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2008年06月23日
カテゴリ： エッセイ集
所謂｢ シャッター通り商店街
｣が、社会問題になったのは、何年も前のことです。
いまや日本の各地で、郊外型の大型店舗が攻勢をかけ、既存の商店街を衰退に追い込んでいると指摘されています。その時代背景のなかで、高齢者がクルマを運転しなくても、日常の買い物や通院が無理なくできるような、中心市街地の活性化、コンパクトシティの整備が、求められています。
この問題は、古くは１９８８年の、大店法(大規模小売店舗法)改正論議にさかのぼります(施行は２０００年)。大店法は、もともと百貨店・量販店といった大規模店舗の出店を調整することにより、地域小売業者の事業機会を保護しようとするものでした。が、実際は既存商店街による、大規模店舗への立地反対など、既得権保護に使われる面が大きく、大規模流通業界や米国の猛反対を受け、結局、廃止に追い込まれました。
大店法改正論議が盛んなりし頃、｢大規模店舗が進出すると、既存商店街が寂れる｣という議論がありましたが、私には、その理屈が理解できませんでした。私の生まれ育った柏という街は、大規模百貨店がワンサカ進出していますが、地元の商店街もよく踏ん張って、共存共栄の関係を築いていたからです。
ですが柏の周囲を見渡すと、大規模店舗の進出により、既存の商店街が衰退した例が、星の数ほどあります。その多くは、昔から先祖代々続く商店街で、店主が時代の変化に合わせて業態や品揃えを変えようともせず、｢昔は、うちの店でたくさん買ってくれたのに、今はスーパーとやらに行って、見向きもしない。恩知らずめ！｣と、客にガンを飛ばすような店が多かったのです。
消費者の立場からすれば、お客様にガンを飛ばすような商店街は、つぶれて当然。この資本主義社会のなかで、存在価値がないことを、自ら主張しているようなものです。衰退するのは自業自得。
ですが、その街に暮らす住民にとってみれば、地元の商店街は、街の共有財産のようなものです。地元の商店街が元気であれば、徒歩圏で生活に必要なものを揃えられるし、外来者にも活気のある街だと好感を持たれるので、自宅の資産価値も守りやすい。逆に、それが衰退してしまったら、不便になるばかりか、街の印象が悪くなるし、シャッターに落書きでもされたら、治安の問題さえ出てくる。
つまり、街が生命を保ち続けるためには、地元の商店街を、地域住民に支持されるような状態に、常に保っておく必要があるのです。地元の根強い支持を受ければ、商店街も利益が出るので、末永く、商売を続けることができます。
日本の多くの既存商店街では、商店主が地権者であるケースがほとんどです。地権者は、商売が儲からなくなっても、その地に居座り続けたがる。ビジネスをやりたい人に、軒を貸すことも嫌えば、再開発の話には、徹頭徹尾、反対する･･･という傾向が強い。その結果、既存の商店街は、いつまでも旧態依然とした、寂れたままの姿をさらすことになる。これでは、誰のためにもなりません。
突き詰めて考えれば、いまの日本では｢地権｣が強すぎることに、根本的な問題があるのでは･･･日本では往々にして、土地を占有する権利が、土地を利用する権利と同一の意味になってしまう。土地を占有する者(例えば商店街の店主)が、その土地を利用する上で一番最適な者とは限らないのに、彼らは地権にしがみついて、排他的な土地利用権を持ってしまう。その結果、いつまで経っても、街の新陳代謝が図られない･･･これが、日本各地にシャッター通りを生み出す温床になっているのではないかと思います。
これが英米社会であれば、ずいぶん事情が違ってきます。かの国では、地権にこだわる発想がなく、多くの商店主が、｢ビジネスの価値を上げて、高く売り払う｣ことを目的にしていますから、小規模商店の新陳代謝は非常に盛んです。その結果、その地で商売を営む上で最適な人が経営することになるので、効率も概して高い。
