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加藤ひろゆき氏セミナー大盛況
皆様こんばんは。夏野素麺でございます。7月18日（日）、子連れ大家の会主催のCASHFLOW101こと加藤ひろゆき氏セミナーが開催されました。会場は全国から集まった方々で大盛況！詳しい様子はこちらでご紹介しております。
2010年07月21日
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「子連れ大家の会」始めました。
皆様こんばんは。パパ投資家兼夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 以前から「夫婦で不動産投資している人同士で モチベーションを高め合える場があるといいな～」と漠然と思っていたのですが。 自分たちで作っちゃいました。↓http://www.kozureooya.com/名付けて「子連れ大家の会」。子連れでも不動産投資はできるんです！子供ができてからアパート4棟買った私たちが実証しています！ 特に、不動産投資の第一歩をこれから踏み出そう、あるいは不動産投資の第一歩がなかなか踏み出せずにいる…という子連れのご夫婦向けのコミュニティにしたいと思っています。 また、子連れ大家の会では創立記念セミナーを開催します。↓http://www.kozureooya.com/seminar1.html 子連れ大家の会のセミナーは託児付き！この機会にぜひ、子連れでなかなかこの類のセミナーに参加できなかった方もご参加ください。 「子連れ大家の会」これからどうぞよろしくお願いします！
2010年05月08日
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売りたい人と買いたい人のせめぎ合い。～買付と指値（その１）
皆様こんばんは。パパ投資家兼夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日は「買付と指値」をテーマに書いております。続きはこちらで…。
2010年02月28日
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鉄ヲタ英才教育～夏野素麺、初めての育児。（その２）
皆様こんばんは。パパ投資家兼夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日は一昨日のパパ話の第2話です。続きはこちらで…。
2010年02月23日
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鉄ヲタ英才教育～夏野素麺、初めての育児。（その１）
皆様こんばんは。パパ投資家兼夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日は初めて(!?)本格的にパパとしての活動を書いております。続きはこちらで…。
2010年02月21日
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ふるいにかける。（その３）
皆様こんばんは。パパ投資家兼夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日は前日の続き。「ふるいにかける。」第3話、いよいよ感動の最終回です。続きはこちらで…。
2010年02月16日
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ふるいにかける。（その２）
皆様こんばんは。パパ投資家兼夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日は前日の続き。「ふるいにかける。」第2話をお楽しみください。続きはこちらで…。
2010年02月15日
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ふるいにかける。（その１）
皆様こんばんは。パパ投資家兼夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日は物件選別のことを書いております。タイトルは「ふるいにかける。」 続きはこちらで…。
2010年02月14日
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これで銀行と仲良しに!?～資産と負債と純資産のお話
皆様こんばんは。パパ投資家兼夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週は先週の話につながる「資産と負債と純資産」について書いています。これで銀行と仲良しになれるかも!? 続きはこちらのブログで…。
2010年02月07日
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価値あるモノの定め～資産と減価償却の話
皆様こんばんは。パパ投資家兼夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週は確定申告も間近！ということで、不動産投資では避けて通れない資産と減価償却について書いております。また、無料で確定申告に関するご相談なども受け付けております。詳しくはこちらで…。
2010年01月31日
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会計ヲタクが見た不動産投資
皆様こんばんは。パパ投資家兼夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週は会計ヲタク夏野素麺が見た不動産投資について書いております。続きはこちらで…。
2010年01月17日
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久々の自己紹介
皆様こんばんは。パパ投資家兼夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 久しぶりに自己紹介など書いてみました。続きはこちらのブログで…。
2010年01月10日
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新ブログ「子連れ大家道」スタート！
皆様あけましておめでとうございます。パパ投資家兼夏野家経理部長の夏野素麺でございます。 新年早々突然ですが、2010年より新たに、夏野家夫婦合同ブログ「ひまわり＆素麺の子連れ大家道」を執筆することとなりました。 今後の最新記事本文は新ブログにて公表してまいります。こちらの「日曜劇場」では、その更新を随時お知らせしてまいります。 今後、「ひまわり＆素麺の子連れ大家道」を何卒よろしくお願いいたしますm(_ _)m
2010年01月03日
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変化と継続の2009
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日のテーマは、今年1年を振り返る「変化と継続の2009」でございます。 夏野家の2009年、それは、あらゆる場面で起きた2008年の大変化を引き継ぎ、それにさらにイロを付けて走り続けた、そんな1年でした。 家庭は、昨年、第1子誕生→今年、目まぐるしく成長親のほうが体力もたないっすよ…。 仕事は、昨年、勤務先業績悪化で希望退職→今年、転職先が超・激務これまた体力もたないっすよ…。 そして不動産賃貸業は、昨年、アパート1棟ものを2棟一括購入→今年、さらに2棟購入 いや～、よくぞ体力がもったものです。 そういえば、年初に立てた夏野家の目標には「不動産1棟ものを2棟購入！」という項目が入っていました。 年初は無職（見方を変えれば専業大家とも言えるのですが）だったので、次の職が決まったとしても正直言って融資を引いて不動産購入は難しいのでは？と思っていました。 しかし、諦めずに銀行行脚すると、道が開けました。・事業性融資ならば、会社員としての収入の 審査上の優先順位はあまり高くなくなる・転職をしたとしても、ある程度の勤務期間（半年以上がメド？） があれば見込年収の算出ができるようになるので、 融資のテーブルに乗れる可能性が出てくるなど、それまで自分が「融資の常識」と思っていた「会社員で、年収が高くて、ある程度の勤務年数が必要」という要件が実は必ずしも常識でないということを実体験で理解することができました。 自分で自分の限界を決めてはいけないということですね。 さて、来年はどうするか？ですが…引き続き、会社員引退という夢の第1ステージクリアを目指して、・物件購入・可能な限り満室経営を継続していきたいと思っています。 皆様にとって2009年はどんな1年でしたか？本年も1年間、素麺日曜劇場にお付き合いくださいまして、本当にありがとうございました。 来年もまた、見てくださいね～！
2009年12月27日
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風を起こせば大家が儲かる!?
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週のテーマは「風を起こせば大家が儲かる!?」です。 先週土曜日、夏野家の7号物件にて退去がありました。7号物件は8室中2室空きで取得、その後一度は満室にしたのですが再び1部屋が空室となってしまいました。 しかしこの7号物件、強力なアドバンテージがあります。それは、大学に近いこと。もっとも、それゆえ学生目当ての単身者アパートも周辺に多く、シーズン的にも来年4月入学の新入生を巡る大家さん同士の大争奪戦が始まります。 ここに先んじて手を打つ必要があります。今回はメインターゲットを完全に学生さんに絞り、初期費用低減策として、・敷金・礼金ゼロ・家電導入の策を打ちます。その分、賃料は前回入居者様のときよりUPしました。 さらに営業力もいつも以上に強化。地の利を生かして自転車でドサ回り。とはいえ、今回はただのドサ回りではありません。今回の目玉は、大学学生課への突撃。土着でない新入生の方が家探しをするなら、やはり行こうと考えるのは大学の近くの不動産業者か、大学学生課ではないかと思い、学生課でアパートの紹介をしてもらえるか確かめに行ったのです。 そして結果は･･･ あっさりOK！ 夏野家作成手作りチラシがアパート紹介用ファイルに挟まれ、家を探しに来た新入生の方々がこれを見てくれるのを待つばかりです。 さあ、これで種蒔き完了。あとは花が咲くかしばらく見守ろう。 翌日日曜日。携帯に知らない番号からの着信。おそるおそる出てみると… 「すみません、 ○○大学の学生課でアパートの紹介を見たんですが…」 鼻血ブー。早い。あまりに反響が早すぎる。昨日の今日かい！ さて、大学学生課で資料を見て問合せがあった場合、大学学生課が内見に立ち会ってくれるわけではない。ということは… わしらが行かなきゃいかんということか!! のんびり家族3人で食事中の急展開。大慌てで食料をかき込む夏野家。なにせ、有力見込み客は逃すべからず！ですからね～。 問合せ電話から約90分後。大学正門前でお客様と感動のご対面。新入生＋そのご両親という組合せでした。 そこから徒歩で物件までご案内。大学から物件まで余裕の徒歩圏内であることをさりげなくアピール。 道中、親御さんに聞いて判明した事実。お子様が推薦入試で合格し、1月から大学の運動系部活動の練習に前倒しで参加するため、すぐに入居可能な部屋をお探しとのこと。…では、3月末までの機会損失すら発生しないということですか!? いざ、内見。妻ひまわりと共に俄然気合が入る。惜しまれるのは、あまりに退去直後だったためまだクリーニングを入れていなかったこと。それでも、前入居者様がきれいに使ってくださっていたので、見せられる状態ではあった。「昨日空いたばかりなので、 これからキレイにしますんで!!!」を連呼し、とにかくキレイになったところを妄想していただいた。 人事を尽くして天命を待つ。やるだけのことはやった。あとは検討結果をお待ちするのみ。 そしてその日の夕方… 申込み入りました!!! 土曜日退去、日曜日申込み。1日で次の入居者が決まるのは、夏野家史上初の快挙であります。 その後は入居までの手続きやら何やらでこれまたテンテコマイでございましたが、申込み後の忙しさなら心地よいもんです♪ 今回も、やはり大家自ら風を起こすことで、退去という負の流れを変えることができたのだと思います。もっともっと落ち着いていろよ！と時々自分ツッコミ入れたくもなるのですが、空室があるといても立ってもいられなくなるのが夏野家の変わらぬ性分なのでしょう…。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、気が付けば2009年最後の週ということで、今年を振り返ってみたいと思っております。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年12月20日
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断腸の思いで本日休業
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 ここのところ、日曜日になると緊急事態が舞い込んでまいります…。断腸の思いではございますが、本日の日曜劇場はお休みさせていただきたいと思います。 緊急事態の顛末を、来週お届けしたいと思っています。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年12月13日
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投資家変わればゴールも変わる
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週のテーマは「投資家変わればゴールも変わる」です。 先々週は、ご近所投資家との交流ウィークでした。勤労感謝の日には温和な雰囲気の中に熱いパワーをお持ちの、チームカメペンことかっちゃんペンギンさん＆カメ妻さん夫妻と夏野家にてお茶会を開催。 我が家の超若手芸人・ひやむぎが自らの持ちネタを続々と披露する横で、和やかに不動産談義に花を咲かせました。 先週の土曜日にはご近所にて次々と大型新築プロジェクトを進める凄腕投資家、ぴろやんさん＆桜子さん夫妻、GOHMAさんと一足早いランチ忘年会を開催しました。 この日は芸人・ひやむぎを素麺実家へとドサ回りに送り出して、妻ひまわりと2名で参加。お昼前の11:00にスタートした忘年会も、飲めや歌え（!?）の大騒ぎであっという間に店のランチ閉店時刻15:30を迎えてしまいました。 さて、こうして1週間で3組の不動産投資家の方々とお会いした夏野家。皆様といろいろとお話していると、我が家も含めてですが、それぞれに目的地があり、それによって目指す資産や収入の規模が違ってくるということをあらためて実感します。 特に、ハワイでの生活を目指すぴろやんさん＆桜子さん夫妻、GOHMAさんは、目指している夢が大きいこともあって考え方もBIG！であります。 リタイアのために設定している目標キャッシュフローの全容が次第に明らかになるにつれ、衝撃と驚愕を隠せませんでしたが、そこは夏野家、気を取り直しました。 目指しているところが違うから、目指すところに近づく最適な方法も違うわけです。 だから、大型新築プロジェクトを進める方もいれば、夏野家のように近所で中古物件を探す者もいるのです。やり方や規模の違いで気をもんだり、気を落としたりする必要はないのです。 というわけでまずは夏野家も、近所の中古物件で夢の第1ステージクリアを目指します！ と、目指しているものの違いはあれど、その手段が共通の「不動産投資」だからこそ、こうしていろいろノウハウや情報を交換できるんですね。 そして。今回お会いした方々のもっと大きな共通点、それが目的地に向かう意志の強さ、行動力。 これを感じ取ることができ、妻ひまわり共々アドレナリンが蒸気機関車の煙の如く、もくもくと脳天から噴き出している状態となっている今日この頃です。 さーて、来週の素麺日曜劇場は…もう年末も近づいてまいりました。というわけで、年末にちなんだネタを仕込んでおきたいと考えております。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年12月06日
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今週お休みをいただきます。
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週末はイベント目白押しで夏野家全員少々バテ気味のため、誠に勝手ながら今週はお休みとさせていただきます。今週末の夏野家動向については、後日触れたいと思います。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年11月29日
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鉄ヲタと不動産投資・再び～客が多けりゃ人気駅!?
