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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"わたくしのコラムが、健美家さんで公開されました。ぜひ読んでください。ケシの処分で、役に立つ事があるかも知れません。健美家さんで、コラムを公開させていただきました。ぜひ読んでください。テナント敷地内で発生!麻薬の原料になる“ケシ”の駆除に立ち会った話|不動産投資の健美家 https://t.co/ELOHgCQHtR #kenbiya— Pascal prost (@pascalprost1) June 17, 2024本日は、朝から24戸全空物件に行きました。駐車場の舗装道の事で土木屋さんと打ち合わせでした。仕事のはやい土木屋さんは、打ち合わせ中に作業に入っていました。感謝です。入居者の社会福祉協議会の保証の契約でした。保証人がいない方への社会福祉協議会の保証は、長野県独自のものだということでした。県から来たキレイなお姉さんに、「始めまして。パスカルと申します。」というと、「以前お会いしています。」と、笑顔で言わてしまいました。物忘れは怖い。年は取りたくないぞ~。プロパンガス屋さんと、空き家を見に行きました。プロパンガス屋さんに、ダメ出しをもらいました。客観的に見てくれる人の意見は大切ですね。どうしましょうか?なぜかブログを書いても保存と公開予約ができているのか?できていないのかわかりません。本日3回目のブログの書き直しです。短めですが、これが精一杯です。予約ボタンをクリックすると、どうなるのかわかりません。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.06.18
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"わたくしの、過去のブログでお蔵入りになっている物が30個くらいあります。本日、内容も存在も忘れていたお蔵入りブログを読んでいましたが、公開してもいいと思えるブログもありましたので、その中の1つを公開します。このブログは、2020年の12月のブログです。今、同じ話題でブログを書けば、もう少し細かく、理屈っぽく書けますが、あえてそのまま公開します。物件を購入するのは、個人がいいか?法人がいいか?よくある議論ですね。よくある話ですが、個人の場合は短期譲渡と長期譲渡があって、法人にはそれがないということですね。これは、時間が解決してくれるので、そんなに大事な事でもないような気がします。”最初は個人で購入して、しばらくしてから法人で買う。”というのが、一般的に言われている気がします。中には、”本気で不動産投資をしようと思ったときが法人にする時だ。”という精神論的なことを言う人もいるようです。どちらも、決定的な理由にならないような気がします。法人を利用した社会保険料、厚生年金の節約もよく言われてますが、これは大切な事だと思います。専業大家の場合、ある程度余裕を持って生活できる程度の物件を個人で所有して、その後は法人で物件を所有して、法人から役員報酬を低く抑えるという方法です。これによって、厚生年金と社会保険の金額が最低ランクに近くなるか最低ランクになります。私は毎月法人から6.2万円の報酬をもらってます。厚生年金と社会保険は最低ランクです。社会保険は保険料が少なくても平等に医療は受けられます。日本は素晴らしい国です。この方法は、年金が積みあがらないという欠点がありますが、それを承知でやってます。年金をもらう年齢になっても、個人の物件からの家賃収入は、年金の額に影響しません。影響するの給与収入です。法人からの役員報酬が高い場合は年金が減額されるか、もらえなくなります。ですから、法人からや役員報酬も大事ですが、個人の物件からの賃料収入も大事です。将来のことを考えると、いつかは大家をやめる日が確実に来ます。その時、個人で物件を所有していた場合は、退職金制度が使えませんが、法人で物件を所有していた場合、退職金制度が使えます。この退職金の有無は多きです。退職金に対する所得税は、ほとんどゼロですから、これを使わない手はありません。ぜひ、使うようにしたいですね。私も、絶対に退職金制度を使うつもりです。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.06.17
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日も、生活保護になれない正社員の方が事務所に来ました。身内に連帯保証人を頼み行ったようですが、華々しく散ったようです。頼みの綱は、家賃保証会社様だけです。連帯保証人なしで、家賃保証の申請はしましたが、土日のせいか結果が来ません。なんとか入居していただきたい。家賃保証通って欲しい。この生活保護になれない正社員の方の話を聞くと、元嫁と、元嫁一族に翻弄された時期が、現在の生活に致命的な打撃を与えているようです。本当にひどい元嫁一族です。これから大家さんから、リースバック物件の相談がありました。リースバック物件は、購入後もその家の持ち主が家賃を払って住み続けるというものです。リースバック物件の一番の問題は、家賃の原資です。家を売らなければならない人が、家賃を捻出することはとても大変な事です。