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2005年08月12日
カテゴリ： アーバン（不動産流動化）
外出から帰ってきて株価をチェックしてみると．．アセットMがまた大きく下げていました（苦笑）。郵政法案を巡る下げ相場での底値￥500000を割り、￥484000と今年高値￥602000（7月6日）より▲20％下落。フージャース（8907）、パシフィックM（8902）も下げましたが、激下げって感じはしません（あくまでも個人的な感覚に過ぎませんが）。
8月初めの下げ相場の反省から信用枠に余裕を持たせてあるし、いずれ戻ると思うので、様子見です（笑）。アセットMは前に買った分が少しあるので、売られ過ぎだと思いますが、慌てて買い下がりする気はありません。
ダヴィンチ（4314）も下げましたが、下では結構買われているようです。このところ続けていたダヴィンチ買い増しは昨日で終了、後は8月15日（月）の決算発表を待つのみです。昨日のBloombergで 金子社長が１兆円ファンドの前倒し実現（2008年→2006年12月）の可能性 に言及するなど（下記にも引用記事を転載しています）、月曜日の決算発表に期待する向きはやはり多いようです。インタビュー内容からは 「勝ち組不動産流動化企業による勝ち組投資家のための有利ファンド」 といった趣ですね（笑）。REIT上場計画も着々と進んでいるようです。でも好決算への期待は２週間以上続いているので少しタラタラした相場が続いていますが、 第1四半期決算は凄まじかった ．．．。中間決算も期待しています（笑）。同日Ｑ１決算発表を予定しているアーバン（8868）は引き続き堅調でした。
新興株に比べ、 東証一部上場の低PER・高配当大型株 （トヨタ、昭和シェル、新日鉱ホールディングス、武田薬品など）は好調。不動産株も大型株である東急不動産は６００円台を固めています。買ってから６倍になっていますが、売る理由がないし株主優待券を活用しているので売りません（笑）。日本軽金属も横ばいの決算だったのに今日は+￥９（笑）。日本軽金属とは長い付き合いで既に恩株なのですが、真面目な会社です。TOPIXも年初来高値を更新しており大型株に資金が流入しているようですね。資源株でもある三菱商事（8058）は今日も年初来高値を更新。1510円で買った信用分を返済売りせず現引きして買い増しておけば良かった．．（苦笑）。
では皆さま、良いお盆休み（地方によっても違うでしょうが）をお迎え下さい♪♪
ダヴィンチ金子社長－東京の投資環境素晴らしい－来年１兆円ファンド (ブルームバーグ)
８月11日（ブルームバーグ）：不動産投資ファンドの組成・運用を行っているダヴィンチ・アドバイザーズ（大証ヘラクレス上場）の金子修社長はこのほど、インタビューで、不動産市場について、 「今の東京の投資環境は素晴らしい。これからますます収益が上がりやすい環境になっていく」 と述べ、 向こう５，６年間は東京を中心とした大都市への不動産投資に適した環境が続く との見方を強調した。 来年第２四半期にも、次の１兆円ファンドの運用に取り掛かる 方針だ。
東京都心では、不動産ファンドによる物件取得合戦が激化し、価格の上昇が懸念されているが、金子氏は、 収益性悪化の懸念を一蹴 する。減損会計の適用の影響で優良不動産の売却が予想以上に加速しているうえ、買収防止策として遊休不動産を売却する動きもあって不動産の供給が拡大していることや、 同社が運用する一任型のファンドは投資までの決断が早く、機動性が高いため売却先として好まれる という。
不動産投資の活況は５，６年続く
金子社長は、「東京では、収益性不動産の利回りが５％を超えるのに対し、資金調達として主流のノンリコース・ローン（非遡及型融資）の資金コストは２％と低く、高い運用利回りが期待できる環境にある」と語った。「この状態は、今後５，６年続き、その間に 国内不動産ファンド市場の規模は公募と私募を合わせて現在の５兆円程度から米国の市場規模の半分程度の60兆円程度に大幅に拡大 する」とみている。
東京以外では、名古屋や福岡での不動産投資は魅力的 だという。ロンドン、ニューヨークでは不動産の利回りより資金調達コストの方が高い逆ざやになっており、 国際的にみても、日本の大都市での不動産投資の収益性の高さが際立っている という。
国内機関投資家の投資が急増
東京都心などでは不動産価格が底を打ったとの見方が広がるなか、保有不動産の整理を進めていた生命保険会社などの機関投資家が、再び不動産投資に足を踏み出している。ただし、直接投資ではなく、 不動産ファンドを通じた間接的な投資を選択 する会社が多いという。
