不動産　夢の実現の日々　やっさんブログ

本日（２０２０年４月４日）現在、

新型コロナウイルスの影響は未だ拡大を続けています。

との風潮でしたが、いよいよ周りでも

実際に給料減による退去や

廃業によるテナントの退去も出始めてきました。




ただ、「退去」であれば

まだ次の入居に向けた対応が出来ます。

一方、家賃が払えなくなり「滞納」となると、

このような状況では、住まいの確保という観点からも

簡単に出ていって頂く事も出来ません。

そして、その滞納の数が１つ２つと増えていき

さらに長期化すると、大家にとっても致命的となります。




私自身、今はまだ自分の物件では

その様な退去や滞納はありません。

ただ、もしその様な状況になった時、

私も含め、皆さんは

​どこまで耐える事が出来るでしょうか？​

もう他人事ではありませんよね。

それらを踏まえ、今日のテーマは以下の２つについて

お話ししたいと思います。


1.コロナの影響での元金据え置きは可能か

2.コロナ対応の融資

これらについて、金融機関さんへ相談に行って来ました。

少し長くなりますが、ご興味のある方はぜひ最後までご覧ください。

​​​​ 1.コロナの影響での元金据え置きは可能か



この相談をするに至ったのは

昨年末に完成した新築アパートがキッカケです。




元々は１年ほど前、北海道の千歳空港から

南へ高速で１時間ほどの所にある

白老町という小さな町。




ここにアイヌ文化の国立博物館が出来るという情報を

お世話になっている建築会社さんから聞きました。




関東以北で国立博物館が出来るのは初めての事。

何年も前から、町や北海道を上げて誘致をした結果

ようやく決まった計画でした。




当初は物件取得の候補には無かったエリアですが

賃貸需要を調べ現地調査をする中で

空き物件がほとんど無く

物件が足りていない状況でした。




そんな中、博物館の職員やその関連の方の住まいが

相当数足りなく、役場の担当者からも

住居確保に力を貸してほしいという声がありました。




様々な事を考慮しましたが

最終的にはこの街の力になりたい。

北海道のアイヌ文化に関連し協力したい。

そう思い新築アパートを建築する事にしました。




その結果、結論から言うと

完成から３カ月以上が経過し

入居は未だ８戸中２戸の状況。




自分なりにこうなった原因について

考えたいと思います。



1.需要数の誤算



想定された新規での需要は

国立博物館の職員で150戸、関連企業でプラスα

博物館以外での町役場や一般の方の需要。




それに対し新築の供給数は110戸程度。

満室を疑う事はありませんでした。




ただ、実際に計画が進んでいくと

博物館の従業員が計画通りに集まっていないようで

未だ４０～５０名ほど足りていない現状。




さらに当初確認していた予定と異なり

採用も非正規の割合が多く新築の家賃に住めない。

結果、隣町の安いアパートに流れる。




そんな中、さらにコロナの影響で人が集まりにくい状況。

それらが重なり、思ったほどの人の動きが無い。




2.家賃設定での傲慢さ


計画当初、家賃相場を調べました。

この町には賃貸仲介店舗が無く

役場内に賃貸物件を紹介する部署があるような

そんな賃貸環境でした。




そこには大家さんの名前と電話番号があり

その内容もいつ更新されたものかバラバラでした。




仲介のメインは隣町の店舗の様で

そこでネットで募集している状況でした。




ただ、その物件自体も数は少なく

相場を把握するには不十分。




そこで建築会社さんとも相談し

「相場が無いなら自分達で作る」

そう思うようになりました。




そして、今回の一連の新築アパート全てが供給されても

それでも部屋数は足りない事から

相場よりも高い設定にする事にしました。




管理会社さんにも相談し

おおよその相場よりも五千円程度

高い設定としました。




そして、その後の動きを見ながら

決まりが悪ければ減額する事で話はまとまり

募集を開始しました。




計画では、周りの安い物件が先に決まっていき

最後にこちらの物件に流れてくる。




国立博物館のオープンが４月なので

それまでには満室になる。

そう考えていました。




いざ、募集が始まると

実際に安い物件から決まっていきました。

ただ、その後なかなか決まっていきません。




管理会社さんとも都度都度相談し

広告料のキャンペーンや

入居に繋がる手を打って行きました。




それでも決まりは悪く

３か月経ったところで家賃を減額しました。




それでも効果はありません。

その原因は、先に話した通りで

人の動きが止まっている事や非正規など

想定と違った事が原因と思われます。




ただ、最も反省すべきは

​相場を自分で作るという傲慢さ​

にあったと思っています。




もともと町の人達の為になればと

始めた計画でしたが、途中で意識が「人」から「数字」に

移っていたと思います。




ここは非常に難しく

経営である以上、数字は常に

追い求めなければいけないと思います。




ただそれは、独りよがりではなく

需要に見合ったものでなければいけません。




今までもさんざん知っていたはずの

「家賃は自分が決めるんじゃない、相場が決める」

その格言を忘れ、自分のいいように解釈していたからだと思います。




