2021年01月の記事
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戸建投資かアパート投資か 永遠の課題かな
昨年末に築古の戸建を現金で買ってみて、新ためて効率悪いと感じたんですね。登記費用等込みで現金３７０万ほど使ったけど、それで元金が手元に帰ってくるのが６年後。スケール的には月ＣＦ５万円の流入という仕組みは手にれたけど、全然増えないかんじ。かたや、手出しが同じぐらいの収益物件ならどういう形になるのかを考えてみる。大体は物件価格の７～１０％諸経費がかかるので、大体３５０万円の手出しで行くのなら本体価格４０００万ぐらいの収益物件が対象となる。あまりリスクは負いたくないので、築１０年未満のものを購入しようとすると、出てもせいぜい表面利回り１０％となるだろう。月収入は３３万円となる。融資も木造であれば１５年ぐらいが妥当。すると返済は２６万円収支差益は７万円。１室空くと利益なし。返済が進んで１０年後に物件もらえるという感じ。戸建推進派なら１０年後に戸建１戸（３５０万）と現金２００万円がもらえる。借入派なら、１０年後にアパート１棟（半値で売ったとして２０００万）もらえる。これは好みでしかないけど、収益だけを考えればやっぱり融資使って、入居者に返済金を払ってもらう方がより資産拡大は進むよね。今までの話しを踏まえて、不動産だと建物と土地が必要になるし、建物は老朽化しちゃうからこういう仕組みをネット上に作れないかと考えてみる。俗にいうプラットフォームってやつ。サイト上であれば老朽化もないし、うまく誘導できれば手数料を店子からもらえてうれしい限り。手始めにやるなら借入するほどの費用はかけなくてもできそうだし本格的にやるなら、noteとかブレインマーケットなんかの電子商材販売サイトを作ってコンテンツを売る人と買う人を集めて、場を提供すればいい。って、言うのは簡単だけどやるのは大変かな。でも先日紹介した迫さんという人は７００万円かけてプラットフォームを作って軌道に乗れば初期投資は即座に回収できるぐらいの利益を得ているのでありっちゃありだし、不動産の借り入れや負動産になるリスクとくらべたら、７００万円なんてちょっと高い戸建て買うぐらいの金額だから、オンラインビジネスのリスクなんて超限定的で、もはや鼻くそぐらいだと思う。１０年前に通っていたビジネススクール（巷で言う情弱養分スクールってやつかな）の塾生の多くも不動産投資家だった。不動産を持ちながら、余った時間でタネ銭を作りたいもしくはプラットフォーム的な物が欲しいというひとがワンサカいた。不動産の売買で動く金額に比べたらやっぱり少額で大きなリターンの可能性がある起業それも小さい資本でポシャったら残念でしたって思えるぐらいでできるネットビジネスというのは、すこし情報を探れば行き着くところなんだと思う。
2021年01月31日
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読むべき本か？私なりの感想 人生攻略ロードマップ 「個」で自由を手に入れる「10」の独学戦略
人生攻略ロードマップ 「個」で自由を手に入れる「10」の独学戦略という本がたまたまツイッターに紹介されていたので手にして読んでみました。その感想やどういう人におすすめかを記します。結論から言えば、この本は１０代２０代の若い方が読むべき本だという印象です。特に就職しようか起業しようか、自分はどういう人生を歩んでいこうかと悩んでいるひとには特にお勧め。４０歳以上が読んでももう社会人人生が終りに近いから意味があまりない。読んで損は無いけど、私は中年なので効き目が少ないかなぁ。でも人の人生の成功ストーリは面白いので、そういうのが好きな人にはおすすめ。この本の内容を少し触れると、人生どうやって進めていくのが効率的か、バイラルが起こるかについて順を追って書いてある。本人の経験を踏まえて結構具体的に記されているのですがもちろんこの著者の場合だからあなたが同じように進められるかという再現性については、あまりないと思うけど、考え方のエッセンスは汲み取れる。そもそも、この著者が情報商材販売のプラットフォームのブレインマーケットの創業者の方というのが驚きだったし、この仕組みを作ったというのは大したものだと思う。それも若くして。特に紹介料が入る仕組みというのが素晴らしい。Noteはこれが無いので嫌だったのだけど。（ただし紹介料が無い＝掛け値なしで紹介したい記事。