もっとも日本では、全く文化風土が違うので、英米モデルの導入は難しいでしょう。日本は稲作農耕を基盤にした社会。自分が占有を認められた土地で、一所懸命、丹精こめて作物を育てる、それを何千年も営んできた社会です。また奈良時代に制定された墾田永年私財法以来、この国の政治権力は、排他的な土地所有権を人々に保障することを前提に、成り立ってきました。
土地所有という概念が、日本人の頭から抜け難いのであれば、せめて、所有権を利用権と分けて考えて、最適な土地利用者が所有者に最大の利益をもたらす、というビジネスモデルを考えてはどうだろうか？たとえば、商店街が、意欲ある新規参入者に｢軒貸し｣して、地代または配当を得るというモデルとか･･･見ず知らずの者に軒貸しするのが不安だと言うのなら、自治体が間を取り持つのも良いでしょうし、｢もし、オーナーが商売の再開を希望するなら、２年前通告で返還する｣みたいな契約を結んでも良いでしょう。
あるいは、ガバナンスの面に着目して、｢商店街の会頭は、６０歳になったら定年する｣という規約を作ってもいいかもしれません。商店街の脳みそとエネルギーを、常に若返った状態にすることを、この条項で担保できるからです。
そういった工夫によって、地元の商店街が｢最適な利用者｣によって経営されるようになれば、今よりもっと活性化するでしょうし、街も生き返ってきます。個性ある商店が競い合うようになれば、大規模店舗の進出なんて怖くない。
なお、上に書いた工夫は、商店街だけでなく、郊外住宅地の分譲にも適用できると思います。この場合は地権者が農家になるわけですが、地権者が土地を細切れに切り売りするのではなく、一番、利益をもたらす者(例．優秀なディベロッパー)に開発を一任して、大きな配当収入を得る、というモデルです。こうすれば街並みもきれいになり、土地の価値も上がるし、地主さんは儲かるし、良いことづくめだと思いますよ。
一人でも多くの日本人が地権の呪縛から解放されることを。そして、我が東葛地域から、寂れた商店街と、統一性のない分譲住宅地が根絶される日が来ることを、夢見ています。
いまや日本の各地で、郊外型の大型店舗が攻勢をかけ、既存の商店街を衰退に追い込んでいると指摘されています。その時代背景のなかで、高齢者がクルマを運転しなくても、日常の買い物や通院が無理なくできるような、中心市街地の活性化、コンパクトシティの整備が、求められています。
この問題は、古くは１９８８年の、大店法(大規模小売店舗法)改正論議にさかのぼります(施行は２０００年)。大店法は、もともと百貨店・量販店といった大規模店舗の出店を調整することにより、地域小売業者の事業機会を保護しようとするものでした。が、実際は既存商店街による、大規模店舗への立地反対など、既得権保護に使われる面が大きく、大規模流通業界や米国の猛反対を受け、結局、廃止に追い込まれました。
大店法改正論議が盛んなりし頃、｢大規模店舗が進出すると、既存商店街が寂れる｣という議論がありましたが、私には、その理屈が理解できませんでした。私の生まれ育った柏という街は、大規模百貨店がワンサカ進出していますが、地元の商店街もよく踏ん張って、共存共栄の関係を築いていたからです。
ですが柏の周囲を見渡すと、大規模店舗の進出により、既存の商店街が衰退した例が、星の数ほどあります。その多くは、昔から先祖代々続く商店街で、店主が時代の変化に合わせて業態や品揃えを変えようともせず、｢昔は、うちの店でたくさん買ってくれたのに、今はスーパーとやらに行って、見向きもしない。恩知らずめ！｣と、客にガンを飛ばすような店が多かったのです。
消費者の立場からすれば、お客様にガンを飛ばすような商店街は、つぶれて当然。この資本主義社会のなかで、存在価値がないことを、自ら主張しているようなものです。衰退するのは自業自得。
ですが、その街に暮らす住民にとってみれば、地元の商店街は、街の共有財産のようなものです。地元の商店街が元気であれば、徒歩圏で生活に必要なものを揃えられるし、外来者にも活気のある街だと好感を持たれるので、自宅の資産価値も守りやすい。逆に、それが衰退してしまったら、不便になるばかりか、街の印象が悪くなるし、シャッターに落書きでもされたら、治安の問題さえ出てくる。