適正な家賃かそれより安くしても

充分回る計画でした。

その為に自己資金も入れ返済比率も下げました。

そうしていれば、入居状況は変わっていたかもしれません。




改めて、身をもって学ぶ事が出来ました。

大きな経験です。




はい、とここまで前置きが長くなりましたが

一番大切なのは「ここからどう解決していくか？」

大家業は予定通りに行かない事が沢山あります。




そんな時にどんな対応をしていくかが

全て経験となり、大家力が身に付くのだと思います。




元金の据置期間３カ月が終わり

今月から返済額が増えます。

毎月１０万円のマイナスのキャッシュフローです。




もしこれが１棟目の大家さんだったら

給料から持ち出しです。

不動産は投資ではなく事業です。

私のこの経験から皆さんの考えるキッカケに

なって頂けると嬉しいです。




そのマイナスのキャッシュフローを埋めるには

あと２戸決めればいいのですが、

その決める活動をしつつ、さらに悪い状況

さらに長期化する状況を考え

金融機関さんに元金据え置きの延長の相談に行って来ました。




一連の経緯を事細かく伝え、

昨今のコロナの影響を理解して頂き

まずは支店内で方向性を決め

本部へ上げて頂く事となりました。




その話の中でのポイント。

金融機関さん的には、

あくまでもこの法人の経営は安定している

元金返済が始まっても他の物件で返済は十分に可能。




ただし国立博物館の延期が検討された事や

他の物件でも今後出てくるであろうコロナ退去の

対応を見越して、先手で手を打つ為。




あくまでも法人としては大丈夫。

そういう持って行き方をすれば

法人の評価を傷つけずに進められる。

その様にしたいと思う。




そう言って頂けました。

私の希望では来年の春までの１年の据置期間の延長。

もしくは６カ月の延長をし、その時点で再度検討。

その様な方向性を提案しました。




さぁ、今後どうなって行くか

この経過についても皆さんに報告していきたいと思います。




私も人の子ですから

この計画やらない方が良かったか・・・

失敗だったか・・・

なんて弱気な気持ちが頭をよぎる事もありましたが




気持ちを切り替えました。

腹を決めて、後ろは振り返らず

絶対に満室にするだけ。




その前に、このコロナの影響の中

「生き残る」事も最優先にやっていきます。




少なくとも、この町に安心安全な住居を提供でき

住民になる方へは安心して来て頂ける。




博物館が延期になっても、その分、採用にゆとりをもって行える。

このコロナがあったからこそ、

来年以降の新築物件は建ち辛くなる。




いずれにしても採用が足りていないので

その方達が順次来れば、ひとつずつ埋まっていく。




物件単体で見ればピンチですが

ここを乗り切れば、きっと安定した

稼ぎ頭の物件になってくれると思っています。




一番のポイントは自分自身。

「逃げない事」ですね。




ワクワクして来ましたよ！

必ずや、入居者さんの、町の、笑顔に繋がると思っています！

​

2.コロナ対応の融資



その後、他の金融機関さんにも訪問しました。

その中で先程話した状況も、他行さんですが

全て説明し、今の自身の状況を包み隠さずお話ししました。




そんな中、提案されたのがこちら



コロナの影響で売り上げが落ちた

中小企業等に対しての支援資金の融資制度です。




これは札幌市が打ち出しているものですが

それぞれの各自治体においても

同様の制度はあると思いますので

各金融機関に相談されると良いと思います。




この融資は札幌市内に支店のある２７の金融機関で

同様の内容の取扱いがあります。




融資対象：コロナが原因の売り上げ減少（添付の表参照）

融資限度額：１億円（法人の規模内容によって変わる要確認）

資金使途：運転資金および設備資金

　※融資の返済や管理費やその他固定費の支払いリフォーム等、要相談
　※ただし、このお金で物件を買うのはNG

融資期間：10年以内

融資利率：1.0％以内

信用保証：北海道信用保証協会（保証料は２分の１以内を札幌市が負担）




大家業も少なからず影響が出ています。

今すぐに必要では無くても

一度相談に行き、準備をしておいて損は無いでしょう。




ちなみにこの融資。

金融機関さん目線で言うと

利率は低く、利幅は少ないが

保証協会付きでリスクが低く

融資残高も稼げるので・・・




言葉に語弊がありますが、

お客さんの取り合いだそうです。




気になった方は一度ご相談に行かれてみては？

私もこれから他行へもヒアリングをしていきたいと思います。




という訳で、本日も最後までご覧頂きありがとうございます。

引き続きこのコロナの時代をどう生き抜くか。

自身の不動産事業はどう対処していくか。




この世界的な逆境は、個人的には

精神的にも人間的にも、そして不動産的にも

大きく成長できるチャンスだと思っています！




楽しんで、やれる事をやっていきましょう！




あ、ちなみに昨日は母の認知症で

始めてケアマネージャーさんが来て面談して頂きました。




送り迎え付きのデイサービスの利用に

母本人は喜んでいました。

本人は新しい仕事だと思って喜んでいるようですが・・・^^;





それではまた次回お会いしましょう！！




今朝の朝焼け。