臼井不動産．横須賀不動産コンサルティング

2019年01月27日

その土地は相場の半値。高低差による擁壁工事費が掛かりすぎるから

カテゴリ：不動産コンサルティング

横須賀の土地

「横須賀に持っている土地を売りたい」と来社されたお客様がいます。
グ－グルア－スで場所を検索すると地表より約4メ－トルばかり高い。
しかも角地にある。擁壁は年数によりクラックが走り膨らみもある。
全部造成工事のやり直しです。

「横須賀にある土地を売りたい。幾らぐらいで売れますか？」

いまは便利だ。直接現地に行かなくてもパソコンで、
グーグルア－スにより現況が把握できます。

相談をされた場所の地価は、
平坦地で南道路なら1坪30万円で取引されています。
ところが、画像で見る敷地はＧＬより約4メ－トル高い。
東北の角地に面している。
しかもクラックが走り擁壁が膨らんでいる。
家の建て直しの時に、すべて石積をやり直す必要があります。

僅か40坪の土地で、しかも角地となれば、車庫を造り工事費が莫大になる。
高台なので相場は1坪20万円に落ちます。
通常なら敷地が40坪なので800万円で売れる計算ですが、
擁壁工事費がざっくり見積もっても600万円もかかります。
その費用を売値から引くと金額は200万円とわずかになる。

価格を聞いた売り主さんはショックで即答が出来ません。
自分では「1.000万円程度で売れるかなと？」計算していたという。

道路より高かったり、逆に低い土地は、
工事費が掛かるとなれば工事費分が差し引かれ、売値が安くなる。

住めないような古家がついている場合は、建物の解体費が土地値から減額されます。
一般の方はそれを知らないで値踏みをされるので注意してください。

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