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日のテーマは「鉄ヲタと不動産投資・再び」です。 数あるいろいろなヲタクの中でも、鉄ヲタは不動産投資の役に立つ！と以前、高らかに宣言いたしましたが、今週はそれにまつわるお話です。 投資対象の地域を選定する際、最寄り駅の乗降客数を参考にすることがあるかと思います。人数が多ければ多いほど人気の駅！と判断してしまいがちですが… 鉄ヲタはそのデータからだけでは見えない何かが見えてしまう、怪奇現象に見舞われます。 以下に示すのは、夏野家が投資対象地域としている千葉県の鉄道路線のうち、京成本線の船橋～勝田台間の平成20年度1日平均乗降客数のデータです。（元ネタはこちら→http://www.keisei.co.jp/keisei/tetudou/people.htm） これを見ると、乗降客数ベスト5は1位 京成船橋2位 勝田台3位 京成津田沼4位 八千代台5位 京成大久保なので、人気もこの順なんだろうな…と考えてしまいがちですが、 見える、見えるよ～ 鉄ヲタに何が見えるかというと、路線図なのです。 このベスト5のうち、3位までが他の会社路線との接続駅なのです。 京成船橋： JR総武線、東武野田線勝田台： 東葉高速鉄道京成津田沼： 新京成電鉄 京成津田沼駅は他にも、京成千葉線との接続駅でもあるのですが、乗降客数は基本的に改札の通過人数でカウントされるため、同じ会社内での乗換えは乗降客数にカウントされません。一方、他の会社路線との乗換えは、改札を通るのでカウントされるわけです。 それを加味して考えると、京成船橋はその分を差し引いたとしても人気駅と考えられるくらいの圧勝ですが、勝田台と京成津田沼は微妙です。 と、元ネタを見ると、京成津田沼のデータの下に（内．連絡人員）という行があります。※連絡人員とは、京成と他の会社線をまたぐ定期券・切符を持って、 改札を出ずに乗換えた人数のこと。 違う会社の路線に改札を出ずに乗換え可能な駅で発生します。見ると、連絡人員28,978人となっています。 これを差し引くと、京成津田沼の純・乗降客数は23,288人となり、5位の京成大久保よりも少ない計算となります。 勝田台は東葉高速鉄道への乗換え人員のデータが不明なのですが、純・乗降客数では八千代台を下回るのは間違いなさそうです。 となると、むしろ強さが際立つのが八千代台駅。他路線との接続が一切ないのにこの数というのは、このエリアでの人気の高さを示しているといえます。 同様に他路線との接続が一切ないのに2万人超えの京成大久保・実籾の両駅は、調べてみると近くに某大学の理系キャンパスがあるということが乗降客数の多さにつながっていると推測されます。 このように、乗降客数が多いのも理由は様々です。乗降客数のデータを見て数が多い駅を見つけたら、その背後にある何かに思いを馳せてみてください。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、今週のような、データの読み方に関する話題を書いてみたいと考えております。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年11月22日
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7年の歳月・投資の原点
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 先週は大変失礼致しましたm(_ _)m7年ぶり日本一ということで少々はしゃぎすぎました。 さて、「7年」と書いてみて、ふと7年前って何してただろう？と思い返してみました。 そうしたら、7年前の2002年はまさに夏野素麺の投資元年だったのです。 私の投資は、外貨預金がスタート。前年の2001年から、経理部で外国送金の担当を受け持つことになったのがきっかけです。 外貨と言えば、海外旅行のときに日本円を両替して持っていくものという認識くらいしかなかったのが当時の私。 しかし、担当して初めて外貨預金というものを知りました。「日本にいながらにして 外貨で預金ができるのか！」という新鮮な感動を覚えたものですが、それからは毎日が驚きと興奮の連続でした。 ・外貨預金は金利が高い！定期的に付く預金金利が日本円の比ではありませんでした。 ・外貨は一定の周期でレートの変動を繰り返す！半期で決算を行い、その間の取引履歴を精査するとうっすらとそういう像が浮かび上がってきました。…え、これって、（外貨が）安いときに外貨を預け入れて高いときに引き出せば（日本円ベースで）儲かるんじゃないの!? 日々の業務でやっていることが、自分の預金を増やすことにつながる。初めて、給料以外で稼ぐという概念に目覚めた瞬間でした。 それに気付いた私は早速、外貨預金が個人でも作れるのか各銀行のホームページから確認。そして、案外簡単に作れることが判明しました。 あとは預け入れるタイミング。毎日見ている外貨のレートから変動の波を読み取り、ここぞというタイミングで「えいやっ！」と初の外貨預金の世界に飛び込んでいきました。 このとき選んだ通貨が、流通し始めて間もないユーロでした。米ドルだと金利にあまり旨みもないし、ユーロならこれからの通貨だし大幅な上昇もあるのでは？などと素人なりに考えての選択でした。 さあ外貨預金を作ってからの自分は、外国送金担当業務に今まで以上の並々ならぬ意欲で取り組むようになりました。 もちろんレート表のチェックは欠かせぬ日課です。毎日見ていると、目論見どおりレートが上昇していきます。それを見ていて異常興奮状態に陥った私はもう居ても立ってもいられなくなり、日々引き出すか？それとも待つか？の間で悶絶するようになりました。 とはいえ、最終的には自分で「ここまで上がったら引き出そう」と決めていたレートで利益確定しました。（こういうのを「出口戦略」と呼ぶというのも後で知りました） その間、約1ヶ月にわたる冷静と欲望との格闘。そしてその利益額は… 約8,000円！ はい、ズッコケた方もいらっしゃるかもしれませんが、当時の自分には途方もない満足感がありました。 労働の対価でなく稼いだお金。不労所得という言葉はおろか、投資という概念もまだ頭に根付いていなかった自分でしたが、何かとてつもないことを成し遂げたのではないかという気分には浸れました。 さて、この後ですが…自他とも認めるオタク体質に火がつき、外貨預金で飽き足らなくなりFXへ移行しました。さらには株やオプションにも挑戦し、現在は安定収入に魅力を感じる不動産の道を邁進しているわけです。（この経過の詳細を書くと長くなるので今回は割愛します） 7年前に外貨預金を始めたときには2009年現在、複数の不動産を所有しているなんて想像もできませんでした。 しかも7年前、まだ妻ひまわりと結婚しておりませんでした。まさか自分の妻となる人が、一緒に投資を行うようになるなんて…そのときは想像していませんでしたが、やっぱり同じニオイのする相手を無意識的に選んだのでしょうね。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、会計ネタの予定ですがタイトル未定です。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年11月15日
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日本一記念休暇
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日は不肖夏野素麺、ジャイアンツ日本一奪回で二日酔い状態のため、大変申し訳ございませんがお休みとさせていただきます。※素麺は幼少期からかなり熱狂的な部類のG党です。（どれくらいのGヲタなのか、それは過去エントリーをご参照ください） 待ちわびた、本当に長い7年間でした。そして原監督、WBCから昨日まで本当に1年間お疲れ様でした！ 野球ファンでない方には関係のない話題で申し訳ありませんm(_ _)m 来週もまた、見てくださいね～！
2009年11月08日
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恐怖のストーカー・不動産取得税
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日のテーマは「恐怖のストーカー・不動産取得税」であります。 夏野家はかねてからご報告の通り、2009年中に2棟の収益物件を購入いたしました。さすがにこれにて年内の購入は終了かな？と思っております。 その理由としてましては、あまりにクレイジーな本年度の活動に対して、気力・体力面で一呼吸必要だと考えているから、というのもありますが、今回のテーマ、不動産取得税がストーカーの如く追いかけてくるからという理由もあります。 もちろん購入時には、半年以内に課税されるものとして計算に入れているのですが、やはり通知が来ると相当ブルーになります。計算に入れておかなかったりしたら…夏野家実弾（＝現金）切れの悪夢が見えてきます。 さてこの不動産取得税、原則的にはその不動産の固定資産税評価額（土地は期限付きでその1/2に軽減されている）をベースに、税率3%（税率軽減期限付きで実行中、本来は4%）を乗じて税額が計算されます。 固定資産税評価額が低い物件を買えば、もちろん不動産取得税も安くなるのですが、融資と絡んでくると必然的に不動産取得税が高い物件を買う必要が出てきます。 すなわち、融資の付きやすいいわゆる積算評価の高い物件というのは、固定資産税評価額もほぼ比例して高くなります。結果、固定資産税評価額×税率で計算される不動産取得税も高くならざるを得ないというわけです。 高額のRC物件などは、一般のサラリーマンでは昨今融資も付きにくい状況ではあるのですが、たとえ物件価格に対しては満額融資を引けたとしても決済時諸費用に加えてこの取得税のインパクトは大きい（RCだとなおさら固定資産税評価額が高く出やすい）ですから、そこまでの資金繰りを考えて購入を検討しなければなりません。 購入時には、固定資産税・都市計画税清算のため固定資産税課税証明などを入手することができると思いますが、その課税証明に固定資産税評価額も載っています。そこから不動産取得税の概算額を算出しておき、「その時」に備えるのが良いかと思います。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、引き続き会計・税務ネタをお送りする予定です。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年11月01日
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性懲りもない夫婦の物件購入日記～物件再生と賃貸経営