紹介料がある＝紹介料目当てで紹介しちゃう人多数、という負の方程式があるのも事実）本の中に出てくる事例としてタピオカ屋を開業したというのは、このレベルの彼でもやっちゃうのかと思うし、結構な開店資金を積んでいるけど回収できたのだろうかとも思う。白髪染めのビジネスというのはいいアイディアで面白いと思った。田舎でもできそうだし、介護施設などと組んでやったら集客もいらないし可能性はあると思う。私も過去に高額な企業塾で知識を得て、ビジネスを立ち上げ、５年で１００倍の金額を回収したので、著者が言う利益を知識や技術へ再投資してもっと稼ぐ、という仕組みはとてもよくわかる。（ただ、私がもう一回ビジネスをやれと言われてももうすでに情熱が無いので無理だと思うし、その利益は不動産に回してしまった。）時間がある若者にはとても良い本だと思う。最後にもう一度結論を言うと、人生の残り時間が多い世代が読むと、ブレイクスルーが起きそうな本だから、１０代２０代の方におすすめ。人生変わる可能性がある本だと思った。若者は読むべし。人生攻略ロードマップ 「個」で自由を手に入れる「10」の独学戦略（224） [ 迫 佑樹 ]
2021年01月31日
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収益不動産の融資相談の結果 ４つの銀行に相談したが様々な反応
本命銀行の概算条件は先日書いたがその後再度電話あり。 本部に掛け合うのに情報がほしいという連絡だった。 ・最新の申告書ができ次第もらいたい・他の金融資産の具体的な保有金額を知りたい・家族構成と配偶者の勤務状況の確認・借入総額の希望確認（本体代金以外に諸経費、手付、火災保険、登記料等も借入希望か） といったもの。 逆にこちらからの質問で、担保評価はどの程度出ているのかについて尋ねた。他行だと５０％に届かないと言われて不安になっているので。・内部のルールで計算すると本体価格の７５％ほど出ている・それ以外の金融資産もあるので、支店内では融資可能だと判断している とのこと。 もともと土地が安い場所なので絶対積算割れしているとは思ったが７５％評価を良しとみるか否か。 別の銀行からは 積算割れしているので、それ以外の余力として、現在運営している物件の収入を返済原資として見られるかという質問があった。 もちろんＯＫと回答。 その後、再度回答があり耐用年数以上の融資期間で引いているので余力としてはカウントできないという回答あり。 今回検討しているのは新築当時は土地２０００万で取得建築費８０００万（建てた工務店を探し当てヒアリングにより確認）ぐらいで建築、総額１億ぐらいでスタートした物件のようだ。 売り主の当時の借入は登記で見ると、建築費と諸経費は借り入れて土地は自己資金で作ったのだろう。 銀行の積算金額から借入額を差し引いた分はその時点での含み損となっているわけなのでその後運営していく中でそれが解消され含み益に変わっていく経過を見ていくことになる。 フルでぶん回せば、１０年以内で返済終了なので１０年後に耐用年数が残っている状態で土地と建物が手元に残るという感じ。 最後に今回相談した銀行からの回答をまとめてみる。 金融機関１（信金） ・相談日から一次回答までの期間 １２営業日・売値に対する積算評価の割合 約４０％・貸付条件 期間２０年 金利２．２％ 貸付金額満額 ただし、保証協会の保証料が別途約１５％ほどかかる。若しくは保証協会ではなく、公庫と併せて貸付という選択肢もあり。妻の連帯保証も必要・私の感想 最初の物件で融資をしていただいており、担当者もやる気満々なのだが、小規模な組織のため、支店上限が５０００万円と低く、今回の案件は金額が支店枠を超えたもので物件も遠方のため、厳しい条件提示となった。 近いエリアで、小粒な案件ならすぐにやってくれそうな感触は得られた。ただし、連帯保証を付けるに当たり、公証人役場に出向いて確認する必要が出てきたという事を知り、ちょっと面倒に感じるのが本音。 金融機関２（地銀） ・相談日から一次回答までの期間 １１営業日・売値に対する積算評価の割合 約５５％・貸付条件 期間１５年 金利２．０％ 希望額の７５％・備考 積算が足りないので、本体価格の値引きか自己資金の投入が条件・私の感想 売り主が借りていた銀行と同じ支店に相談したので、正直いけると思ったが、結果は無残なものだった。自己資金３割程度をいれるのは、この規模だと無理。 この銀行から借りられれば、融資エリアも広いので次にもつながると思ったのに。