資産拡大への野望ブログ

🏠REITとは？

どうも大場加太郎です。新年早々、米国のベネズエラへの軍事作戦の話や国内での地震発生、さらに日経平均のかち上げなど、なかなか波乱続きですね。状況がめまぐるしく変化する中で、個人投資家はこれからの立ち回りが試される一年になりそうです。さて本日は 「REITとはなんだろ？」 というお話です。REITとは、投資家から資金を集めてオフィス・商業施設・住宅・物流施設などの不動産を運用し、その収益を投資家に分配する 不動産投資信託 のことです。まぁ早い話、みんなでお金を出して駅前のビルやマンションを買って、その家賃をみんなで分けましょう🤲というイメージですね🤔REITは、比較的高めの配当を出す傾向にあります。その理由として、「利益の90%以上を分配すると法人税が実質的にかからなくなる」という税制があります💴日本ではこの制度の影響で、利益のほぼ全額を分配する仕組みになっているため、配当利回りが高くなりやすいのですね🙌REITのメリットとしてまず挙げられるのが、少額から不動産投資に参加できる 点です。通常、不動産投資といえばアパート1棟で数千万円、さらに修繕費・空室リスク・固定資産税など、なかなか大変です💦しかしREITなら、みんなでお金を出し合うため、数万円から大型ビルの「大家さん気分」で参加できます。（※実際に不動産のオーナー権があるわけではなく、あくまでイメージです）プロが運用してくれる のも大きなメリットですね。不動産の選定・管理・売買は専門家チームが行うため、「不動産のことなんてわからないよ😫」という人でも参加しやすい商品です。🫵ただし、だからといって不動産の勉強をしなくて良いわけではありません。知識は持っていたほうが絶対にいいですし、不動産投資の勉強の入り口としてREITを使うのはアリだと思います🤔流動性が高い のもREITの特徴です。通常の不動産は、売りたいと思っても買い手がいなければ現金化できません。3000万円で売りたいと思っても、買ってくれる人がいなければどうにもなりませんよね💦REITは株と同じように市場で売買できるため、比較的スムーズに現金化できます😉また、1つのREITでも複数の物件を保有しており、用途別・地域別に分散されています。1つの不動産が不調でも、他の物件でカバーできる仕組みになっているわけですね🤔「REIT、結構良いじゃん！」と思ったところで、当然リスクもあります 🫵まず、金利上昇の影響 を受けやすい点です。金利が上がると不動産価格が下がりやすくなり、それに連動してREITの価格も下がりやすくなります。日銀も金利引き上げ方向の姿勢を見せているため、今後の動きには注目したいところですね。景気の影響を受けやすい のも注意点です。景気悪化によりオフィス需要の低下やホテルの稼働率低下が起きると、賃料収益が下がってしまいます🫨さらに、日本は災害大国です。地震や洪水など、不動産そのものにダメージが出るリスクも見逃せません😭REITは安定した不動産収益が売りですが、市場で売買されている以上、価格は常に変動します。買ったときより高く売れることもあれば、その逆もあります。「不動産＝価格が安定」ではない という点は理解しておきたいですね。REITの種類についても少し触れておきます。・オフィス型 → 景気に左右されやすいが賃料は強い・住宅型 → 生活必需のため比較的安定・商業施設型 → 景気の影響を受けやすい・ホテル型 → 景気・災害の影響が大きい・物流施設型 → EC拡大で人気、安定性高め同じ不動産でも性質はかなり違います。REITはこれらを組み合わせることで分散を効かせているわけですね🤔海外REITという選択肢もありますが、日本を離れると情報量が少なくなるため、ここでは割愛します。「そんな商品もあるんだな〜」くらいでOKです🤣中には「不動産投資は銀行融資のレバレッジを効かせてナンボ！」「REITはレバレッジが効かなくてつまらん！」😤という人もいます。確かに現物不動産のほうがレバレッジは効きます。REITを信用取引で3倍にすることもできますが、それなら現物不動産の融資のほうが効率的ですね💦まとめると、REITとは不動産の収益を、株式のように流動的に売買できる形にした金融商品 です。不動産の収益構造と、上場株の売買のしやすさを組み合わせた商品、と考えると分かりやすいですね😉今日はこんなもんで。