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日のテーマは、「性懲りもない夫婦の物件購入日記 ～物件再生と賃貸経営」です。 (前回までのハイライト)またしても自宅から至近距離で好条件の物件が出たためすかさず買付を入れた夏野家。前回の物件購入から約1ヶ月で購入は困難か!?と思われたが、体当たりで資金繰りに挑んだところB銀行からの融資付けに成功。これで決済へのメドが立ったものの、物件稼動までにはまだ壁があった…。 今回の物件、最上階が1フロア丸々、元オーナーズルームと思われる広い4LDKで、これが現状空室です。これだけ広い部屋は賃貸ではそうそう見当たらないので希少物件といえます。 ただこの物件、そのほかにも希少な点があります。それは…元オーナーズルーム（と思われる）ということで、キッチンセット、洗面化粧台からフローリング、天井のボード、和室の障子に至るまで、私たちがリフォームではおそらく使わないであろう豪華仕様・特注のものばかりなのです。 と書くと「もうけもん！」とも思えますが、これが悩みのタネとなりました。それなりに経年しているものばかりですから、やはり使えるモノと使えないモノが出てきます。使えないモノは交換！となるわけですが...特注モノのため一般の規格サイズでなかったりするのです。これは盲点でした。 そのため、設備等を交換するかどうかも再検討が必要となり、・生かせるものは極力クリーニング・塗装を入念に行って再生・どうしても交換必要なもののみ規格サイズ部材を使って交換、 サイズ差で生じるスキ間などは塗装やパネル等を使ってフォローという形で少しでもコストを抑えて効果を高めていくこととしました。 リフォームは根本的に好きな分野ではあるのですが、賃貸経営をしているということを考えねばなりません。元の豪華な部屋として物件を再生しようとすると、豪華部材を取り揃えて青天井のリフォーム費用をかける必要があります。 しかし、考えなければならないのは賃料見合いの（できれば賃料以上の）満足感を与えられる部屋にするにはどこまでやるべきか？（コスト的・時間的両面から）ということだと最近特に感じております。 時間的な側面について言いますと…大家業を始めた頃の区分所有のリフォームではずいぶんと体当たりをしたものです。クロス張り、塗装、部材組立・取付…いろいろやりました。所有物件もキャッシュインフローも今より断然少なかったので、やるっきゃない状態だったわけです。しかし今は物件・家賃収入だけでなく家族も増えたので、1室にかけることのできる時間が特に減りました。なので、今はできるだけ馴染みの業者さんにお願いをしてリフォームを進めていただいています。自力でやっていた頃よりもちろんお金はかかりますが、その分夏野家としては他の物件にも目が行き届くようになるわけで…それを含めて賃貸経営が円滑に回るかどうかを考えていく必要があると思います。 なので、夏野家のリフォームと聞いて区分所有を買ったときのような体当たりリフォーム報告を期待していた読者の方がいらっしゃったら、すみませんm(_ _)m 育児＆激務の中で自力リフォームはしんどいっす(ToT) で、当の物件、まだリフォームが完了しておりません。広いわ特注部材多いわで業者さん泣かせの物件だということですね…。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、すみません、タイトル未定です。予定は会計ネタです。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年10月25日
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性懲りもない夫婦の物件購入日記～融資どうする？
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週のテーマは、「性懲りもない夫婦の物件購入日記 ～融資どうする？」です。 (前回のハイライト)またしても自宅から至近距離で好条件の物件が出たためすかさず買付を入れた夏野家。前回の物件決済からまだ約1ヶ月。果たして勝算はあるのか!? まずは自己資金。前回の購入で満額融資という予想外の好結果が出たおかげで、まだある程度の余裕がありました。 問題は融資付け。前回も決して多くの金融機関から好意的回答をいただいたわけではありません。6/7エントリーで登場した4つの金融機関のうち、可能性があるとすれば、前回満額回答→融資実行に至ったB銀行か、あるいは前回は「見込年収が見えないから」という理由で見送りになったA銀行か、というところです。 今回はA銀行・B銀行ともに取引のある仲介業者さんでしたので、新規の検討先としてノンバンクE社も含めた3つの金融機関に対して業者さん経由で打診することとなりました。 さて、その結果が約1週間で出揃ったのですが… 前回ノリノリでやってくれたB銀行は、今年は前回の1本を通したので、それをとりあえず確定申告まで様子を見てから次を検討させていただきたいとのこと。 うーん、いずれにしろ今年中は使えないということか…。（担当者さん的には取り組みたい様子でしたが、銀行全体の方針として不可のようです） A銀行には、「転職から半年経ったぞ！ これで見込年収出せるんじゃないか!?」ということで持ち込んだのですが… 出ました！9割融資可です。 そして初取組みのE社。ノンバンクだけに意欲は高いです。1件目の区分所有を共同担保に差し出すという条件で、9割～満額検討するとのこと。金利はA銀行より若干高め。 E社なら満額の可能性もある一方、共同担保だけは条件として絶対に避けられないという状況。A銀行なら9割しか出ないが、共同担保の差出しは必要なし。 けっこう難しい選択ではありましたが、今後の戦略の幅を狭めないために、共同担保不要を打ち出すA銀行に9割融資をお願いし、残り1割＋諸費用に自己資金の余力をつぎ込むことにしました。共同担保はもっと必要な場面が今後ありそうな気がするので、今回のように回避できる場合には回避しておくのが得策と判断しました。この辺は人それぞれどちらの選択をするか、分かれる部分ではあると思います。 これにて資金繰りも整って、いよいよ決済！となるわけですが、今回は考えなければならないことがまだありました。それがリフォーム！不動産投資を始めたばかりの頃、築古区分所有をフルリフォーム→高利回り運用で不動産投資のイロハを学びました。その頃の血が、再び騒ぎ始めました！（特に妻ひまわりが、なのですが） というわけで、来週の素麺日曜劇場は、新規物件のリフォームについてお話ししたいと思っております。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年10月18日
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性懲りもない夫婦の物件購入日記～次、見つけちゃいました。
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 小ニュースです。妻・ひまわりが半年ぶりにブログを更新いたしました。http://plaza.rakuten.co.jp/sunflower11104/diary/200910100000/今後はゆるゆるとアップしていくつもりのようです。こちら日曜劇場ともども、どうぞよろしくお願いしますm(_ _)m さて、そのひまわりブログでも触れているのですが、性懲りもなく物件買いました。本年2物件目、通算8物件目です。 というわけで今週から、購入までの道程を実況中継！させていただきます。 その物件と出会ったのは、まだ暑い夏の日のこと。毎朝の日課、携帯で某有名収益不動産サイトで新規物件チェックをしていると、自宅から至近距離に鼻血ブーな物件が出ていることが判明しました。 さっそく妻ひまわりにメールで情報送信し、緊急家族会議。 素「どうよ？」ひ「いいね。」 緊急家族会議、即完結。活動開始が決定されました。 素麺、会社到着前にその物件の業者さんに即アポ。詳細資料を送付してもらいつつ、翌日の内見が決まりました。 とにかくこれはイイ！と思った物件はスピードが命。今回も、「内見で特に問題なければすぐ買付入れます！」と宣言したところ、午後にはその某有名収益不動産サイトから情報が消えておりました。 業者さん曰く、「あの後も問合せが結構来たんだけど、 買い意欲の高い人から内見の申込みがあったことだし、 これ以上問合せが来ても対応が大変だから削除した」とのこと。逆に自分の問合せが遅れていたら…もうこの物件とは出会えなかったかもしれません。 さて、実際に内見をしてみると、かなり手を入れないと貸せないだろう状態の部屋もありました。 しかし、間取り的にかなり希少性が高く、手を入れた分も十分ペイできると判断し、公約どおりすぐ買付を入れました。 前の物件を購入してまだ間もないというのにもう次の買付。我ながら相当クレイジーです。 しかし、利回り・手取りCF・所在地etcほぼ夏野家の希望条件に合致しており、見逃すわけにはいきませんでした。 となると、最大の問題はやはりファイナンス。直前の物件では、転職して間もない＆前回の物件の収支状況がまだ見えないという理由から、複数行よりめでたくゼロ回答をいただいております。 そういう厳しい状況にもかかわらずさらなるファイナンスを目指すとは、もうもはや断られることに快感を覚える融資ドM体質としか思えません。 しかし、夏野家はやります。前回以上の逆風の中でも突っ走ります。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、「性懲りもない夫婦の物件購入日記 ～逆風の中の資金調達」をお送りいたします。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年10月11日
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もうすぐ１周年！
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日のテーマは「もうすぐ１周年！」です。 約１年前、夏野家に息子ひやむぎが誕生しました。夏野家の家族が増えてからまもなく１周年というわけです。 それで今日は素麺実家を交えての大祝賀会。飲めや歌えの大騒ぎ、さらには各自がひやむぎの誕生日プレゼントのおもちゃやら何やらを持ち寄ったものだから、さらに大騒ぎ。最近は体力ありあまり大暴れの毎日を過ごすひやむぎも、さすがに祭りの後はお疲れのご様子でした。 さて、つまるところ、夏野素麺も父になって１年が経過したということです。 本当にこの１年いろいろあり過ぎました。・勤務先の業績悪化→希望退職→ニート→再就職・再就職先、激務を極める・１棟もの物件を買い進めるとまあ、１年前の自分からは正直、想像もつかない状況になってます。 現状は、平日の激務で「経済的自由を早く手に入れたい！」という願望が増し、土日の物件購入や空室の募集活動に力が入っています。１日も早く妻ひまわり・息子ひやむぎと一緒の時間を過ごせるようになりたい！という一心でそれをやっております。 ただ、その土日の不動産賃貸経営の活動で、家族と一緒に落ち着いて過ごす時間が少なくなっているのでは？というジレンマも感じたりしています。１年間、父親としての責務を果たしてきただろうか？と疑問に思うこともあります。 家族と過ごすための時間が欲しくて続けている活動が、家族と過ごすための時間を減らしているのでは本末転倒、ミイラ取りがミイラになってしまいます。このあたり、同じようなジレンマを感じている方はいらっしゃいますでしょうか？ 大事なのは、何のためにそれをやっているのか？を常に忘れないよう、自問自答することだと思っています。私の場合、ジレンマを感じながらも、これをやってこそ平日も家族と過ごす時間が作れるんだ！と考えて、休日の不動産賃貸経営活動を続けております。そしてその思いを持ち続けて、一歩一歩進んでいるつもりです。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、そんな夏野家の最新活動レポートをお送りする予定です。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年10月04日
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満室御礼！