とはいえあと何億も借りるつもりもないし、仕方がないと諦めよう。 金融機関３（地銀） ・相談日から一次回答までの期間 １３営業日・売値に対する積算評価の割合 約７５％・貸付条件 期間１８年 金利１．５～２．０％ 貸付金額満額・備考 諸費用も含めて借入可能。金利は今後相談 ・私の感想 この時勢にフルローンを出してくれる貴重な金融機関。ただし、期間は伸びなかった。耐用年数に若干プラスアルファはしてくれたが、期間が短いためキャッシュフローが厳しい。これを安全運用のためのセーフティ装置ととるか否かが判断の分かれ道。基本は満額借りて、予備資金を当該口座に寝かせておけば、頭金を入れたのと同じ意味合いになるので（金利分手出しが増えるが）、そのような運用にするだろう。 金融機関４（地銀） ・相談日 １２月下旬→まだ回答来ず・私の感想 担当者はやる気があるようだったが、物件場所も遠いこと、融資セクションのがやる気を感じられないこと、回答まで時間がかかりすぎていることも踏まえると、多分良い条件を引き出すのは無理だろう。 まとめ 銀行によって考え方が大きく異なることが分かった。 基本スタンスはやはり厳しい融資状況なのだと思うが、その中でも丁寧に回れば貸し付けてくれる銀行はあるはずなので、借入を考えている人はあきらめないで銀行回りをしながら関係づくりをしてほしい。
2021年01月31日
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保有物件の町内会会長から電話あり 嫌な予感しかしない
所有するアパートのある町内会の会長から着電嫌な予感がした。クレームか？ご指導か？いや違った。温かいご厚意の電話だった。なんでも、アパートに停めてある車のうちの一つがずっと雪を落とすこともなく雪だるま状態だから入居者の人大丈夫か確認してもらった方が良いよ。という助言だった。防犯上もよくないからね。まずはクレーム電話ではなく一安心。その後現地を確認すると、すでに車はなく、抜け殻のように雪が型枠のようになった残骸だけが残されていた。田舎に住んでいるのに車を使わないで生活しているなんてどういう生活しているのだろうか？
2021年01月30日
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不動産投資の融資の仮審査 本命銀行からの連絡 フルローン出たけど・・・
今狙っている中古アパートの融資相談を４つの金融機関にしているがその中でも一番貸してくれそうな本命銀行から仮審査状況の報告があった。その内容はフルローンOK！！ただし、耐用年数の関係で融資期間は１８年金利は２％を基本に今後検討。というような内容だった。世間ではフルローン出ないという噂だけど頑張って回ればフルローン出るんじゃん。それも、仲介手数料、固定資産税、登記料などなども含んでのフルローン。ただ、フルで借りちゃうと、収入（１００％満室想定）に対しての返済額が６割超えちゃう。ここは冷静になって総収入に空室想定として８５％をかけて、そこから管理費５％を差し引き、さらに共用部分の支出を差し引いたものから返済額を想定すると・・・２０００万ぐらい頭金を入れないと返済比率５０％を下回らない売値が１億近いもんで・・・その点を踏まえて、買付入れているけど売り主に割引交渉に入ります。イールドギャップは１０％を超えているし耐用年数程度の借入期間なのでそんな無茶はしていないつもり。借り入れ金額が大きいけど自分としては安全域はとっているつもりだ。ここで、１０００万円ぐらい値引きが叶えばまずまず美味しい物件だとは思う。
2021年01月26日
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融資の仮審査 落第 その理由
現在中古物件の購入を目論んで、金融機関に融資相談をしてる。全部で４つ相談しているのだがそのうちの２つ目から報告があった。結論から言えば融資不可。融資する条件としては現在の申込金額から３割程度の頭金が必要とのこと。いやいや、それじゃ虎の子の現金がカツカツになるのでそこまで勝負はできません。融資が難しい理由としては１つ目が減価償却までしか融資できない今回は木造なので、築２２年までに返済できる部分でしか見れない。２つ目が建物の積算が出ないので、その分を別の収入でカバーできるかを検討したが他の物件は残債が多く残っているので、余力とは見れない。サラリーマンの給料の額でもまかなえる金額ではない３つ目が今後、築年数が進めば、修繕が必要だし入居率も下がるだろう。