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2004年05月13日
カテゴリ： カテゴリ未分類
模様替えからフォローする「建築プロデューサー」のホームページ http://www.MyHome-24.com
（最終に
セミナーの案内 があります）
出掛けに朝から電話。誰？と出ると「 マンションを買って、賃貸に出しませんか？ 」と売り込みでした（日頃、顧客から「こんな物件どう思う？」と言う相談はありますが、私へ直接、と言うのは、最近ありませんでした）。
今どき「 採算が取れる マンションが あるのか？ 」と思い、一寸聴くことに！(職業を明かして聞きました！)
マンションの場所は、東京のＪＲ山手線のターミナル駅から一駅目を降りて、徒歩数分の幹線道路沿い。たまたま元あった建物を知っていたので、話が早い！で、色々こちらから質問。
Ａ：一戸当たり２５平米程 総戸数 １００戸超 総タイル貼
Ｑ：家賃は？
Ａ：１１万円超
Ｑ：自己資金とローン？
Ａ：ローンは、信販系ローン会社から、年率３％（変動金利）３０年返済
（注記：一般の金融機関ですと、この規模の賃貸向け物件に３０年は貸したがりません）
Ｑ：空室の可能性（未入居の可能性）は？
Ａ： 二年更新 で、家賃保証をします。
Ｑ：管理費・修繕積立金は？
うち積立金が１,２００円（但し四年目で倍増予定。別途、積立基金を当初に設定）
（注記：これでいったいどんな修繕が出来るのか？⇒総タイル貼なので、外装修繕はそんなに掛からない！と）
まあ、これ以外にも色々聞きかせてもらいました。
確かに場所的には、交通至便で良いし、広さもそこそこあります。
将来的な魅力 は、部屋が広いだけ？競争力は？
個人年金代わり としての資産価値はあるでしょうが（工事を見ていませんので概論！）「賃貸物件を持ちませんか？」と言う問いに適した建物か。資産運用を色々やっている方向け？
「正直、良い物件と思う？」と 逆 に聞くと『 お買いになる方の、他の資産とあわせて判断がいるでしょう！ 』と素直な話（総じて、返事は好感の持てる話っぷりでした）
朝から、時間を掛けてしまいましたが、一時のような「小さい面積で、戸数を増やして、小口売り」して、と言う物件とは違いますが
・将来への展望
不足するだろう修繕費用はどうする？変動金利で３０年ローンを組んでいるのに成り立つ？
二年更新の入居保証って、何処まで安心？（「保証なく、空室」は悲惨！）
１００戸以上が一棟にあって、更に周囲に賃貸物件が増えた時の競争力は？
なんて思う物件の売り込みでした。
６月２日、青山の東京ウィメンズプラザで、 ライフスタイルをデザインする～住宅から考えるライフデザイン～セミナー
主宰者の ホームページ
「世の中でまだメジャーではないが、こだわりを持った建材や情報」の 情報サイト
（最終に
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出掛けに朝から電話。誰？と出ると「 マンションを買って、賃貸に出しませんか？ 」と売り込みでした（日頃、顧客から「こんな物件どう思う？」と言う相談はありますが、私へ直接、と言うのは、最近ありませんでした）。
今どき「 採算が取れる マンションが あるのか？ 」と思い、一寸聴くことに！(職業を明かして聞きました！)
マンションの場所は、東京のＪＲ山手線のターミナル駅から一駅目を降りて、徒歩数分の幹線道路沿い。たまたま元あった建物を知っていたので、話が早い！で、色々こちらから質問。
Ａ：一戸当たり２５平米程 総戸数 １００戸超 総タイル貼
Ｑ：家賃は？
Ａ：１１万円超
Ｑ：自己資金とローン？
Ａ：ローンは、信販系ローン会社から、年率３％（変動金利）３０年返済
（注記：一般の金融機関ですと、この規模の賃貸向け物件に３０年は貸したがりません）
Ｑ：空室の可能性（未入居の可能性）は？
Ａ： 二年更新 で、家賃保証をします。
Ｑ：管理費・修繕積立金は？
うち積立金が１,２００円（但し四年目で倍増予定。別途、積立基金を当初に設定）
（注記：これでいったいどんな修繕が出来るのか？⇒総タイル貼なので、外装修繕はそんなに掛からない！と）
まあ、これ以外にも色々聞きかせてもらいました。
確かに場所的には、交通至便で良いし、広さもそこそこあります。
将来的な魅力 は、部屋が広いだけ？競争力は？
個人年金代わり としての資産価値はあるでしょうが（工事を見ていませんので概論！）「賃貸物件を持ちませんか？」と言う問いに適した建物か。資産運用を色々やっている方向け？
「正直、良い物件と思う？」と 逆 に聞くと『 お買いになる方の、他の資産とあわせて判断がいるでしょう！ 』と素直な話（総じて、返事は好感の持てる話っぷりでした）
朝から、時間を掛けてしまいましたが、一時のような「小さい面積で、戸数を増やして、小口売り」して、と言う物件とは違いますが
・将来への展望
不足するだろう修繕費用はどうする？変動金利で３０年ローンを組んでいるのに成り立つ？
二年更新の入居保証って、何処まで安心？（「保証なく、空室」は悲惨！）
１００戸以上が一棟にあって、更に周囲に賃貸物件が増えた時の競争力は？
なんて思う物件の売り込みでした。
６月２日、青山の東京ウィメンズプラザで、 ライフスタイルをデザインする～住宅から考えるライフデザイン～セミナー
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