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 2週間のご無沙汰でした。シルバーウイークは皆様いかがお過ごしでしたか？夏野素麺は公約どおり家族サービスでした。 …と言うとどこかへ出かけたの？という問いが来そうですが、答えはノンです。 お出かけの予定もあったにはあったのですが、連休初日に息子ひやむぎが風邪でダウン。献身的看病を見せてくれていた妻ひまわりも風邪をもらってしまい、「○○は風邪ひかない」の格言どおり私素麺のみが残される結果に。今流行のあのウイルスでなかったのがせめてもの救いでした。サービスはサービスでも給仕の意味のサービスデーとなってしまいました。 さてそんなシルバーウイークでしたが、朗報もありました。今回のテーマの「満室御礼！」です。 おかげさまで、今年の夏前までに購入したすべての物件が満室稼動となりました！ 8月2日・9日のエントリーで触れておりますとおり、空室の機会損失の大きさに愕然とし、その対策にエンジンをかけ直した夏野家。 5室の空室に対して3室まではトントン拍子で決まり、稼働率9割超えまでは来ていたのですが、なかなかガンコな空室が2室。昨年秋に購入した物件と、今年夏前に購入した物件のいずれも1Kの部屋。 今年は例年より動きが少ないというのは各業者さんとも口を揃えて言うところではありますが、その少ないお客様をいかに逃さないか？が大切になってきます。 さて、その対策ですが…特別なことをしたわけではありません。ただ、特に力を入れたのが、・まだご挨拶していない業者さんへの依頼 （間口を広げるため）・既にご挨拶した業者さんへの短い電話 （思い出してもらうため）の2点。とにかく客付け業者さんにご案内していただかないと何も始まりませんので、大家が風を起こすことで物件が動き始めるという流れを作っていったわけです。 その甲斐あって内見数が増え、申込みも入りました。…が、残念ながら審査で見送りとしたケースもありました。空室は埋めたいですが、それ以上のリスクは負えません。満室経営の願いを持つ大家としては苦しい選択となりました。 そんな紆余曲折もありましたが、ついにシルバーウイーク中に立て続けに2室の入居が決まり、ようやく念願の満室であります！ 満室経営を実践するため、大家業を志す仲間の皆様方からはいろいろとご助言・ご意見をいただき、妻ひまわり・息子ひやむぎ共々大変感謝しております。また、募集にご協力いただいた各業者の皆様にもこの場を借りて御礼申し上げます。 今後はこれを維持・強化していくことが大切ですので、引き続き精進してまいります！ さーて、来週の素麺日曜劇場は、今週に引き続き不動産投資実況中継ネタをお送りする予定です。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年09月27日
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THE・アンケート～会計・税務のとっつきにくさ
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週のテーマは、「THE・アンケート～会計・税務のとっつきにくさ」です。 既に第1回エントリーでも書いているのですが、私は社会人になってからずっと、サラリーマンとしては会計・税務関連の仕事をしてきました。 今を遡ること○年前。初めて会計というものに触れたのが大学4年生、簿記検定3級取得のための勉強のときでした。 新卒での入社先の会社が、入社前に簿記3級を取れ！と新卒全員に厳命してきたため、当時大学4年でもはや学生生活がレジャーランド化し怠惰な毎日を送っていた私でしたがしぶしぶ勉強を開始したのです。 勉強し始めた頃にいきなりぶつかった壁が、借方と貸方という用語でした。 何で左が「借」で右が「貸」なんだ???仕訳では「貸付金」が左（借方）で「借入金」が右（貸方）なのに…。 大混乱です。 その後、「借方」「貸方」は単なる名称であってその由来まで深く考える必要はないということがわかったのですが…。 恐らく、日常的に会計に触れていないと会計用語や会計の考え方ってとても宇宙語チックなんだと思います。しかし、その宇宙語で普段仕事をしていると、感覚がマヒしてしまいます。 というわけで、普段会計や税務という宇宙語で仕事していらっしゃらない方々で、会計や税務の用語や考え方についてちんぷんかんぷんな経験をした思い出のある方、ぜひそのお話をお聞かせいただけないでしょうか？ 今回のエントリーのコメントで寄せていただければ非常にウレシイです。 コメント欄で公開されるのは恥ずかちい…という方は、メッセージでお寄せいただいてもこれまた大歓迎です。 お寄せいただいたご意見を、今後の素麺日曜劇場で採用させていただくこともあります。自分の投稿が採用される、まさにタモ○のスーパーボキャ○ラ天国のような感動を味わえる…かもしれません。 皆様の貴重なご意見をお待ちしております！ さーて、来週の素麺日曜劇場は、誰が名づけたかシルバーウィーク。来週は家族サービスのため大変勝手ながら休業とさせていただきますm(_ _)m次回エントリーは9/27(日)を予定しております。 次回もまた、見てくださいね～！
2009年09月13日
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ミイラ取りがミイラになる!?～「適税」のススメ・続編
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週はミイラ取りがミイラになる!? ～「適税」のススメ・続編をお送りします。 節税対策として不動産が効く！と昔から言われてきたことではありますが、どうも腑に落ちないところがありました。 原則的には、税金の額が減るということは利益の額が減るということですから、節税ばかりに目が行って全体としての利益が少なくなってしまってはまさにミイラ取りがミイラになる結果に陥るわけです。 節税対策の１つとしてよく言われる木造築古物件を買って減価償却費を多く計上するという手法も、節税になるかどうかは場合によります。 例えば次のような事例。 もともと年間の税引前利益100の人が、300で買える木造築25年の物件の購入を節税対策として検討しています。※税率は40%としています。 利回り30%のA物件と利回り15%のB物件、買った場合の結果は次の通りです。※単純化のため、購入価格300はすべて建物価格とし、償却率は22年以上経過物件のため0.250として計算して、減価償却費以外の経費は割愛しています。と、「税金を減らす」というもともとの目的を果たすのはB物件ではありますが、結果的に多額のCFが入ってくるのはA物件となるのです。 税金の額は増えても、最終的な手取りが多い方がやっぱりウレシイですよね!?（どーしてもおカネをお上に召し上げられたくない！という方は別ですが） もっとわかりやすい例としては、「経費を計上すれば税金が減る！」と言って毎日飲み歩いてそれを経費計上する例ですね。 確かに経費計上すれば税金の額は減りますが、そもそも利益が減っているのですから手元に残るお金そのものが減っているわけです。 （それでも「お上に召し上げられるよりマシ！」という方はそれでいいと思います…） 結局、節税というのは新たにキャッシュアウトをして行うものではなく、本当に必要な経費をその人の方針やその時の状況に応じて選択可能な範囲で適切に処理して行うものと考えられます。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、まだまだ続く「適税」シリーズをお送りしたいと思います。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年09月06日
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価値あるリフォーム!?～「適税」のススメ・修繕費と資本的支出
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週のテーマは先週の「適税」シリーズの続編として「価値あるリフォーム!? ～『適税』のススメ・修繕費と資本的支出」をお送りします。 賃貸経営をしていく上で避けて通れない、リフォームの問題。その支出額の大きさもさることながら、この処理が税額にも影響するとなると、ますます注目せざるを得ません。 このリフォーム費用については、修繕費として一括で経費にしている場合が多いかと思いますが、実際には一度に経費にできない場合があります。 以下、国税庁「タックスアンサー」より引用。（引用は法人税法の項目からですが、考え方は所得税でも同様です） 固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち、その固定資産の維持管理や原状回復のために要したと認められる部分の金額は、修繕費として支出した時に損金算入が認められます。 ただし、その修理、改良等が固定資産の使用可能期間を延長させ、又は価値を増加させるものである場合は、その延長及び増加させる部分に対応する金額は、修繕費とはならず、資本的支出となります。 修繕費になるかどうかの判定は修繕費、改良費などの名目によって判断するのではなく、その実質によって判定します。 えーと、よくわからない方のために和訳しますと、 ・固定資産の修理、改良費用のうち、その修理・改良で固定資産の価値が増加する場合には修繕費として一括で費用にしないで資本的支出（⇒つまりは固定資産の一部）として処理しましょう。 ・その修理・改良が固定資産の価値を増加させるわけでなく、ただの維持管理や元に戻すだけのものであれば修繕費として一括で費用にしましょう。 ということです。 そうです。資産価値を増加させるリフォームは、固定資産の一部として処理して、減価償却をして毎年少しずつ経費化していくというのが適切な処理なのです。 リフォーム費用をすべて一度に経費として処理してしまい、その結果費用の額が大きくなりすぎて赤字になってしまった。このままでは金融機関融資に影響が出る…という心配のある場合も、今までの修繕費用の内容を見直してみたら実は一括費用処理しなくてもいいリフォーム費用があるかもしれません。 ポイントは、資産価値を増加させているかどうか、という点です。この点に注意しながら、「適税」、すなわち適切に税金を納めていきましょう！（※決して私は当局の回し者ではありません） さーて、来週の素麺日曜劇場は、 テーマ未定ですが「適税」シリーズの続編を書きたいと思います。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年08月30日
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「適税」のススメ～購入と会計のフシギ（その４）
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 夏休みが明けました。長めの休みを取ると、社会復帰が少々困難になりますね…。 さて、本日のテーマは「購入と会計のフシギ」シリーズ久々の続編、「適税のススメ」でございます。 不動産投資が「節税」に効くというのは昔から言われていたことです。減価償却費の計上や、その他経費の損金計上などであえて赤字にして税額を圧縮することができる、というのが根拠です。 しかし、果たして「赤字決算」を続けることが誰にとっても得策か、というとそうではないと思います。特に、銀行融資を引いて物件を買い進めたい方は、不動産所得を黒字にしておく必要があります。金融機関の評価は1円でも黒字と1円でも赤字では大差がつくと言われておりますので。 そこで、購入時になんとなく経費にしてしまいがちですが実は経費にしなくていいあるいは何年かにわたって経費にするという選択ができる項目について書いてみたいと思います。これらを組み合わせることによって、「適税」、すなわち適切に税金を納めていきましょう！（※決して私は当局の回し者ではありません） 購入時にかかる諸費用のうち、その時に経費計上するかその時点で全額経費計上しない（＝土地建物の取得価額に含める）かを選択できるのは、以下の経費です。 ・売買契約書印紙税・登録免許税・司法書士手数料・不動産取得税 上の3項目は不動産取得時までに支払うので金額がわかって処理がしやすいのですが、問題は不動産取得税。ご存知の通り、半年くらい遅れて通知が来るので、そのときまで正確な金額がわかりません。（固定資産税評価額がわかっていれば出せないこともないのですが） さて、「一気に経費にしない」という選択ができるとはいえ、注意しなければならないのは、継続適用が原則ということです。 物件によって経費にしたりしなかったりと処理が統一されていない場合、その合理的な説明を求められることがありますので注意が必要です。 また、購入時諸費用のうち、仲介手数料と固都税精算金は、その時に一括で経費計上という選択自体ができないということを付け加えておきます。（固都税精算金については7/5のエントリー参照） つい全額経費にしてしまいがちでも、実は一括で経費にしなくても良いかもしれない項目が、購入時以外でもあります。それがリフォーム費用です。次回はそこに触れていきたいと思います。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年08月23日
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ブログも夏休み
