マンション管理相談室

フリーページ

独断で選ぶニュース

(52)

マンション管理士　ベルモンドＪＦＫ

2005年11月10日

●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介　その２３

テーマ：マンションの研究(504)

カテゴリ：マンション

□□□解決！マンショントラブル駆け込み寺□□□

□□□第２１号（２００５年１月２２日号）

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

●●　　　
●●ご相談

理事長をしています。
マンションのことを知らないので悪戦苦闘の毎日です。

特に来年には大規模修繕を控えています。
内容ついては修繕委員会ががんばってくれています。

今、悩んでいるのは、大規模修繕の総会議決が普通決議なのか特別決議かということです。

法律を読むにも解釈を間違えては大変です。

知人に聞くと、以前住んでいた所では特別決議にしていたそうです。
しかし、近隣マンションの理事長に聞くと、普通決議だと言われました。

どうしたものかと考え込んでしまいました。
よろしくお願いいたします。

●●　　　　　　　　
●●回答とアドバイス

理事長の仕事、お疲れ様です。
責任もありますし、骨が折れることも多いと思います。
しかし、ひとつひとつが目に見えない財産になる日が来ます。
どうぞ、ムリをしすぎない範囲でやってください。

さて、ご相談の件に話を戻します。

結論は「普通決議」です。
ただし、条件がつきます。

まず、大規模修繕が何をするかと言えば、最低限でも屋上などの防水、外壁の塗装、鉄部の塗装、傷んだ部分の補修くらいはします。

この時、共用部分をいじることになります。
場合によっては、外壁の色を変更し、リフレッシュするケースもあります。

そして、これらのことを行えば間違いなく、普段の管理とは比較できないくらいの金額を支出します。

ここに疑問が生じます。
以前の区分所有法では、多額の費用を使ったり、共用部分に変更生じる時には特別決議をするようになっていました。

ところが区分所有法が改正されました。
そして、共用部分の変更も条文も改正されました。改正された理由はまさに大規模修繕の混乱を防ぐためでした。現在の条文は下記の通りです。

第１７条　共用部分の変更
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

簡単に言い直すと、

共用部分を変更する時、形を変えたり、役割がすっかり変わってしまうなら、特別決議にして下さい。特別決議とは、区分所有者の頭数と議決権の両方で４ぶんの３以上ですよ。ただし、規約に書いてあれば、区分所有者の頭数は過半数まで減らしてもいいです。
（つまり、形や役割が変わらないなら普通決議）

とこんな感じです。
大規模修繕は通常、形状も変えませんし、効用も変わりません。
目的は保存と維持です。その場合、普通決議でよいわけです。

以前の多額の費用という言葉があると、解釈が分かれます。
そもそも多額の費用がいくらからなのか、わかりませんよね。

今回の改正で管理組合の悩みがひとつ減ったわけです。

しかし、規約に大規模修繕を特別決議にする、と書かれているとやっかいです。

議論の分かれるところではありますが、私は、規約に従って欲しいと思っています。

理由は、規約の変更が、特別決議であるからです。
うっかりすると、知識のある住民から意義が唱えられるかもしれません。

もう少し時間が経って、区分所有法の改正が一般的になってきたら、規約自体が法律に反していることが問題になります。
その時は見解を変えたいと考えています。

◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇

【ひとり言】

先日、長女（４歳）の保育参観に行きました。

お母さんばかりの中でかなり恥ずかしい思いをしつつ、長女を探すと、泥で何かを作っています。

園服もタイツもドロドロです。
でも、とても楽しそうです。仲間と一緒にひたすら作っています。

入園当初は、泣いてばかりでした。
ずいぶん、成長したものです。

ちなみに長女の作っていたのは「カップケーキ」みたいです。

お願いだから、私に食べさせるのは勘弁してね。

◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇

※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。
そして、あくまでも参考意見であります。
法的根拠を保証するものではありません。
また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。

従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。
よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。
もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

タイトル－－－　解決！マンショントラブル駆け込み寺
発行者－－－－　マンション管理士　ベルモンドＪＦＫ
発行周期－－－　毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号
バックナンバー　http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637
発行者Webサイト　http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo
　　※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中
　　　また、私の考え方などをサイト内で公開しております。
発行者メールアドレス　atuki1997@yahoo.co.jp
（イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）

まぐまぐＩＤ　　0000137637
読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。
専用投稿フォーム　http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html
書き方のサンプル　http://www.mag2.com/wmag/hondana/

本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

「解決！マンショントラブル駆け込み寺」

●登録はこちらから
●バックナンバーはこちらから
●メルマガサンプルはこちらから

無料相談受付

マンション管理相談室

ホームへ戻る

フリーページ・コンテンツ一覧

お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう