家賃保証会社の審査をしてもらうことにしました。家賃対応は懲り懲りなので、連帯保証人だけは避けようと思います。本当は、1社審査落ちしただけで入居をお断りした方が良いのかもしれませんが、リフォーム後4ヶ月空きが続いているので、やや焦りが出ています・・・
September 8, 2023
コメント(0)
-
英検準1級合格
英検準1級に合格しました。昨年11月にクリアできず、今回何2度目の挑戦でした。2021年10月から2年弱、英会話のレッスンを続けてきた甲斐がありました、不動産賃貸経営にに集中した方が良いのかもしれませんが、夢であるハワイへの移住のために、英語は身につけときたくて。1
July 16, 2023
コメント(2)
-
合同会社AKATSUKI立ち上げ
合同会社を立ち上げました。なぜなら、ベストセラー？の「一年で億り人になる」著:戸塚真由子https://amzn.to/44Kn3DTに、「お金持ちになりたかったら、法人を作りなさい」とあったからです。よく、不動産投資の本に「法人成りはいつがよいか」ということが論じられていますが、それらを読み返すことなく、勢いで作ってしまいました。今、持ってる物件を法人へ売却するのか、新しい物件は法人で買うのか、それとも、法人は管理だけするのかは、これから考えようと思います。今、読んでいる「お金の真理」著:与沢翼https://amzn.to/3PVRId4にも、「お金持ちになりたいなら個人会社を持つことは絶対条件である」と書いてありました。てことで、良い行動だったということで。
July 12, 2023
コメント(0)
-
某地方銀行との戦い
地方銀行S銀行から（かぼちゃの馬車ではないです）アパートローンとして借入金額：41,000,000円融資期間：30年 （2020年5月から2050年4月）借入利率：年3.3%（全期間固定金利）にて融資を受けております。物件売却による繰り上げ返済を相談したところ、残債：38,401,585円に対し違約金：22,007,848円と言われました。S銀行へは約1年前にも、借り換えによる繰上げ一括返済を相談したところ、約3,400万円の違約金を伝えられました。今回再度相談に行ったのは、他の金融機関の方とお話したときに、「固定金利でも、売却による繰上返済は違約金対象外にしている。そうでなければ、自由な不動産取引を制限することになる」と聞いたからです。S銀行の対応で納得できないのは、以下2点です。1.違約金の説明ローンのしおりには、違約金の例として、○計算の前提条件・借入金額（5千万円）、固定金利10年、借入利率6.5で借入・借入後4年を経過した時点（残存固定金利期間は6年=2,191日、残存金額45百万円）で全額繰上返済すると仮定します。・繰上返済の中途解約取引に適用される金利スワップの実勢金利が4.5と仮定します。○計算式=45百万円×(6.5%-4.5%)÷365日○違約金=5,402,465円○その他：上記の他、円短期資金市場における中途解約コストが加わります。また、市場環境により、この計算例と異なる場合があります。との記載があります。しかしながら、これは私の融資条件である30年と、例の条件がかなり乖離しており、私が繰上返済した場合の違約金よりも相当少ない違約金の例と思われます。私の条件の場合には、「これよりもかなり高額の違約金となる場合があります」という説明が必要だったのではないでしょうか。2.売却による繰上げ返済も違約金対象S銀行からは「不動産を担保にしているので、残債プラス違約金を返せることが確認できる、つまりそれに近い値段で売れる場合でなければ、当行としては売却を許容できない」と言われました。これだと当該不動産購入金額41,000,000円の1.５倍近い金額でしか売れなくなります。今の融資条件ですと、アパートに空室が出て融資の返済が難しくなった場合に、売ることもできなくなります。このよう売却による一括返済までもが違約金対象になっているのは、適切な融資条件なのでしょうか。約1年前にも金融庁の相談窓口に相談したのですが、「売却による一括返済も違約金が請求されるものなのか」を相談してみようと思います。
June 27, 2023
コメント(0)
-
滞納元大家との戦い 最終章
滞納家賃と使用損害金（契約解除後の不法占拠）で約300万円の債務があるアパートの元大家さんへ2度目の債権差押請求を行いました。1度目で回収できた金額はわずか10,819円。今回は年休支給日を狙って、送達日指定でやってみました。ところが第三債務者（銀行）から送られてきた陳述書に書かれている普通預金の金額は、2,254円。実はこの債権差押請求には、銀行名と支店名まで指定しなければいけません。年金支給口座はこの口座ではないのかもしれません。弁護士であれば、債務者が持っている銀行口座の金融機関と支店名を調べる権限があるそうです。弁護士に委託せずに自分でやるとすれば、この辺りが限界でしょうか。結局、債権者が泣き寝入りすることに。