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 まもなく夏休みも終了。ちょっぴり寂しい日曜日でございますが… すみませんm(_ _)m諸事情あってブログも夏休みとさせていただきます。 次週は平常どおり運転(?)の予定です。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年08月16日
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夏野家空室対策'09
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 激務に翻弄された'09年上半期でありますが、いよいよ待望の夏休み。思わず夜更かししてしまい、深夜の更新です…。 今週は先週の続編、「夏野家空室対策'09」をお送りします。 同時に5室の空室を抱えることとなり、その分の賃料年収は1棟もの物件の年間CFにも匹敵するという驚愕の試算結果。 夏野家の闘志に火がつきました！（あるいは「お尻に火がつきました！」とも言う） まずはトイレの壁に空室分年収額を貼り出して自らを鼓舞した夏野家。 さらに怒涛の空室対策3連発！ １．室内充実リフォームなどについて、どれくらい手間とお金をかければいいのか？という点については、夏野家もいろいろと手探りで感覚を学んできました。地域性や、予想される入居者のタイプ（学生が多いのか、社会人の1人暮らしが多いのかetc.）でその着地点は違ってくるわけですが、今回の空室に対してはそれぞれに見合ったリフォームを施しました。 また、物件によっては入居初期費用を抑えられるよう、家電を導入したりもしています。２．全国(!?)行脚せっかく室内をキレイにしても、お客様が来なければ意味がありません。 そこで、空室のある物件の最寄り駅周辺の不動産業者さんを徹底的にドサ回り。顔を覚えてもらうと同時に、成約時の広告料等フンパツ！賃料・設備等のご相談もお気軽に！ということを伝え、誠心誠意大家側も成約に向けてご協力いたしますという姿勢をアピール。実際にご案内していただく担当者の方のモチベーションが上がるよう、働きかけました。 ３．賃料設定の見直しそして、そもそも賃料設定が間違っていると、ネット検索にも最初から引っかからなくなったりして、お客様の目に止まる可能性が低くなってしまいます。 そこで、もう一度賃料設定を全体的に見直しました。結果として賃料を下げた物件もありますが、賃貸経営全体として考えたときに、賃料を下げてもすぐに埋まった方がよいと判断したからです。逆に、見直しで賃料を上げた物件もあります。 とまあ、施策自体はきわめてオーソドックスなことを実施したわけですが、大事なのは大家が自ら動いて、風を起こすことだと思います。 実際、夏野家もこれらの活動で流れが変わり、立て続けに5室中3室に入居申込みが入りました。（7/12の日曜劇場をお休みしたのはこの対応が急遽発生したためです）これで全体の稼働率が90%超に復帰いたしました。 夏野家も息子ひやむぎの誕生で、さすがに以前のように自ら労働力投入というのは難しくなりましたが、まずは動いて「主人公大家さん」（コンサルティングプラス大澤先生命名）として陣頭指揮を執ることが重要なのだとあらためて感じました。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、すみません、夏休みボケでタイトル未定です。内容は次回のお楽しみ♪ということで…。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年08月09日
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夏野家空室問題'09
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週は、「夏野家空室問題'09」をお送りいたします。 夏野家が大家業に参入してはや2年が経過しました。2年も経つと、あの問題が避けて通れなくなります。 そう、KUUSHITSU！空室の問題です。 2年というと、ちょうど当時ご入居いただいたお客様が更新の時期。更新時期となると、お客様のほうも 更新しよっかどうしよっかな♪ みたいな迷いが生じます。これは仕方のないことです。 そのせいかどうかわかりませんが、記念すべき1号物件のお客様から退去の連絡アリ。 これだけなら笑って(?)過ごせるところでしたが、更新時期でも何でもないお客様2組から別物件で退去のご連絡をいただいてしまいました。 それがまたタイミング悪く4月の出来事。入居の旬が過ぎた時期に、一挙に3室の空室を抱えることに。 夏野家空室問題、ここに勃発です。 しかし、空室を抱えながらも5月には思わず新規物件を見つけてしまい、買いのほうに全力を傾けることと相成りました。 しかもこの新規物件、8室中2室が空室。購入した瞬間、夏野家の空室数は5室に拡大。空室問題、ますます深刻化であります。 それでも新規物件取得に邁進しそうな猪突猛進型大家夏野素麺でありましたが、立ち止まって考えました。 すると、衝撃の新事実が！ 空いている5室の想定賃料年収を算出してみると… なんとその額、1棟もの物件から得られる年間キャッシュフローに相当するくらいの金額ではありませんか！ このことに気付いた夏野家では、・まずは3室を埋めて稼働率9割以上をキープする・その後満室に向けてさらに尽力するという2段階作戦で、満室に向けて本気の取り組みを開始しました。 どのくらい本気なのかというと…まずは精神面の強化から。物件取得活動に比べれば地味～な印象の空室対策活動。その地味なお仕事にモチベーションをプラスすべく、満室時のキャッシュフローを紙に書いて、トイレの壁に貼りました。これで用を足すたびにヤル気UP！ その勢いで、お客様向け、業者さん向けの対策も今まで以上に打ちました。おかげで先月は激務も相まって疲弊しました… 実際に夏野家が起こしたアクションとは？そしてその成果は？次週に続きます。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年08月02日
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分ける方法いろいろあれど～購入と会計のフシギ（その３）
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日は妻ひまわり共々、ご近所投資家ぴろやんさんご夫妻とランチをご一緒させていただきました。先輩投資家の方の話は本当に刺激になります。また、普段は外で不動産の話をできる機会というのはほとんどありませんから、今日は脳みそに活力を注入していただいた気分です。 さて、今週のテーマは「分ける方法いろいろあれど ～購入と会計のフシギ（その３）」です。 購入時の土地価格と建物価格の分け方について、契約書に明記されていない場合には・固定資産税評価額の割合で按分する方法・建物の価格を「建物の標準的な建築価格」 から算出して、残りを土地の価格とする方法・土地の時価を取引事例などから割り出し、 残りを建物の価格とする方法・不動産鑑定価格の割合で按分する方法といった方法で分ける、ということは前回取り上げたのですが、それではどういった考え方でその方法を選ぶべきか？というお話です。 一般的には、建物価格をできるだけ多く取れる方法を選ぶかと思います。減価償却費を多く計上し、毎年の課税所得を減らす＝毎年の税金を減らすことにつながるからです。 ただ、ここで注意しなければならないことがあります。 （１）継続適用複数の物件を所有するにあたって、物件によって按分方法を変えると、その変えることに対する合理的な理由を「税金を集める側の方々」に説明しなければいけないことがあります。 継続が原則、というのは他の会計処理についても同様で、例えば減価償却も、原則「その資産を事業の用に供した」時からルールに従って減価償却をしなければなりません。 減価償却費を税法上の限度額以上入れようとしても、そのオーバー分は費用（損金）として認められませんし、逆に税法限度額以下の金額を入れ続けてきて、数年経っていきなり限度額いっぱいの減価償却費を入れようとすると、やはりその変更に対する合理的な理由の説明が必要となります。理論武装の得意な方はチャレンジしてもよいかもしれませんが(^^; （２）売却戦略との兼ね合い減価償却を多く取るということは、帳簿上のその資産の価値を早く減らすということでもあります。ということは、減価償却次第では3年後に同じ価格で売っても、以下のように「売却益」の額が変わってくることがあります。 3000万円の物件をA.土地2000万円、建物1000万円B.土地1000万円、建物2000万円で購入し、3年後に4000万円で売却した場合の比較（土地は価格が変わらないものとし、 建物の減価償却期間は10年とする） 3年後A.土地 2000万円 建物 1000万円-1000万円×3/10＝700万円 合計簿価 2700万円⇒売却益 1300万円B.土地 1000万円 建物 2000万円-2000万円×3/10＝1400万円 合計簿価 2400万円⇒売却益 1600万円 個人の方が購入後5年以内に不動産を売却すると売却益に対する所得税の税率は30%です。すると、売却益に対する税金は所得税だけでもA.390万円B.480万円と90万円の差額が出ます。 通常は減価償却を多く取る方法を採用することが多いと思いますが、最初から短期売却が見えている場合には、減価償却を多く取ったことで得られた3年間の節税効果の差と、この売却益に対する税額の差とを見極めて土地建物の按分も考える必要がある といえます。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、このところの我が家のドタバタの原因、 「夏野家の空室問題（その１）」をお送りする予定です。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年07月26日
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どうやって分ける!?土地建物～購入と会計のフシギ（その２）
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 梅雨明けしまして、いよいよ夏本番。暑がりにして寒がりな夏野素麺としましては、冷房病シーズン真っ盛りです。私の勤務先もクールビズが認められておりますが、冷房病対策にスーツの上着が毎日欠かせません…。激務の疲れもたまっているので体調には万全の体制を敷いてまいります！ さて、本日のテーマは「どうやって分ける!?土地建物～購入と会計のフシギ（その２）」です。 不動産を買うと、確定申告などのために土地と建物をそれぞれいくらで買ったのか？を決める必要が出てきます。特に建物の価格は、毎年の減価償却費の金額を決める基礎となるので避けて通るわけにはいきません。 この土地と建物のそれぞれの価格、売買契約書に例えば土地 3900万円建物 2100万円と明記してあれば基本的にはその価格を土地と建物それぞれの取得価額とすることで問題はありません。 （ただし、あまりに実勢価格とかけ離れていたりすると申告の際に目を付けられたりするリスクがないとは言いきれませんが…） また、売主が業者さんですと、売買価格合計6000万円（うち消費税100万円）と消費税の金額を明記している場合があります。 フツーの個人間での不動産取引では消費税は課されないのですが、業者さんは不動産売却代金に課される消費税を納めなければいけません。ただし、土地の取引には業者さんに対しても消費税は課されないと消費税法で定められています。（土地は「消費」するものではない、という考え方に基づくようです） 以上のことから、書かれている消費税の額は建物に課された消費税の額ということになりますので、逆算をして消費税100万円↓建物2000万円↓土地3900万円と取得価額を算出します。 さて問題は、契約書上物件売買代金 6000万円としか書かれていない場合です。 こういった場合に税法上、土地と建物を「こういうふうに分けなさい」と明確に決めた条文はありません。ただ、国税庁の「譲渡所得のあらまし」パンフレットには、「時価の割合で区分」と記載されています。 では「時価の割合で区分」する方法は？というと、・固定資産税評価額の割合で按分する方法・建物の価格を「建物の標準的な建築価格」（国税庁パンフレット参照） から算出して、残りを土地の価格とする方法・土地の時価を取引事例などから割り出し、 残りを建物の価格とする方法・不動産鑑定価格の割合で按分する方法などがそれにあたるとされています。固定資産税評価額による按分はかなりポピュラーな方法なので、実際に採用されている方も多いかと思います。 今週はまず、土地建物価格の決定の方法をご紹介しましたが、来週は・この中からどの方法を選ぶのか・選ぶ際の注意事項・盲点についてお話ししたいと思います。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年07月19日
