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イッチーママ1227
6年間の海外での駐在員妻生活を終え、昨年日本に帰国しました。 不動産熱が冷めきっていたのですが、ようやく不動産投資に熱が入り始めました！
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2015.10.13
カテゴリ： 物件の管理
こんばんわ。
突然ですが、今日は8月に売却したライト君について触れたいと思います。
ライト君は、埼玉県内にある某有名メーカー施工のテラスハウスです。
土地は３００平米ほどあり、２ＤＫ×４室でとても手入れのいき届いた物件です。
表面利回りは１３％以上ありました。
ファミリーを対象とした物件なので、
お風呂に追炊き機能を追加したり、エアコンを入れたり、
室内物干し材を設置したりと、色々と手を加えた思い入れのある物件です。
そんなライト君ですが、なぜ売ろうと思ったか？
当然、購入前に不動産業者さんを通じて、再建築が可能なことは確認していましたが、
私には、「市街化調整区域」というのがとっても気になっていました。
というのも出口戦略を「アパートとして売る」と考えた時には、
市街化調整区域の物件だと銀行の融資がつかないからです(￣д￣)
と言いながら、ライト君の購入価格は政策金融公庫さんの融資金額範囲内なので、
金融公庫さんで融資を引っ張ってくる人/現金で高利回りを狙っている人
のどちらかなら買ってくれるだろうと踏んでいました。
また土地が３００平米あるので、最終的にはローン返済後「２分割して土地で売りに出す」
というのもありだと思っていましたが、何となく難しいかもしれないと感じており、
「利益が出るうちにアパートとして売却したい！」という思いが強くなっていました。
そして２つ目の理由。４室中２部屋の入居者様は、１２年間住んでいて
特に１部屋の入居者様は、２ＤＫのお部屋に家族５人（父・母・中１・小５・小３）で住んでおり
いつ「手狭だから退去します！」と言われるだろうとドキドキしていた状況でした。
３つ目の理由。現在築２０年のライト君。
外壁も屋根も十分きれいなのですが、５年間の間に間違いなく
ある程度の大掛かりな修繕が必要になると踏んでいました。
入居付けがだんだんと難しくなってきていたことです。
一番最近入居された方は、敷金・礼金０ヶ月。フリーレント１ヵ月。
仲介業者さんへの礼金２か月。空室期間は１０ヶ月という、なかなかに厳しいものでした。
５つ目の理由。
ライト君を売却して、十分なキャピタルゲインを得られれば、
ローン全残債＜現金預貯金となり、日本国内の財務体質が万全になる。
もっちゃんがシンガポールに転勤となり、私は仕事を辞める。
日本国内での給与所得が極端に落ち込むため、これは精神的な安定という意味でも
とても大きな要因でした。
そして、「今のご時世、築２０年で利回り１２％を超える木造アパートはほとんど出ていない！」
という点から、無料の売却査定に申し込みをすることとしました。
売却希望額は、購入価格の１．０７の価格、表面利回りは１２．５％に設定しました。
するとどうでしょう。
幸いにも、査定額も同額程度の金額が提示されました。
とはいえ、ライト君は十分に毎月のインカムゲインを稼いでくれている物件です。
５年間保有しておいて、売却するという考えも当然頭をよぎりました。
この件について知り合いの不動産屋さんの社長さんにどう思うかを相談したところ、
「査定金額＋αの●●●●万円でなら買いたいという人を紹介できる。」との話をいただきました。
そして、改めて考えました。
５年間日本を離れること、５年後にはライト君は築２５年となること、
退去者が出た時のリフォーム費用、入居募集時の空室期間が長くなりつつあること、
大掛かりな修繕をするときの修繕費用・・・・・。
そして、「今売却して利益を確定させる！」という結論に至ったのでした。
突然ですが、今日は8月に売却したライト君について触れたいと思います。
ライト君は、埼玉県内にある某有名メーカー施工のテラスハウスです。
土地は３００平米ほどあり、２ＤＫ×４室でとても手入れのいき届いた物件です。
表面利回りは１３％以上ありました。
ファミリーを対象とした物件なので、
お風呂に追炊き機能を追加したり、エアコンを入れたり、
室内物干し材を設置したりと、色々と手を加えた思い入れのある物件です。
そんなライト君ですが、なぜ売ろうと思ったか？
当然、購入前に不動産業者さんを通じて、再建築が可能なことは確認していましたが、
私には、「市街化調整区域」というのがとっても気になっていました。
というのも出口戦略を「アパートとして売る」と考えた時には、
市街化調整区域の物件だと銀行の融資がつかないからです(￣д￣)
と言いながら、ライト君の購入価格は政策金融公庫さんの融資金額範囲内なので、
金融公庫さんで融資を引っ張ってくる人/現金で高利回りを狙っている人
のどちらかなら買ってくれるだろうと踏んでいました。
また土地が３００平米あるので、最終的にはローン返済後「２分割して土地で売りに出す」
というのもありだと思っていましたが、何となく難しいかもしれないと感じており、
「利益が出るうちにアパートとして売却したい！」という思いが強くなっていました。
そして２つ目の理由。４室中２部屋の入居者様は、１２年間住んでいて
特に１部屋の入居者様は、２ＤＫのお部屋に家族５人（父・母・中１・小５・小３）で住んでおり
いつ「手狭だから退去します！」と言われるだろうとドキドキしていた状況でした。
３つ目の理由。現在築２０年のライト君。
外壁も屋根も十分きれいなのですが、５年間の間に間違いなく
ある程度の大掛かりな修繕が必要になると踏んでいました。
入居付けがだんだんと難しくなってきていたことです。
一番最近入居された方は、敷金・礼金０ヶ月。フリーレント１ヵ月。
仲介業者さんへの礼金２か月。空室期間は１０ヶ月という、なかなかに厳しいものでした。
５つ目の理由。
ライト君を売却して、十分なキャピタルゲインを得られれば、
ローン全残債＜現金預貯金となり、日本国内の財務体質が万全になる。
もっちゃんがシンガポールに転勤となり、私は仕事を辞める。
日本国内での給与所得が極端に落ち込むため、これは精神的な安定という意味でも
とても大きな要因でした。
そして、「今のご時世、築２０年で利回り１２％を超える木造アパートはほとんど出ていない！」
という点から、無料の売却査定に申し込みをすることとしました。
売却希望額は、購入価格の１．０７の価格、表面利回りは１２．５％に設定しました。
するとどうでしょう。
幸いにも、査定額も同額程度の金額が提示されました。
とはいえ、ライト君は十分に毎月のインカムゲインを稼いでくれている物件です。
５年間保有しておいて、売却するという考えも当然頭をよぎりました。
この件について知り合いの不動産屋さんの社長さんにどう思うかを相談したところ、
「査定金額＋αの●●●●万円でなら買いたいという人を紹介できる。」との話をいただきました。
そして、改めて考えました。
５年間日本を離れること、５年後にはライト君は築２５年となること、
退去者が出た時のリフォーム費用、入居募集時の空室期間が長くなりつつあること、
大掛かりな修繕をするときの修繕費用・・・・・。
そして、「今売却して利益を確定させる！」という結論に至ったのでした。
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