June 26, 2023
コメント(0)
-
申し込み辞退
だいぶ間が空いてしまいました。5/8に静岡市アパート3DKのお部屋に満額の88,000円/月でお申し込みがあった件です。なーーーーんとーーーーー！！！3日後の5/11に辞退の申し出がありました。カーテンレール、TVジャック、エアコン用電源、エアコン用スリーブ、シーリングライト申込者から要望があったものは、全て手配していたというのに・・・・理由を仲介会社へ聞いたところ、・申込者、その母、その息子の3人で住む予定であった。・中学生の息子が越境通学となり、バス通学となり、 それに申込者の母が猛反対したとのことです。地理的な条件であり、頑張ってなんとかなるものでもないので、泣く泣く諦めました・・・引き続き募集活動頑張ります。
June 13, 2023
コメント(0)
-
強制明け渡し後のお部屋に入居申込有り
先日、カラーカメラドアホン取り付け、郵便ポスト取り替え、シーリングライトの電球付けに行った3DKの物件に昨日内見があり、希望価格からの値下げなしの88,000円でお申込み有り。あの日に作業を実施しておいてよかったです。この物件の元大家が住んでいて、約2年滞納→訴訟→強制明け渡し→リフォームを経てだったので、喜びもひと塩です。滞納元大家が住んでた時から18,000円のアップです。
May 9, 2023
コメント(2)
-
DIY シーリングライト カラーカメラドアホン 郵便ポスト
滞納元大家に強制執行（明け渡し）を行ったお部屋のリフォームです。「私が取り付けますので」と現場においておいたシーリングライトをなんと、リフォーム会社さんが取り付けてくれていました。 私は電球を取り付けただけです。 その余力で、カラーカメラドアホンの取り付けと、郵便ポストの取り替えを行いました。 カラーカメラドアホンは、コンセントから電源を取るタイプではなく、間違って電源直結式（電源配線を直接モニターへ接続するタイプ）を買ってしまっていたのですが、現場を見るとたまたま電源ケーブルが剥き出しで出ており、このタイプが取り付け可能になっていました。 結果オーライということで。
May 6, 2023
コメント(0)
-
滞納元大家との戦い第2章 陳述書
強制退去してもらった滞納者に対する、債権差し押さえ手続き。滞納者の預金先の銀行（第三債務者というそうです）から、陳述書なるものが届きました。債務約300万円に対し、口座残高10,819円。滞納してるんだからそりゃそうか、と思いながらも、予想以上に少ない。第三債務者に連絡を取ってよいのは、債権差押命令正本が債務者に送達された日から1週間が経ってからのようです。裁判所から送付される「送達通知」で取立権が発生してることを確認、となっております。この後の手続きは、第三債務者から支払いを受けた時に裁判所へ「取立届」、取立完了届」の提出。さらに、差押債権の全額を取り立てないまま、その余りの取立てができなくなったとき（つまり債権全額を回収できなかったとき）は、「取下届」を裁判所へ送付し、本事件はいったん終了とのこと。つまり、残債を取立てようとすると、再度債権差押え申請からやり直しのようです。全額回収まで、なんと気の遠くなることか・・・なぜ、債務者が自ら支払う義務を負わないのか・・・ま、手続きは一通り習熟したので、懲りずに頑張ります。
April 9, 2023
コメント(0)
-
滞納元大家との戦い第2章 債権差押命令申立て
金曜日、静岡地方裁判所民事部 債権執行係へ債権差押命令申立ての手続きに行ってきました。 受付のカウンターで提出後、隣の待合室にて、書類のチェックを待ちます。 新聞を読みながら待つこと約5分、もう一度受付のカウンターへと呼ばれました。 書類のチェックはOKだったようで、今後の軽微な変更のために、提出書類に捨て印を押し、無事提出完了。 家に帰ってしばらくすると、裁判所から電話があり、・第三債務者の代表者の記載を一部修正する・この後、裁判官へ提出し、判決が下れば債権差押命令が 債務者へ送達されるということを伺いました。差押先の銀行は、預金を債務者へ返還する債務を負っているということで、第三債務者と呼ばれるようです。 私は、債権差押命令正本が債務者へ送達された日から1週間が経過した時に、差押債権を取り立てることができるようです。裁判所から送付される「送達通知」をもって、私に取立権が発生していることを確認できるようです。 取立てについても、私から第三債務者（銀行）へ連絡して、打合せを行うようです。 初めてのことばかりです。 どなたかが債権差押をするとき、多少なりともアドバイスできる知識がついたように思います。もし、そのような場面に出会したらご相談ください。もちろん、そのような場面がないことを願います。
March 26, 2023
コメント(0)
-
滞納元大家との戦い第2章債権差押命令申立