つまり、街が生命を保ち続けるためには、地元の商店街を、地域住民に支持されるような状態に、常に保っておく必要があるのです。地元の根強い支持を受ければ、商店街も利益が出るので、末永く、商売を続けることができます。
日本の多くの既存商店街では、商店主が地権者であるケースがほとんどです。地権者は、商売が儲からなくなっても、その地に居座り続けたがる。ビジネスをやりたい人に、軒を貸すことも嫌えば、再開発の話には、徹頭徹尾、反対する･･･という傾向が強い。その結果、既存の商店街は、いつまでも旧態依然とした、寂れたままの姿をさらすことになる。これでは、誰のためにもなりません。
突き詰めて考えれば、いまの日本では｢地権｣が強すぎることに、根本的な問題があるのでは･･･日本では往々にして、土地を占有する権利が、土地を利用する権利と同一の意味になってしまう。土地を占有する者(例えば商店街の店主)が、その土地を利用する上で一番最適な者とは限らないのに、彼らは地権にしがみついて、排他的な土地利用権を持ってしまう。その結果、いつまで経っても、街の新陳代謝が図られない･･･これが、日本各地にシャッター通りを生み出す温床になっているのではないかと思います。
これが英米社会であれば、ずいぶん事情が違ってきます。かの国では、地権にこだわる発想がなく、多くの商店主が、｢ビジネスの価値を上げて、高く売り払う｣ことを目的にしていますから、小規模商店の新陳代謝は非常に盛んです。その結果、その地で商売を営む上で最適な人が経営することになるので、効率も概して高い。
もっとも日本では、全く文化風土が違うので、英米モデルの導入は難しいでしょう。日本は稲作農耕を基盤にした社会。自分が占有を認められた土地で、一所懸命、丹精こめて作物を育てる、それを何千年も営んできた社会です。また奈良時代に制定された墾田永年私財法以来、この国の政治権力は、排他的な土地所有権を人々に保障することを前提に、成り立ってきました。
土地所有という概念が、日本人の頭から抜け難いのであれば、せめて、所有権を利用権と分けて考えて、最適な土地利用者が所有者に最大の利益をもたらす、というビジネスモデルを考えてはどうだろうか？たとえば、商店街が、意欲ある新規参入者に｢軒貸し｣して、地代または配当を得るというモデルとか･･･見ず知らずの者に軒貸しするのが不安だと言うのなら、自治体が間を取り持つのも良いでしょうし、｢もし、オーナーが商売の再開を希望するなら、２年前通告で返還する｣みたいな契約を結んでも良いでしょう。
あるいは、ガバナンスの面に着目して、｢商店街の会頭は、６０歳になったら定年する｣という規約を作ってもいいかもしれません。商店街の脳みそとエネルギーを、常に若返った状態にすることを、この条項で担保できるからです。
そういった工夫によって、地元の商店街が｢最適な利用者｣によって経営されるようになれば、今よりもっと活性化するでしょうし、街も生き返ってきます。個性ある商店が競い合うようになれば、大規模店舗の進出なんて怖くない。
なお、上に書いた工夫は、商店街だけでなく、郊外住宅地の分譲にも適用できると思います。この場合は地権者が農家になるわけですが、地権者が土地を細切れに切り売りするのではなく、一番、利益をもたらす者(例．優秀なディベロッパー)に開発を一任して、大きな配当収入を得る、というモデルです。こうすれば街並みもきれいになり、土地の価値も上がるし、地主さんは儲かるし、良いことづくめだと思いますよ。
一人でも多くの日本人が地権の呪縛から解放されることを。そして、我が東葛地域から、寂れた商店街と、統一性のない分譲住宅地が根絶される日が来ることを、夢見ています。
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Re:
R.M. さん
日本が昔から地権意識が強かったかというと、かなり疑問です。少なくとも明治の初めの地租改正からは土地所有がけっこう流動的でした。地租の税率は2.5%もあり、土地を寝かせているときつい資産課税により損をしてしまったからです。