ダヴィンチも、こうした資金の受け皿 となっており、同社が 昨年12月から運用を始めた私募ファンドは、予想より半年早く１年で1000億円 に達した。 当初は海外投資家の出資が中心と予想していたが、半分は国内 で、そのうち機関投資家が６社、年金投資家が６社で、海外投資家は14社だった。
この新たなファンドは、 不動産の購入時に、投資家の承認を受ける必要のない一任型 だ。そのうえ投資家は、最初に資金を預けるのではなく、 物件取得のたびに出資 しなければいけない。 さらに10年間は資金を引きだすことができない 。
金子氏は「こうした不動産ファンドは国内ではうちだけ。 非常に投資家にとっては厳しい条件 なため、資金を集めるには時間が掛かると思っていたが、 思ったよりもずっと早く目標額に達した 」と語る。集めにくさは、運用しやすさにつながる。 機動性が高いうえ流動性を確保しておく必要がない ためだ。ノンリコース・ローンを含めると4000億円に上るこのファンドで、同社は７月末までに1800億円の資産を購入した。
98年に日本への投資開始
同社の運用パフォーマンスは大きく目標を上回っている 。98年の設立以来、同社が設定した３本の一任型ファンドは、内部収益率（ＩＲＲ）で年率25％を目標としているが、 現在の利回りは同43％前後 と大幅に目標を上回っている。ただ売却価格が購入価格の何倍になったかを示す実現投資倍率（ＩＭ）は売却までの期間が短期化したことで1.9倍程度と目標の1.8倍をわずかに上回る程度にとどまっている。
現在投資を進めている4000億円のファンドのあとは、3000億円の出資と7000億円程度のノンリコース・ローンを集め、 計１兆円のファンド の募集する計画だ。今年の暮れぐらいから募集を開始し、 来年の第２四半期には運用を開始したい意向 だ。このファンドでは海外不動産への投資も進める。
今年第４四半期（10－12月期）の早い時期にオフィスビルの不動産投資信託（ＲＥＩＴ）を上場 する。金子社長は、ＲＥＩＴに組み込む資産は順調に集まっており、 予定通りに上場できるとの見通し を示した。オフィスのＲＥＩＴを手始めに、 2006年第３四半期（７－９月期）には住宅、2007年にはホテル、2008年には商業施設のＲＥＩＴを上場 する計画。各ＲＥＩＴとも最初は500億円規模からスタートするが、 最終的には合計が8000億円程度 にする計画だ。
ダヴィンチの株価は前日比変わらずの36万9000円（午後２時半現在）
[ 2005年8月11日14時40分 ]
*****（引用終わり）
8月初めの下げ相場の反省から信用枠に余裕を持たせてあるし、いずれ戻ると思うので、様子見です（笑）。アセットMは前に買った分が少しあるので、売られ過ぎだと思いますが、慌てて買い下がりする気はありません。
ダヴィンチ（4314）も下げましたが、下では結構買われているようです。このところ続けていたダヴィンチ買い増しは昨日で終了、後は8月15日（月）の決算発表を待つのみです。昨日のBloombergで 金子社長が１兆円ファンドの前倒し実現（2008年→2006年12月）の可能性 に言及するなど（下記にも引用記事を転載しています）、月曜日の決算発表に期待する向きはやはり多いようです。インタビュー内容からは 「勝ち組不動産流動化企業による勝ち組投資家のための有利ファンド」 といった趣ですね（笑）。REIT上場計画も着々と進んでいるようです。でも好決算への期待は２週間以上続いているので少しタラタラした相場が続いていますが、 第1四半期決算は凄まじかった ．．．。中間決算も期待しています（笑）。同日Ｑ１決算発表を予定しているアーバン（8868）は引き続き堅調でした。
新興株に比べ、 東証一部上場の低PER・高配当大型株 （トヨタ、昭和シェル、新日鉱ホールディングス、武田薬品など）は好調。不動産株も大型株である東急不動産は６００円台を固めています。買ってから６倍になっていますが、売る理由がないし株主優待券を活用しているので売りません（笑）。日本軽金属も横ばいの決算だったのに今日は+￥９（笑）。日本軽金属とは長い付き合いで既に恩株なのですが、真面目な会社です。TOPIXも年初来高値を更新しており大型株に資金が流入しているようですね。資源株でもある三菱商事（8058）は今日も年初来高値を更新。1510円で買った信用分を返済売りせず現引きして買い増しておけば良かった．．（苦笑）。
では皆さま、良いお盆休み（地方によっても違うでしょうが）をお迎え下さい♪♪
ダヴィンチ金子社長－東京の投資環境素晴らしい－来年１兆円ファンド (ブルームバーグ)