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緊急対応に追われて。
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 7月に入り、激務が復活してまいりました。平日は息子ひやむぎと戯れることもままなりません それに加えて！急に夏野家所有物件に動きが出てまいりました。 緊急対応しなければならないことが目白押しです。（ついさっきまでその対応に追われていたのデス…） というわけで、大変申し訳ございませんが今週の素麺日曜劇場はお休みをさせていただきますm(_ _)m 今回の緊急対応のお話も、折を見て書いていきたいと思っております。 来週は先週の予告どおり、物件購入時の土地と建物の価格決定に関するお話の予定です。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年07月12日
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固都税は誰のもの？～購入と会計のフシギ（その１）
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 物件決済が終わったと思ったら、激務がカムバックしてまいりました。いやはや、先月中に決済完了しておいて良かったです。 さて、今週は久しぶりの会計ネタです。今回の物件購入でもそうですが、物件取得時に支払ったお金、どうやって処理するの？どうやって処理するとおトクなの？ということは誰もが気になるところだと思います。 なので、今週からは「購入と会計のフシギ」シリーズと題しまして、その処理方法について税務・会計的な面から書いていきたいと思います。 第1回はニッチなところ、固定資産税・都市計画税（略して固都税）精算金の話題です。 固都税は不動産を所有していると必ず課される税金です。固都税の通知・納付書はその年の1月1日時点の所有者のところに来ますので、売主がその年の固都税を支払うことになります。 なので、物件を取得する際には大抵、その年の売主の所有期間と買主の所有期間とで税額を按分して、買主負担分を売主に支払う形になります。 例：税額が土地73万円、建物36万5000円の物件につき、 6月15日に引渡を行った。 買主負担分（6月15日～12月31日の200日分）土地分：73×200日/365日＝40万円建物分：36.5×200日/365日＝20万円売買の際、合計60万円を買主が売主に支払います。 さて、買主側でのこの税務・会計上の取扱いですが、毎年かかる税金の支払だから、普通に経費でしょ？…と思ったら違うのです。（私も不動産の会計を学ぶ前はそう考えていました） 固都税の精算金は、購入価格に加算する形で処理します。なので、この物件が土地6000万円、建物3000万円で売買契約されていたら、 土地の購入価格は6040万円（＋その他加算すべき諸費用）建物の購入価格は3020万円（＋その他加算すべき諸費用）（※その他加算すべき諸費用についてはまた別の機会にてお話ししたいと思います） と処理して、建物の減価償却もこの購入価格をスタートとして計算する必要があります。 なぜそういう処理になるのか？それは、あくまで固都税の納税義務者はその年の1月1日時点での所有者である、という考え方に基づきます。 固都税を徴収する自治体としてみれば、1月1日時点の所有者が税金を納めてくれればOK！なわけですから、その後所有者が変わろうが当局は一切関知しないわけです（その年に関しては、ですが）。 つまり、売買時の固都税の精算は売主と買主が合意に基づいて勝手にやっているだけだから、それって売買価格の一部でしょ？という考え方で、上記の処理が必要となるわけです。 そう、固都税の精算は特に義務ではなく、当事者の合意に基づいて慣習として行われるものであるということです。 通常の取引では、それぞれ利益を得る期間に応じて負担するのは当然、ということで普通に精算して問題ないと思いますが、あくまで義務ではないので、売買の価格交渉の際にこの精算をナシにするなどの条件をカードとして使ってみるのもアリというわけです。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、購入時の土地と建物の価格決定について書いてみたいと思います。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年07月05日
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新プロジェクト第４週～雨ニモ負ケズ、風邪ニモ負ケズ、不景気ニモ負ケズ。
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 先週ご報告した風邪は未だ完治せず、鼻水すすりながら毎日を送っております。 さて、そんな中でも待ったなしの新規物件購入プロジェクトですが、ついに先週、決済を迎えることとなりました。 その前に気になる融資の条件。夏野家としては、キャッシュフローもしっかり出て積算評価も高い物件を持ち込んだつもり。でもその一方、・転職間もない・前回の1棟もの物件購入から1年経過していないといった不利な条件を抱えて取り組んでおります。 そう、融資の人体実験とも言うべき今回のプロジェクトなのですが、話を持ち込んだ各金融機関の回答が出揃いました。 途中経過は6月7日のエントリーでお伝えしましたが、 A銀行…ゼロ回答。B銀行…満額回答。C信金…ゼロ回答。D銀行…ゼロ回答。 そうです！B銀行が最終的になんと満額回答を出してきてくれました！返済期間も希望の年数で通り、文句なしの回答となりました。その主な要因としては、・金額がそれほど大きくなかったこと・これまでの物件の実績から不動産賃貸業として 成り立っていると事業性を認められたこと・購入物件の評価も高く出たことといったことが挙げられます。 それにしても今回のファイナンス、ゼロか満額か、人体実験と呼ぶにふさわしい、両極に分かれる結果となりました。 これにてファイナンスの問題が解決、価格等一連の売買条件等も固まり、先週一気に決済までこぎつけました。 私は来月決済くらいでも良かったのですが、銀行の担当者様が「月内融資実行のスケジュールで 動いてますから！」と非常にヤル気だったので（もしかして融資実行ノルマ？）、買付から決済まで約1か月というスピード購入と相成りました。 いや～、一家全員風邪も治りきらない中での購入プロジェクト、しんどかったです。頭も体もついていかない日も何度かありました。しかし、これを乗り越えたことで子持ちでも不動産投資はできると確信することができました。（さすがにしばらく購入はお休みしますが^^;） また、今回の融資人体実験により、現在の条件下でも満額融資を引くことができる場合もあるということを知り、非常に励みになりました。融資は個別性が強いので、同じ人に対しても金融機関によって見方が違いますし、同じ金融機関でも時期など諸条件で回答が変わったりしますので、一概に「誰でも引ける！」とは言えないと思いますが、少なくともあきらめずにいろいろな金融機関に案件を持ち込んでみることは必要だと思い知りました。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、久しぶりに会計ネタをお送りする予定です。来週もまた、見てくださいね～！
2009年06月28日
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一家仲良く。
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 新プロジェクト実況中継！の時間ですが… 夏野家一同、風邪をひいてしまいました。 まず最初に我が家に風邪を導入したのが息子・ひやむぎ。このところの寒暖差に体がついていけなかった様子。それまでは風邪も引かない、熱も出さない健康優良児だったのですが、ついにダウン。 と思いきや…これが異常なほど元気。垂れる鼻水もそのままに、元気に家の中を這い回っております。幸い、熱は出ておりません。 そんな状態ですから、ひやむぎが家中に仕掛けた地雷を両親は踏まずにいられないわけです。先週の終わりごろから喉の痛み、鼻水、体のだるさをほぼ同時に訴え始めた妻ひまわり＆私素麺。 頭も働かず、体も言うことを聞かず、てなわけで、この週末は仲介業者さんと電話作戦会議を実施するだけにとどめて、あとはおとなしく寝てました。 いや～子持ち不動産投資って、いろんなハプニングやアクシデントがつきものですね！ さあ、プロジェクトも大詰めを迎えようとしている中、果たして夏野家は無事このプロジェクトを完了させることができるのか？続きはまた次週ということで…。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年06月21日
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新プロジェクト第３週～お隣さんとは仲良く・きっちり
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週は新プロジェクト実況生中継の第3週目をお送りします。 交渉のさなかで、物件の詳細についてもいろいろと聞き出しておりますが、その中で出てきた隣地境界線のお話が非常に興味深いものでありました。 今回の物件は他の方が所有する4筆の土地と隣接しているのですが、その境界線にもいろいろとドラマがあるようです。 4筆のうち2筆は売主様が所有している間に建て替えをしているそうで、その都度売主様は境界の確定をしっかりと行ってきたそうです。 ブロック塀に埋まってしまっていた境界標も塀を一部壊してまでしっかり確認したというのですから感心してしまいました。 そのうち1筆の建て替えの際には、他の隣接者の方は境界確定をきちんとやらなかったばっかりに、境界票の幅の半分くらい（約5cm）をその建て替えをした所有者の方に押し込まれてしまったとのこと。 たかが5cm、されど5cm。それが長さ20mなら1平米、100mなら5平米、200mなら10平米、土地の実測面積が小さくなってしまいます。 公図に長さなどが記載されているからそんなことはできないだろうと思っておりましたが、測量の際にもともと埋まっているはずの境界標がすぐに確認できなければ、都合のいいように測量されても何らおかしくはないという実例であります。 その話を聞き、つくづく資産とはきちんと守っていかなければならないものだとあらためて認識しました。先祖代々からの土地を受け継ぎ、きちんと守っている方というのはこういう点についても気を配っているのでしょうね。 さて、プロジェクトの進捗ですが…融資は先週登場したB銀行さんでの検討続行中。 売買条件等の交渉の方は…今回は、1番手の買付ではありますが約10%引きの「小悪魔のような指値」（夏野素麺商標登録申請予定特になし）を入れさせていただきまして、その価格交渉がようやく固まりました。結局多少押し戻されましたが^^; なので、融資次第でプロジェクトの成否が決まるといったところでしょうか。 続きはまた次週以降お知らせいたします。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年06月14日
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新プロジェクト第２週～私の購入、非常識!?
