2004.12.24
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今年の投資を考える その2
今年は、何と言っても不動産投資の年でした。去年が中国株の年なら、今年は不動産の年でした。リスクテイカー親分のサイトで勉強していたから、中古不動産はこの2年間でかなり見て歩いていました。最初はワンルーム。次は1DKくらいの区分所有です。ワンルームはターゲットのエリアでは、明らかに過剰供給でした。
不動産投資本は、この2年で、多く読んできました。春に大量に読んだ金持ち父さんシリーズに大きく影響されて、キャッシュフローを強く意識するようになりました。金持ち父さん本は、流行っていたので、最初はバカにして読まなかったんですが、読むといいこといっぱい書いてあるんですよね（笑）。分散ではなく集中だ。さまざまなファンドをドルコストで買うのは、ハイオクにオレンジジュースを混ぜて、さらに水を加えるようなもの。とかね。
キャッシュフローのお勉強になり、アパートに払っている毎月の家賃、安定的なマイナスフローはなんとかならないかと、本気で考えるようになったのも、今年の春です。これが動機として大きかったです。
自分も住める収益物件、オーナー住宅が3階にあって、下は1DK、2DKが入ったRC造物件、S造+ALC物件を探して、予算が合わずに買えなくて、任意売却物件も目の前を素通りして、立地もあーでもない、こーでもないと考えて、ようやくなんとなくそれに近い物件に申し込みを入れました。さらに引渡しは夏にずれ込みました。
不動産セミナーに出るようになったのは、買ってからです。早く出てればよかったかも（笑）。どうも流行っているものをバカにする悪い癖が、自分にはあるようです（笑）。
MOS（キャッシュフロー）について
キャッシュフローのことを、CFと言わずになぜかMOSと表現しています。これもなぞのひとつです（笑）。Money Operating Serviceでもないし、Money On Systemでもないし。。。どなたかご存知ないでしょうか？K％のKの意味と、MOSの略語はいまだに分かりません（汗）。MOSの式は簡単で、以下のようになります。
キャッシュフロー MOS＝NOI－ADS＝ネット収入―年間元利返済額
＝年間家賃収入―費用
＝年間家賃収入-（固定資産税+都市計画税+管理費+営繕費 +火災保険料+共用電気+共用水道代）
ADS＝Annual Debt Service
＝ローン年間元利返済額
減価償却前の手元に残るキャッシュの総額がMOSです。ボクのマンションのMOSを計算してみます。
NOI＝1,992,000円（自宅を貸した場合は2,952,000円）
ADS＝114,195円/月×12ヶ月＝1,370,340円
MOS＝NOI－ADS＝621,660円（自宅を貸した場合は1,581,660円）
月当たりMOS＝51,805円（自宅を貸した場合は131,805円）
[不動産の資産価値を上げる方法 122]
フリーレントサービスを行う。
家賃を1ヶ月フリーにするのは、10％安く貸す場合の100％÷10％＝10ヶ月分、5%安く貸す場合の100％÷5％＝20ヶ月＝1年8ヶ月分に相当します。
空室だった場合と比較すると、効果は大きいです。3ヶ月半額の場合、1ヶ月半の空室と同じになりますが、部屋が埋まれば、それ以降は100%の家賃が入るわけです。
今年は、何と言っても不動産投資の年でした。去年が中国株の年なら、今年は不動産の年でした。リスクテイカー親分のサイトで勉強していたから、中古不動産はこの2年間でかなり見て歩いていました。最初はワンルーム。次は1DKくらいの区分所有です。ワンルームはターゲットのエリアでは、明らかに過剰供給でした。
不動産投資本は、この2年で、多く読んできました。春に大量に読んだ金持ち父さんシリーズに大きく影響されて、キャッシュフローを強く意識するようになりました。金持ち父さん本は、流行っていたので、最初はバカにして読まなかったんですが、読むといいこといっぱい書いてあるんですよね（笑）。分散ではなく集中だ。さまざまなファンドをドルコストで買うのは、ハイオクにオレンジジュースを混ぜて、さらに水を加えるようなもの。とかね。
キャッシュフローのお勉強になり、アパートに払っている毎月の家賃、安定的なマイナスフローはなんとかならないかと、本気で考えるようになったのも、今年の春です。これが動機として大きかったです。
自分も住める収益物件、オーナー住宅が3階にあって、下は1DK、2DKが入ったRC造物件、S造+ALC物件を探して、予算が合わずに買えなくて、任意売却物件も目の前を素通りして、立地もあーでもない、こーでもないと考えて、ようやくなんとなくそれに近い物件に申し込みを入れました。さらに引渡しは夏にずれ込みました。
不動産セミナーに出るようになったのは、買ってからです。早く出てればよかったかも（笑）。どうも流行っているものをバカにする悪い癖が、自分にはあるようです（笑）。
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キャッシュフローのことを、CFと言わずになぜかMOSと表現しています。これもなぞのひとつです（笑）。Money Operating Serviceでもないし、Money On Systemでもないし。。。どなたかご存知ないでしょうか？K％のKの意味と、MOSの略語はいまだに分かりません（汗）。MOSの式は簡単で、以下のようになります。
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＝年間家賃収入-（固定資産税+都市計画税+管理費+営繕費 +火災保険料+共用電気+共用水道代）
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ADS＝114,195円/月×12ヶ月＝1,370,340円
MOS＝NOI－ADS＝621,660円（自宅を貸した場合は1,581,660円）
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ミカオ建築館
原田ミカオ＝原口秀昭 原田ミカオはネット上のハンドルネーム。建築館の館は、不動産も意味します。1959年東京生まれ、1982年東京大学建築学科卒、1986年同大修士課程修了。鈴木博之研にてラッチェンス、ミース、カーンを研究。20~30代は設計事務所を主宰。現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。著書に「20世紀の住宅」（1994 鹿島出版会）、「ルイス・カーンの空間構成」（1998 彰国社）、「ゼロからはじめるシリーズ」16冊（彰国社）他多数あり。
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減らないお財布を持… toms2121さん
「ボロ物件でも高利… ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん
極東船長の子供たち… 極東船長さん
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