８月11日（ブルームバーグ）：不動産投資ファンドの組成・運用を行っているダヴィンチ・アドバイザーズ（大証ヘラクレス上場）の金子修社長はこのほど、インタビューで、不動産市場について、 「今の東京の投資環境は素晴らしい。これからますます収益が上がりやすい環境になっていく」 と述べ、 向こう５，６年間は東京を中心とした大都市への不動産投資に適した環境が続く との見方を強調した。 来年第２四半期にも、次の１兆円ファンドの運用に取り掛かる 方針だ。
東京都心では、不動産ファンドによる物件取得合戦が激化し、価格の上昇が懸念されているが、金子氏は、 収益性悪化の懸念を一蹴 する。減損会計の適用の影響で優良不動産の売却が予想以上に加速しているうえ、買収防止策として遊休不動産を売却する動きもあって不動産の供給が拡大していることや、 同社が運用する一任型のファンドは投資までの決断が早く、機動性が高いため売却先として好まれる という。
不動産投資の活況は５，６年続く
金子社長は、「東京では、収益性不動産の利回りが５％を超えるのに対し、資金調達として主流のノンリコース・ローン（非遡及型融資）の資金コストは２％と低く、高い運用利回りが期待できる環境にある」と語った。「この状態は、今後５，６年続き、その間に 国内不動産ファンド市場の規模は公募と私募を合わせて現在の５兆円程度から米国の市場規模の半分程度の60兆円程度に大幅に拡大 する」とみている。
東京以外では、名古屋や福岡での不動産投資は魅力的 だという。ロンドン、ニューヨークでは不動産の利回りより資金調達コストの方が高い逆ざやになっており、 国際的にみても、日本の大都市での不動産投資の収益性の高さが際立っている という。
国内機関投資家の投資が急増
東京都心などでは不動産価格が底を打ったとの見方が広がるなか、保有不動産の整理を進めていた生命保険会社などの機関投資家が、再び不動産投資に足を踏み出している。ただし、直接投資ではなく、 不動産ファンドを通じた間接的な投資を選択 する会社が多いという。
ダヴィンチも、こうした資金の受け皿 となっており、同社が 昨年12月から運用を始めた私募ファンドは、予想より半年早く１年で1000億円 に達した。 当初は海外投資家の出資が中心と予想していたが、半分は国内 で、そのうち機関投資家が６社、年金投資家が６社で、海外投資家は14社だった。
この新たなファンドは、 不動産の購入時に、投資家の承認を受ける必要のない一任型 だ。そのうえ投資家は、最初に資金を預けるのではなく、 物件取得のたびに出資 しなければいけない。 さらに10年間は資金を引きだすことができない 。
金子氏は「こうした不動産ファンドは国内ではうちだけ。 非常に投資家にとっては厳しい条件 なため、資金を集めるには時間が掛かると思っていたが、 思ったよりもずっと早く目標額に達した 」と語る。集めにくさは、運用しやすさにつながる。 機動性が高いうえ流動性を確保しておく必要がない ためだ。ノンリコース・ローンを含めると4000億円に上るこのファンドで、同社は７月末までに1800億円の資産を購入した。
98年に日本への投資開始
同社の運用パフォーマンスは大きく目標を上回っている 。98年の設立以来、同社が設定した３本の一任型ファンドは、内部収益率（ＩＲＲ）で年率25％を目標としているが、 現在の利回りは同43％前後 と大幅に目標を上回っている。ただ売却価格が購入価格の何倍になったかを示す実現投資倍率（ＩＭ）は売却までの期間が短期化したことで1.9倍程度と目標の1.8倍をわずかに上回る程度にとどまっている。
現在投資を進めている4000億円のファンドのあとは、3000億円の出資と7000億円程度のノンリコース・ローンを集め、 計１兆円のファンド の募集する計画だ。今年の暮れぐらいから募集を開始し、 来年の第２四半期には運用を開始したい意向 だ。このファンドでは海外不動産への投資も進める。
今年第４四半期（10－12月期）の早い時期にオフィスビルの不動産投資信託（ＲＥＩＴ）を上場 する。金子社長は、ＲＥＩＴに組み込む資産は順調に集まっており、 予定通りに上場できるとの見通し を示した。オフィスのＲＥＩＴを手始めに、 2006年第３四半期（７－９月期）には住宅、2007年にはホテル、2008年には商業施設のＲＥＩＴを上場 する計画。各ＲＥＩＴとも最初は500億円規模からスタートするが、 最終的には合計が8000億円程度 にする計画だ。
ダヴィンチの株価は前日比変わらずの36万9000円（午後２時半現在）
[ 2005年8月11日14時40分 ]
*****（引用終わり）
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