そのあたりのシミュレーションをしてみると物件単体で見た場合、回らないだろうという試算がでた。金融機関だからより高めのストレスをかけて試算するから仕方のないことだが、この貸出期間での貸付では回らないと判断した。以上のことから融資はできないということだった。築１０年未満だから行けるかと思ったけど結構厳しいんだなぁ。この銀行は今の売り主も借りている銀行なので銀行としても貸す方向で動いてくれているはずだし結構本命だったんだけど・・・残る銀行は２つだが、そのうちの１つは期待できないところなので実質はあと１つ。担当者レベルでは感触がいいのだけどどうなることやら。
2021年01月24日
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川島和正さんの「お金儲け2.0 手堅く1億円稼ぐ7つの最新手法」は読む価値あるか？
川島和正さんの「お金儲け2.0 手堅く1億円稼ぐ7つの最新手法」は読む価値あるか？先日久しぶりに金持ちになる系の本を読みました。以下の本ですが本屋で何気なく手にとって買ったので感想を。お金儲け2．0 （単行本） [ 川島 和正 ]結論から言えば何かで稼ぎたいという人なら読む価値はあります。どんな人におすすめかと言えばどんなビジネスを展開しようか悩んでいる人、新たなキャッシュポイントを探している人が対象となる。その理由だがこの著書では具体的な方法論まで踏み込んではいないが、さまざまなビジネスの概要はかなりの数を紹介しているというのが特徴。その道の成功者が紹介されているので、ディティールをつかみやすいし、成功事例を追いかけやすい。また、紹介されているビジネスのほとんどが１人ででき、経費も少なく、利益率が高いビジネスであること。これは成功する上で欠かせない要素。飲食店、雑貨屋などは、間違っても利益目的ではやってはいけない。利益を上げるためには、客数と客単価のどちらかまたは両方を上げ、経費を削減する。これしかない。実店舗事業は、客数を増やすには店を大きくするか営業時間を増やす必要がありそうするとコストが増えてしまう。客単価を上げるにも、客層を変えるために、ブランドイメージを高め、店舗改装が必要になりコストが増える。この点ネットビジネスでは実店舗に比べて、それらのコストが小さくなる可能性が高い。なので、創業時にスモールスタートが切れるのはネットビジネスでありそういったジャンルのビジネスアイディアがたくさん紹介されている。現に私もネット起業で１０年ほど前に一山当てた経験者だが、その時にもすでに川島さんは業界では名のしれた有名人であった。既に知っているビジネスアイディアも多々あったが、面白いアイディアも多々あり例えばUDEMYで講師を引っ張ってきて協会ビジネスやライセンスビジネスをやるなどというのは今後の展開が気になる。そういったビジネスは、ネットビジネスでも行けるし実業でも漢字検定や英検などといった古くからあるスタイルにもあるのでやりようによっては自分がそのコミュニティーのトップに就くこともできる。結論として起業したいけど何をしたらよいのか？といった悩みを持っているのであれば、まずは手にとってぱらぱらと読んでみることをお勧めする。あとは、リスクヘッジのために新ジャンルのキャッシュポイントを探している人についてもアタリを付けるという意味ではお勧めの本。ただしどのビジネスでも、簡単に楽して片手間で儲かるというものは無い。そういったものを求めているのであれば、読まない方が良い。ビジネスとは価値を提供し、その価値に見合った対価を得る行為。価値を提供せずに対価は得られない。あとは、ハウツー本ではないので、それらを期待するのであれば読まない方が良い。ざっくりと業界の色を眺めるにはもってこいの本。この本であたりを付けて、本編で紹介されている各ジャンルの成功者を追いかけたりそのビジネスで必要なツールやサービスも紹介されているのでそのツールを検索して、実際使っている人の感想を見たり、ビジネス状況のリサーチをしていけば次の一歩をどう進めるかの大きな指針になるはずである。１つ１つのジャンルごとの内容は確かに薄いが、読んで損は無い本というのが結論お金儲け2．0 （単行本） [ 川島 和正 ]
2021年01月23日
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成功の近道は自分と同じ立場で成功している人をまねるべき
