幸せな投資家の徒然記

こんばんは♪　今日は出遅れていた 8058三菱商事 8902パシフィックM と 8868アーバン をほんの少し買い増しました♪　アーバンは少し早かったかもしれませんが、 高値掴みはいつものこと です（苦笑）。

☆ 8907フージャース：完成在庫ゼロに向けて進捗♪

1月26日発表の「ウィズ三郷」（総戸数200戸）完売に続き、 「ウィズ南柏コンフォートテラス」（総戸数100戸）も完売 しました。フージャースの平成18年度第3四半期決算（2005年10月1日～12月31日）時点の販売用不動産（完成在庫）1億6923万円（ 推定戸数7～8戸 ）からの完売ニュースですから、 フージャースの経営目標*の一つ「完成在庫『０』の継続」 に向けて嬉しい状況ですね♪


☆　アーバンIR説明会

「復習」 という感じでしたが、やはり 直接、経営者（房園社長）から戦略を聞くのは投資企業の理解を深めるためには貴重な機会 ですね♪　

↓説明会で配布された資料とボールペンです♪（写真右の高層ビルが 本社 です）


昨日の報告の２．事業実績で、 アーバンが改修に関わったビルの賃料収入が倍以上に増えた と書きましたが、「賃料収入」について房園社長が補足説明をしていましたので報告します♪（［］は個人的な感想です）

○ 房園社長による補足説明「アーバンが『賃料収入』に拘る理由」 ：賃料収入が倍以上になるということはアーバンにとって如何なる意味があるのか？

収益還元法で考えると、 理論上は家賃収入が3倍になる＝不動産価格が3倍になる のと同じこと。

　家賃収入3億÷利回り6％＝物件価格50億円

　家賃収入6億÷利回り6％＝物件価格100億
　［物件売却価格が2倍になる！？？］


３．事業環境と事業戦略

○　 都心部を中心に地価が上昇に転じる
・ 公示価格は2005年まで14年連続で下落。但し、下落幅は縮小、下げ止まりは明らか。
3月の公示価格では地価上昇が明らかに なる。
・ 東京都中心部では、地価が上昇 に転じている。日本は不動産デフレから脱却しつつある。
・ 但し、 2005年の地価指数の水準は約20年前＝1983年と同じ水準 。

○　不動産投資市場の整備・拡大が不動産市場回復の要因
・ 証券化・流動性向上により、世界の資金が入っている 。

○　景気回復を反映し、 空室率低下・賃料上昇が鮮明 に
・ オフィスビル需要が改善（特に都心部）：大手町などの 空室率は１％（＝99％が稼動）
・ 経済状況が好転したことで 大企業が人員増加 、オフィススペースが足りず 勝手に賃料が上がっている （アーバンも来年入社の新人採用活動をしているが、大手銀行が10人→100人の規模で募集人員を増やしているので人材確保が競争状態）
・ 需要増加　→　 要求利回り（キャップレート）低下 　→　 不動産価格上昇余地拡大 。

○　 アーバンは不動産投資市場に優良物件を供給するメーカー的存在
・ 収益力の低い物件を仕入れて バリューアップ（不動産価値の向上） を行い、優良物件を生み出すメーカー的役割を担っている。
・ 不動産投資市場の拡大と、優良収益物件の枯渇により、 アーバンが開発する物件への需要が高まっている 。
・ 収益力の低い不動産（老朽・低稼働率・立地特性に不適合・利用されていない等）：アーバンは、主として 高度成長期に大量に立てられた築20年以上の「負け組ビル」＊を購入 して、リノベーション（改修/改築）・コンバージョン（用地転換）・スクラップ＆ビルド（取壊・新築）などの 付加価値を付け、優良収益不動産に変換 、J-REIT/私募ファンド/機関投資家に 売却 （→アーバンに売却利益）

［＊　個人的には説明会で一番「なるほど・・」と思った箇所。確かに高度成長期には大規模なコンクリートビル建設が行われましたが、現在は物件によって格差が出ており、 アーバンが収益源とし得る物件［＝負け組ビル］の取得には事欠かない だろうと推測されました。］

○　 様々な技術・ノウハウを駆使し、不動産の価値創造 を行っている
・ アーバンの中核能力＝様々なノウハウの蓄積・経験（実績）によって裏打ちされた「不動産価値創造力」
・ 仕入れから企画・開発、運営までに必要なあらゆる能力を自社内に保有＊、取得した不動産の価値を最大限に向上させている。