わたくしの経験上、家賃の原資が生活保護の住宅扶助であれば一応安心ですが、それ以外の理由は厳しものがあります。年金というのも、原資として認めてもいいこともあります。リースバック物件は、基本退去がないのですごく楽です。修繕、除草などお金のかかる事は、借主さんが負担するという契約にしてしまうのがPointです。オーダーを入れてあるランドクルーザー300は、まだ納期も出ません。メーカーと顧客の間に挟まれたディーラーさんは大変だと思います。何年前にランドクルーザー300をオーダーしたのか忘れてしまったので、オーダー用紙を確認すると約2年前でした。あと数日すると、ランドクルーザー300オーダー2周年達成です。オーダー当時の書類を入れた封筒には、『4年後』と、自分で書いてありました。あと2年でランドクルーザー300は届くのでしょうか?そもそも、本当に購入できるのでしょうか?巷では、ランクル300はランクル250より割安で、ランクル300をオーダーできた人はラッキーだったと言われています。わたくしはラッキーな人間です。本日、なんとなくRV系の車が納車になりました。スタッドレスは、重くて、高価で、大置き場所に困るので購入しません。長野県なのに冬にRVは運転しません。雪の日は家から出ないようにします。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.06.16
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"生活保護にこれからなる方が、事務所においでになりました。これからの方「6月分の家賃を持ってきました。」パスカル「・・・・・・。」(何のことだろう?)これからの方「6月分は家賃は日割りでしたよね?」パスカル「そうでしたね。上がってください。」(何のことだろう?)わたくし、何のことか、全くわかっていません。事務所の中の領収書を見ると、これからの方にわたす領収書(6月日割り家賃の領収書)が用意してありました。よかった。よかった。すっかり忘れていたの、ものすごく得した気分でした。所得があり過ぎて、生活保護にはなれないけれど、とても生活に困っている方が事務所に来ました。福祉課さんからの紹介です。空室は202号室だけですが、福祉課の方が202号室でいいと言ってました。契約書のドラフトに、生活保護になれない方に手書きで必要箇所を記入してもらいました。わたくしがPCで打ち直します。色々話していると、生活保護になれない方は、入居する部屋は決まってるに、入居予定の部屋の内部を見たことがないということです。驚きました。かなり驚きました。部屋はカギをかけずにオープンにしてあるので、福祉課の方と見に行ったんだと思っていましたが、行ってないようです。部屋を見ずに部屋を決めるというの、学生物件でもない限り珍しいことです。後々トラブルになるのは嫌なので、一人で部屋を見に行ってもらいました。「203号室でいい」ということで、安心しました。36戸全空物件の駐輪場が完成しました。まだ、だれも自転車をとめていません。管理会社さんに、”駐輪場のお知らせ”をしてもらいます。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.06.15
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2024.06.14
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2024.06.13
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2024.06.12
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2024.06.11
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2024.06.10
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2024.06.09
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2024.06.08
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2024.06.07
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2024.06.06