成功したいとおもうならば成功者の真似をすることが近道だということはわかるはず。見て真似ることはスポーツでも大事と言われている。もっというと自分の才能や能力、バックグラウンドが近い人で成功している人を真似るともっと成功に近づく。不動産でも株でも商売でもいいが性格が自分と似ていれば真似しやすいし生い立ちや職業が同じだと考え方も似てくる。だからそういった部分を踏まえて成功者を真似すると成功への近道になる。不動産に限って言えば職業と所在地が極めて重要であるその同じ土俵で成功している人をまねるべきである。ブログやツイッターなど情報発信をしている人は圧倒的に都会在住者が多い。それは人口的に都会が多いので母数が多くなるのは仕方がないことだが首都圏と地方在住者では、不動産での進め方が違うので立場が違う人のマネをしないことが重要。まずは自分の住む地域で目標になる先駆者を見つけてその人をまねることから始めよう。首都圏の投資家は勉強熱心で優秀な人が多いが（というか母数が多いので絶対数として多くなるのだと思う）首都圏在住者が、地方で物件買う場合は融資も厳しいと聞く。地方は競争が首都圏より緩いし土地も安いのが特徴。競争が無い分、出口の選択肢が少ないのも特徴。それなら朽ちるまで持ち続けるのも戦略。たまに首都圏から買い付けが入ることもある。そんなボーナスをぼんやり待ち続けるのもよいのでは？融資は地元の地銀、信金なら地元在住者に貸す場合も多い。企業として地域貢献も必要だからジモティーに貸してくれるのかも。よそ者には簡単に貸さないし貸せない。地の利を最大限に生かすことをやるべき。購入予定のエリアの信金に、先日融資の相談に行ったら信金ルールでは、住んでいるところが主体になるので、物件の所在エリアではなく、あなたが住んでいるエリアの信金にご相談ください。と言われた。都会のエリート投資家に勝つためには地の利を最大限に生かしてその土地で成功している人を真似するのが最大のショートカットである。
2021年01月20日
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不動産物件購入に際して金融機関１からの仮審査の報告があった
物件購入を県としてるのでいくつかの金融機関に相談しているがそのうちの一つから仮審査の結果報告があった。場所はとてもいい、築も浅くていいでも積算がでないとのことフルローンを希望しているが積算はその半分程度だそうで・・・ここは前回融資をお願いしたところだがその時も１０００万程度の信用棄損発生中だそうだ。そして具体的には以下の２つの道が示された。ちなみに貸付条件 25年 金利２％半ば である。１）保証協会経由ならＯＫだが 補償料が別途借り入れの１５％程度必要となる２）公庫強調 ただし公庫には今から打診 抵当権増による登記料アップ１はない。２は考える余地はあるが、もともとスタート金利が２％半ばと高いので私としては消極的。１％半ばなら考える余地もある。というかこれだけの信用棄損が起きているのであれば、つぎの融資は無理だと思うのでそれでよいかも踏まえて検討すべきだなぁ。掛け目はどこの金融機関げも大体似たようなものだろうという話であった。信用棄損における影響についてだが、私の考察だと・次の融資が付かない →この物件を買えるならとりあえずこれ以上拡大しないので次の融資はつかなくてもいい・売ろうと思っても売れない（次の人の融資が付かない） →売るときは利回り２０％で売れば売れる。売らずにキャッシュを稼ぐのが目的・物件がトラブったとき補填がきかない額 →ここだけが気になるところ。以上、あといくつか相談しているのでほかで吉報を待つとします。
2021年01月19日
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不動産物件を買う前に近隣業者へのヒアリングはやろう。実際のやり方事例