戦後は地租の後継税である固定資産税の標準税率が1.4%に下がり、バブルが崩壊したあとも、空き店舗のままでもその固定資産税などを支払っておけるだけの財政的余力が地権者側にある、という状況が続き土地の流動性が高まらないのです。
しかし固定資産税の標準税率を上げるわけにはいきません。行政サービスの対価以上に課税すると資産デフレが加速してしまうからです。不動産取得税を廃止するなどの流動化促進策しかとれないでしょう。
残念ながら、頑迷な地権者は最終的には“黒船”によって駆逐されると思います。
昨日の敵は今日の友!? 相乗効果狙うイオンとドンキ
http://diamond.jp/series/inside/12_8_003/
昨年に都市計画法が改正されて郊外の大型店の立地が規制されたことで、イオンとドンキが組んで中心市街地に進出する動きを見せています。
このイオンとドンキの動きは中心市街地活性化･コンパクトシティのコンセプトと矛盾しません。まさか「零細商店が善で大型店は悪だ」とまでは言えないと思いますので、自意識過剰な地権者はイオン＋ドンキの中心市街地進出で駆逐されるでしょう。
人通りがまた増えて店が儲かるようになる･･･とは決してならない。人通りがまた増えても、客にガンを飛ばすような店に足を運ぶ人なんかいないのです。 (2008年06月24日 01時32分59秒)
戦後は地租の後継税である固定資産税の標準税率が1.4%に下がり、バブルが崩壊したあとも、空き店舗のままでもその固定資産税などを支払っておけるだけの財政的余力が地権者側にある、という状況が続き土地の流動性が高まらないのです。
しかし固定資産税の標準税率を上げるわけにはいきません。行政サービスの対価以上に課税すると資産デフレが加速してしまうからです。不動産取得税を廃止するなどの流動化促進策しかとれないでしょう。
残念ながら、頑迷な地権者は最終的には“黒船”によって駆逐されると思います。
昨日の敵は今日の友!? 相乗効果狙うイオンとドンキ
http://diamond.jp/series/inside/12_8_003/
昨年に都市計画法が改正されて郊外の大型店の立地が規制されたことで、イオンとドンキが組んで中心市街地に進出する動きを見せています。
このイオンとドンキの動きは中心市街地活性化･コンパクトシティのコンセプトと矛盾しません。まさか「零細商店が善で大型店は悪だ」とまでは言えないと思いますので、自意識過剰な地権者はイオン＋ドンキの中心市街地進出で駆逐されるでしょう。
人通りがまた増えて店が儲かるようになる･･･とは決してならない。人通りがまた増えても、客にガンを飛ばすような店に足を運ぶ人なんかいないのです。 (2008年06月24日 01時32分59秒)
まなちゃん、ＲＭさん、２人ともありがとう！
chatswoodbb
さん
Re:地権に呪縛される日本(06/23)
morning star さん
そうですね、日本文化は土地にこだわりがありますね。
ところで「統一性のない分譲住宅地」というのがわかりません。
分譲住宅地は同じ様式で家を建てるということ？ (2008年06月24日 23時51分13秒)
ところで「統一性のない分譲住宅地」というのがわかりません。
分譲住宅地は同じ様式で家を建てるということ？ (2008年06月24日 23時51分13秒)
Re[1]:(06/23)
manachan2150
さん
R.M.さん
＞少なくとも明治の初めの地租改正からは土地所有がけっこう流動的でした。
＞戦後は地租の後継税である固定資産税の標準税率が1.4%に下がり･･･土地の流動性が高まらないのです。
｢一所懸命｣という意識は、古くからあるとは思いますが、その意識が土地の流動性を阻害するという状況は、おっしゃる通り、戦後からだと思います。
私見ですが、戦後日本の農地解放と高度成長によって、土地所有者の数が爆発的に増えたことと、土地所有権を｢公｣より高い次元で制限する思想が育たなかったことが、土地利用をめぐる様々な問題を引き起こしたのだと思います。
＞不動産取得税を廃止するなどの流動化促進策しかとれないでしょう。