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"第2法人の決算書と毎月の資料を提出してきました。朝8時に出発して、やや遠方の金融機関さんに決算書と毎月の資料を提出してきました。アポなし訪問だったので、担当の次長さんが出張のようで不在でした。支店長さんが対応してくださいました。続いて、長野県の信用保証協会さんを訪問して、担当さんに決算書を提出してきました。信用保証協会さんに、各々担当さんがいるって知ってましたか?知っている人は、少ないと思います。さらに、信用保証協会さんに決算書を持って行く人も、本当に少ないと思います。わたくしも信用保証協会さんに直接決算書を提出するのは初めてです。実は、信用保証協会さんの保証付き融資を受けている法人は、金融機関さんを通して信用保証協会さんに決算書が届いています。今回から決算期ごとに決算書を直接提出して、信用保証協会さんに『McSS』という経営診断報告書を制作していただくことにしました。信用保証協会さんと『McSS』については、別の機会に、もう少し細かくお話しします。別の金融機関さんのATMに行ったので、決算書と毎月の資料を提出してきました。この金融機関さんでも、担当さんが休みでした。窓口の方に資料をわたしてきました。新築を頼んでいる建築会社の担当さんから、「昨日までに、新築の手付金を支払う事になっていました。」という、電話がありました。わたくし、本日が振込期限だと思っていました。とんでもない事をしてしまいました。すぐに、ネットバンキングから100万円を振り込もうとすると、振り込めませんでした。”新規の取引先への、1日の振り込み限度額を超えています。”という表示が出ていました。新規の取引先への、1日の振り込み限度額っていくらなんだろう?金融機関の窓口に来ました。無事、100万円の振り込みができました。めでたしめでたし。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.06.05
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"今日も退去の連絡がありました。やや遠方の村のアパートの退去です。隣の部屋がハウスクリーニングの業者さんなので、そこにクリーニングは依頼します。やや遠方のアパートのクリーニングは、この業者さんに頼んでいます。わたくしは、クリーニング業者さんが払って下さる家賃分くらいは、仕事の発注で返したいと思っています。このクリーニング業者さんは、今はエアコンのクリーニングで大忙しのようです。昨年は、6月~8月で、270台以上のエアコンのクリーニングをしたそうです。一人では270台はクリーニングはできないので、協力業者という下請けさんに仕事を出しているともいます。今はエアコンのクリーニングで忙し時期ですが、クリーニングは受けてくれると思います。何と言っても隣の部屋ですから、ちょっと時間が空いたときにクリーニングの作業ができます。仕事から帰ってからでもできるようです。毎年この時期は、空き時間にクリーニングをやってもらってます。感謝です。たまった退去通知を見ていると、6月16日に退去するという通知が郵送されてきました。退去届の記入日は5月23日になっています。記入日が、5月23日だったら、退去日は6月22日になると思います。どうなるんだろう?管理会社さんには、6月22日まで、家賃を回収してくれるかな?おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.06.04
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"24戸全空物件のエアコンと給湯器を買い取ってもらいました。重さで買取ってくれたようです。合計36,0570円でした。エアコン48台:285,600円 1台:5,950円給湯器24台:74,970 1台:3,123円意外に高額でした。今回は、24戸全空物件にリフォームで入っているリフォーム業者さん経由で買取ってもらました。買取代金は、エアコンの買取業者さんから、まずそのリフォーム業者さんに支払われます。その後、リフォーム業者さん経由で、わたくしが36,0570円を受け取ることになっていましたが、わたくしは、36,0570円を受け取りません。受け取らずに、工事代金と相殺することにしてもらいました。それが一番いい方法だと思ったからです。現金で、36,0570円をもらってしまうと、わたくしの法人は30%以上の税金がかかります。エアコンと給湯器の代金36,0570円を、リフォーム業者さんからわたくしが受け取っても、この36,0570円は工事代金として、また、このリフォーム業者さんに支払われます。36,0570円の収入は、そのまま36,0570円支出になり、プラスマイナスゼロになり、36,0570円に対する税金はかからいという事になるかもしれませんが・・・・・。実際は、リフォーム工事ですから資産計上されてしまう事になりそうです。36,0570円分の工事は、耐用年数の期間内で減価償却されます。耐用年数が6年だとすると、毎年6万円(36,0570円 ÷ 6年 ≒ 6万円)だけ償却されます。単年度償却ができないので、本年度の税金が多くなってしまいます。税金は6年間のトータルで考えれば同じことですが、やはり単年度償却にしたい。目先の節税が大事です。何年もかけて、ダラダラ償却されても節税の実感がありません。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.06.03
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2024.06.02
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2024.06.01
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