不動産物件を買う前にやっておきたいのが近隣業者へのヒアリング。どのぐらいの賃料が取れるのか？満室にするには大変なのか容易いのか？そのあたりを事前知識として持っておきながら買付は入れたいところです。私がよくやる業者周りのやり方を紹介しますね。まず、手土産もって、暇そうな時間帯に行きましょう。平日の夕方とか昼前ぐらいがいいでしょうかね。このあたりにこのような間取りでいくらぐらいで貸す予定の物件を買うつもりだが賃貸需要を確認するために少し教えてほしいと申し出ますするとこのあたりの状況や家賃相場など教えてくれるはず。おばちゃん店員とかがいいですね。せっかく話をするなら本当はきれいなお姉さんがいいんですが経験が物を言う世界ですから生き字引のような人の話のほうが実のある話を聞けます。あとは、物件管理をお願いできるかも聞いておきましょう。→無理と言われたらなぜ無理なのかを聞く。手間がかかりやばい物件ならここで分かります。→ＯＫならば、どこまで管理するのか、管理料はいくらかを聞いておきましょう。現状で空室が長い場合、どういう条件なら成約できそうかを聞くのも大事です。家賃を低くして成約するなら、その家賃で引き直してシミュレーションしましょう。こういったことを２～３社行えば、ある程度平均値も見えてくるし同じようなことを言われるのであれば（立地が悪いから厳しい等）そのあたりを踏まえて購入の判断基準とする。最低家賃でも収支が合えば購入すればいいんじゃないでしょうか？以上が私の聞き取り方法です。
2021年01月18日
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不動産物件を融資してもらうための金融機関探しはどうやるの
まずは自分がほしい物件概要資料を準備しましょう。ほしい物件がなければ、具体的な条件を出してみる。場所は●○市●○町周辺、築●年程度、物件金額◎円、木造か否か、戸数、利回り、ぐらいが最低限想定すべき条件その物件がある地域に存在する金融機関をピックアップしましょう。最初は大きな銀行はパスして、なるべく小さなところから選ぶのが良い。信金、信組、第二地銀でも小さなところ。そして、どなたかが不動産ポータルサイトのコラムで言っていましたが不動産無担保ローンを２％からやっているところが狙い目という指針もありました。参考https://www.rakumachi.jp/news/practical/272100まずは電話でアポ。むこうには何のメリットもないのだから貴重な時間を奪ってはだめよ。収益アパートを買いたいと思っていること、物件の場所、自分の居住地、勤務地を電話でまずは伝えましょう。融資対象になるなら、会って相談しましょうとなる。だめなところは「うちはだめっすねー、多分かせません」といいます。無駄な時間を使いたくないからでしょう。査定してもらうため、買う気が無いのに、リアル物件を持ち込むのはＮＧ。あくまで銀行員は査定の為に時間を割いて物件見に行っちゃうから。買うものが無いなら、正直に伝えて、希望する物件概要を伝えること。相談で準備するのは、物件概要書、申告書または源泉徴収票、物件一覧表、ローンあれば貸付書以上が基本資料ですね資料を見ながら雑談をして、購入予定物件があれば、後日融資できそうかダメそうかの回答がまず来ます。その後、融資申し込みをして本審査となるわけです。基本的には、最初に対応するのは若手職員なので、意外と気楽に面談できます。アポとるのに電話するのが一番ハードル高いかな。でも慣れですね。本当にほしい物件ならば、仲介に金融機関を紹介してもらいますけど自分で開拓した方が、融資が複数競合して断ったとしても、あとくされもないしいいですよ。
2021年01月17日
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利回り１２％と１５％の違い
最近購入を考えている物件エリアに先日リサーチにいった。そこの不動産屋からの助言として表面利回り１２％は厳しい、せめて１５％ほしいという声をきいた。それについて少し考えてみた１億を１５年で２％で借りると、月６５万返済となる。利回り１２％だと、月収入１００万空室率１５％だと月収見込８５万である。共用部経費等を多めに見て５万管理会社に５％の５万円収入８５万－返済６５万－諸経費１０万＝手残り月１０万１０万×１２月＝年１２０万１億借りて年間１２０万円の利益ってビミョーってことか。なら１５％だとどうなのかと言えば最大収入１２０円×８５％＝１０６万収入１０６万ー返済経費７５万＝３１万３１万×１２月＝３７０万結構残る。こういう事か。ならば利回り１５％で買うならいくらになるか１２００万÷１億＝12%１２００万÷８０００万＝15%物件本体を２０００万安く買う必要がある。そんなの無理でしょ。不動産業界なら、早く始めれば時が解決してくれると聞く。１年間得た家賃をすべて返済に回すと利回りはアップするはず。購入価格１億ー９００万円返済＝９１００万１２％で買って１年フルで返済すると利回り１３．１％相当の物件と同価値２年我慢すれば１億ー返済１８００万円＝８２００万 これは利回り１４．６％相当となる２年間必死で頑張ればこの差は徐々に埋まっていく。安く買えるのが一番だが、買えずに待っているのであれば２年間の時間がその利回りを埋めてくれる。この調子で１０年頑張れば、利回り１２％物件は無借金物件となり、キャッシュを生み出すばかりとなる。