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週は新プロジェクト実況生中継の第2週目をお送りします。 今回は堂々の1番手買付。しかも仲介に入っているのは元付業者さんで、自分への紹介があった時点で外部未公開の状況だったので、外向けには話を完全に止めた状態で進めることができます。この物件を自分と同じタイミングで優先的に紹介された他の何人かの方がいきなり現金買いすると言い出したら話はわかりませんが^^; なので、今回はある程度余裕を持って融資付けに動きます。 さて、今現在の夏野素麺が融資を受けるにあたって大きくポイントになりそうな箇所が、 １．資産背景面…昨年秋に購入したアパート2棟（土地付き）が どのように評価されるのか？２．個人属性面…好むと好まざるとにかかわらず転職というビッグイベントを 今年初めに行ったことをどう見るのか？ といったところ。 今回は金融機関4行に打診、色々とお話を伺ってまいりました。 その結果、金融機関は本当に考え方が様々であるということをあらためて知るに至る結果となりました。 それぞれの回答は以下のような感じです。 A銀行…２．が大きなマイナス。見込年収の算出ができないため。 なのでテーブルに乗らず、１．に関してはコメントなし （門前払いとも言う）。 ただ、半年経てば見込年収の算出が可能になるかもしれない。 B銀行…１．の物件が収益性と担保評価において問題なく、 それ単体で事業が成り立つのであれば むしろ今回の案件を実行する際のプラスとなる。 前回・今回それぞれの物件での事業性に問題がなければ、 ２．のような事柄はあまり問題にならない。 C信金…１．の物件が購入からまだ1年も迎えておらず、 実際に収益が上がる物件かどうか見極めるのが難しい。 ２．の直後であるということも、全体としての見込年収を 算出するのが難しい要因となっており、テーブルに乗らず。 D銀行…２．の件は最終的な判断では考慮するが、大きな問題ではない。 しかし、１．の物件の収益性・事業性が購入後あまり経過しておらず 判断できないので、今回はテーブルに乗せるのは見送り。 とまあ、このことから傾向としてわかったのは 前回の物件購入から1年も経ってないのに、しかも転職までしているというのに、このタイミングで融資引いて物件買おうとするかフツー!? という目で見られがちであるということです。すんません、非常識で。 しかし！やはりあきらめる必要はないわけで。今回もB銀行のようなスタンスを採る銀行さんもありましたから。 なので今週は、融資付けはB銀行さんを軸として進めていくということが固まったというところですね。 新プロジェクト実況生中継、来週に続きます。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年06月07日
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新プロジェクト始動！
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 さて、今週は久しぶりに夏野家の活動報告でございます。夏野家は息子ひやむぎの育児あり、ワタクシ素麺の激務ありで妻ひまわり共々疲弊していた時期もありましたが、不動産投資家としての活動は気力で続けてまいりました。 そしてこのたび、ある物件に買付を入れました。その物件とは、・1棟もの・自宅から近いといった特徴を持った物件であります。まだ動いているお話なのでこれくらいしかご紹介できませんm(_ _)m そして、1棟もの物件としては初めて正真正銘の1番手で買付を入れることに成功しました。買えてナンボのお話ではありますが、ちょっと感激です。 ワタクシ素麺がNEETタイムを終えたのを機に、3月から物件購入活動を再開した夏野家ではありましたが、半年近く物件探しをしていなかったブランクというのは意外に大きいものでした。 活動再開直後に出会ったある物件のこと。今にして思えば石にかじりついてでも取りに行くべき物件だったと思うのですが、やはりカンが鈍っていて、動きがかなり遅くなってしまいました。そして結局、買付は入れたもののその間に競合者に話を進められてしまったということがありました。 その後も懲りずに買付を2件入れるも、指値がきつかったり（そうでないと経営できないと判断したのでしょうがないんですが）、順番が遅かったりで自分のところまで交渉権が来ることがありませんでした。 が、激務の合間を縫ってカンを取り戻してきたところに飛び込んできたのが今回の物件であります。 飲み会から帰ってきた金曜日の夜。眠いけどメールチェックだけはするか～と思ってPCを開くと、以前問い合わせをかけた某業者からの新規物件紹介メールが。 開いた瞬間、鼻血ブーでした。夏野家の探している条件をほぼ満たしている。 眠い目をこすりながら「すぐにでも内見希望。」の返信メールを打ち、心地よい眠りに就きました。 そして翌朝。ひまわりとも物件概要を再確認して、 これはイケる、で意見一致。その業者さんの開店の10分前にフライングTELを敢行し、即アポを取り付け。そしてその2時間後には、我々は現場にいました。 気になる点についてはその場で確認。そしてその場で買付。そう、このスピード感なんですよね、話が進展するときに必要なのは。 引き続き確認事項はあるものの、まずは第1歩を確実に踏み出しました。今年度4番目の買付。この栄えある4番バッターが快音を響かせてくれるのか!? これから数週間にわたりまして、今回のプロジェクトの実況生中継をお届けする予定ですので、皆様お見逃しなく！ 来週もまた、見てくださいね～！
2009年05月31日
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流行に乗るわけにはいきません
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日は激務の疲労が出たのかイマイチ体調がすぐれません。 今流行のインフルエンザを家庭に持ち込むわけにもまいりませんので、大変勝手ながら今週はお休みとさせていただき、養生することにいたします。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年05月24日
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削って、薄めて。～変動費と固定費（その２）
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週のテーマは、「削って、薄めて。～変動費と固定費（その２）」でございます。 先週は売上と連動する費用、変動費についてのお話をいたしましたが、今週は売上にかかわらず一定額がかかる費用、固定費のお話です。 不動産賃貸経営での固定費の代表的な例としては、・固定資産税・都市計画税・共用部分の水道光熱費・大規模マンションのエレベータ維持管理費などが挙げられます。 これらの費用は売上には連動しないため、利益を増やそうと思ったら・固定費の絶対額を削って利幅を大きくする・売上を増やして売上に対する固定費の占める割合を薄めるといったことを考えていくことになります。 固定費についての考え方を、恥ずかしながら夏野家の家計の例を通じて見てみることにします。 夏野家では、節約のためにそれはそれは涙ぐましい努力をいろいろとしておりました。・スーパーは特売品のみを買うぞ！作戦・「お1人様1点まで」の目玉商品は2人で買いに行く！作戦・ご飯はお粥にして2倍2倍！作戦（その顛末はこちらを参照） 家計費というのは基本的に固定費だと考えられます。給料が2倍になったからと言って家計費が2倍になるわけではありません。（2倍使ってしまう方もいるとは思いますが）夏野家のこの節約術は、固定費を削って手元に残るお金を増やすための手段だったということです。 しかし、夏野家はその後それだけでは壁にぶち当たるということを野生のカンで感じ取ったようで、収入（売上）を増やして家計費（固定費）を薄めるという方向に舵を切りました。 そうなんです。スーパーで特売品のみを買うべく、折込チラシを目を皿のようにして眺めても、変わる結果は月々で数百円～数千円。ならば、その時間と労力を収入増のために使おうじゃないか！と考えを改めたのでした。 そして、手始めにFXを始め、その後不動産投資にたどり着いたというわけです。 固定費の削減というものは、明らかなムダを省くのはもちろん必要ですが、売上増のチャンスの芽を摘んでまでやるべきことではないと考えられます。固定費の削減が売上に、そして残る利益に最終的にどう影響するのか？を考えておくことが重要だということですね。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、会計関連の新ネタをお送りする予定です。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年05月17日
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節約の精神も限界アリ!?～変動費と固定費（その１）
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日のお題は「節約の精神も限界アリ!? ～変動費と固定費（その１）」でございます。 夏野家ももともとは節約家族。経費を減らすということにかけては昔から血マナコになって取り組んでまいりました。 しかし、不動産投資を始めてからというもの、経費の絶対額が減ればそれでいいというワケじゃないと考え始めました。 「利益がいくら残るか？」それが一番大事～ by大○MANブラザーズバンド（知ってる方、挙手願います）なのです。 それでは、利益を増やすにはどうすればいいか？簡単に言ってしまえば、・売上を増やし、・経費を減らす。これで利益は増えます。 大家業において、売上を増やすとはつまり賃貸収入を増やすということです。そのノウハウについては既にいろんなところで語られておりますので今回は特に触れません。 では、経費を減らすということについてですが、経費は、売上との関係性で大きく2種類に分けられます。・売上が増えればそれに伴って増える変動費・売上の額にかかわらず一定額がかかる固定費本日は、変動費について見ていくこととします。 大家業でいうところの変動費としては、管理会社に支払う管理委託料が最も代表的なところでしょう。管理委託料＝月額賃料等×一定の割合(%)という場合がほとんどだと思います。 また、所有戸数が増える＝売上が増えるという観点から言えば、・空室のリフォーム費用・客付けで不動産業者さんに支払う費用といったところも、変動費の一種と言えます。ある程度の確率で空室というのは発生しますので、例えばリフォーム費用について式で簡単に表すとリフォーム費用 ＝所有戸数×空室発生確率×業者さんへの1室あたり発注価格となるからです。 さて、変動費というのは売上が増えれば増えてしまうのは避けられないわけですが、利益をより増やすために大家さんが考えられることは、売上以外の要素の部分をいかに小さくして、変動費の増加幅を小さくするか、ということです。 管理委託料を下げようと思ったら、先の数式から考えると「一定の割合(%)」の部分に手をつけることになります。（いろいろ交渉事が必要になりそうですが^^;） また、リフォーム費用の総額を下げるには、空室の発生確率を下げるか、業者さんへの発注価格を抑えるか、ということを考えることになります。 どの要素から手を付けるのが優先か？どの要素なら手を付けるのが可能か？というのを考え、前述の式に当てはめると、変動費の増加幅がどれくらい抑えられるかが見えてくると思います。 変動費は売上連動。なので、絶対額が増えるのは悪ではありません。いかに連動する要素を小さくするか？それを考えることで、利益の増加につながるのです。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、今週の続きの経費シリーズ、固定費についてお話ししたいと思います。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年05月10日