［＊　今年の 社内向けの「年頭所感」 でも、房園社長は、不動産マーケット拡大が更に進む事業環境においては「より広く深い知識、技術の有無によって不動産価値が左右」されるようになり、 「不動産価値はその不動産を扱う人、つまりそこに係わる個人の能力によって大きく変わる時代 がくる」＝「会社の成長は個人の成長の結果である」とし、「会社、グループ全体の方向性、戦略を社員一人一人が自ら汲み取り、考え、そして行動する」姿勢を重視していましたね♪　「21 世紀を代表する総合不動産企業」を目指すためのタテマエ論かもしれませんが、人を大事する企業姿勢は評価したいです。］

４．中期経営計画

○　中期経営計画（「 Urban　Grand　Vision　2010 」）
・ 既に2年前倒しで計画を達成 （2006年経常利益当初予想130億円→2005年8月15日160億円に上方修正→11月25日220億円に上方修正→現在約226億円を予想＝2008年3月期の当初予定経常利益200億円を達成）
・ 今年5月に新たな中期経営計画（2009年までの収益予想を見直し）を発表
・ 第二段階となる2006年3月期以降では：
　　事業戦略
ビジネスモデル強化 　→　運営力強化・不動産サービス事業への参入
　　　ビジネスカテゴリー拡大　→　海外事業含めトライアルを実施
個別事業の強化 　→　流動化事業拡大／住宅収益力向上
　　経営力強化
人材・組織の育成 ／コーポレートブランド強化／コーポレートガバナンス強化など

○　中期計画達成に向けた取組を加速（M＆A等、着実に進む）
　　　→　 21世紀を代表する総合不動産企業へ
○　クリニック運営支援会社設立／飲食事業運営会社をグループ化（本社が入っている 広島アーバンビューグランドタワー で実施）
○　 不動産総合サービス事業への本格参入を決定
・ 金融ノウハウを核とした不動産価値創造力→アセットマネジメント（AM）事業＝アーバン・アセットメネジメント（ 公募型ファンド 、 開発型ファンド ＊拡大など事業を拡大）
・ オペレーションを核とした不動産価値創造力→不動産総合サービス事業への本格参入
　　　ファシリティマネジメント（FM）事業（ 世界的な優良企業ジョンソンコントロール社と提携 ）
　　　プロパティマネジメント（PM）事業
　　　コンストラクションマネジメント（CM）事業

（＊　 箱根強羅プロジェクト は、My　PFの持株でもある 9616共立メンテナンス でもありますが、 かつて富士屋ホテル系列の強羅ホテルがあった場所 です♪　私も宿泊したことがありますが、建物は単に古いだけでなく、まさにアーバンが言うところの負け組コンクリート建築物で、古くても情緒や味わいが出ない陳腐なコンクリート建造物でした。昨年強羅に行った時にはまだ更地で建築中でしたが、 強羅駅から徒歩1分の好立地 で 今年晩秋には共立メンテナンスの株主優待が使えるホテル になりそうで嬉しいです♪）

○　 ゴルフ場6コース取得 、ゴルフ事業に本格参入
・ 今後は地域ポートフォリオを図りながら 早期に20コース程度取得
・ 経営基盤の強化（新たなインカム型安定収益源獲得）・経営資源の活用（周辺ビジネス発展を検討）・経営機能の強化（ゴルフ場運営ノウハウの獲得）を図る

○　 大規模開発・複合開発プロジェクトへの積極参加
・ 専門部署を新設
・ 取組事例： 広島・福山駅前再開発 、大阪南港コスモスクエア地区開発など。

○　 AIGグループ の 不動産投資会社との業務提携
・ 開発型流動化事業の拡大推進（←優良物件取得競争激化・買取転売型ビジネスの限界）
・ 共同事業第1弾案件：関西地区で既に取得、年内にも開発に着手 。
・ 第2弾案件：関東で大型物件の購入について交渉中 。

○　 名古屋に事業拠点新設：地方マーケットでの事業拡大を加速
　　　→　主導権を確固たるものにする

○　ブランド戦略ソリューションをベースにした流動化事業の積極化
○　住宅事業における新たなストラクチャー（「犬との共生」 アーバンバウハウス など）
○　店舗開発業務： カルチュア・コンビニエンス・クラブとの業務提携

５．まとめ（財務諸表、 06年1月400億円エクイティ･ファイナンス 、 株式分割 、 配当 など）

ざっとですが・・1月28日（土）房園社長プレゼンテーションの概要でした♪　惜しむらくは・・・房園社長と握手できなかったこと（涙）。私が私用で行けなかった9月17日のIR説明会時には、握手してもらった株主さんが何人かいたそうです・・・。

☆　本日の五天王 （+アセットI）［終値は1月30日］