素麺の夫婦で不動産投資～日曜劇場～

皆様こんばんは。

夏野家経理部長 、 夏野素麺 でございます。

激務もそろそろ峠を越すかと思っておりますが、 

3月決算法人の経理マンの宿命として

GWの予定が立てられない

という状況であります。 

もっとも、どこに行っても人の多いGWは

たとえ休みでもきっと引きこもってますがね…。

さて、今週のテーマは先週の続き。

「お休み期間は何ヶ月？～空室期間と稼働率」

をお送りします。

稼働率を考える上で、 単純に 空室数を考えるだけでなく、

その空室が賃料収入全体に占めるインパクトも考慮 しないと

1室空いただけで パニック になることも…

というのが先週の内容でした。

空室というのは大家をやっていれば避けては通れないもの。

空いてしまうのは仕方ないとして、 大事なのはその後、

どのくらいの期間で次の入居者が決まるのか？

ということです。

空室の期間が長ければ長いほど、

本来入るはずの収益が入らない 機会損失 の額は

大きくなっていきます。

賃料50,000円の部屋が空くと、

半月空室で25,000円

1ヶ月空室で50,000円

3ヶ月空室で150,000円

半年空室で300,000円

1年間空室で600,000円

の機会損失が発生します。

これが1室50,000円×6室のアパートの1室だとすると、

年間想定賃料収入は360万円。

稼働率を、 1年間という期間で本来入るべき収益のうち

何%が実際に入ったのか？ という観点から見ると、

他の部屋が全部埋まっていたとして、

半月空室で99.3%

1ヶ月空室で98.6%

3ヶ月空室で95.8%

半年空室で91.7%

1年間空室で83.3%

と、当然のことながら 空室期間が長いほど

どんどん傷口が広がっていく のです。

こうなると、融資を引いて物件を購入した場合、

最初の数ヶ月は持ち出しで持ち堪えられるとしても、

どこかで持ち堪えられなくなるタイミングが 来る

おそれがあります。

なので、もし物件の購入を検討する機会があれば、

この物件、1室空いたらどのくらいの期間で

次の入居者を決められるだろうか？

という観点からも見るのがよいと思われます。

物件を購入する際には （特に融資を使う場合） 、

部屋（区画）別の賃料の額のバラツキ と

空いたときにどのくらいの期間で埋まるか を考慮して、

年間稼働率最低何%以上を確保しなければならないか を

しっかり押さえた上で、

・賃料の競争力

・間取り

・地域特性

・時期

・管理会社をはじめとする不動産業者の客付け力

などといった 空室が埋まる諸条件 をどれくらい

その物件が持ち合わせているかを調べて、

その最低稼働率を確実にクリアできる物件である

ことを確かめる必要があるといえます。

さーて、来週の素麺日曜劇場は、

世間はGWということで、

何か 小ネタ系 の話題を鋭意検討中でございます。

来週もまた、見てくださいね～！