不動産取得税廃止も、ある程度効果あると思います。その他には、投資不動産の所得や損失を、所得税の課税ベースに反映する制度の導入(要は、不動産投資で損が出たら、所得税が安くなる)。これが軌道に乗れば、ちょっと余裕のあるサラリーマンなら、２軒、３軒と、当たり前に持つようになり、ものすごい経済効果があると思います。
＞昨日の敵は今日の友!? 相乗効果狙うイオンとドンキ
ドンキ＆イオン連合は、強力ですねえ。
客にガンを飛ばすような商店街に比べれば、ドンキ＆イオンの方が数千万倍、マシですし、世の中のためになるでしょう。高齢者もクルマを運転することなく、ドンキでお買い物♪ (2008年06月25日 09時07分26秒)
＞少なくとも明治の初めの地租改正からは土地所有がけっこう流動的でした。
＞戦後は地租の後継税である固定資産税の標準税率が1.4%に下がり･･･土地の流動性が高まらないのです。
｢一所懸命｣という意識は、古くからあるとは思いますが、その意識が土地の流動性を阻害するという状況は、おっしゃる通り、戦後からだと思います。
私見ですが、戦後日本の農地解放と高度成長によって、土地所有者の数が爆発的に増えたことと、土地所有権を｢公｣より高い次元で制限する思想が育たなかったことが、土地利用をめぐる様々な問題を引き起こしたのだと思います。
＞不動産取得税を廃止するなどの流動化促進策しかとれないでしょう。
不動産取得税廃止も、ある程度効果あると思います。その他には、投資不動産の所得や損失を、所得税の課税ベースに反映する制度の導入(要は、不動産投資で損が出たら、所得税が安くなる)。これが軌道に乗れば、ちょっと余裕のあるサラリーマンなら、２軒、３軒と、当たり前に持つようになり、ものすごい経済効果があると思います。
＞昨日の敵は今日の友!? 相乗効果狙うイオンとドンキ
ドンキ＆イオン連合は、強力ですねえ。
客にガンを飛ばすような商店街に比べれば、ドンキ＆イオンの方が数千万倍、マシですし、世の中のためになるでしょう。高齢者もクルマを運転することなく、ドンキでお買い物♪ (2008年06月25日 09時07分26秒)
Re:まなちゃん、ＲＭさん、２人ともありがとう！(06/23)
manachan2150
さん
chatswoodbbさん
＞全国の寂れた商店街の活性化案のとてもいい参考になります。多くの店主に読んでもらいたいと願います。
店主もそうですが、都市計画のプランナーとか、全国で頑張っている街づくり、商店会のリーダーにも、読んでもらいたいです。 (2008年06月25日 09時09分09秒)
＞全国の寂れた商店街の活性化案のとてもいい参考になります。多くの店主に読んでもらいたいと願います。
店主もそうですが、都市計画のプランナーとか、全国で頑張っている街づくり、商店会のリーダーにも、読んでもらいたいです。 (2008年06月25日 09時09分09秒)
Re[1]:地権に呪縛される日本(06/23)
manachan2150
さん
morning starさん
＞ところで「統一性のない分譲住宅地」というのがわかりません。
ちょっと言葉足らずですみませんでした。私の言いたかったのは、分譲住宅地における｢統一感のない街並み｣でした。
私の地元では、土地組合が複数のディベロッパーに土地を切り売りしたことにより、街路にしろ家並みにしろ、全く統一感のない分譲地になってしまった例があります。そういうものを、今後は根絶していきたい。 (2008年06月25日 09時12分24秒)
＞ところで「統一性のない分譲住宅地」というのがわかりません。
ちょっと言葉足らずですみませんでした。私の言いたかったのは、分譲住宅地における｢統一感のない街並み｣でした。
私の地元では、土地組合が複数のディベロッパーに土地を切り売りしたことにより、街路にしろ家並みにしろ、全く統一感のない分譲地になってしまった例があります。そういうものを、今後は根絶していきたい。 (2008年06月25日 09時12分24秒)
ストリート パーキング
Harris Taca さん
全国のシャッター通り商店街、ボクも随分前から気になっています。
