臼井不動産．横須賀不動産コンサルティング

2019年10月01日

背伸び経営の結末。多大な借入金は危険と隣り合わせ

カテゴリ：不動産コンサルティング

過大投資の危険性
昔から不動産業者の倒産は沢山ありました。
原因は過大な借り入れと売れ残り不動産による資金繰り難による倒産です。

傍目で見ていると、建売やビル建設で活気があるように見える不動産会社ほど借入金が膨らんで危うい。

異業種に手を伸ばし、社員の数もどんどん増え、成長企業と見られがちですが、懐内容は自転車操業で火の車であることが多い。

物件をどんどん買い込み、次から次と回転していかなければ返済金が捻出できないようになれば、後は時間の問題です。

事業規模から考えても、年間の収益から考えても、借入金が20億円を超えてくると危険ゾ-ンに入ってくる。

堅実経営の会社ほど借入金は少なく、税引き利益は余裕の範囲内に収まっています。借金過多の会社は事業規模の縮小が出来ないジレンマに陥る。

バブル崩壊ともなれば借入金が多い企業は注意しよう。
突然銀行取引停止になり廃業に追い込まれるからだ。

不動産業の大型倒産二ュ-ス
株式会社エステートジャパン

「京都」　（株）エステートジャパン（資本金1億円、京都市中京区烏丸通押小路上ル秋野々町535、代表三上隆氏）は、債権者より破産を申し立てられ、8月9日、京都地裁より破産手続き開始決定を受けた。

　当社は、1986年（昭和61年）6月に設立した不動産売買・仲介業者。近年は、商業施設用地向けなど大型不動産を土地所有者から購入し、企画設計、開発許可、土壌整備をしたうえで、デベロッパー等へ売却を行っていた。自社での不動産購入、企画開発など許認可の取得からリーシングまで一貫して行うことを強みに大型商業用不動産売買を主力サービスとしていた。

　商業施設用地の取得には当社が直接購入するほか、不動産所有を目的とする特定目的会社（ＳＰＣ）、ファンド、信託業務を利用したスキームで取得し、デベロッパーや大型スーパー、ホームセンターなどの商業施設、宅地分譲向け再開発のほか、医療施設やパチンコ店など遊戯施設まで幅広く対応していた。

　取引先の経営破綻の影響で2002年6月に経営不振に陥った経緯があるものの、その後は代表の人脈を活かし、大手ホームセンターの指定代理業者として同社が運営する商業施設の新規出店用地を調達し、仲介手数料を確保するなど再建に取り組んでいた。

　しかし、愛知県内の大型案件で、2018年末までに予定していた開発許可が下りず、同案件の販売ができずに資金調達が困難となり、同不動産が差し押さえられ競売となり、債務超過に陥っていた。借入先への返済が滞り、新たな不動産開発プロジェクトでの不動産仕込みが難しくなったほか、買取り開発許可後に商業地として売却する事業スキームが成り立たなくなっていた。新たな不動産開発プロジェクトで仲介手数料獲得など事業展開を模索していたところ、債権者との協議がまとまらず、今回の措置となった。

　負債は債権者申立時点では債権者約29名に対し約25億6400万円だが、今後変動する可能性がある。

「帝国デ―タ-バンクのレポ-トより」
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