2021年01月16日
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金融機関巡りと不動産屋へのヒアリング
狙いをつけている中古物件がある。物件１ 約９０００万円 利回り約１２％物件２ 約５０００万円 利回り約１１％どちらも築１０年未満のものこの候補物件を料理すべく金融機関へ融資相談と客付けについてヒアリングするため物件近隣不動産屋を巡った。その中で印象に残った部分を書き残しておく。・物件近隣不動産屋１物件１は飲み屋街が近く、入居者が飲みや関係なら入退去が激しい恐れあり物件２は駅に近く、割と入居は長い傾向１億以下の融資なので、物件１のほうがスケールメリット出るかな。ただ駐車場の台数が物足りないかな。管理はどちらの物件も引き受けることは可能。この地域の慣習で、管理は１本化。客付け時のAD１。・物件近隣不動産屋２この地域では表面１５％ないときついと思う。客付け自体は便利な場所だからできるけど、家賃ジリ貧だし、人口も減っていく。そしてアパートは新しいものが次々出てきている。１５％で買えば家賃下げる余力もあるかと思うが１２％だと正直きつい。自主管理ならなんとかなるかな。雪のないところなら１２％でもいいかもね。融資がつかないからとか言って値切りなよ。とのこと。雪国だから冬期間の物件管理にどのぐらいかかるかが重要。そのあたりを知らないで都会の人は利回りだけ見て買っていく。そうすると後で痛い目を見る。新築で建てても、消雪設備などが余計にかかるから土地は安いが意外と儲からない。（この業者は金利で５％、管理費で５％、冬期間の維持管理もかかるから、１５％ぐらいないと回らないというが、そんなに冬期間の管理費かかるだろうか？せめて月５万✕４ヶ月ぐらいなのでは？）・金融機関１個人的な感覚ですが、１億借金してまでなんで買うのですか？もし万が一のことがあったら給料で穴埋めできない返済額ですけど、怖くないですか？上記の２点について、すごくわかるというか自分でもビシッと返せないあたりがまだまだなのかな。１点目については、老後は年金では不安だからという回答をしたがその後に、サラリーマンやめてだらだらしたいという本音は銀行マンの前では言えなかったし、自分としてもだらだらしたいのか？何をしたいのか、明確になっていないのよ。とりあえず雇われの身から逃れたい、それだけ。２点目については、私もとてもそう思う。相談している税理士的には「いやいや、店子さんが払うんだから１億だろうがなんだろうがしっかり収入を固く見積もっていれば何も怖くないし時間がたてば、店子さんのおかげで物件はあなたのものになるんだからどこがどう怖いの？」と先日理詰めされたばかり。頭ではわかっているけどやはり額がでかいと怖いんです。それについても「最初は仕方ないけど慣れの問題」とサクッと言ってくれました。・金融機関２このあたりは、アパート供給過剰気味ですね。でも本体安いならやっていけるのではないですか？築浅いし、外観はきれいでしたね。私からの質問→基本は耐用年数までの借り入れですか？→あとは満額じゃない可能性ってありますか？借入期間はそのとおりです。満額じゃないことは基本ありません。事業性貸付なので。（サラリーマン大家でもプロパーで貸してくれるのね。まだ審査してないけど）以上が記憶に残っている内容。１５％ないときついよについて自分の中で解決できるか再度シミュレーションしてみよ。あとは気になって将来人口の推移を見てみるとローンが終わるだろう２０３５年の数字と今を比べると１５％ぐらい人口が減っている。２０１０年と２０２０年を比べても１０％ぐらい減っているでも世帯数は変わってない。２０３５年の世帯数も案外変わってないのかも。
2021年01月07日
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新築アパート建てるならどんなやつ？利回り１０％取れそうかも。