大都市の都心部や駅周辺を除いては、圧倒的に車社会です。幹線道路やバイパス沿いの大型店は数千台収容の無料駐車場を完備しているのに対して、旧市街の商店街は自前で駐車場を用意できないのがほとんど、あってもせいぜい商店会の共同駐車場が数台分、というのが現状です。
これでは商店主の高齢化、商売意欲の低下以前に、勝負にならないのではないかと思います。
オーストラリアは圧倒的に車社会ですが、大都市の都心部を除いては、中心市街地の道路に車を駐車することができます。日本でもこのシステムは応用できるはずです。
車社会の進展以前に造られた旧市街は道路が狭く、とても45度アングルで駐車することは不可能ですが(笑）、用のある店の前、もしくはすぐ近くに車をとめることができれば、随分商店街へのアクセスは向上すると思います。
行政は商店街の無電柱化やカラー舗装など見た目の整備ばかり力を入れがちですが、シャッター通りを無電柱化したってしょうがないだろ！って思います。
むしろ対面通行の道路を一方通行化して1車線をストリートパーキングにするなど、知恵を絞って役に立つハード改善をするべきだと思いますが。
無論その際、警察ＯＢの利権のためのパーキングメーターやパーキングチケットはNO！です。無料が原則。
(2008年06月26日 03時18分24秒)
大都市の都心部や駅周辺を除いては、圧倒的に車社会です。幹線道路やバイパス沿いの大型店は数千台収容の無料駐車場を完備しているのに対して、旧市街の商店街は自前で駐車場を用意できないのがほとんど、あってもせいぜい商店会の共同駐車場が数台分、というのが現状です。
これでは商店主の高齢化、商売意欲の低下以前に、勝負にならないのではないかと思います。
オーストラリアは圧倒的に車社会ですが、大都市の都心部を除いては、中心市街地の道路に車を駐車することができます。日本でもこのシステムは応用できるはずです。
車社会の進展以前に造られた旧市街は道路が狭く、とても45度アングルで駐車することは不可能ですが(笑）、用のある店の前、もしくはすぐ近くに車をとめることができれば、随分商店街へのアクセスは向上すると思います。
行政は商店街の無電柱化やカラー舗装など見た目の整備ばかり力を入れがちですが、シャッター通りを無電柱化したってしょうがないだろ！って思います。
むしろ対面通行の道路を一方通行化して1車線をストリートパーキングにするなど、知恵を絞って役に立つハード改善をするべきだと思いますが。
無論その際、警察ＯＢの利権のためのパーキングメーターやパーキングチケットはNO！です。無料が原則。
(2008年06月26日 03時18分24秒)
Re:ストリート パーキング(06/23)
manachan2150
さん
＞Harris Tacaさん
お久しぶりです。今は日本にいらっしゃるんですか？それとも豪州？
＞オーストラリアは圧倒的に車社会ですが、大都市の都心部を除いては、中心市街地の道路に車を駐車することができます。
基本的にどこでもクルマ停められるから、買い物は便利でしたね。
＞むしろ対面通行の道路を一方通行化して1車線をストリートパーキングにするなど
面白い！！良いアイデアですね。
＞無論その際、警察ＯＢの利権のためのパーキングメーターやパーキングチケットはNO！です。無料が原則。
そう。わずか数百円とられただけで、客足が遠のいてしまいます。 (2008年06月26日 22時42分34秒)
お久しぶりです。今は日本にいらっしゃるんですか？それとも豪州？
＞オーストラリアは圧倒的に車社会ですが、大都市の都心部を除いては、中心市街地の道路に車を駐車することができます。
基本的にどこでもクルマ停められるから、買い物は便利でしたね。
＞むしろ対面通行の道路を一方通行化して1車線をストリートパーキングにするなど
面白い！！良いアイデアですね。
＞無論その際、警察ＯＢの利権のためのパーキングメーターやパーキングチケットはNO！です。無料が原則。
そう。わずか数百円とられただけで、客足が遠のいてしまいます。 (2008年06月26日 22時42分34秒)
【毎日開催】
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