備忘録

読書感想　不動産投資の正体

不動産投資がよく理解できるとおすすめされたので購入。読んで参考になった。他の本が自分の成功体験が多い中で客観的に不動産投資を解説してくれる良本だと思った。これからもなにかあれば読み直したいと思う。まずは、不動産投資がどういった投資なのかを流動性、効率と安全性、キャピタルかインカムか、自分の時間をどの程度とられるか、コントロールできる範囲について解説している。とくに、自分の時間を取られるかについては細かく記載されており、自分の時間を投資する価値があるかどうかを考えるうえでも役にたった。6章で、不動産投資をどうやって進めるかを解説しているのでまとめてみる。1.グランドデザインとゴールを決める。最初に、投資する自己資金、希望キャッシュフロー、期間を考えること。そりゃ、自己資金が少なくキャッシュが多い方がいいに決まているが、具体的に考えておかないといけないと思った。2.自分に合った投資の方向性を出す。自分の属性と地域、物件の特徴からどういった投資をしていきたいかor向いているかを意識する。3.物件を探す。あまり具体的な内容はなかった。2の方向性にあった不動産業者にアプローチしておいて、希望物件が出たら連絡をもらうようにするくらいか。4.物件を絞り込む地域、予算、融資からまずは絞り込む。融資に関しては、収支規定・担保規定・頭金規定・標準生計費規定・年収倍率規定があるようだ。そして、投資として合いそうかの判断として、家賃はいくらとれるか・空室率・運営費・融資条件・土地.建物.設備など金額の内訳・不動産以外の課税所得額を計算する。現地の確認として、周辺環境、ハード面、近隣やほかの入居者や物件・近隣の空室状態を挙げている。決定と申し込みに関して、申込書に盛り込むべき内容や契約前に事前確認しておく事項が記載されている。覚えきれないので、再度確認したい。条件交渉として、契約金額、支払方法・時期、ローン停止条件、預かり敷金の帰属・瑕疵担保責任を挙げている。売買契約では、契約書のとっつきにくいにくい項目ごとにわかりやすく解説されている。そして、引渡し、運営本番、大家になったそのあとについて解説している。具体的には、家賃が下がらないようにする・空室が出ないようにする・運営費を見直す・ローンを見直す・物件のリスクを減らすを挙げている。運営費に関しては、光熱費・管理費・清掃費用・火災保険・固定資産税・消防点検・受水槽清掃・エレベーター点検・入居者入れ替えに伴う原状回復費用・空室募集に際してリーシング業者へ支払う報酬を挙げている。最後に相場家賃から空室損や運営費を控除したNOI(営業純利益)をいかにして高め、物件のリスクをいかに低くできるか。そのために物件を磨きあげたり、サービスに投資をしてそれ以上のリターンを得るのが不動産投資のキモであると言っている。7章では、自己資金ごとの投資パターンを解説している。融資をどう利用するかや物件を組み合わせるかに関して解説している。例えば、諸費用8%+頭金10%なら自己資金500万で約2770万、1000万で約5550万が買える物件になる。8章のよくある失敗として、借り手がいない場所での投資・流動性のない物件での投資・借入金が多すぎる投資・ローンの期間が不適切な投資・利回りが低すぎる投資・見た目の利回りが高いが実際は低い投資・古すぎて修繕などで割に合わない投資・減価償却・法人化などの枝葉にとらわれすぎる投資を挙げている。まあ、当たり前であり、事前にしっかり確認してこうした投資をしないようにしなければ。以上である。その次には、不動産投資の出口戦略・組み合わせ戦略も読んでみたいと思った。不動産投資の正体改訂版 不動産投資スタートアップ講座 [ 猪俣淳 ]価格：1620円（税込、送料無料) (2019/3/13時点)楽天で購入