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GWの思い出
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 苦闘の連続だったサラリーマン業での3月末決算が何とか完了し、無事連休を迎えることができました連休後に作成しなければならない資料も多いので激務から解放！とまではいかないかもしれませんが。まずは一段落というところです。 さて、今週のテーマは「GWの思い出」ということで、夏野家のちょっとした回顧録を書いてみたいと思います。 時を遡ること3年前のGWのある日。夏野家夫婦は自宅から自転車で数分のところにある、大規模な公団住宅の1室にいました。 そう、これが何を隠そう夏野家の物件見学第1号だったのです。不動産投資ピッカピカの1年生です。 担当営業はこれまた、4月に入社したばかりのピッカピカの新入社員。 ビギナー同士での内見。 今思えば双方かなり頓珍漢な受け答え をしていたような気がしますが、おかげさまで初心者の我々でも臆せず臨めたのが良かったのかもしれません。最初であまりボコボコにされたらやる気なくなっちゃってたでしょうね…。 当の物件はと言いますと、築が古いのは最初から織り込み済みでございましたが、室内の状態もなかなかのものでした。 DKの壁が新築当時の砂壁で、一部はがれ落ちかけてヒビ割れています。風呂は昔なつかしバランス釜。夏野素麺、恥ずかしながらこの時までバランス釜というものをこの目で見たことがありませんでした。初めて見た瞬間、図体だけはムダにでかい自分は「こりゃ風呂に入るとき体育座りしないとムリだ」と感じたものです。 こんな感じで、自分でこのまま住みたいか？と言われたら正直言ってゴメンナサイしてしまうであろう物件ではございましたが、投資としてどうか？と考えると不思議と無理だとは思いませんでした。 この内見以前に、当時出回っていた不動産投資に関する本を相当数読みあさり、築古物件を安く購入→リフォームでキレイに→適正賃料で賃貸というパターンが頭に入っていたからだと思います。そして、内装状態がよろしくない物件とはこういう物件なんだ、という実例を第1号内見で確認することができたので、これ以降すっかり内装状態の悪い築古物件に対する免疫が出来上がったのでした。 そこでこの物件に関してはどうしたかと言いますと。「この壁が…」「風呂が…」といろいろ理由をくっつけて、初心者とは思えぬ怖いもの知らずな25%引きの「鬼のような指値」(CASHFLOW101師匠商標登録申請予定)にて買付を入れるに至りました。 担当営業もまた初心者。何も異を唱えることなく持ち帰っていただきました。 そして結果は、玉砕。そんな強気でいられる内装状態じゃないと思うんですが…と思いつつも、第1号買付は不成立に終わりました。 その後、実際に第1号物件を購入するまでには半年以上の時間を要しました。 あれから3年。あの頃、3年後の自分がアパートを所有しているなんて想像もしていませんでした。何より、不動産投資で本気でリタイアを目指していること、それ自体が3年前には考えていなかったことです。その間に、不動産投資の可能性や魅力にさらに気付いてしまったからだと思います。 しかし、3年前のGWに見た物件が買えていたら、どんな道を歩んでいたんだろう？と思ったりもします。ま、あまり変わらなかったかもしれませんが^^; さーて、来週の素麺日曜劇場は、再び税務・会計系のお話に戻りたいと思います。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年05月03日
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お休み期間はどれくらい？～空室期間と稼働率
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 激務もそろそろ峠を越すかと思っておりますが、 3月決算法人の経理マンの宿命としてGWの予定が立てられない という状況であります。 もっとも、どこに行っても人の多いGWはたとえ休みでもきっと引きこもってますがね…。 さて、今週のテーマは先週の続き。「お休み期間は何ヶ月？～空室期間と稼働率」をお送りします。 稼働率を考える上で、単純に空室数を考えるだけでなく、その空室が賃料収入全体に占めるインパクトも考慮しないと1室空いただけでパニックになることも…というのが先週の内容でした。 空室というのは大家をやっていれば避けては通れないもの。空いてしまうのは仕方ないとして、大事なのはその後、どのくらいの期間で次の入居者が決まるのか？ということです。 空室の期間が長ければ長いほど、本来入るはずの収益が入らない機会損失の額は大きくなっていきます。 賃料50,000円の部屋が空くと、半月空室で25,000円1ヶ月空室で50,000円3ヶ月空室で150,000円半年空室で300,000円1年間空室で600,000円の機会損失が発生します。 これが1室50,000円×6室のアパートの1室だとすると、年間想定賃料収入は360万円。稼働率を、1年間という期間で本来入るべき収益のうち何%が実際に入ったのか？という観点から見ると、他の部屋が全部埋まっていたとして、半月空室で99.3%1ヶ月空室で98.6%3ヶ月空室で95.8%半年空室で91.7%1年間空室で83.3%と、当然のことながら空室期間が長いほどどんどん傷口が広がっていくのです。 こうなると、融資を引いて物件を購入した場合、最初の数ヶ月は持ち出しで持ち堪えられるとしても、どこかで持ち堪えられなくなるタイミングが来るおそれがあります。 なので、もし物件の購入を検討する機会があれば、この物件、1室空いたらどのくらいの期間で次の入居者を決められるだろうか？という観点からも見るのがよいと思われます。 物件を購入する際には（特に融資を使う場合）、部屋（区画）別の賃料の額のバラツキと空いたときにどのくらいの期間で埋まるかを考慮して、年間稼働率最低何%以上を確保しなければならないかをしっかり押さえた上で、・賃料の競争力・間取り・地域特性・時期・管理会社をはじめとする不動産業者の客付け力などといった空室が埋まる諸条件をどれくらいその物件が持ち合わせているかを調べて、その最低稼働率を確実にクリアできる物件であることを確かめる必要があるといえます。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、世間はGWということで、何か小ネタ系の話題を鋭意検討中でございます。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年04月26日
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その物件は働き者!?～レントロールと稼働率
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 実質3週間ぶりのご無沙汰です。激務は思考能力を低下させます。でも、逆にブログを書くことで頭を回転させよう！と思い立ち、久しぶりに数字のお話を書いてまいります。 経理の仕事というもの、いつも数字との暗闘を強いられるわけですが、戦うべき数字の1つとして「率」というものがあります。 自己資本比率、売上高経常利益率、労働分配率…とまあいろいろあるわけですが、本日は大家さんにとって死活問題の率、「稼働率」について書いてみたいと思います。 物件がどれだけ働いてくれているかを測る稼働率。大家たるもの、所有物件は常に稼働率100%でありたいものですが、現実的には最悪のことも考えておかねばなりません。 最悪どこまで稼働率が下がっても持ちこたえられるのか？という観点です。 これを考えるときに欠かせないツール、それがレントロールです。購入前には紙に穴が開くほど目を通します。 例えばこんな物件の紹介があったとします。RC造4階建マンション価格 1億円全10室(2LDK×9、店舗×1)年収1,200万円、満室時想定利回り12%現在1室空き 単純な稼働率で考えれば、10室中で空室1なので90%稼動というわけですが、ここで興味があったら必ずレントロールチェック！です。 するとこんなふうになっていたりします。・2LDKは全室月額賃料8万円で全室入居・店舗が1F全部を占めていて想定月額賃料28万円 そして現在空き となると、現況利回りは8万円×9室×12ヶ月÷1億円＝8.64%にしかなりません。 そして、想定年収をベースとした稼働率、という考え方をすると、現況では8万円×9室×12ヶ月÷1,200万円＝72%ということになります。 結局、賃料総額に占める店舗のインパクトが大きいため、単純な室数ベースの稼働率と年収ベースの稼働率との差が開いてしまうわけです。 これを前提に、・店舗が埋まらなくても収支が回るのか・今後店舗を埋めて、それを維持していくことができるのか・店舗が埋まる前に居室が空いたらどうなるのか・そもそも店舗の賃料設定も妥当なのかといったことを再検討する必要が出てきます。 率というのは必要な前提条件を固めた上で計算してはじめて自分にとって必要な数字が出てくるのです。 さて、稼働率を考える上では他にも検討に値する軸があります。それが時間軸です。このテーマは来週書きたいと思います。激務でへばってなければですが^^; 来週もまた、見てくださいね～！
2009年04月19日
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やっぱりお休みです
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週は予告どおり、連載をお休みさせていただきます。というか、本当に激務のピークで体に来てます。 来週こそは書きたいと思っておりますが、なにぶん体が資本なので無理せずにいきたいと思いますのであしからずご了承くださいませ。 次回もまた、見てくださいね～！
2009年04月12日
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