先日の地方裁判所でのアドバイスを受け、本日は債権差押命令申立書類の準備です。これまた裁判所のHPを参照しながら書類を準備します。債権者（私）宛ての書類を送付するために，あらかじめ債権者の宛名を記入した封筒なども提出する必要があります。第三債務者（差し押さえる銀行の支店）が1つ増えるたびに、封筒が1枚ずつ追加になるそうです。それにしても、なぜ債権者側がこんなにも苦労と手間を・・・心が折れそうになりますが、執念で頑張ろうと思います。
March 12, 2023
コメント(0)
-
滞納元大家との戦い第2章 静岡地方裁判所
昨日、財産開示手続きをするために、行ってきました、静岡地方裁判所へ。必要な書類は、 裁判所のHPで調べて用意しました。1階の警備員さんに「財産開示請求はどちらでできますか」と聞いたところ、「それは家庭裁判所ですね」と。「裁判所のHP調べたら、地方裁判所と書いてあったのですが」「ご家族の財産開示請求ですよね？」「いえ、私はアパートの大家をしていて、債権者でして」「あっ、それなら4階です」というやりとりを挟み、4階の受付けへ私の同い年ぐらいの細身の女性と、その上司と思われる方が対応してくれました。この人たちも弁護士資格をお持ちなのは、不明です。女性「裁判所のHPで調べられたんですね。必要な書類は全て揃って いるのでこちらで手続きできます。が・・・、債務者の新しい住所」 は分かってないのですか」私「はい、住民票を先週取得したところ、変更されていませんでした」女性「転居先が分からなければ、郵便物が届かなかった場合、最終的に 裁判所の掲示板への掲示を持って手続き自体は完了し、それを債務者 が見なければ（通常見られることはない）、財産開示を受けられない まま手続きは終わってしまう。であれば、空振りになるかもしれない が、債務者が口座を持っていそうな銀行と支店を書いて、差押えをい きなりやった方が、安く済むのでは」とアドバイスをくれました。 確かに強制執行を委託した弁護士の方もそのようなことをおっしゃっていました。この日は引き上げて、差押えの手続きを調べ直すことにしました。
March 11, 2023
コメント(0)
-
滞納元大家との戦い第2章 財産開示請求
滞納元大家に対して、強制執行（明け渡し）は完了しましたが、滞納家賃146万円と使用損害金154万円は回収不能となっています。 黙ってじっとしていても、誰もこれを回収してくれません。 自分で財産開示手続き→差し押さえ手続きをやってみようと思います。申込手数料（収入印紙）2,000円予納郵便切手6,000円がいるようです。なぜ債権者側にこんなに費用が発生するのか・・・
March 9, 2023
コメント(0)
-
滞納元大家との戦い 第2章
強制執行が終わり、弁護士の先生のところへ、執行文の受け取りと、動産搬出費用・訴訟にかかった費用諸々の説明を受けに行ってきました。 今後の債権回収方法について相談すると、財産開示請求→差押えという手続きがあるそうですが、今回のように財産がない人から回収できる見込みは、ほぼないようです。なんと、「払わなかったもん得」になってる国家でしょうか。 滞納者は、保管動産を引き取りに、保管費用を持参して現れ、業者に搬出してもらったそうなので、どうやってお金を準備したのか、謎です。 悔しいので、財産開示請求は自分でやってみようと思っています。 さて、退去後の修繕の見積りが来ました。なんと・・・357万5千円 96平方メートルと広いのと、柱がえぐられるほどの猫の引っ掻き傷があるので、やむなしか・・・
March 1, 2023
コメント(0)
-
秩序を取り戻すために
静岡市アパート前の駐車場に、無断で入居者が車を止めていたので、有料の駐車場だと分かるように、ライン引きをしました。息子が手伝ってくれました。先日強制執行を行ったアパートです。
February 23, 2023
コメント(0)
-
強制執行前後 リフォーム見積もり
滞納元大家との戦い、続編です。こちらが強制執行前のお部屋です。拡散が怖い世の中なので、個人を特定できるものは写っていないことを確認した後のアップです。「必要品」「不用品」がラベリングされ、必要品・・・一定期間倉庫で保管不用品・・・廃棄です。大家負担で立て替え払いといえども、もちろん回収見込みなしです。続いて、本日リフォーム見積もりのため、業者の方にお越しいただいた時のお部屋です。荷物は綺麗になくなっていますが、滞納元大家が猫を飼っていたため、柱の傷がえげつないことになっています。そして、アレルギー持ちの私には、臭いがまたキツい・・・滞納元大家は市が用意した施設へと入りました。猫はどうなったか？ってなかなかここでは描きづらいやりとりが、強制執行当日にありました。気になるのはリフォーム代です。入居付けできる状態にするのに、いくらかかることやら。
February 13, 2023
コメント(0)
全793件 (793件中 1-50件目)