いずれは新築アパートを手に入れたいと思っています。富山県はふんどしさんやポールさんなどがせっせと新築を立てていますが新築で土地から仕入れて利回り１０％を叩き出しているという情報は聞いていました。どういうビルダーで建てるとそんな利回りができるのでしょう？直接本人に聞いていませんがある程度予測を立てて検索してみるといろいろな商品が出てくるのですね。たとえばこちらならhttps://www.sakura-home.co.jp/event/dbox.htmlhttps://www.axs-inc.jp/special/dbox/パッケージングされたAPが建てられそうです。しかも定価があるので、建築総額が読みやすい。土地が数百万円で仕入れられれば利回り１０％は行けそう。そんな感じで私の地元でも今まさに探していたりします。
2021年01月05日
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不動産物件の購入時に融資を使うか否か
不動産物件の購入時に融資を使うか否かについて私の考えを述べていきましょう。普通に考えて、不動産物件は融資を使わなければそのメリットを十分に活かしきれないと考えます。融資を使わないのならばリートでもいいと思うからです。でも融資を使うのは怖いと思いますよね。その感覚大事です。最初の時点で感覚無かったらまずいです。何事にもなれるまで練習が必要。自転車にいきなり乗れる人はまれです。まずは理論で覚えて、体感して擦り傷おってコツを掴んで乗れるようになるのが一般的。だからやはり最初は小さく始める事が重要。私はノンレバレッジで戸建てか区分から始めるのがいいと思います。その後にレバレッジを掛けて行く。この順番で行けば相場感も養われるし大家がやるべきことも体得できるから。遠回りのようで一番近道のような気がします。自分には不動産投資が合わないと思っても戸建て一戸なら処分するのに擦り傷程度ですみますからね。
2021年01月04日
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現在保有している不動産物件の概要について
現在保有している不動産物件の概要について記します。私が不動産物件を初めて購入したのは２０１５年のこと。今から６年前ですね。北関東に中古一戸建てを購入したのが始まり。この物件は現金一括で購入しました。その後、物件２号として２０１６年に南東北で中古アパートをフルローンで購入し翌年には物件３号として南東北で同一敷地内に一戸建てが２戸建っている物件を現金購入。その後３年半、物件購入はしていませんでしたが２０２０年暮れに物件４号として北東北で中古一戸建てを現金購入しました。手持ち物件は基本的には売らないのですが物件３号は手がかかったり相性が悪かったのと高く売れたので２０２０年夏に売ってしまいました。ということで２０２０年末の段階では戸建て２戸アパート１棟という状況になっています。２０２１年は物件が増えるのでしょうか？
2021年01月03日
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この空白の６年間何をしていたのか？
６年間の歩みについてですがまずは子育て。子育て中はいろいろなことが後回しになっておりブログなんてものは優先順がだいぶ下になっていました。次にビジネスの立ち上げ５年ほど頑張ってやりました。形になるぐらいまで仕上げられましたがパートナーに全て譲って精算しました。そして、不動産投資。最初に物件を取得したのが２０１５年。そこから少しずつ買い増して今は４件購入して１つ売却。合計３物件を所有しています。やっぱり最初の１歩目が一番難しかった。ビジネスでも０→１が大変だったけど不動産もおなじでしたね。
2021年01月02日
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２０２１年の目標
あけましておめでとうございます。ふとこのブログを思い出し６年ぶりに書いてみようと思いました。気づけばこのブログを書いていた頃と自分も周りも様変わりし随分年をとったもんです。さて、今年の目標というタイトルですが１つ目 不動産物件を１つ取得する。２つ目 別に声をかけてもらっているビジネスを形作る。３つ目 元気で過ごす４つ目 ブログを年１００記事は書く５つ目 音声での発信にチャレンジする６つ目 東北の不動産投資仲間を作る以上を目標にやっていこう。まずはやりたいと思ったことを楽しんでやるというのが一番の目標かな。では！！
2021年01月01日
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